WORLD CITY TOWERS??（再販売）??その23

ここは確か1戸1100万で売れれば利益が出る計算だったはず、
大規模と共有施設の抱き売りは本来価値の無いものですよ。

432を翻訳できる人いませんか？


>大規模の恩恵は分譲時にMAX

>それは間違い無いでしょう。

なぜ？

＞神として仕組みを作るデベに従う信者。その初期の初期の信者は最大のメリットを得る。

なぜ？


＞しかし教祖のいなくなった大規模集団に新たに入信する信者はかなりのリスク。


なぜ？

いろいろ言われているけど、つい気になって中古価格をチェックしちゃうマンションなんだよね
安いのはすぐ売れちゃうけど

削除が激しすぎ…。

>バスを維持するために負担している金額がしりたいな。
バスは管理費からの充当は無い。一回100円の乗車賃で5年維持できている。

バス便マンションって事なのね…

>一回100円の乗車賃で5年維持できている

ほんとですか？

他から一切の資金は出ていないのですか？

少なくとも、収支報告を見る限りCRBへの支出は無いよ。

>バス便マンションって事なのね…

バスしか移動手段が無いならバス便マンションだろな。品川駅まで歩いてもたいしたこと無いし、天王洲アイルもある。

初回の契約料をスミフが払っている(物件価格に上乗せ)からじゃないの？

>初回の契約料をスミフが払っている(物件価格に上乗せ)からじゃないの？

それは聞いたことないですね。
あくまで運賃だけでまかなっているはずです。

シャトルバスは住民にとっても便利ですし、運転手さんにとっても不特定多数でなく、
WCTの住民またはその関係者だけなので安心感はあるのではないでしょうか？

以前は利用者が少なくなり、採算上厳しいなどという話もありましたが、最近はそうした話もないので、一安心しているところです。

雨天時や熱い時、荷物があるときには利用していますが、本当に便利で重宝しています。

都内のバスって200円でどこまでもいけるのでは？

住民負担の住民運営のサービスは付加価値として、
どうなんでしょうか？

受益者負担の観点からバス運賃100円は当然かと思うな。

バス会社も経営努力に務めているし、うまく行っていると思います。

バスじゃなきゃ品川にたどり着けないだけでしょ。

便利なのはその通りなんでしょう。
でも1日に何千人利用するのかわかりませんが、
とても100円の運賃だけで事業継続ができるとは思えません。

ほんとに100円程度の運賃だけでガソリン代、バスの費用、人件費を
まかなっているとしたら賞賛もんです。

＞とても100円の運賃だけで事業継続ができるとは思えません。

でも何だかんだ言って、これまで続けているのだから大したものですね。
スケールメリットが働いているのと、今後高齢化が進み、幼児が小学生に上がっていけば
利用者も増えて、事業として安定していくのでしょう。

ガソリン価格の高騰はリスク要因でしょうけど。。

家族3人で毎日バスを往復利用すると1万8千円。

結局、管理費等の必要経費に算入したら
各戸の負担額は周辺マンションの中で1番高くなる。

毎月のバス代が大変だからクルーズの更新料が払えなくなったんです。

>でも何だかんだ言って、これまで続けているのだから大したものですね。

本当に100円の運賃だけで続けているのであれば大したものです。
それも高層マンション3棟くらいの専用バスでしょ。
都営バスも見習うべきですね。

家族３人でバスなんて使ってたら、ほんとうにお金のかかるマンションになるね。

駐車場代、管理修繕費、施設利用料、バス利用料、ローンと。。。

いったい何を購入したのか、、考えたほうがいい。

マンション前⇔駅前までのシャトルバスなのに、>>467が何にキレてるのかわからん。
マンションの中、駅の中に突っ込めってことか？

>>466しかり、単なるネガとは価値観が違うんだなと痛感するわ。

バスは品川駅との間を一日１３０往復、２６０走行する。２６０回の平均乗客１０名として
延べ乗客数２６００名、収入２６万円／日。このマンションの住民６０００人のうち、
バス利用者は３割程度で１８００人が往復すると延べ３６００人だが固めに見積もる。

１日あたりバス運転手の人件費２万円前後？バスの減価償却費２万円前後、燃料代走行
３００ｋｍとして２万円くらい？会社の管理費など諸経費入れても十分に利益出るん
じゃない？


＞家族３人でバスなんて使ってたら、ほんとうにお金のかかるマンションになるね。

＞駐車場代、管理修繕費、施設利用料、バス利用料、ローンと。。。

ここは都心マンションに比べて駐車場代は安いよ。周辺相場は4-5万なのに、ここは2.5万～3万。
管理費修繕費も都内マンションで最安の部類なのは何回も既出。施設利用料は嫌なら使わなきゃ
いいだけ。どの共用設備も稼働率はほぼ１００％で大人気だけどね。バス利用料が嫌なら歩けば
いいじゃん。だけど通勤交通費って普通は会社から出るでしょ？うちの会社からは支給されて
いるよ。

都内タワマン管理費ランキング張っとく。

>>470
それにバス代を加えてみればw

減価償却？CRBって書いてあるが中日臨海バスからの払い下げでも購入したの？

上位にあるガレリアグランデとかもう経費あがっちゃって、買い手が付かなくなってるね。
最初は安くどんどん高くだな。そんなもん後世に残せるか？

＞473
書き込みに興味持ったので調べてみた。確かに231円－233円/㎡になってるが、
218円が正しいとすれば6-7％の値上がりだが、三井とかに比べりゃまだまだ安い。
それが買い手がつかない原因か？？違うんじゃないか？

＞472
運営しているCRBがバスの資産価値を6年くらいで減価償却するだろ？
そんな事も分からんのか？

通勤に使う場合、バス代は通勤交通費として支給されるからロハ。
猛暑や豪雨の中を徒歩7－8分を歩くより、マンション前からバスで
涼しく駅まで座って途中停留所もなく5分でアプローチの方が
百万倍良いと思うけど価値観の相違だな。

>>469
新幹線脇の停車スペースの利用代は？

>>476
猛暑とか豪雨とかではなく普段が不便じゃだめですよね。

何で普段が不便なの？意味が通ってないけど。普通の天気の良い日は
歩きたい人は9分歩き、バスで楽したい人は楽すればいいじゃん。
実際、歩いても8－9分で港南口まで着くから全然不便じゃないけど？
ちなみにバスに乗っても8分で時間はほとんど変わらないんだよね。

あなたは例の吉野家のバイトの方ですか？

すみふのWCTホームページに徒歩15分って書いてありますけど。嘘はいけませんよ。

地震が直下型の場合

国交省の報告書とショミレーションでは、５５８０基ある石油タンクで東京湾が炎上すると出てます。
ここは影響ありますか？

>ちなみにバスに乗っても8分で時間はほとんど変わらないんだよね

一時は入居者の完全受益者負担との言葉に納得したが、
上のこの書き込みを読むと、

「そんなバスルートで何で経営が成り立っているのだろうか?」

と思えてきた。

やっぱり胡散臭い匂いのする物件のような気もする。

スミフが販売している間の客寄せパンダサービスなんじゃないかという疑問。
スミフが販促費でバス会社に資金提供しているんじゃないかという疑問。

入居者の方に明確と思える材料で否定して頂ければ逆に嬉しい。

そのスケールメリットで特別なマンションだからという説明が
一番胡散臭く聞こえます。
複数のデベによる再開発地域であれば2000戸なんて逆に小さい方だし。

どこのマンションで一棟２０００戸があるんだよ。日本最大のマンションなんだぞ。

ネガの言う事はまったく話にもならないね

＞複数のデベによる再開発地域であれば2000戸なんて逆に小さい方だし。

複数のデベによる再開発地域ならば、マンションの管理はデベ（もしくはマンション棟）単位だろ
まあ、せいぜい、共用の道路とか集会所などが共同管理になる程度の話。
ＷＣＴは２０００戸というまとまった戸数が同一デベ、同一管理だからこそ、最大級のスケールメリット
が出る。そんなことも理解できないとは。大丈夫ですか？

バス運行何かは、必ずしもおなじデベロッパである必要もあるまぃ。
運賃だけの運行で経営がなりたっているならなおの事

どれだけ視野が狭いんだ
修繕とか清掃、警備とか数あるマンション管理の中で
バス運用がどれだけの比率をしめてんるんだよ？
仮にバス運用でスケールメリット出せたとしても
それ以外は個別の管理だろ？
計算もできないんだな。ここのネガは（笑）

>>486は疑問が払拭できないだけで、単なるネガとはちょっと違うと思ったが
＞やっぱり胡散臭い匂いのする物件のような気もする。
これで全てが台無し。まともに答える気が失せる。

しかし、答える。

＞そんなバスルートで何で経営が成り立っているのだろうか?
>>479の「徒歩8-9分、バス8分、ほとんど変わらない」から
バスに乗る理由が無い＞利用者いない＞経営成り立たない、という論理展開だろうが
まず徒歩8-9分は正しくない（公称13分）のと、バスに乗る理由は時間短縮だけじゃない。
体力温存、日焼け防止、暑い、寒い、荷物が多い、体調が悪いなどなど
↑もあくまで予想の域を出ないが、実態として利用者がいるのは事実。

＞スミフが販促費でバス会社に資金提供しているんじゃないかという疑問。
正確にはCRBまたはスミフの帳簿を見ないと分からない（見れるわけ無い）が
以前、CRB側から「住民の利用料金でまかなっている、バス利用にご協力を」との告知あり。
マンションの管理会計からCRBへの支払いがないことは事実。

ま、今後はどうなるか分からんけどね。

少なくとも今よりよくなる事はない訳で。

知り合いが何とか売り抜ける事が出来たってほっとしていた。
売り抜け時期を間違えたとも言っていたけど。

2万平米に3棟のタワーで2000戸って日本有数の詰め込み具合じゃないか？

「隣の公園も敷地みたいなもの」とかいうんだろうな。

ほら、都合悪くなると話題を差し替えるネガ
公園とかどうでもいいんで、複数のデベによる2000戸以上の再開発地域で
全体的なスケールメリット出してる具体例を挙げてみてください。
一番胡散臭いネガさん （笑）

共有、共用、共同と
富裕層とまったく正反対の思考だな。
大規模でなんで嬉しいんだ？？

賃貸やら事務所やら又貸しパーティーやら
不審者だらけだよ。

20世紀の憧れのマイホーム→高島平
21世紀の憧れのマイホーム→WCT

大規模集合住宅万歳！

>>496
＞ま、今後はどうなるか分からんけどね。

毎回論破されて最後に捨てゼリフ。悔しいですよね、わかります。

>>497
＞知り合いが何とか売り抜ける事が出来たってほっとしていた。

知り合いが、上司が、同僚が、親戚が、すれ違ったおっさんが、あとは何でしたっけ？
どうせなら市況とWCTの成約坪単価乖離とかマクロレベルでネタを持ってきてくれませんか。

>>500
＞富裕層とまったく正反対の思考だな。

ここは富裕層の物件じゃなく、年収1000万台の物件ですよ。
あなたには年収1000万台も富裕層(100万ドル↑の金融資産保有)も同じに見えますか。

2000戸にして維持管理費だけじゃなく敷地面積まで節約されたわけか。賢いな。

そもそもこのマンションでスケールメリットなんかあんの？湾岸で津波の心配して駅遠で何もないから購入者をごまかすための、バス、スーパー、ジムでしょ。こういうのをスケールメリットって言うの？自慢のクルージングはなくなっちゃったし。あと五年後にはシャトルバスがアブナイかな。皆さんも早く気付いて、売り抜けられればいいね。

ここは年収1000万はなくても、買えるマンションですよ。
1000万以上の方はもう少し立地を望むと思います。 年収1000万ぐらいで広さが欲しい方はここを選択するでしょう。

しっかしスミフは凄いね。
こんな立地の難物件で港区アドレスとか、豪華共有施設だとかで立派に商売してるんだから。
年収700万位の人達が、年収２０００万以上の人達と同じ敷地に住んでるってブライドを持たせて、バス便通勤させてんだから凄い！さすが関西デベ！

ネガ嬉しそうだなｗ

クルージングのネタがよっぽど嬉しいんだろうけど
桟橋が無くなったわけでもなんでもなくて、一業者との年間契約を解消した
だけにすぎない。別の有利な業者を選ぶこともできれば、個人のクルーザーを
乗り付けられるようにすることもできる。
共有設備にしても、建物グレードにしても、眺望にしても、物件価格にしても
何一つ勝てないショボイマンションにお住まいのネガさん
ついついクルージングの件で小躍りしながら書き込んじゃったネガさんだけど
クルージングは数あるＷＣＴのサービス、メリットのたった一つ
それを除いたとしても永遠に勝つことの無いネガのショボイマンションｗ

サービスでもメリットでもないだろ。
全部自腹なんだから。
なんでジムやプールやバスなんか俺が維持
しなくちゃならんの？
使いたいやつが払え、賃貸より

相変わらず、意味不明だな
自腹（有料）だとサービスで無いとか思ってるんだ。
世の中に無料のサービスなんてどれだけあると思ってるんだ？
それに
＞なんでジムやプールやバスなんか俺が維持しなくちゃならんの？
だれがおまえごときに維持しろなんて言ってるの？
賃貸くんにジムやプールなんか似合わないだろ
そういう設備やサービスを求める人が２０００世帯もあって
入居してるんだから、何の問題も無い。

賃貸くんは自分のラヴェルに合った生活をしておけばよし（笑）

外部の施設なら飽きたり老朽化したら行くのを止めればいいだけだけど、マンション内の設備は一生金払わなきゃいけない訳で。

ところでプールは地震の被害は直ったの？

35年ローンの分譲物件住人が賃貸住人を馬鹿にしてるのが、はたから見ると滑稽だし、ここの住人レベルがよくわかる。賃貸住人引いたら2000世帯にならないよ！あほっぽく見えるから変な英語もどき使わないで、普通に日本語や英語使った方がいいよ。

現在WCTのある物件と他マンションの物件を最終検討中です。

経験上、雰囲気がいい(=管理が行き届いている)マンションは、良くも悪くもここのスレが賑わってる。
最初は妬みが多いせいだと思ってたけど、よく見てみるとネガに対する反応の鋭さが原因だと分かった。
管理がいい⇒住民の意識が高い⇒ネガ許すまじ⇒激論　という図式
自分のマンション管理を諦めていたら、ネガに反応する元気も無いだろうしね。

予算が90㎡で8000万なので、2億以上の物件だとまた違うのかもしれないが、
一般人に手が届く範囲の物件としてはWCTはなかなか好印象だよ。
（掃除のおっちゃんとか植樹の状態とか）

そろそろ新居を固めないといけないので、専有部も含めて総合的な判断をしないといけないけど
もしWCTに決めたときはよろしく。

にならないよ！　　←泣きそうだな。だいじょうぶか？ていうか子供さん？（笑）

３５年ローンとか人によって状況全く違うし

嫌です。WCTには来ないで下さい。

>>516です

聞きたいことがあってこのスレに来たのに全然関係ないこと書いてた。。。
最終的な返事まで1週間切ってるので、売主や不動産屋に聞けなかったことを
住民の方に聞こうと思ってたんだけど、ちょっとスレがそんな雰囲気ではないので出直します。
2,3日したらおさまってることを祈って。

>５２２さん

ここはやめた方がいいよ。スレ読めば、ここの管理が将来的に保証された物でない事がわかると思います。
このスレが賑わってるのは、異常な程プライドが高い住人が多いのと、それをからかいたくなるネガが多いだけ。世界恐慌や地震原発問題のこの時期に、ここを買うのはどうかと思います。色々希望はあるとおもいますが、とにかく他にした方がいいですよ。

80平米9000万なら山手線内にWCTより立地の良いマンションが探せばあると思いますよ。
もしくは同じレベルなら有明とかでも良いかもしれません。 新築があると思います。

５２５
俺もそう思った。

確か、目黒タワーも新築で坪200後半だったな。

>516

釣りかもしれないけど、１住人が参考までレスしまーす。

・管理は悪くないと思いますよ。よく管理会社の人と話します。注文出すと（クレームではないですよ）対応いいので気分の悪い思いしたことないです。
・我が家は高層階だから今でもだいぶ高いです。一時1億以上でといわれたけど売る気全くなく、今もないです。
・でも、占有部の細かいつくりは芸がないです。清水が経験不足のためと聞いたことあります。となりのブランちゃんのほうが棚とかなかなか細やかにできてるようです。
・躯体としてはよいそうです。高輪ＣＴ坪単価が同じとスミフがいっていましたが住んでみるとうそでもなさそうです。なお高輪ＣＴ検討したので一応知っています。
・将来の管理費問題について確証があるわけではないですが、気にしてないですよ。基本的に駐車場の収入が高いＭＳはどこでも大丈夫の傾向が。郊外であれば本来1万くらいで貸さなければならないところを3万前後で貸しているのだから、お金がたまるに決まっているのです。坪単価上の管理費は今のところ、１００戸以下の通常のＭＳより安いくらいかも（千葉の子どものＭＳより安い）。今後少し上がっても納得範囲ですね。
・ママ友の間では、ここはいい、ずっと住みたいというのが多い意見。ここが気に入って、子どもに親、きょうだいとどんどん親族が増えているのは珍しくないし、買い替えで眺望のよい部屋に引っ越した（前の部屋を売らない人もいる）人も何人も知っています。
・中古が販売時より高いのはちょっと・・・でしょうが、飛行機、新幹線に乗ること多いなどの方は向いているでしょうね。あとはご本人の好み、考え方だけかも。

入居ということでしたら歓迎します。
追記　うちの子供はいずれ下がったら買いたいといっています。そのとき反対予定はないです。また、添付はママの色の朝焼けの写真です。

住めば都でしょう。
あとはマンションとしての価値があるかを考えるかは貴方次第。

>>524さん

ご忠告ありがとうございます。

＞世界恐慌や地震原発問題のこの時期に～
これはWCTそのものではなく「今マンションを買うこと」に対するリスクですね。
業種やライフイベント、収入に対する物件価格、現住居の家賃など、
個々の事情に依存する部分が大きいので一概には語れないと思いますが
熟慮の結果、私のケースでは今買うことがベストであると判断しました。
全ての事情をここではお話できません。申し訳ありません。
しかし、ご心配下さったことについては重ねて御礼申し上げます。

・WCTを買うこと
＞ここの管理が将来的に保証された物でない
現行サービス/管理が将来的に保証された物件が予算内であれば良いのですが
私が検討した中では、サービスが保証されている、またはそれに近い物件はありませんでした。
初めからそういったサービスが一切無い物件は、ある意味保証されているともいえますが
残念ながら私のライフスタイルとは合わないのが実情です。
具体的なオススメ物件名を挙げていただければ、時間は無いですが検討してみます。
（↑はザ・信者発言みたいで嫌いなのですが、検討者の嘘偽りなき心境です）

>>525さん、526さん
ごめんなさい。90㎡8000万なんです(坪300万以下)
有明、豊洲も検討しました。
ここの中古と同じ条件で探すと、豊洲は新築で5%ほど割高、中古で0-5%割安、
有明は新築でも5-10%ほど割安ですね。
最終的には勤務地(浜松町)への交通利便性でNGとなりましたが。

>>527さん
クロスエアタワーですよね。モデルルームに見に行きました。
ただ、確かに坪290ぐらいのお部屋はあることにはあるのですが、
今検討している部屋と同条件となると坪320-330万の印象でした。
具体的な物件のご提示ありがとうございます。

＞80平米9000万なら山手線内にWCTより立地の良いマンションが探せばあると思いますよ。

いいんじゃないですか、ＷＣＴより立地も良くて便利なマンションなら素晴らしいですね。

＞もしくは同じレベルなら有明とかでも良いかもしれません。 新築があると思います。

有明もいいですね。周囲を塞がれていないので眺望も良さそうですし。

株価の動きみてますか？

リーマンショック前とまったく同じ動きしてます。
大口は逃げてますが、大きなショックがくると思います。
前兆だらけです。

せめてあと半年だけ様子を見たほうがいいです。

>>528さん
実際に住まれている方からのご意見、ありがたいです。

ここが最終候補である大きなポイントは、売主様がマンション内転居という点です。
マンション内転居が多いとは聞いていましたが、やはり実際に会うと安心材料となります。
ここには書けませんが転居理由も十分納得いく物でしたし、物件自体も気に入っています。

内装の仕上げについては、内覧時には気になりませんでした。
カスタマイズが趣味のため、入居前には内装に殆ど手を入れるつもりなので
気になるものがあればそこで交換します。

分譲時より価格が上がっていることは気にしていません。
ある程度の流動性があるものについては、その時点の成約価格イコール価値だと思っていますので。

>その時点の成約価格イコール価値
違います。売値は売り方が勝手に決めてる価格です。

今流動性があっても２０代が４０代の半分しかいません。
その２０代もほとんどフリーで年収２００もないです。

あと５年後は確実に転売できなくなります。

中国の不動産バブルのリスクもあり外人は期待できません。

耐震性能は２回もつように出来ていません。修復もできないものです。

海面上昇リスク、石油タンクのリスク、埋め立て、津波、高層避難経路の問題
高層の揺れ、耐震性能の問題　

何より東京に空き地だらけでマンションしか建たないのは不況の表れです。

そういえば、銀座の大手建設会社のビルは亀裂をパテで埋めてうっぱらったな。
直せないんだな。耐震性能は。

＞５２４さん

浜松町にお勤めでしたら、例えばカテリーナ三田だとか三田物件、あとはWCTよりはマシそうなグランスカイ、大崎シティタワーなどいかがでしょうか。不況や地震などの事を考えるとリセールを考えておくのが大事だと思います。そうなると確かなのは駅近の山手線の内側物件が一番アンパイです。
WCTはマンション内住み替えが多いとおっしゃっていましたが、妻の両親は神奈川のマンションに住んでいて、その中で３回位住み替えています。私も今の山手線内の自分のマンションが気に入っていて、将来より広い間取りに住み替えしたいと思っています。WCTに限らず結構そういう人はいますよ。まあ、最後は好みの問題だとは思います。私もマンションを買う時は色々悩みました。５２４さんが一番納得出来る物件に住まわれますよう願っています。

芝浦1丁目のヤナセ本社跡に、三井レジ×清水建設による再開発計画があるらしい。
浜松町には、相当近いですけど、いかが？
15年度完成予定だから、ちょっと待てないかな。

私は真剣にこのマンション内にもう一部屋欲しいと思ってます。狙いは北東角の高層か最上階メゾネット。
こんなに眺望が良くてアメニティも充実していて、しかも都心へのアクセスの良い物件はもう出ないと
思います。上に出てるカテリーナ三田、グランスカイ、大崎シティタワーなども見ましたが、どれも
似たり寄ったりのつまらない物件だし、周囲の環境は公園や運河に囲まれたここがベスト。こういう環境は
郊外に行かなければ手に入らないので、普通は都心からの距離はある程度我慢しなければなりませんが、
ここは両方を手に入れる事ができる。ちなみに、品川駅から遠いとか言われてますが一日中専用バスが
循環しているので非常に便利ですし、私は通常は徒歩４分の天王洲から浜松町に出て山手線で東京駅なので
通勤に全くストレスは感じませんね。前日の夜が遅くて朝がつらいときは家内に車で送ってもらうことも
たまにあります。海岸通りの渋滞も無いし、八重洲まで２０分です。

眺望がいいって言われても、今話題のお台場の某テレビ局ビルとか見たくもないし。