グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）ってどうですか？PART4

>>419さん、まぁそうおっしゃらず。418さんが価値観をおしつけていらっしゃるようには感じられませんでしたよ。一意見だと思います。
私は西側の棟の価格、条件等で不満をおっしゃってる方のコメントも一意見とおもって拝見していました。人によって、西側の棟（来年入居の棟）に対して不満を持たれているようで、なるほどとおもいました。
私は最初から東側の棟（今年入居の棟）を検討していたので、そこまで考えていませんでしたから。

しかしながら、西側の棟ってもう値段や間取り公表されているんですね。知りませんでした。ＨＰ見ましたが見つけられず。携帯だからかしら？ちなみにおいくらくらいなんでしょう？参考までに教えていただけると助かります。

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マンション全般的に不況の中でも、ここは売れ行き好調そうですね。
埼玉だけでなく、都内からも流入してる方が多いのかもしれないですね。
やはり震災以降は内陸の大規模マンションの人気が強い感じ。

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>>422
ちらしとかみたら？

>>423
ここは大型ってのに魅力を感じる
だけど内陸っていってもここは荒川がすぐ近くにあるから
安心はできないよね荒川が決壊したときは怖い

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荒川が決壊。それは大変だ。でも、戸田市の当たりは埼玉県側は緩いカーブの内側だから東京都側よりはるかに低いと思います。一方が決壊すると他方が決壊する確率は低くなります。昔は荒川ももう少し蛇行していたけれど河川改修で今では可能な限り蛇行しないようになっています。河川改修で河川敷のゴルフ場が縮小されたりしています。昔の地図と比べるとよく分かると思います。

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来年入居の棟はまだ値段が出てないと思うのですが。
本当にチラシとかに載ってるんですか？

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この辺りだと車があったほうが断然便利ですよね。
駐車場の空きが気になるところなんですが、駐車場は何台完備しているんでしょうか？
この辺りに月極めPKはあるのかな？

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心配無用、駐車場100％完備です。

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>>427

自走式893台、月額使用料:900円～8,000円
平置40台（来客用10台・身体障害者用3台含む）、月額使用料7,000円

という表記がホームページにあります。洗車スペースも一台分ですけどあるみたいですよ。他の駐車場を検討する心配はなさそうですね、一家で二台、三台の所有は少ないと思いますし。これ自走式か平置か選べるんでしょうか。

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自走式駐車場の月額使用料のこの差ってなんなんでしょうね？

駐輪場は1,846台と多めなので一家に2台置けますね。
ラックに収まらない子供乗せ電動自転車とかどうするのかな、とは思いますが、
レンタサイクルの2時間50円というのも、たまにしか自転車に乗らない人にはいいサービスですね。

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駐車場は１家に１台分は確実にある
だけど、持ってない家もあるよね
２台ある人はそういうお宅の分まで使えるようになるとのこと

ただね、やっぱ駐車料金代が安いから、我が家も持とうということになった場合
駐車場が満車だとどうするのか？と営業に聞いてみた
そしたら１家に１台というのはルールなので
２台置かれてるお宅があった場合
強制的に１台を開けてもらい
その１台は他の駐車場を探してもらうということになるらしい
あくまでも、空きがあれば２台は置けるけど
いくら使っていても、もし所有権利のあるお宅が車を購入して置きたいとなったら
強制的にどけないといけないんだって

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それを聞くと最初は持たない予定の人も安心ですね。
最近は車無しのライフスタイルも増えてきてるみたいですけど、この辺りだとまだまだ必要度は高いですし。
大規模物件だからかもしれないけど、来客用に10台も確保されてるのもありがたいです。

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不動産を売却して住み替えの方に質問です。
売却活動は引渡し時期の何ヶ月前から始めるのがベストでしょうか？
居住中での売却活動は大変だと思っていますが、新居に引越し後、即入居可で売り出してもなかなか買手がつかない場合を考えるとやはり居住中に売却活動を始めようかと思っています。

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住み替えでこちらのマンションを購入しました。
居住中で売却しましたがコレと言って大変なことはなかったですよ。

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住み替えの方は、住まいが売れてからの申し込みなのでしょうか？
今の住まいを売るのに２〜３ヶ月はかかりそうで、それからの申し込みだと良い部屋は残ってない気がして悩んでます。

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＞＞４３３
私はかなり大変でした
ホントに精神的にもかなりまいりましたね
結婚してすぐ中古を買って１０年…今回新築に買い替えるにあたり
買ったマンションの提携不動産から売りにだしてもらったんです
ただ、まだ、その中古のローンが残っていたので新築のローンを組むために
今まで住んでるマンションを期間限定で売りにだしました
売りに出す時期は新築マンション（新居）との契約が住んだらすぐです
若くして購入したので繰り上げ返済をしていなかったため
新たなローンを組むために少しの間仮住まいをしないといけなくなりました
仮住まいと言っても普通の賃貸です、通常通り敷金も礼金もいります
そしていざ販売が決まっても
今回の震災で客足はかなり遠のいてる分、中古ということで
みなさん、震災後の痛みなどを気にしていたり
大きな買い物になるのでみなさんとっても慎重です
中には、見に来られても３分で帰られる人もいます
その３分で帰られるお客のために仕事から疲れて帰っても大掃除です
期間が定まってる中、震災の追い打ちで値が下がれど、買い手がつかず
最終的には業者に売ることになりました
査定価格から３００万もさがりました
まだ、中古を購入していたのでそれぐらいですみましたが
新築だったらと考えるのかなり恐怖でした
正直リホームもしっかりしていたのですぐ売れるだろうと思いましたが
震災の影響はホントにすごかったです
販売してくれた人も最初は値を下げなくても売れるはずだったんだけどって言ってました
通常であればです
ですが、中にはホントすごいお客もいて
精神的にきついことだらけでした
いい経験でしたが、もう二度とこんなことはゴメンなので
新しい生活を最後の場という気持ちで根をはりたいです
結局仮住まいなどもして費用がかなりでましたね
引越も、短期間で新居ふくめ２回しないといけないから…
逆に質問なんですが、買い替えの人ってみなさんどうしてるのですか？
私みたいに仮住まいをしている人いるのでしょうか？
それとも、そんなこともしなくてもローンが組める人ばかりなんでしょうか？
長文で失礼しましｔあ

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>>435さん

普通、新しい住まいと契約してから停止条件付きで売りにだすのが通常のやり方ですよ
もっといろいろ勉強された方がよいかも
ただ、今住んでる住まいにローンが残って無いなら問題はないです
あとは、そのローンを一括で返済できる資産があれば問題はないです

これから新しく済まれる新居のローンを組む際に今もし住まわれている住まいにローンがあったら
まず、新たなローンは通りません
なので、ひとまず新居と契約し、停止条件をつけてもらってから
今の住まいを売るというのが通常のやり方です
たとえばですが、もし、今の住まいを売って、今のマンションと契約しようとします
そして新たにローン審査をだしてもし通らなかったとなったら
新しい住まいにも住めないどころか、今まで住んでる住まいも失うことにもなります

あと、今の震災後の状況はかなりすごい状態です
>>436が書かれてることがホントにシビアに分かる状況です
２～３カ月で売れる物件って本当に駅から近いとか中が相当キレイとか
もしくは、査定額よりかなり値を下げるかでならば２～３か月で売れるかもしれませんが
住まいの現状次第ではもっとかかる場合も普通にあります
なにせ、新築マンションでも売れなくて値を下げても売れないってところもあるのが現状ですから

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今、中古物件はかなり値が落ちてるよね…
それに震災の影響で買い手もすごいわがままになってて
ちょっと、傷やヒビとかあっても
これはどうするのかとか？通常であれば買った側が自分でリホームして直すのが当たり前だけど
この損傷は地震でなのか？そちらで直して渡してくれるのかとか、ホント細かいところまで…
それに、揺れはどうでしたか？とか質問で、結構揺れましたねなんていえば絶対即帰られるよ
震災が無かったら３０００万で売れていたよう物件でも
２５００万まで落としても売れないって物件が相当ある
厳しい時期だよね、今、大変だな

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大変な思いをされて売却されているかたもいらっしゃるんですね。
うちは運が良かったんだと思います…
仮住まいはしたくなかったので9月下旬GS引き渡し以降の入居という条件付きで売り出し、買い手のかたも了解のうえでの売却ができました。
売却額も査定額より若干ですが高く売れました。

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433です。
皆さん色々な体験談等ありがとうございました。
私は幸いローンは残っていないので、仮住まいはしなくてすむのですが、居住中に売却活動というのはやはりわずらわしいこともあるのですね。
震災の影響等も考え、売却時期を再検討しようと思います。
ありがとうございました。

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住替えの方たちはクリアしなければならない問題があるのですね。
自分は今回、初めてのマンション購入なのですが
大変勉強になりました。
入居中でも売れた物件の方は、立地や条件が良かったのでしょうね・・・。

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＞＞４４０
現在お住まいの住まいにローンが残ってないってすごいですね
尊敬します
経験したものから言うと
参考になるかはわかりませんが
新居のローンにかかわらないのでしたら
グラシンに移ってから売却でも問題ないですよ
かえってその方が良いかもしれません
私は、住んでる状態から売りにだしたのですが
見にくる側も気を使われる方ばかりで
しっかりみてもらえませんでした……
これに関しては何度も悩みました
客の立場からしても、もし住んでる人がいたら
隅から隅までみれないですし
押入れの中の広さとか確認できませんものね…
案の定、気にせず見てくださいと言っても　いいです　って人ばかり
売る側からしても、押入れとかってあまり見られたくないものですしね…
そういった『気がね』が売るときに最大のマイナスになるなと感じました
それに住んでる時は荷物があり、どれだけの広さって体感できないですよね
荷物がなくなって、こんなに広かったんだって実感します
中にはお客様の中で６畳ある部屋が、ここって本当に６畳ですか？って聞かれることも多かったです
私的には、移り住んでからの売却をおススメします
まあ、あくまでも経験談なので、参考までに…

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>>413さん
中学受験の塾でしたら、近くにあるアビット進学指導会がおすすめです。
アビットの中学受験コースはいずれも1クラス10名の定員制で、
少人数を活かした密度の高い授業が行われている様です。
四谷大塚の学習にそった授業をしてくれます。
第一志望合格率が76.9％と高い合格率ですよね。

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>429>428>431
さんありがとうございます。
とりあえず駐車場の心配をする必要はなさそうですね。
2台持っていてもとめられるかもしれませんね。

よかったです。

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>>442
確かにそうかもしれないですね、内覧に来る方に遠慮が出てしまうというか…。
家具が収まってしまうと結構部屋って狭く見えてしまいますもんね。

マンション購入と、売却が同時だとストレスがすごいですし、
多少余裕があるなら引っ越してからが一番つらくないかもですね。

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残債ゼロは稀なパターンと思いますが、極力残債を減らして（一千万以内）、ダブルローン組むって可能ですかね。
年収一千万で残債一千万プラス新規ローン四千万で年収の五倍なら銀行貸してくれますかね。
停止条件とかは損するイメージが強くて、極力避けたいです。
やはり住居中の販売は大苦戦しますよね。

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>>446
我が家は今停止条件付きで販売し、仮住まいしているものです
確かに停止条件つきで販売すると
販売する期間が定まってるのでその間に売り切るというのが目的なので
あっというまに停止条件まで値が落ちましたね…
なので、査定の金額より結構下がりました

ですが、我が家は旦那だけでも年収が約１千万ちょいあります
私自身にも多少年収はあります
今回じっさいに売ったマンションのローン残金１千万もありませんでした
ですが、Wローンは無理ということで
停止条件付きで販売しました
ちなみに、ローンはその住宅ローンのみです
あと、車をおもちでそのローンがあるというだけでも
結構ローンは難しいといわれました
カードローンとかもマイナスらしいです
個人的な住まいのWローンはいくら高所得者でも難しいみたいですよ
だから、残債ゼロで買い替えの方って尊敬しますし
どんな年収なんだろうとちょっと個人的に気になります
それに、引き渡しをグラシンへ移り住んだ後と設定している人もいるらしいですが
それで良くローンが通るなぁって思いました
最低でも１カ月前には審査が通らないといけないじゃないですよね？
買い手の方へ引き渡しを待ってもらってってことでしょうか？
私は、南棟購入者でしたので、かなり前からの契約者です
なので販売し、停止条件の期日後もまだ入居まで何カ月もあったので
仮づ住まいする羽目になりました
結構痛いですよ。。。仮住まい
だって、仮住まいだって普通の賃貸、敷金礼金や仲介手数料もろもろで８０万はかかりましたから
それに引越も仮住まいと、グラシンで２回　高額が勢いよくなくなりました
でも、ホント買い替えでローン残金がある方は結構苦戦すると思います
なにせ、この震災後の影響は半端ないみたいですから

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経験者なので停止条件とはなにか説明しますね
長くなりますが、興味がおありの方は読んでみてください

売りに出す物件が実際の査定額が２５００万だったとしますね
販売開始金額を２４８０万ですかね
そして、停止条件は約２１００万になるかと思います
これで、販売が始りますが
ただ、停止条件って大体３カ月と期間が決まっております
その３カ月で売れないと今回の新築の契約は無くなるという意味です
停止条件より値を下げないと売れないということが分かったら
無償で契約を解除できるというシステムです
通常個人的な理由での契約解除は、すでに納めてる頭金は返ってきませんが
この停止条件付きで売りだし、停止条件の金額より下回る場合は無償解約できるということです
結構安心なものでもありますし
とらえ方を変えればとても痛いシステムでもあります
というのも、停止条件での販売はどこも大体３カ月と決まってます
あくまでも『移り住むことを目的とし販売する』というのが一番目的です
停止条件がついて無い場合でしたら、期間が定まってません
なので、何カ月売れなくても金額を下げるかどうかは売主の自由です
用は希望する金額で売れるのを待てば良いからです
ですが、停止条件付きの場合、期間が定まっていますし
その最終期日までに売れないと停止条件も無くなり、新居も手放す羽目になります
なので売ることを目的にするので、売れない場合はガンガン下がります
ざっとの流れですが

販売開始～約１カ月は２４８０万を提示しネットや不動産に情報を載せます
（ここでは相手からの連絡待ちだけです。連絡が来たら内覧って感じです）
↓
そこで売れない場合値を１００万ぐらい下げて２３８０万でチラシを配ります
↓
数週間様子を見ても売れない場合停止条件の２１００万まで下げて期日まで様子を見るという流れです

結構、期間が定まってるというのは状況が悪いとかなり精神的にもきますね
しかも下げる金額も大きいし（一応、金額は自由にきめれますが、そう何度も変更するのもマイナスですからね）
期日１か月前になると、ホントシビアです
一度値を下げ情報を提示した場合
その金額から値を上げることができないため
値は下がる一方です
そして期日までに売れない場合、２つの選択肢があります
１・停止条件の金額より値が下がっても販売したい場合は
販売続行はできます、ですが、停止条件はすでに無くなってるため
最終のローンの審査までに売れない場合、ローンは組めませんよね
その時は、頭金など返ってきませんが解約をするしかないということになります
２・それはさすがにあれなので、期日までに売れない場合は新居をあきらめるという選択をする
（この方を選ぶ人が多いかもしれません）
ただ、販売したという情報は今後残るので
もし、その後何かの目的で販売する時、結構影響が出る場合もあるようです
我が家は結局停止条件の金額で業者が買ってくれました
ですが、今他の方も言ってますが震災の影響はすごいです
ですが、少しずつは落ち着き始めてるらしいですが…
あと、重要なんですが私の場合販売してくれる不動産業者は最終的にはチラシしか配ってくれませんでした
会社によって販売の仕方も多少違うとおもいます
なのでどれだけの会社の力をどれだけ使ってくれるか
どれぐらいの販売実績があるかがかなり重要になってきます
私もかなりの有名の大手でしたが、そんな状況で最終的には不満が残ってます…
長くなり申し訳ありませんが、参考になれば幸いです

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最初は長いなあ・・・と思ってみましたが、色々勉強になる事が多く書いてあってすごくためになりました。

どうもありがとうございます。

自分は不動産を買うなら永住前提と思っているのであまり考えたことがなかったのですが、よく物件の資産価値を重要視するという人の理由がよくわかりました。


震災による影響ってのは不動産の買い控えってことでしょうか？今買うなら新築という流れですし、中古を売るのも厳しいご時勢なんでしょうね。

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>>448
すごいわかりやすくてビックリ！
停止条いまいちわからなかったんだけど
やっとわかった、停止条件つけてれば
期日がもしきてやめなくては行けなくなっても
頭金はかあってくるんだもんね
安心感はあるけどデメリットも大きいんだね

>>449
震災の影響は中古を売る側はかなり影響がでてるよ
震災がなければ売れてるという物件でも
震災後は値を下げても下げても売れない物件が山のようにあるよ
新築も結構影響受けてるよ
このご時世、まだ余談は許さないし
関東にも大きな地震がって言われてるなかで
高額な買い物をする人は減ってきてるし
買う側も慎重になってるからね
お金だしたがらないんだよ

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売れてそうですが、大規模というだけで売れてるのですかね？
マンション不況の中で、長谷工なのに売れてる要因は何でしょうか？
共用施設や仕様が真新しい訳でもないし、価格が安い訳でもないし・・・
っていうか周辺相場より高い気がしますが。

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すごい戸数のマンションなので相場が低いと安い部屋の集まりという印象も持たれかねないのかもと思いました。それなりの価格で出されているからこその特別感を感じている検討者も少なくないのではないでしょうか。といいましても施設や諸々の管理や維持費の部分を戸数で割って計算すると、ちょっと高いのかなと私も思います（汗）

でもいいマンションですよね。
大規模という条件も何だか安心感を覚えます。

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子育てやファミリー感を前面に出していたのがよかったのかなと思っています。
小さいお子さんがいるご家庭やこれからのご家庭が多いようでしたので。
子どもが成長してしまってこう見ると、サークルや講座的なものはなくても良いんじゃない？なんて思いますが…。

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カフェラウンジのパン屋の設備や維持費も、マンションの管理維持費の中に入っているんですよね。
それでちょっと高いのかなと思っていました。

サービスを買うという意味ではこのマンションは良いと思います。とても充実していますし、
アフターサービスが長いのも安心ですね。
ちょっとこれ、いらないんじゃっていうのもあるけど、実際住んでみたらあって良かったと思うかもしれません。

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以前MRに行った際、コンセルジュやパンなどのカフェはこのマンションがある限り
つづくんですよね？って質問したら
今後数年後に管理費が上がり
さらに何年から数十年後に維持が困難ということが出てきた場合
必要無い施設やサービスは徐々に廃止する可能性はあると言われました
私は体調があまり良くないので
何かあたっときのためにコンセルジュさんがいたり
ネットで買い物ができたり
室内にパンなどのカフェがあるというのに惹かれてMRに行ったんですが
コンセルジュやカフェはずっとあるとは限らないと言われたのでこのマンションはあきらめました
いろんな施設やサービスがあってもいずれはなくなる可能性もあるんじゃ
最終的にはただのマンションにしかすぎないですからね

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共用施設も含め住民がマンションの維持管理にどれだけ積極的に関わっていくかです。誰かがやってくれるから関係ないと言う人が多いとマンションは大小に関わらず廃れていきます。私の住んでいるマンションは輪番制で役員をやることになっているのだけれど順番になっても一回も役員会に出てこない人もいます。積極的に関わっている人は４，５軒に１軒で管理組合の運営もままならなくなっています。みんなしっかり参加すれば１０年に一度役員をやればよいのですが、わたしは１０年以上関わってしまっています。管理組合が機能しなくなるとマンションの価値は半減してしまいます。中古マンションなら立地より管理がしかっり機能しているマンションを選ぶのが良いとされています。
ここも管理組合がしっかり機能していけば、そして充実した共用施設も住んでいる人がみんなで必要だ、残していくんだと頑張れば無くなりません。
コンシェルジュやカフェがずっーと残るマンションになればここの資産価値が大きく下がることはないでしょう。そして住みやすい良いマンションになるでしょう。

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>>427さん
月極駐車場はありますが、大体相場は屋根なしで１万円～１万５千円の間です。
今住んでいるマンションでは、ここと同じ駐車場100％完備で、
２台車がある家は車がないお家に個人的に契約して貸し借りしている様です。
外で借りるより断然安いですからね。

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しかし年内入居出来る部屋は残り20個ぐらいなのでしょうか？
残り少ないと焦りますね。

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４５８さん
正確な戸数はわかりませんがまだ売り出されていない部屋もあります。先着順があと２０ほどだとおもいます。

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良いマンションです。

高級感も有って。

県外からお邪魔しましたが
素敵だと思いましたね。

購入された方が羨ましいです。

失礼いたしました。

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今年のうちにどこかの間取りで決めてしまいたいと考えている一家です。決めてしまった後で、何度か戸田を訪れて周辺環境の見学もしようと思います。入居前戸田のことをわかっておいたほうがすぐに馴染むことができて暮らしやすいですよね。こんな大きなマンションでの生活は初めてになりますので色々想像するとワクワクという気持ちでいっぱいです。

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戸田は住みやすいですよ。私は地方から関東に移動になった際、とくになんの縁もゆかりもない戸田公園を選びました。新宿まで埼京線だと２０分ほどだし、家賃も都内に比べてお安くなるからです。こういった場所の特徴から、転勤等で戸田公園を選ぶ方が結構多いようです。そしてそのまま住み着いてしまう。わが家もそんな世帯のひとつです。出生率も高く、子育て世代が集まりやすいこともあり、このマンションのコンセプトができたんでしょうね。

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>460
高級感はないと思います。
どちらかといえば団地ぽい、今時直床ですし。

金額が手が届きやすいので売れゆきはいい見たいですね。

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ある程度自分の通勤先まで近ければ近いほど楽ですからね。新宿から２０分っていうのは確かに魅力かも。程よい距離ではあると思うし。

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なんだか、デベ社員だか分からないけど、工作員がちらほらいるねぇ

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総合病院が徒歩１０分以内で行かれるのが魅力的な物件です。
子供が小さい時はもちろん、年をとってからも病院にお世話になる事は
多いですからね。
小児科は東京女子医大の先生が多い様です。
24時間体制で救急患者も受け入れている様ですから安心です。

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24時間対応してくれる総合病院が徒歩圏内というのは、いざというときに安心ですね。
うちには子どもがいるのですが、急に具合が悪くなったりすることがたまにあるので、徒歩でいける病院があるというのはとても魅力的です。

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戸田中央病院は小児科にかかわらず東京女子医大との繋がりは強いみたいですよ。脳外科もここで手に負えないと東京女子医大にまわすみたいです。

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こんな大規模のマンションは総会はどこでやるのだろう。

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総会とか大変そう、会長とかやくいんなんて絶対やりたくない
900軒なんて絶対まとめられないでしょう
知り合いで300軒のマンションの自治会長やって精神病んで2年ぐらい入院してる人がいる
件数が多いいほど参加しない人もいるし
参加しない人ほど文句いうしで
ホント大変そうだった
300軒ですら大変なのに
900軒って絶対やりたくない

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＞＞４６４

２０分というと新宿から２０分で行ける場所は東京駅。西部だと府中とか国分寺、神奈川だと川崎とか、かな？？

それを考えると戸田と新宿間の２０分は近いね、もっとかかるかと思ってたよ。それもこのマンションの評価が高い理由なのかな。

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