２３区のマンションは値上がりする。（その６）

購入者目線でマンション供給をお願いしたいが、
都心部の土地はもうあまり無いのですか？

＞今後の注目エリアは台東区、江東区、墨田区の3区で決まり
それは隅田川以東の地域での注目エリアね。
西側の人たちはまったく興味ないから。

↑自分が西側代表みたいな言い方だね。

都心部の土地が無いなんて、以前から言われているが
実際は次々と出てくるのが現実。

台東区は隅田川の西だろう

>>453
いつまでもあると思うな親と金。

↑意味不明（笑）
首都圏のマンション供給は供給戸数上位１０社で５０％近く、上位２０社で７０％近くを占めている。
財閥系、電鉄系、商社系、他大手マンデベがほとんど２０社に入っている。
ここに入らない中小マンデベが郊外で多少仕入れをしても影響ないよ
無知は。。。。

江東区は16位から20位に大きく順位を落としてますね。

>>456は日本語が分かっていないようだ。中小デベが郊外でマンション着工とは書かれていないのに(笑)

まずは川崎市と横浜市で大量供給が再開されます。
まあ、どうなるか

都心通勤者にとっては帰宅困難地域。かなり苦戦するだろう。

横浜などの地方都市は都心勤務者の他に横浜勤務の人が相当数いる。
駅前を選んどけば都心より需要が高かったりする。もちろん駅10分以内限定。
大手企業の支店がある地を選ぶのも賢い選択だよ。

横浜も東京に通勤している人がいなくなったらスカスカの暴落でしょうな。

郊外に目を向けているのはむしろ大手だね。これからは、中小が人気のない湾岸を手がけるかもしれないね。

いわゆる神奈川都民とされる神奈川県民の人数は、神奈川県全体でおよそ100万人（東京都内への通勤・通学者の総数[1]） おり、その過半は川崎市（約25万人[2]）、および横浜市の北部（約50万人[3]）に居住する。
これは、神奈川県内に居住する全ての就業者および通学者（約480万人）の2割、総人口（約885万人）の1割にあたる。

これから都心で勤務する人は都心部に住むだろうから神奈川都民は減って行くので、
地元の神奈川県内で仕事する人がほとんどになるでしょう。

神奈川県の初月契約率の動き
1月68.0%、2月69.1%、3月84.4%、4月54.0%、5月68.8%
好不調の目安は70%

＞これから都心で勤務する人は都心部に住むだろうから
そりゃあ、白金や広尾や文京区に住めればそれが一番だが、高すぎて無理だろ？
危険な埋立地に住むわけにはいかないから、やっぱり今まで通り川崎や横浜から通うしかないよ。

7月に予定される神奈川県の大型物件（200戸以上）
・クレストシティアクアグランデ、493戸、ゴールドクレスト、横浜市鶴見区矢向
・リヴァリエA棟、465戸、京浜急行電鉄他、川崎市川崎区港町
・ナイスクオリティス横濱鶴見、390戸、ナイス他、横浜市鶴見区鶴見市場
・グリーンシア川崎京町、360戸、興和不動産他、川崎市川崎区川崎新町

リヴァリエはＡ棟、Ｂ棟、Ｃ棟を合計すると1500戸に達する一大プロジェクト。
今多摩川が熱い。

新築マンションの平均坪単価ランキング（単位万円）

順位 先月 市区町村名

1　 1 東京都 港区 410
2　 3 東京都 渋谷区 385
3　 2 東京都 品川区 358
4　 4 東京都 千代田区 345
5　 6 東京都 杉並区 333
6　 - 東京都 目黒区 315
7　 5 東京都 新宿区 307
8　 10 東京都 世田谷区 292
9　 7 東京都 中央区 285
9　 7 東京都 文京区 285
11　 9 横浜市神奈川区 280
12　 11 東京都 豊島区 276
13　 19 さいたま市中央区 256
14　 - 神奈川県 鎌倉市 253
15　 12 東京都 中野区 248
16　 20 東京都 大田区 244
17　 22 川崎市中原区 240
18　 21 東京都 台東区 239
19　 13 東京都 府中市 237
20　 16 東京都 江東区 233

都心勤務者だとこの3区がお勧め！
初月契約率状況、４月、５月、加重平均
台東区　６５％８０戸、６９％１９２戸、６８％２７２戸、坪単価239万円
墨田区　７５％５１戸、８０％８９戸、７８％１４０戸、坪単価233万円
江東区　１００％２１６戸、８３％１０１戸、９５％３１７戸、坪単価232万円
合計　７２９戸

>>468
良く見ると全部が帰宅困難度が低い湾岸部じゃない？

川崎にますます差を広げられそうですね。
来月はベスト20落ちかな・・・

また大田区、世田谷区あたりが需要を食われそうだけど、
武蔵小杉の現状はどうなんだろう？
売れているのかなあ？

川崎は一気に順位を上げて、江東区は逆に大きく順位を落としていますね。

>>475はもっと地図の勉強をしたほうが良いと思うよ。頓珍漢過ぎじゃないｗ

確かにこのままじゃ、ベスト20死守は厳しそうですね。

坪単価が大きく違う地域は買えませんから、

坪単価が近いこの辺同士が互いのパイを奪い合うことになるのでしょう。
順位 先月 市区町村名
17　 22 川崎市中原区 240
18　 21 東京都 台東区 239
19　 13 東京都 府中市 237
20　 16 東京都 江東区 233
21　 26 東京都 墨田区 232
21　 14 東京都 国分寺市 232
23　 17 神奈川県 横浜市西区 226

川崎は中原区だけじゃあるまいし。
江東区は内陸部も湾岸部もある。

大幅値引き考えたらこのあたりは同じようなレベルだよ。
8　 10 東京都 世田谷区 292
16　 20 東京都 大田区 244

どんだけ都合のいい理屈だ（笑）

世田谷区の実勢価格って分からなくなっちゃったね。

坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
契約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

大幅値引き考えたらこのあたりは同じようなレベルでしょうか？

20　 16 東京都 江東区 233
47　 45 千葉県 船橋市 185
49　 38 埼玉県 新座市 183

武蔵小杉のタワマンが坪280万円くらいだから、世田谷区ともろに価格帯が競合していました。

経済学がまったく分かっていないね(笑)

価格が高い物は低い物と競合します。
何故なら無駄に高い物は買わないからです。

価格が低い物は高い物と競合しません。
何故なら無い袖は振れないからです。

もっと勉強しなさい(笑)

将来が不透明な時代は人は余裕資金を残そうとする。
大田区、世田谷区あたりから川崎区、鶴見区への大幅な人口移動が起こって、
両区で売れ残りが大量に発生するでしょう。

地震が不安なので、埋立地から移動したいのですが売れません。

経済学的に言うと、
高い物の値引きは、
お客さんが安い方に流れるのを防ぐためにします。

世田谷区 292
東京都 大田区 244
　　　↓
横浜市鶴見区 181
川崎市川崎区 163
70m2で1300万円～2700万円節約できるよ。

こう比較すると、川崎、横浜が売れそうな気がしてきた。

多摩川を越えるだけで1千万円、2千万円のコストセーブか、
老後を考えると大きいね。

ぶっちゃけ同じ郊外で、帰宅困難地域だから大差はないよ。安い方を選べば良いだろ。

江東区だったら江戸川区でもかわらないだろ。
安い分いいんじゃないか。

汚染がないぶん江戸川区が・・・

江東区の被害は多数報告されてますが、江戸川区の液状化はどうなんでしょう。

>>495
良いね。
江戸川区 坪単価192万円。
子育てに向いている区ＮＯ．１でしょ？

どちらかを選ぶんだったら、
価格的には大きな差はないですが、環境を考えると江戸川区かな。

>>495
江東区から江戸川区に引っ越している人多いよ。
特に男性、家賃も安いからね。
でも、逆の方が多いですが。
http://www.city.koto.lg.jp/kusei/tokei/862/file/tennyuusyajuuzentitoh2...

>>494
川崎市と大田区、世田谷区の人口移動です。
表３を見て。
http://www.city.kawasaki.jp/20/20tokei/home/doutai/d21/dou21.htm

川崎市/大田区　1261人の川崎市入超
川崎市/世田谷区　1335人の川崎市入超

川崎市は大田区民、世田谷区民に人気のようです。

>>500
江戸川区の方が江東区より上だよ。
区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、

>>501
最新のデータだと、江戸川区への転出のほうが多いですね。
江戸川区からの転入も、男性はそこ多いですが、女性の割合が少ないですね。

神奈川都民、埼玉都民、千葉都民が東京都民になる率は今後も変わらないと思うよ。
横浜や大宮や松戸で買い物してる人達が銀座で常に買い物してたらお金なくなっちゃうしね。
ようは都心にいる事がいごごち悪いと感じる人も多い。
ここのスレの人は理解できないだろうね。
これからも都心とは別に地方都市は独自に発展するよ。

江東区も沿岸の埋立島だと橋が落ちたら帰宅不能になるからいくら都心に近くても意味がない。
まだ陸続きの内陸部のほうが歩けば帰れるだけましだろう。

川崎区の区民１人当たりの公園面積4.33 m2/人
大田区4.01m2/人
世田谷区3.16m2/人
住環境は川崎区の方が良さそうです。
多摩川越えるだけで1千万円、2千万円の得は大きいですね。

>>504
あっ本当だ。
1年古いのを見てた。196人江東区が転出超になっていますね。

江東区も江戸川区も同じ城東のくくりだし、足立ナンバーだし、
イメージ的にはなんら変わりないでしょ。

だったら安いほうがいいに決まってる。

出て行く人もいれば入ってくる人もいてそのバランスで全体の人口が増えたり減ったりします。
すぐ隣の区、市が大規模なマンションを作ったりすると大体が人口を食われちゃいます。
川崎市と大田区・世田谷区の関係が良い例でしょう。
千人を越える流出超だから影響度も大きいですね。
多額のコストセーブが出来るのですから、この関係は続くでしょうね。

下から上には行きようがないから。

23区の人口減りそうだね。
湾岸人気も下降線だからな。

世の中が不透明だからワンランク下げた買い物が増えるでしょうね。

>>512
買えない人たちが西側近郊のアパート地帯に滞留し続けて蓄積されるから、23区全体の人口は年3万人くらいずつ増え続けるよ。
毎年地方から上京してきますからね。
景気が悪くなると買えなくて身動きが取れなくなる人が増えます。

23区の住民の8割くらいが賃貸住人になってしまうのじゃないかな。

買える人達はアパート地帯から脱出して、それぞれの所得レベルにふさわしいところに家を買います。川崎区、鶴見区もその選択肢の一つです。

東京と郊外が人の取り合いか。
なんか東京先細りそうだな。

いくら郊外ても坪200万以下のマンションは、駅から遠いとか仕様が低いとかだよ。
郊外買うなら駅10分以内じゃないと。

そもそも郊外が不透明な時代にマッチしていないんだよな。

川崎区、鶴見区・・

郊外でもできるだ都心に近くの表れでは？

郊外が安くなると、これまでそういう層の受け入れ先だった城東がやばいんじゃない？

今の先行き不透明な時代に無理してギリギリローンでマンション買うなんて気が狂ってるとしか思えない。
マンションを買うならローンは年収（税込）の4倍までだよ。

川崎よりは横浜の方が人気あると思うけど。

>>522
意味も無くイメージだけで高いところは終わりだね。
高級住宅地と言えるところはほんの限られた一角になって、
それにおんぶにだっこの所は急激に値崩れしそうだ。

>>523さんが言うような、のほほんとした時代は終わっちゃうのかなあ。

見えない物にお金を使う余裕は無くなってきているよ。

当面東北の一人勝ちでしょ。
松下幸之助いわく全て失った町は、被害のない町より強くなるらしい。
東北独自の一大産業文化ができるかもね。

京急大師線も東急多摩川線も似たようなものだからなあ。
港町の1500戸マンション計画・・面白そうや。

下丸子あたりで高値づかみした人。
どう自分で自分を納得させるのか、人生模様ですな。

東急の各支線はかなりヤバい状態です。

大幅値引きの続出だったからな、それでも川崎区港町に比べるとかなり高い。

下丸子～東京　35分
港町～東京　42分
７分差だけど。

東西線　大手町～東陽町　９分、大手町～神楽坂　８分
有楽町線　有楽町～豊洲　８分、有楽町～市ヶ谷　７分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分、大手町～永田町　８分

NHK観たらますます地盤のいいところの人気が高まるね。早く買わないとかえなくなっちゃうかも。

川崎など地方都市としては半端だから駄目でしょ。
大企業で横浜支店はあっても川崎支店などない。
買うならちょっと高くても横浜の方がいい。
横浜駅歩いて10分以内がお奨め。次に関内かな。

>>534
本店はどこにあるのかな？
支店勤務ばっかなの？

昔の下丸子は何で高く売れたのですか？事情が良く分からないので教えてください。

本社が多いのはやはり丸ノ内でしょ。
今後開発が進むのも丸ノ内、もしくは日本橋かな。

ただ東京駅近で住居に適した環境の良いマンションは少ないからね。
それなら独自の地方都市として確率した場所を選ぶのも賢い選択だと思うよ。

>>537
横浜・・横浜支店は近いが東京本社は遠い
川崎・・東京本社は近いが横浜支店は遠い
さてどっちを選びますか？

埼玉支店、千葉支店は川崎の方が近いぞ。

横浜かな。休みの日は横浜の方が楽しめるし。

埼玉なら大宮だね。千葉だと幕張あたりかな。

普通は本社に近いところに住んだ方が便利な会社が多いんだよ。
だから皆都心に近いマンションに住みたがるんです。

首都圏で交通利便性NO.1は東京駅。
家賃は高いが一流企業はこぞって本店を構えたがる。
千葉、埼玉、神奈川の中心が都心。
３県から従業員が通勤可能。

＞542
もちろんそう思うよ。ただ資産価値で考えると川崎よりは横浜でしょ。
住まいは通勤だけが基準じゃないでしょ。

>>544
資産価値って、今の値段が単に高い事を指していませんか？
単なる高い買い物に終わる危険は無いですか？

横浜が永遠かどうかは正直分からない。
東京は永遠だと思う。

今後の発展は東北が一番だよ。

東京は今後も発展するだろうけど、東京に近いというだけの町は発展するかは微妙だな。
まずは鉄道。駅前は再開発で利便性を良くできても、鉄道はなかなか引っ張れない。
新幹線が停まるだけで地価が上がるのもそのせい。
複数路線の駅はそれだけで価値がある。

>>548
発展可能性があるのは東京駅から半径５ｋｍ圏内くらいと考えたほうが無難でしょう。