南側の家が建築契約違反？！

＞No.150さん

建築協定の効力は、土地の所有者に対して及ぶのでないですか？
つまり、南側の土地を買ってその土地の所有者となった南側の家の主に一切の責任があるのではないですか？

例えば、確認申請図とは違った内容の違反建築が建てられた場合、罰せられるのは家を建てた所有者であって、確認申請を認めた建築主事ではないですよね？
後になって「何で工事中の違反をチェック出来なかったんだ」と建築主事が責任を問われることではないですよね？
それと同じではないでしょうか？

曲がりなりにも不動産関係の仕事をしている会社(者)が>150の内容を知らずに土地や家の売買をしているとは思えない

自分は売主が南側の住人に、建築協定のことを話したのかが疑問だ。

>>151
>建築協定の効力は、土地の所有者に対して及ぶのでないですか？
おっしゃる通り、建築協定の効力は土地所有者に及ぶので、第一には南側の土地の所有者が建築協定を
遵守する責任がある。次に責任があるのは運営委員会。協定違反が起きない様に努めるとともに
違反があった場合には、土地所有者に対して是正を請求するのが当然の責務である。
そして、開発分譲地の場合は開発業者（＝土地の売主）が運営委員会の実質的な運営者となっているはず
だから、結局売主にも責任が及ぶのだと思います。

>>153
>自分は売主が南側の住人に、建築協定のことを話したのかが疑問だ。
そもそも建築協定を設けたのは開発分譲地の所有者であった売主のはずだし、開発分譲地だから売主は
業者でしょ。従って、建築協定のような重要事項を、重要事項説明書に記載していない訳がないし
説明もしたはずですよ。

スレ主さんと裁判にでもなったらその後の分譲地の売れ行きにも響くはずだし、業者としてみっともないよ。
スレ主さんには白紙解除させてあげて、早く南側の土地所有者＋建設業者と問題解決にあたった方が良い。
例えば、建築をやり直さないなら土地を20cm分買い上げさせるとか、土地の資産価値減少分を損害賠償
させるなど。それも、南側の土地所有者というより、建築業者や建築士に賠償請求するべきだと思いますね。
だって全員その道のプロでしょ。こういうトラブルに素人を巻き込んじゃ、プロとして恥ずかしいし失格ですよ。

スレッドを立てた者です。しばらく離れていて申し訳ありませんでした。
弁護士さんともいろいろ話した結果、このまま売主の責任を問いてもいいが、現実的な所、手付金放棄して、隣の仲介業者なり買主なりを損害賠償でうったえたらいいのではという事に変わっていきました。

しかし、ご指摘通り気に入った分譲地というのもあり、他の区画ならという提案もさせてもらいました。

ですが、一切売主と連絡が取れず期日が迫ってくるばかり…
会社に電話をしても、社長と店長には連絡つきませんと言われてしまう日々でした。

弁護士さんと不動産に詳しい行政書士さんにまた相談し、契約書を再度確認してもらいました。

そうすると、怖い事実が判明いたしました。

手付金放棄での解約が出来ない状況になっていたのです。

契約の履行に着手という部分で、契約後に売主は直ぐに境界線のブロックを立ててしまっていたのです。用意周到に履行に着手していたのです。

なので、このまま売主と連絡が取れないままでいると違約金が発生してしまう。という事がわかりました。

弁護士さんには、違約金の分まで、損害賠償請求となると、少額裁判出来なくなる。私達にはリスクや危険が大き過ぎるそこまで隣人に請求出来るかどうか…と言われました。

みなさんの中でもご指摘があった通り、私達も歩み寄るべきで、20センチなんてたいした事ないと思えば…

ただ、これから大きな分譲地なのでトラブルには巻き込まれたくないので、それをきちんと売主などと話し合う予定となりました。

契約続行の方向になってからは売主は連絡に応じてくれるようになったので、不安な気持ちは少しは和らぎました。

私が契約という大きな事をするのに、本当に勉強不足だったのだと反省しました。

ここではたくさんの人に相談にのっていただいたのに、結局このような結果になってしまい申し訳ありません。

本当にありがとうございました。





私達は契約続行を決意するしかなかったのです。

境界ブロックは主さんの希望するものでかつ、要望によるものなのでしょうか？
また施工は主さんの敷地に建てられたものでしょうか？

それにより変わってきますが、開発分譲地の場合敷地確定の為における
ブリック敷設は開発許可行為にかかわる一部にあたると思いますので
契約の履行に着手には該当しないと思われます。

また、連絡が取れずに交渉期限が切れる恐れがある場合は
相手先に意図的に交渉を避けているようであれば、交渉期限の中断を
通知しておけば大丈夫でしょう。

いついつ連絡をとった→理由なき不在の回答
等を詳細に記してそれにより交渉期限の中断を内容証明で
相手先へ送付してあげましょう。
ただし当初の期限内に相手方の手に届く様にしなければなりませんが。

>>155
スレ主さんの心境お察しします。

残念ながらこの売主（業者）は誠実ではないと思われます。倒産して夜逃げでもしていない限り、
社長や店長に連絡がとれないなんて事はありえませんから。ただ、しらばっくれていただけに
違いない。その証拠に、契約続行の方向になってからは連絡とれるのでしょう。

話し合って解決の方向に向かうといいですが、もし誠意ある対応をみせないならば、その業者の
名前をここで明かしてください。そういう業者はきっと今後もトラブルを起こしますから、
他の方のためにも排除されていくべきなのです。

スレ主さん、胸中お察し致します。
どうぞお身体にお気をつけて頑張って下さい。

スレ主さん、読ませて頂きましたが大変残念な方向に向かい第三者ながら憤慨したくなります！
不動産(関係の)会社には問題が起こっても絶対に逃げ道があり、結局損をするのは客になってしまいますが、あまりにも高い授業料(価値観は人それぞれですが)だと思います…
このまま仕方なく契約続行となったとしても辛い思いをした、今後するのはスレ主さんのみ(T_T)
とりあえず今回関わった業者(3社かな？)、最初から今までの事実を宅建協会、不動産適正取引推進機構に伝えてください！
法律上違反をしてなければ何もならないかもですが、宅建業法も買主不利を避けることを前提とした法律ですし、こういったことが積み重なって処分を受ける場合もあります。
またダメもとで行政、国交省 住宅局や地方整備局、知事などに細かな内容、手紙を添えて出してみるのも…
業務停止じゃなくても指示処分だけでも公開されるので、もし処分されれば業者は痛手を被ります。
タチの悪い会社なら、そういった情報は溜まってるはずですので！
少しは気が紛れるかも…
ただそこに住むのであれば南側の買主にはあまり言えないですね…

体調気をつけて無理をなさらないでください！
あ、私も境界ブロックだけなら契約の履行に着手には当てはまらないと思います。

主は冷静を取り戻したようだな。

良かった良かった。トラブルに巻き込まれたときはまず冷静さが肝心だよ。

そしてポジティブに!!

またいろいろな情報ありがとうございます。
ブロックの事ですが、弁護士さんのお話だとこのようなケースが増えているそうで、履行の着手にあたるかあたらないかでもめる事が多々あるんだそうです。

内容証明なども出来る事はしましたが、違約金の事を考えると恐怖でしかありませんでした。

宅建協会や、都庁の不動産指導にも相談に行きましたが、指導は法的には出来ない。どう対処しているのか聞く事しか出来ないと言われましたがお願いしてきました。
いろいろな所に話す事でこれからの人に役立てばいいですよね。
他にもお話してみようかと思います。
しかし、ここで不動産や仲介の名前を出すということは怖くてできません。

みなさん本当に親身に考えてくださり、ありがとうございました。


都庁に話に言った時に、この分譲地で約束を破って途中まで建っていると他の方からもお話があったようです。
隣地じゃなくても、自分は契約を守って建てたのに、どうしてあの家は破れるのかという話だったそうです。
そういうトラブルに巻き込まれたくないので、南の買主さんにはうちはこの件に関して関係ないという約束をしてもらいたいのですが…

隣の人は許してくれたとか言われるとうちまでとばっちりがきそうで怖くて…

仲介業者や不動産会社の名前を公表するのも一つの手ではないですか？

初めから読みましたが、どうもわかりません。
わたしなんかがわからなくても別に関係ないわけですが。。。

スレ主さんの主旨は「南の家が違反建築をしている、ついては売主の契約違反だから契約を白紙に」ということだと思いますが、それってスレ主さんと売主さんとの間に契約違反が生じることなのでしょうか。

悪いのは南の家の主であって、売主さんは全く関係ないとしか思えないのですが。

＞契約の履行に着手という部分で、契約後に売主は直ぐに境界線のブロックを立ててしまっていたのです。用意周到に履行に着手していたのです。

契約後ですから、ただちに着工するの普通のことだと思うんです。
売主さんが悪者になっているようですが、どう考えても悪者は南の主であり、怒りの矛先はそちらへ向けるべきことなんではないでしょうか。

開発分譲地における境界ブロックは主が発注したもの、位置などでなければ、まず個別の施工とは見なされないよ。特に他の敷地と続いていたり、同じブロックを使用していればなおさらのこと。
それよりも違法の根拠としている建築協定だが実はまだ認可されていないのでは？売り主が開発時に認可を受けているものであれば別だが、あくまで各宅地売買成立によって全員合意→認可発令となっているのでは？
もし認可されているのであれば運営委員会に対して是正措置を取らせることができるはずだから。

>>163さん

>>150から>>154あたり読みました？

>>155
>契約の履行に着手という部分で、契約後に売主は直ぐに境界線のブロックを立ててしまっていたのです。
>用意周到に履行に着手していたのです。

開発分譲地なのだから、本来は売り主が作るべきものだと思いますが、契約の中では
スレ主さんが境界線ブロックを発注したことになっているのでしょうか？
これが本当だとしたら、許しがたい悪徳な業者です。なぜならば、手付放棄による
契約解除の機会を奪い、解約された場合には高額な違約金を得られるようにする、
不当利得を目的とした悪質な行為だと思うからです。

不動産業者や建築業者の中には、このようにたちの悪い者が少なからずいます。
やはりスレ主さんには、この業者の名前を明かして頂きたいです。
怖くてできませんと言われていますが、問題が解決した後でしばらくしてから、
匿名で「○○不動産と○○建設」とそれだけ書けばいいのです。
相手はあなたが書き込んだと思っても、それを証明するのは非常に困難ですから
何も出来ませんよ。怖がることなど一つもないです。

南側隣地オーナーも建築協定違反を十分認識していたと思います。
土地購入時の重要事項説明で必ず説明を受けています。　無いとすれば仲介業者も有責です。　こうなると売主、仲介業者とも確信犯と考えられます。
また南側隣地オーナーも外壁後退、北傾斜違反にも気づかず（故意？）、売主、仲介業者、隣地オーナーが利を得る結果となっています。
現状、弁護士に相談されて契約を進めるのが最善となっているようですから残念ですがそれが現状のようですね･･･

>>150から>>154あたり読みました？

１６３の者ですが、いくら読んでも売主さんが悪いようには思えないのですが、私がおかしいのでしょうか？

建築協定がある開発分譲地では、土地の売主がそこで建てられるいろんな施主やいろんな工事業者が建てた家の責任を負わなければいけないのでしょうか？
売主にとって関係のない誰かが違法建築を建てたらその責任は売主が負わなければならないのでしょうか？
そういう責任があるということが建築協定の何条のどこに書いてある、ということでしたらわかるのですが。

建築協定？そんなの知るか！で勝手に無視して家を建てた施主に全ての責任があるのとは違うんでしょうか？

>>167
>南側隣地オーナーも建築協定違反を十分認識していたと思います。
南側隣地のオーナーが、建築協定や建築基準法に違反することを望んだのでしょうか？
もしそうだとしても、建築基準法違反は行政指導の対象になるのですから、そんなリスクを
犯してまで建築士や建設業者はやらないでしょう。

何らかのミスが重なった結果の不幸だと信じたいですが、もし故意だとしたら、
ここの行政は甘いからって、業者になめられているに違いありませんね。
これは、何県何市の話なのでしょうか？

>>168
163さん。故意ではなかったのだとしても、建築協定違反を是正する責任が最も大きいのは、
もちろん南側隣地の施主であることは明白です。しかし、開発分譲地の売主と仲介業者は、
この問題の解決に努める道義的責任があると思います。スレ主さんと、隣地の施主や建築業者
との間を取り持って、話し合いをさせるような動きをはじめからすれば良かったのですが、
スレ主さんに解約というような事を言われたので、自分達の損得勘定が先になってしまい、
不動産業者としての務めを忘れてしまったのでしょう。
このように、業者に期待される務めを真摯に果たそうとしていないと見受けられるから
非難を受けるのですよ。

売主は、分譲地で儲けてさらに建築条件付で建物でも儲ける。そんなオイシイ話を夢見てたのに、
不景気になってしまって計画が狂い、スレ主さんには建築条件まで外させられているので、
”知るか！いい気味だ”ってそんな気持ちなのかもしれませんね。
どこの、どんな業者なのかわかりませんが、地場の不動産屋や土建屋の社長の大半は、
そんな”オヤジ”達がやっているのでしょう。

え？ 結局は北側斜線の規制にかかってるのですか？
建確下りてますよね？
検査(中間･完了)は？

開発分譲地で現在法規制が無くても契約書に第二種低層地域に該当する建物の建築が条件になっているなら施主、施工会社に損害賠償できると思います。
また市の建築審査課や監察課に行って確認してください、違反建築なら建物の改善指導をしてくれます。

ただ南側の施主の契約書にもスレ主さんと同じ様なことが書かれているかを確認し口頭ではなく文書で証明しないといけません。
居住前で実害がまだ無くても建築基準法(契約書)違反なら損害賠償できますので、スレ主さんだけが辛い思いをするのだけは避けましょう！
違反建築は必ず意図的なものです！
施主、施工会社は書面で確認してるはずですし、あとは出来れば売主もどこまで把握してるのか確認してください。
損害賠償請求することでスレ主さんが容認(800mm→600mm)したことにはならないですし、いくらか賠償されれば、何もないよりは今後スレ主さんも少しは納得できるかもしれません。南側の隣家で気を使われるかもしれませんが、やった者が悪いですし左右や向かいの家よりはマシです(いっそ南側とは外溝で目隠ししても…)。
アドバイスですので、あとはスレ主さんが色々と決断しなければいけませんが、けっして熱くなったり、投げやりになったりなさらず、冷静に頑張ってくださいね！

170さんは日本語が解らないのかな？

ちゃんと理解してから書かないと、長文を書いても無駄になってしまいますよ

それはお前だろｗいい加減に気付けよｗ↑

170が日本語不自由なことは１行目を見ればすぐわかること。

173うざい。KY

１６３の者です。

１６９さん
＞建築協定違反を是正する責任が最も大きいのは、もちろん南側隣地の施主であることは明白です。しかし、開発分譲地の売主と仲介業者は、この問題の解決に努める道義的責任があると思います。

やはりそうならば、まずは南の家の主を相手に抗議行動を起こすのが筋ですよね。
売主さんに法律的責任は無いけど、道義的責任はあるということでしょうか。
私には今回の話では売主さんには道義的責任も無いように思います。全てが南の家の主の責任としか思えません。
その前提で、売主さんに助けを求めて何か動いてくれれば恩義を感じるし、何もしてくれなければそれはそれで仕方ないことだと思います。

＞スレ主さんに解約というような事を言われたので、自分達の損得勘定が先になってしまい、不動産業者としての務めを忘れてしまったのでしょう。

今までの状況を読む限り、売主さんは何も契約に反することは無いのですから不動産業者としての務めを全うされていると思います。
そんなことより、南の家の主の悪行に目を瞑っていることの方がおかしいと思います。

スレ主さんも南の家の主さんも、契約通りの土地が購入できた。そこから先の責任は、土地所有者となった人がお互い自分の責任で日常をおくるだけでは生活するしかないんじゃないで

>> スレ主さんも南の家の主さんも、契約通りの土地が購入できた
スレ主さんにとっては契約書に書かれている建築協定や北傾斜違反を隣地が行い契約書通りの土地が購入できなかったのでこのスレが建った訳で、また建築協定管理者である売主も適切な運用管理をせず、違反が判明しても是正措置も取らず、白紙契約解除にも応じようとしないのが現状です。

売主も確かにちょっと抜けてるよな。南側の家のおかげで契約はスムーズに行かないわ、下手すると値引交渉になって儲けが目減りするわで良い事ないよね。
普通なら売主として南側の家に抗議するなりのアクションがあって然るべきだろうけど、何やってんだろ？

建築が始まったり、完成した違反物件の是正措置は、たとえ裁判沙汰になったとしても取り難いのが一般的で売主は面倒なことはしたくなく、早く問題のスレ主の土地を売却したいのです。　だからたとえ５０万円の値引きをしても売りさばきたいというのが本音です。
ところで南側を８０ｃｍ、６０ｃｍ空ける、空けないなどという土地はいったい何ヘーベイの土地面積だろう？
南側隣地も日照は望めないなぁ。　スレ主さんの土地面積も差し支えなければ教えて欲しいです。

＞スレ主さんにとっては契約書に書かれている建築協定や北傾斜違反を隣地が行い契約書通りの土地が購入できなかったのでこのスレが建った訳で、

たぶん契約に関わっている人は、スレ主さんと売主さんであり（他に銀行とか保証人とかいるのかも知れませんが）、南の土地の所有者は関わっていませんよね。契約書に書かれているのは『建築協定により建物は境界から８００以上空けないといけない』ということだと思います。それは隣地の所有者も同じでしょう。しかし南の隣地の所有者はそれを守らなかった。あかの他人であり、契約上何ら関係のない隣地の所有者が、どんな家を建てようと、法を守るも守らないも、スレ主さんと売主さんの土地売買の契約の中では何も関係ないのではありませんか？

これから先、北の家、東の家、西の家、あるいは分譲地内のどこかの家がもし何か違反で家を建てた場合、その都度土地の売主に責任が及ぶものですか？そんな契約は無いと思うし、違反が有った場合に抗議するのは違反した本人にするのが普通ではないですか？

例えば建て売りの家ならば建てた業者の責任でしょうけど、注文住宅で土地所有者が自由に建てた家なのですから、建てた人の責任でしかないと思います。

南側土地の売主が建築協定の順守をきちんと
求めたかどうかで売主の責任も問われます。
なので、南側施工主に確認するのが一番はやい。
しっていて建築した→施工主の責任
知らなかった　→　売主＋施工主の責任

南側施工主の話が聞けていないのが、このスレを
混乱させている。

>180
知らなかったと言っている、と前の方に書いてあったよ。

スレ主の契約書(重説)に分譲地全体の規定もあるかないかだけっぽい？
あれば売主に言えばいいけど、無ければ南側施主(施工者)とスレ主の問題。
いや、言うのは仲介業者か？ 重説作ってるから、分譲地全体の文言とか入ってたら問題やね～

スレ主の契約書(重説)に分譲地全体の規定もあるかないかだけっぽい？
あれば売主に言えばいいけど、無ければ南側施主(施工者)とスレ主の問題。
いや、言うのは契約書(重説)作ってる仲介業者やな。
分譲地全体の文言とか入ってたら問題やね～
無ければ頑張って南側の関係者と戦わないと…

で、、、


その後、どうなったんですか？

結局どうなったんでしょうね？

境界線ブロック建てて契約の履行に着手したとかあるけど、まだ金消契約前でしょう？
登記移動もしてない訳だし、一般人の感覚としては土地はまだ売主のものだよね。

こういう場合、少なくとも手付放棄で解約させてあげればいいし、本当は白紙解除でも
いいくらい。だってスレ主さんにしたら、不良品掴まされるようなもんじゃないですか。
それを、契約だからって押し付けるような業者ってどうなんだろう？
こんな横暴を通そうとするのって不動産くらいじゃないかな？

だから、不動産屋って嫌いだ。

800mmの制限は建築協定なのでしょうか？
売主にこの制限を設けた根拠を教えてもらいたいです。
法的に拘束なければ、悲しいけど泣き寝入りするしかないのだと思います。
売主さんが馬鹿なのではないでしょうか？
後ろに家が建つのだから、ちゃんと考えてくださいって感じですね。

不動産屋に指摘したら、よく解ったね（違法建築）と感心された。
もちろん、買いませんでした

建築予定なんてないんでしょ？

建築協定なんかないんでしょ？
ないから、法的に違反してなければ、違法建築でもなんでもない。
問題なし。

北側斜線規定に違反していた。
よくHM許可したな。
罰金確定です。

多分、問題の地域は◯きる◯市の分譲土地だと思うのですが、あってるかな？
おそらくこの場所、民法の50センチ規制はあっても、北側斜線規制ないとおもったんですけど。
検討中の物件は、具体的に北側斜線規制の何に違反してたのですか？建売物件ですか？ちがってたらすみません。

罰金として１００円を空き缶に納めました。

建売販売でした。
大手HMでは、ないです。
低層地域に北側ぎりぎりでの建築は違法

建売なら北側斜線も道路斜線も飛び越えていて普通
そんなの珍しくも無い

近所の建売は外壁が道路側のフェンスとくっついてるぜ
ただあれでどうやって検査とか通してるのかが謎

>低層地域に北側ぎりぎりでの建築は違法
北側ギリギリ自体は違法じゃないぞう
高さオーバーしてなければ

>近所の建売は外壁が道路側のフェンスとくっついてるぜ
軒が境界越えてなければ普通にＯＫ
最近は天空率あるからパッと見高さオーバーしててもクリアしてたりするから困る

違法です。
低層地域では、北側の家に配慮し屋根の傾斜を配慮しなければいけません。
それを無視したHMは恐ろしい。

>>197
建築確認申請が通っていれば、違法ではないのでは？
北側ギリギリなんて都市部の建売とかでは普通にたくさんあるでしょ？

違法建築結構多いのですね。
その隣には住みたくない

>197

違法ではないですよ。
高さ５ｍ未満であれば、敷地ギリギリ、隣家の承諾を得られれば
境界線間際まで建築可能です。

キーワードは高さ５ｍ未満。
敷地境界から真北方向へ１ｍ南へ移るごとに１．２５ｍ高さ
加算されていきます。