購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART11】

数千万とか話を盛るから真実味がなくなるんだよ。
平均して戸建より出費が多い程度の言い方なら嘘にならないのに。

マンションは一戸建てより日々の維持経費が数千万円多く掛かります
http://ie.user-infomation.com/motiie_okane/o_00.htm
さらに老後売ろうとするとマンションの資産価値はマイナス。一戸建ては解体費も含めて数千万円にはなります。通常５０００万円以上の差がつきます。

＞そういう事ではなく郊外でマンションを買う必然性がないという事です。若気の至りで買ってしまったのでし＞ょうが、一生の経済的負担数千万円は重すぎる。


「郊外でも郊外勤務地や実家に近く、自分ではここ以外にありません。 」
って仰ってるのが分からないんでしょうか？

郊外に住む人は何も都心を買えなかった人だけじゃない。
そのほうが実家や職場に近かったりする場合もある。

若気のいたり云々の話じゃないと思うが。

>552
郊外ならなんで一戸建てを買わないのかな？頭を使って生きていないから郊外マンションなんか買っちゃう悲劇。

郊外でも首都圏ならマンションの方が立地が良かったり住環境が良かったりするのはザラでは？
一部の戸建信者はやたら30年後の資産価値を強調するけどそういうのは付加価値でしょ？
まずは購入した時点から一定期間満足して住めることが対価だと思うけど。

ところで

今後、築50年を越えたマンションが増加していくわけですが

御苑前とかの建蔽率を利用したラッキーなレアケースを除き、建て替えはかなりの困難が付きまとうかと思います
（利便性がよいから建て替えられる！とかの思考停止した反論は却下でお願いします。反論は論理的にお願いします）

理由は、大抵のマンションは、以下の数式が成り立ちます

【数式１】一人辺りの土地の権利の価格（①）＜＜一人辺りで割った建物の建設コスト（②）

高級住宅街の低層マンション以外では誰も異論はないかと思います
これがマンションのメリットだからです

さて、購入時を考えると、以下の式がなりたちます

【数式２】購入価格（④）＝①＋②＋マンション販売者の利益（③）

これも依存はないでしょう
※③は仮に10パーとしておきましょうか
一人辺りの建築コスト（②）は③を考慮しても軽く50パーは越えるかと

次に販売後のマンションの価値を考えると、大雑把にいうと以下の式になります


【数式３】現在価値（⑤）＝①＋空間を占有することができる価値（⑥）

※マンション派の理論では土地は暴落するが、利便性がよい土地は下がらないという私からすれば矛盾した理論ですが、マンション派の意見を尊重し①は固定とします


さて、ここで問題なのが建て替えコストです

同規模で同仕様のマンションで、まずありえないのですが建材価格や人間コストが同じとした場合

【数式４】建て替え（⑦）＝②＋一人辺りの解体費用（⑧）

解体コストは高層の場合特に高いです


上記を冷静に考えた場合、数式３で空間を専有することができることの価値（⑥）が高い間は、建て替えに反対する人が多いでしょうし、⑥がゼロ近くにさがった時点で⑦を出費（きっと購入時価格の70パーを越える）を出せる住人はナンパーセントいるでしょうか？

>>555
興味深い計算ですが、それこそデータが欲しいところですね。
築50年を超える分譲マンションで建て替えが完了もしくは建て替え中で目処が立っているものと、建て替える予定のまったくないものの比率。
建て替え予定のないものの現状。(きちんと管理組合が機能しているものとゴーストマンション化したものの比率、あるいはグレイゾーンにあるものの比率などできれば細かく)

> 、⑥がゼロ近くにさがった時点で⑦を出費（きっと購入時価格の70パーを越える）を出せる住人はナンパーセントいるでしょうか？

555さんは、現状のマンションの建築費の割合と解体費をもう少し勉強してきたほうがよいよ

＞さらに老後売ろうとするとマンションの資産価値はマイナス。一戸建ては解体費も含めて数千万円にはなりま＞す。通常５０００万円以上の差がつきます。

データ見ましたがすごいですね。
マンションの維持費が月50000円とか。
都心のデータなんでしょうか？
郊外のうちと違いすぎてびっくりしました。

あまりに違うので参考にうちの場合の比較をしてみました。

うちは近所に住んでいる義姉の戸建てとうちのマンションで比較しましたが大差なかったです。
まして5000万以上なんて額はどう計算しても出ませんでした。

ここでボロクソに言われる郊外マンションと郊外戸建ての比較です。
あくまでうちの場合です。

戸建てのネット代は6000円、うちは980円。
戸建ての駐車場はタダ（停めれるのは一台のみ）、うち2000円（自走式）です。
戸建ての外回り修繕は月10000円貯金、うちは管理修繕12000円（管理費7000円、修繕費5000円）払う。
うちの修繕費は5年ごとにちょっとづつ上昇し最大で12000円まで上がります。
35年後でも管理修繕費は20000円以内だと思います。
大規模の一時金はありません。

現状では戸建ては特別なセキュリティーには入っていません。
戸建てがセキュリティーに入ったらその分また差額も出ます。
火災地震保険は戸建てが60万、マンションは25万。
これは同じ会社のほぼ同等の内容の保険です。

郊外の特に豪華共有設備もないマンションなので維持費本当に安いです。
でも24時間ごみドラムや宅配ボックスなど最低限はついています。
管理人は常駐ではありません。
平米数は戸建てが98平米、うちが90平米で1000万ほどうちが安いぐらい。
どちらも今年新築でオール電化ではありません。
戸建ては35坪の木造二階建てです。
ちなみにうちは完売マンションで結構人気です。

郊外で駅徒歩8分で中心部までは電車で20分、ですが車の便も良く駐車場も安いので助かります。
老後車がいらなくなっても徒歩1分にバス停もあります。
学区はいわゆる人気学区ではなく学力も中もしくは中の下。
でもスポーツが盛んでみんなのびのび育ってます。

こういった郊外の例はたくさんあると思うので都心のデータだけ出して5000万違うと言われてもピンときませんでした。
でも別に都心のデータを批判してるわけではないのでこういった例もあると思っていただけたらいいです。
荒らすのが目的でもないので反論は受けません。ご了承ください。

三行以上の文章は９５％の人は最初の数行を読んで判断して、以下は読まないので無駄ですよ。

>>559このスレに限って言えば三行以上の文章飛ばして読むと、読めるレスは罵り合いだけになっちゃうけど？

仮に10階建のマンションだったとしたら、立て替えるマンションを20階にして10階分新規に分譲すればいい
1戸分の負担はかなり減るだろう。というか建て替えはこれしかないと思ってた。

>>561
それって50年後ではなく今の話ですよね。
50年後には建て替えよりも解体に向かうマンションが増えそうですね。
(築100年超えで住み手がいないとか)
自治体に体力がなければ放置される地方も出るのかも。

558さん

同意です。
戸建てマンションに限らず都心の住宅費や物価の高さに唖然とします。

田舎ほどじゃなくちょっと離れた郊外なら都心にも出れるし都会の喧騒からも離れられるし何より安いですから。

50年後を考えると、利便性の低い住宅地だと空き家問題が怖いですね。
どこが生き残る住宅地か予想するのは難しい。
利便性が重要なのは確かですが、それだけでも無いでしょう。
マンションも利便性が良く無いと、建て替えも容易ではないでしょう。

難しい時代ですね。

>>561

それは容積率を５０％しかつかっていない昔の公団とか
再開発で容積率の大幅ＵＰがあった場合にしか使えない手法です。
容積率が余っているマンションなんてほとんどありません。

>>556
？
私はそんな話はしてませんが？
>>557
是非ご教授頂きたく
最近は建築費や解体費が安くなったんですか？

>>561
御苑を成功例として引き合いにだしましたが、まさにあなたが言う手法がとられています

しかし、世の中には建蔽率というものがあり、郊外マンションを除けば、大抵はギリギリです
また、仮に建蔽率をクリアしたとしても、階数を増やすと建築費用は正比例するわけではなく増加の割合が増します
※タワマンがよい例

建蔽率ではなく容積率じゃないの？

>>565
問題があるなら、容積率も緩和されるでしょう。
それが、都市計画というもの。

>>561

マンション内の戸数は、その土地の容積率で決まっています。

例えば、比較的多い商業地域の容積率400%の土地だと、
敷地面積2,000㎡で、建物の最大床面積は8,000㎡で、共有部分20%を引くと6,400㎡。
１戸当たり75㎡とすると85戸が限界です。

1フロア5-8戸で10-14階建の中層マンション多いでしょ。
あれは土地の制限で、それ以上戸数を増やせないんです。

とても基本的なことだともうのですが…。