グランシンフォニア（戸田公園ミツカン跡地）ってどうですか？PART4

戸田公園で923戸ってかなり多いよね。
ひとつの自治体みたいな感じだよね。
大規模のメリットって何かある？

大規模のメリットは修繕費や管理費が安くなることかなって思っている。
あと大きな分共用設備も充実しているし。
大きな分、人間関係もさほど濃くならないかなと。
でもここはいろいろとサークルやら講座やら開く予定らしいので
濃く付き合いたい人にもいいかもね。

401さん
人それぞれメリットに感じる部分、デメリットに感じる部分違うかと
思いますが一般的に言われている大きなメリットは充実した共用施設があげられるのでは
ないでしょうか。
あとは４０２さんもおっしゃっている通り、管理費や駐車場使用料が比較的安いという事かな。
デメリットとしては共用施設を維持管理する費用は管理費から出されるわけですから
その施設を自分が利用しなくても負担しなくてはいけません。
そのため、本当に自分が利用する施設かどうかを検討する必要がありますね。
あとは大規模マンションは中古になった時、値下がりしやすいそうです。
戸数が多いため、中古マンションとして市場に出やすく、早く売る
ために価格競争が起こる様ですね。

>403さん
確かに共用施設は利用しない人にとっては結構無駄だったりしますからね。
自分がその施設を利用する事があるのか、ということを考えて購入しないとだめですね。

戸数の多さに最初は若干躊躇しましたが、なかなか大規模のメリットは有効なようで、費用面を見てここもいいかなと思うようになりました。我が家はご近所との交流が自然と深くなるほうで、多くの方とのコミュニケーションは楽しみの一つとして喜ばしいです。このマンションの部屋が全て埋まったらものすごい人口ですね。周辺も賑やかになることでしょうね。

周辺の商店も少し期待していると言っていました。みんな埋まれば最低でも２千数百人が住むことになるでしょう。

パンとかコンセルジュとかいるのはメイン棟（南棟）とかがある棟ばかりですよね
離れの棟は一応オートロックだけど、そういった施設を使うには不便ではないですか？
それに高級感もコンセルジュがいる棟に比べたら落ちますよね…
それで、金額がほとんど同じってのはちょっとねって感じます

>407
確かにそうだけど、こればかりはしょうがない気がする…。
でもまぁサービス部分でもメリットを感じて購入した場合、
コンシェルジュが遠いと不公平感は感じてしまうね。
そういうので価格差をつけるのは確かにアリだと思うけど、
デベはそうしなくてもよいとの考えだったんでしょうねぇ…。

>>405さん
今回の地震で近所づきあいの大切さを実感した人が多かったのではないかと
思います。
今回の地震は昼間だったので、もちろん旦那さんは会社へ行っていたので
子供二人を抱えてすごく不安でした。でも近所の人がいてくれたおかげですごく
心強かったです。
人口が増えれば、色々お店などもできたりして便利な街にどんどんなっていくでしょう。

南棟がある建物はコンセルジュもいれば中庭もある、パンなどを売ってるカフェふぁあるなど施設が充実してる
玄関フロアも豪華で毎日コンセルジュが出迎え見送りをしてくれる
行ってらっしゃいませ、おかえりなさいませ
この一言があるだけでも豪華さ強調されるよね
だけど、もうひとつの棟は施設を使うにもわざわざ別の棟に行かないといけないし
出かけても帰ってきても、小さめのオートロックがあるだけ
中庭は無いし、カフェも無い

そりゃ、早く買ったもの勝ちってのかもしれないけど
離れを買う人はちょっと損が多いよね
保育園もすでに定員にたっしてキャンセル待ちだし
なんで、あんな作りなんだろう？
それに、南棟を売った時結構好評だったからと
少し値を上げての販売だったよね
南棟の９１平米の部屋はキッチンの横にちょっとしたスペースがあるけど
離れの棟はそれが無いし
それで値段がほぼ同じっておかしいよね
離れの棟はコンセルジュとはあまり合わないし施設も使いづらい
これで管理費が南棟がある住居と同じじゃやってられませんね

自分はあまりコンシェルジュとか気にしていないから
（というか、出入りするたびに見られるのが億劫）
正直それに関してはどうでも良いのだけど
クリーニングの取り次ぎ頼むときは確かに面倒かも・・・。
自分の棟なら気軽に行けるけどね。
まぁ敷地内だからそれくらい面倒がるなって感じかもしれんが

>409
わかります。
私も子供と家に二人だったので、地震が起きた時はとても怖かったです。
上の階のやさしいおばさんが大丈夫かどうか話しかけてきてくれて、なんと助かったものか。
あいさつ位はできて、どんな方が住んでいるか把握するのも大事ですよね。

この物件、総合的に良さそうなので検討していますが、教育環境はどうなのでしょうか？
中学受験するに通う塾とかは何処が有力でしょうか？

例えば3階の住人は、15階の住人に比べてエレベーターに乗る距離が短いから管理費を安くしろ、というのはおかしいですよね？
だから共用棟が自分の部屋から遠いから、近い部屋よりも管理費安くしろというのもおかしいでしょう。
あれだけ大規模なんだから、必ずどこかの部屋は共用棟や駐車場から遠い部屋が出てくるのは容易に想像がつくし
それが嫌なら自分が使いやすいと思う位置の部屋を選べばいいだけでしょう。
希望の部屋が高くて買えないなら、どこかは妥協しないとならないんだし。
豪華エントランス？と言っても、毎日たくさんの人が出入りすれば掃除していてもどこか壊れたり汚れたりするだろうし
コンシェルジュにいちいち挨拶なんてしてほしいとも思わないけど、
考え方は本当に人それぞれですね。

ここは子育て世代が多く入りそうですね。
この辺環境よさそうですもんね。

地震とかの時にはやっぱ周りに誰が住んでいるのか、とか把握していてせめて顔見知り位になっておくことは大事ですよね。
私は割とご近所付き合いしていたので、地震の時はみんなで集まって心強かったです。

あの震災はみんなにとって重要な共通項になりました。このマンションに入居して時が経ったとしてもみんなの心から災害意識がなくなることはないと思います。その意味で、お互いに交流の姿勢を示しやすい環境があらかじめ整っていると解釈しても良いと思いますので、助け合いの為にも普段から持ちつ持たれつ、雰囲気の良いマンションを維持していきたいですね。

管理費は別にあれだけどせめて売る金額を多少なりとも考慮した方が良いよね
南棟が結構好評だったから
離れの棟を金額をあげてきたよね
管理費は部屋の階数で変わるからあれだけど
せめて設備が整ってる棟より幾分か安くするのが当たり前
だけど、ここはかえって値を上げてきてるから
不満を感じる人もいるよ
変な作りだよね。そして変な売り方だよね
営業の実力はすごかったけど

例えば、特に大きなマンションは駅徒歩５分と書いてあっても駅から一番離れた部屋は１０分平気でかかったりしますよね。私の住んでいるマンションは駅徒歩３分でなっているけど部屋の玄関から駅まで７分はかかります。
買うときはそういったことを承知で買うんですよね。安いとか高いとかは価値観の問題もあります。駅にから遠い部屋でも駅を使わない人には駅距離何分て関係ないし駐車場から遠い人も駐車場を使わない人は近いか遠いか関係ありません。価格も設備から遠いとか近いとかはそれを利用する人がどう考えるかだけです。通常、同一マンションの部屋の向きと階数が主要因で価格が決まります。その他の要素は微々たる物です。共用設備が近いか遠いかなんて価格に乗せても１パーセントにも全然届かないでしょう。

>>418 だから何？
あなたの価値観押し付けられてもねぇ

そんな419の価値観を押し付けられてもねぇw

普通の感覚で付加価値が付くものは高い、それに劣る部分がある時は割引があるってのは商売のセオリーだと思うんだけど、それと異なってると感じる人が多いから不満も出るんだろう

で、不満に思いつつも買っちゃうか、そういう点に気づかない人が疑わずに買うという
でも売り方のコンセプトがはっきりしてるから、入居が始まればまとまりのあるマンションにはなるんだろうなと予測

>>419さん、まぁそうおっしゃらず。418さんが価値観をおしつけていらっしゃるようには感じられませんでしたよ。一意見だと思います。
私は西側の棟の価格、条件等で不満をおっしゃってる方のコメントも一意見とおもって拝見していました。人によって、西側の棟（来年入居の棟）に対して不満を持たれているようで、なるほどとおもいました。
私は最初から東側の棟（今年入居の棟）を検討していたので、そこまで考えていませんでしたから。

しかしながら、西側の棟ってもう値段や間取り公表されているんですね。知りませんでした。ＨＰ見ましたが見つけられず。携帯だからかしら？ちなみにおいくらくらいなんでしょう？参考までに教えていただけると助かります。

マンション全般的に不況の中でも、ここは売れ行き好調そうですね。
埼玉だけでなく、都内からも流入してる方が多いのかもしれないですね。
やはり震災以降は内陸の大規模マンションの人気が強い感じ。

>>422
ちらしとかみたら？

>>423
ここは大型ってのに魅力を感じる
だけど内陸っていってもここは荒川がすぐ近くにあるから
安心はできないよね荒川が決壊したときは怖い

荒川が決壊。それは大変だ。でも、戸田市の当たりは埼玉県側は緩いカーブの内側だから東京都側よりはるかに低いと思います。一方が決壊すると他方が決壊する確率は低くなります。昔は荒川ももう少し蛇行していたけれど河川改修で今では可能な限り蛇行しないようになっています。河川改修で河川敷のゴルフ場が縮小されたりしています。昔の地図と比べるとよく分かると思います。

来年入居の棟はまだ値段が出てないと思うのですが。
本当にチラシとかに載ってるんですか？

この辺りだと車があったほうが断然便利ですよね。
駐車場の空きが気になるところなんですが、駐車場は何台完備しているんでしょうか？
この辺りに月極めPKはあるのかな？

心配無用、駐車場100％完備です。

>>427

自走式893台、月額使用料:900円～8,000円
平置40台（来客用10台・身体障害者用3台含む）、月額使用料7,000円

という表記がホームページにあります。洗車スペースも一台分ですけどあるみたいですよ。他の駐車場を検討する心配はなさそうですね、一家で二台、三台の所有は少ないと思いますし。これ自走式か平置か選べるんでしょうか。

自走式駐車場の月額使用料のこの差ってなんなんでしょうね？

駐輪場は1,846台と多めなので一家に2台置けますね。
ラックに収まらない子供乗せ電動自転車とかどうするのかな、とは思いますが、
レンタサイクルの2時間50円というのも、たまにしか自転車に乗らない人にはいいサービスですね。

駐車場は１家に１台分は確実にある
だけど、持ってない家もあるよね
２台ある人はそういうお宅の分まで使えるようになるとのこと

ただね、やっぱ駐車料金代が安いから、我が家も持とうということになった場合
駐車場が満車だとどうするのか？と営業に聞いてみた
そしたら１家に１台というのはルールなので
２台置かれてるお宅があった場合
強制的に１台を開けてもらい
その１台は他の駐車場を探してもらうということになるらしい
あくまでも、空きがあれば２台は置けるけど
いくら使っていても、もし所有権利のあるお宅が車を購入して置きたいとなったら
強制的にどけないといけないんだって

それを聞くと最初は持たない予定の人も安心ですね。
最近は車無しのライフスタイルも増えてきてるみたいですけど、この辺りだとまだまだ必要度は高いですし。
大規模物件だからかもしれないけど、来客用に10台も確保されてるのもありがたいです。

不動産を売却して住み替えの方に質問です。
売却活動は引渡し時期の何ヶ月前から始めるのがベストでしょうか？
居住中での売却活動は大変だと思っていますが、新居に引越し後、即入居可で売り出してもなかなか買手がつかない場合を考えるとやはり居住中に売却活動を始めようかと思っています。

住み替えでこちらのマンションを購入しました。
居住中で売却しましたがコレと言って大変なことはなかったですよ。

住み替えの方は、住まいが売れてからの申し込みなのでしょうか？
今の住まいを売るのに２〜３ヶ月はかかりそうで、それからの申し込みだと良い部屋は残ってない気がして悩んでます。

＞＞４３３
私はかなり大変でした
ホントに精神的にもかなりまいりましたね
結婚してすぐ中古を買って１０年…今回新築に買い替えるにあたり
買ったマンションの提携不動産から売りにだしてもらったんです
ただ、まだ、その中古のローンが残っていたので新築のローンを組むために
今まで住んでるマンションを期間限定で売りにだしました
売りに出す時期は新築マンション（新居）との契約が住んだらすぐです
若くして購入したので繰り上げ返済をしていなかったため
新たなローンを組むために少しの間仮住まいをしないといけなくなりました
仮住まいと言っても普通の賃貸です、通常通り敷金も礼金もいります
そしていざ販売が決まっても
今回の震災で客足はかなり遠のいてる分、中古ということで
みなさん、震災後の痛みなどを気にしていたり
大きな買い物になるのでみなさんとっても慎重です
中には、見に来られても３分で帰られる人もいます
その３分で帰られるお客のために仕事から疲れて帰っても大掃除です
期間が定まってる中、震災の追い打ちで値が下がれど、買い手がつかず
最終的には業者に売ることになりました
査定価格から３００万もさがりました
まだ、中古を購入していたのでそれぐらいですみましたが
新築だったらと考えるのかなり恐怖でした
正直リホームもしっかりしていたのですぐ売れるだろうと思いましたが
震災の影響はホントにすごかったです
販売してくれた人も最初は値を下げなくても売れるはずだったんだけどって言ってました
通常であればです
ですが、中にはホントすごいお客もいて
精神的にきついことだらけでした
いい経験でしたが、もう二度とこんなことはゴメンなので
新しい生活を最後の場という気持ちで根をはりたいです
結局仮住まいなどもして費用がかなりでましたね
引越も、短期間で新居ふくめ２回しないといけないから…
逆に質問なんですが、買い替えの人ってみなさんどうしてるのですか？
私みたいに仮住まいをしている人いるのでしょうか？
それとも、そんなこともしなくてもローンが組める人ばかりなんでしょうか？
長文で失礼しましｔあ

>>435さん

普通、新しい住まいと契約してから停止条件付きで売りにだすのが通常のやり方ですよ
もっといろいろ勉強された方がよいかも
ただ、今住んでる住まいにローンが残って無いなら問題はないです
あとは、そのローンを一括で返済できる資産があれば問題はないです

これから新しく済まれる新居のローンを組む際に今もし住まわれている住まいにローンがあったら
まず、新たなローンは通りません
なので、ひとまず新居と契約し、停止条件をつけてもらってから
今の住まいを売るというのが通常のやり方です
たとえばですが、もし、今の住まいを売って、今のマンションと契約しようとします
そして新たにローン審査をだしてもし通らなかったとなったら
新しい住まいにも住めないどころか、今まで住んでる住まいも失うことにもなります

あと、今の震災後の状況はかなりすごい状態です
>>436が書かれてることがホントにシビアに分かる状況です
２～３カ月で売れる物件って本当に駅から近いとか中が相当キレイとか
もしくは、査定額よりかなり値を下げるかでならば２～３か月で売れるかもしれませんが
住まいの現状次第ではもっとかかる場合も普通にあります
なにせ、新築マンションでも売れなくて値を下げても売れないってところもあるのが現状ですから

今、中古物件はかなり値が落ちてるよね…
それに震災の影響で買い手もすごいわがままになってて
ちょっと、傷やヒビとかあっても
これはどうするのかとか？通常であれば買った側が自分でリホームして直すのが当たり前だけど
この損傷は地震でなのか？そちらで直して渡してくれるのかとか、ホント細かいところまで…
それに、揺れはどうでしたか？とか質問で、結構揺れましたねなんていえば絶対即帰られるよ
震災が無かったら３０００万で売れていたよう物件でも
２５００万まで落としても売れないって物件が相当ある
厳しい時期だよね、今、大変だな

大変な思いをされて売却されているかたもいらっしゃるんですね。
うちは運が良かったんだと思います…
仮住まいはしたくなかったので9月下旬GS引き渡し以降の入居という条件付きで売り出し、買い手のかたも了解のうえでの売却ができました。
売却額も査定額より若干ですが高く売れました。

433です。
皆さん色々な体験談等ありがとうございました。
私は幸いローンは残っていないので、仮住まいはしなくてすむのですが、居住中に売却活動というのはやはりわずらわしいこともあるのですね。
震災の影響等も考え、売却時期を再検討しようと思います。
ありがとうございました。

住替えの方たちはクリアしなければならない問題があるのですね。
自分は今回、初めてのマンション購入なのですが
大変勉強になりました。
入居中でも売れた物件の方は、立地や条件が良かったのでしょうね・・・。

＞＞４４０
現在お住まいの住まいにローンが残ってないってすごいですね
尊敬します
経験したものから言うと
参考になるかはわかりませんが
新居のローンにかかわらないのでしたら
グラシンに移ってから売却でも問題ないですよ
かえってその方が良いかもしれません
私は、住んでる状態から売りにだしたのですが
見にくる側も気を使われる方ばかりで
しっかりみてもらえませんでした……
これに関しては何度も悩みました
客の立場からしても、もし住んでる人がいたら
隅から隅までみれないですし
押入れの中の広さとか確認できませんものね…
案の定、気にせず見てくださいと言っても　いいです　って人ばかり
売る側からしても、押入れとかってあまり見られたくないものですしね…
そういった『気がね』が売るときに最大のマイナスになるなと感じました
それに住んでる時は荷物があり、どれだけの広さって体感できないですよね
荷物がなくなって、こんなに広かったんだって実感します
中にはお客様の中で６畳ある部屋が、ここって本当に６畳ですか？って聞かれることも多かったです
私的には、移り住んでからの売却をおススメします
まあ、あくまでも経験談なので、参考までに…

>>413さん
中学受験の塾でしたら、近くにあるアビット進学指導会がおすすめです。
アビットの中学受験コースはいずれも1クラス10名の定員制で、
少人数を活かした密度の高い授業が行われている様です。
四谷大塚の学習にそった授業をしてくれます。
第一志望合格率が76.9％と高い合格率ですよね。

>429>428>431
さんありがとうございます。
とりあえず駐車場の心配をする必要はなさそうですね。
2台持っていてもとめられるかもしれませんね。

よかったです。

>>442
確かにそうかもしれないですね、内覧に来る方に遠慮が出てしまうというか…。
家具が収まってしまうと結構部屋って狭く見えてしまいますもんね。

マンション購入と、売却が同時だとストレスがすごいですし、
多少余裕があるなら引っ越してからが一番つらくないかもですね。

残債ゼロは稀なパターンと思いますが、極力残債を減らして（一千万以内）、ダブルローン組むって可能ですかね。
年収一千万で残債一千万プラス新規ローン四千万で年収の五倍なら銀行貸してくれますかね。
停止条件とかは損するイメージが強くて、極力避けたいです。
やはり住居中の販売は大苦戦しますよね。

>>446
我が家は今停止条件付きで販売し、仮住まいしているものです
確かに停止条件つきで販売すると
販売する期間が定まってるのでその間に売り切るというのが目的なので
あっというまに停止条件まで値が落ちましたね…
なので、査定の金額より結構下がりました

ですが、我が家は旦那だけでも年収が約１千万ちょいあります
私自身にも多少年収はあります
今回じっさいに売ったマンションのローン残金１千万もありませんでした
ですが、Wローンは無理ということで
停止条件付きで販売しました
ちなみに、ローンはその住宅ローンのみです
あと、車をおもちでそのローンがあるというだけでも
結構ローンは難しいといわれました
カードローンとかもマイナスらしいです
個人的な住まいのWローンはいくら高所得者でも難しいみたいですよ
だから、残債ゼロで買い替えの方って尊敬しますし
どんな年収なんだろうとちょっと個人的に気になります
それに、引き渡しをグラシンへ移り住んだ後と設定している人もいるらしいですが
それで良くローンが通るなぁって思いました
最低でも１カ月前には審査が通らないといけないじゃないですよね？
買い手の方へ引き渡しを待ってもらってってことでしょうか？
私は、南棟購入者でしたので、かなり前からの契約者です
なので販売し、停止条件の期日後もまだ入居まで何カ月もあったので
仮づ住まいする羽目になりました
結構痛いですよ。。。仮住まい
だって、仮住まいだって普通の賃貸、敷金礼金や仲介手数料もろもろで８０万はかかりましたから
それに引越も仮住まいと、グラシンで２回　高額が勢いよくなくなりました
でも、ホント買い替えでローン残金がある方は結構苦戦すると思います
なにせ、この震災後の影響は半端ないみたいですから

経験者なので停止条件とはなにか説明しますね
長くなりますが、興味がおありの方は読んでみてください

売りに出す物件が実際の査定額が２５００万だったとしますね
販売開始金額を２４８０万ですかね
そして、停止条件は約２１００万になるかと思います
これで、販売が始りますが
ただ、停止条件って大体３カ月と期間が決まっております
その３カ月で売れないと今回の新築の契約は無くなるという意味です
停止条件より値を下げないと売れないということが分かったら
無償で契約を解除できるというシステムです
通常個人的な理由での契約解除は、すでに納めてる頭金は返ってきませんが
この停止条件付きで売りだし、停止条件の金額より下回る場合は無償解約できるということです
結構安心なものでもありますし
とらえ方を変えればとても痛いシステムでもあります
というのも、停止条件での販売はどこも大体３カ月と決まってます
あくまでも『移り住むことを目的とし販売する』というのが一番目的です
停止条件がついて無い場合でしたら、期間が定まってません
なので、何カ月売れなくても金額を下げるかどうかは売主の自由です
用は希望する金額で売れるのを待てば良いからです
ですが、停止条件付きの場合、期間が定まっていますし
その最終期日までに売れないと停止条件も無くなり、新居も手放す羽目になります
なので売ることを目的にするので、売れない場合はガンガン下がります
ざっとの流れですが

販売開始～約１カ月は２４８０万を提示しネットや不動産に情報を載せます
（ここでは相手からの連絡待ちだけです。連絡が来たら内覧って感じです）
↓
そこで売れない場合値を１００万ぐらい下げて２３８０万でチラシを配ります
↓
数週間様子を見ても売れない場合停止条件の２１００万まで下げて期日まで様子を見るという流れです

結構、期間が定まってるというのは状況が悪いとかなり精神的にもきますね
しかも下げる金額も大きいし（一応、金額は自由にきめれますが、そう何度も変更するのもマイナスですからね）
期日１か月前になると、ホントシビアです
一度値を下げ情報を提示した場合
その金額から値を上げることができないため
値は下がる一方です
そして期日までに売れない場合、２つの選択肢があります
１・停止条件の金額より値が下がっても販売したい場合は
販売続行はできます、ですが、停止条件はすでに無くなってるため
最終のローンの審査までに売れない場合、ローンは組めませんよね
その時は、頭金など返ってきませんが解約をするしかないということになります
２・それはさすがにあれなので、期日までに売れない場合は新居をあきらめるという選択をする
（この方を選ぶ人が多いかもしれません）
ただ、販売したという情報は今後残るので
もし、その後何かの目的で販売する時、結構影響が出る場合もあるようです
我が家は結局停止条件の金額で業者が買ってくれました
ですが、今他の方も言ってますが震災の影響はすごいです
ですが、少しずつは落ち着き始めてるらしいですが…
あと、重要なんですが私の場合販売してくれる不動産業者は最終的にはチラシしか配ってくれませんでした
会社によって販売の仕方も多少違うとおもいます
なのでどれだけの会社の力をどれだけ使ってくれるか
どれぐらいの販売実績があるかがかなり重要になってきます
私もかなりの有名の大手でしたが、そんな状況で最終的には不満が残ってます…
長くなり申し訳ありませんが、参考になれば幸いです

最初は長いなあ・・・と思ってみましたが、色々勉強になる事が多く書いてあってすごくためになりました。

どうもありがとうございます。

自分は不動産を買うなら永住前提と思っているのであまり考えたことがなかったのですが、よく物件の資産価値を重要視するという人の理由がよくわかりました。


震災による影響ってのは不動産の買い控えってことでしょうか？今買うなら新築という流れですし、中古を売るのも厳しいご時勢なんでしょうね。

>>448
すごいわかりやすくてビックリ！
停止条いまいちわからなかったんだけど
やっとわかった、停止条件つけてれば
期日がもしきてやめなくては行けなくなっても
頭金はかあってくるんだもんね
安心感はあるけどデメリットも大きいんだね

>>449
震災の影響は中古を売る側はかなり影響がでてるよ
震災がなければ売れてるという物件でも
震災後は値を下げても下げても売れない物件が山のようにあるよ
新築も結構影響受けてるよ
このご時世、まだ余談は許さないし
関東にも大きな地震がって言われてるなかで
高額な買い物をする人は減ってきてるし
買う側も慎重になってるからね
お金だしたがらないんだよ