OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part12

駐車場は５０％くらいですね。
年々使用率は下がってくるから最初は足りないくらいで良かったと思います。
でもデベとしたら駐車場の空きがあると売りやすいって言いますよね。
高級物件だと駐車場の空きがないと売れないって聞きますし。

駐車場が余ってるなら事務所に貸し出せばいいんだが、事務所も入居が進まないからなあ。
タワーパーキングを１基閉鎖したとしても保守費用って必要？

>>335
売れ残りを想定していなかったから。（ゴクレが売主になると想定していなかった？）

駐車場の台数を決めたのはゴクレじゃなくてＵＲです。
ゴクレは保有床買っただけで専有部の仕様決めたくらいで
あとはなにもやってません。

売れ残りを空室のままで抱え続けてたらデベは倒産してしまう。
よって最後はダンピング。おおっぴらに値引きすると、居住者からクレームが出るので、いったん別の業者に売り、その業者が中古として売る。中古扱いだからどれだけ値引いてもOK。半額で買ったとしても管理費や積立金は同額だから管理組合に直接の影響はない。ただし価格が下がれば購入者の経済力も下がり、駐車場利用も減るし、管理費値上げがしづらくなる。最初の言い値で買った居住者とは経済力や価値観が異なるため、どうしたったて調整が難しくなってくる。ここはもともと価格帯に開きがあるので、それが更に広がることになる。

>>345
売れ行きが悪いと後々面倒そうですね。
だいたい何年くらいで売主が代わるんですか？

>買いもせず

そりゃそうだ、ここは買ってない人の為の検討スレだから。
買っちまったら住民スレへどうぞ。

償却も知らない賃貸住まいの方ですか？

332さん
管理費、修繕費会計が赤字になるとどうなるんですか？
管理費を値上げする事になったり、長期修繕計画に
見直しが入ったりという事？
駐車場の収入は修繕積立金に充当されると思いますが、
はじめから234台(×30,000円～50,000円)と言う数字を
当て込んでいるんですね。

一般的には駐車場の収入のうち管理費会計への補てん割合を増やすとか、支出を減らすとかしますね。
駐車場の埋まり具合は八割位で位で予算を立てることが多いです。

機械式駐車場は維持費が高いみたいですね。
1バレット当たり月13000円くらいかかるとか？

平置きだと固定資産税が高いから、アウルのような都心のマンションだと、機械式でも平置きでも維持費は変わらないのでは？

借りる人は、固定資産税のことなど
考えないでしょう。

平置きだと固定資産税がかかるって知らなかったよ。
むしろ機械式にかかりそうな気がしていたんだけど。
機械式って試用期間って一般的にはどれくらいなんでしょう？
EVは確か３０年って聞いたことがあるのだけど。

平置きで固定資産税がかかるってどういう意味ですか？
昔は分譲平置き駐車場ってのがあったけど今は駐車場は分譲せずに
管理組合の所有物となっているはずです。
駐車場の土地は敷地内にあり住民により区分所有されているので
固定資産税はそれぞれの区分所有者が自分の土地持分として支払って
いるはずです。管理費や駐車場代から管理組合が固定資産税を支払う
ことはないと思います。

あと機械式駐車場の寿命は２０年とかが一般的ですね。
もちろん屋内にあるか屋外にあるかとか状況によって異なると思います。

実際にスペースを専有してしまう広さは
平置きの方が広い。

固定資産税は持分で払わされても、スペースを使うのは他人。

平置きに限らずタワー駐車場も固定資産税はかかりますよ。
共有部分だから管理費から（駐車場を使わない人も負担している）支払ってるはずです。

タワー式駐車場の固定資産税は建物所有者である区分所有者が
それぞれの専有面積に応じて按分して支払いますので管理費から
支払われることはありません。
マンションの場合は建物全体の固定資産と敷地の固定資産額が
決まり、それを各区分所有者が専有部割合で按分して支払う
仕組みです。したがって税金を管理組合が組合費で支払うことは
ありません。

つまり、使用の有無に関わらず、駐車場の固定資産税を支払わされるってことですか？
ラウンジなどと同じ扱いってことでしょうか？

その通りです。建物部分は減価償却するので固定資産税は毎年下がりますが。

でも借りる人は、固定資産税なんかは考えず、
代金は駐車場を維持管理する分だけ払えば良いんじゃないか、値下げして欲しいと考えがち。

駐車場収入は管理費会計の主要な収入なので、駐車場料金を駐車場の維持管理分だけに値下げすると、管理費を値上げすることになります。

アウルの駐車場は共用部分なので、駐車場部分の固定資産税（アウルでは存在しない）を建物所有者である区分所有者がそれぞれの専有面積に応じて按分して支払うなんて事はありませんので管理費から支払います。

マンションの場合は建物全体の固定資産税という考え方はせず、建物の専有部分の固定資産税と共用部分の固定資産税と敷地の固定資産額が決まり、専有部分と敷地は各所有者が持分に応じて払います。共用部分の固定資産税は管理組合が組合費（管理費）で支払うことになります。

すいません、367ですが、下の三行は完全に間違いです。お詫びして訂正いたします。

下三行だけで無く全て全部デタラメですね

専有部以外は全て共有部。共有部の固定資産税は共有割合に応じて、区分所有者に個別に課税されます。
管理組合で別途区分所有して登記していれば別ですが。

駐車場は外部に貸し出せばどうでしょうか？その分治安も悪くなるでしょうが、赤字になるよりは良いと思います。

ベランダの扱いはどうなりますか？
専有部分は角部屋が広いけど中部屋の方がベランダが広かったりするので
中部屋の方が持分比率が高く固定資産税が高いとかありえますか？

全住戸が完売した上で余った駐車場の問題を考えるのが正しい順序かも知れません。

大量売れ残りの現状では空き駐車場どころの騒ぎではないのかも知れませんね。

バルコニーは固定資産税には関係ないんじゃないですか？バルコニー使用料とか払うんじゃないの？

ベランダは共有部ですので固定資産税は駐車場と同様、専有部の比率庵分で課税されます。
使用料と直接関係ないよ。

>>373

駐車場２９６台＞＞入居世帯数　

ですからね

余裕を持って売っていた方針が、震災の影響で裏目に出てしまいましたね。

Ｂ１～６階は事務所ですよ

Ｂ１～６階は事務所ですが何と関連が？

駐車場の数と関係があるのでは？

まったく関係ないでしょう

震災の影響で売れないのはタワマン全体で、
ここだけじゃないですからしょうがないですね。

しかしどこも何故か
値下げはしてないんですよね。

ここは
震災の影響の前から…
だったわけだが。

池袋って言う街自体が特別人気がある街じゃないし、
タワマンなら数百戸売りさばかなきゃいけないから営業さんは大変。

池袋普通に人気あるでしょ。高いから売れないだけでしょ。
だって板橋駅前が池袋より人気だとは思えないけど安いからバカ売れ
したわけだし。
安かったエアライズタワーは即売れでしたしね。

ここはURがらみで土地を高く仕入れたから、
その分高いんじゃなかったですっけ？

値下げしたら赤字になっちゃうから
なかなか値下げしないと聞きました。

世の中には仕入れた時期にも相場というものがあるんですよ。
エアライズとアウルタワーを同じように考えてどうするのでしょうか。

中古を買う客、にとっては
そんな理屈の相場なんて
関係無いんだけどね。

ここも中古で売るときは
仕入れに関係なく、エアライズと単純に比較される。

エアライズは安かったから売れた。アウルは高いから売れない。池袋が人気ないとか関係ない。

区役所タワマンも安く売るらしいから
アウルは早く売り切らないと。

何年先だよ

まあ、アウルは天下のゴクレ様ですから売れ残っても問題ないんですよ。
値下げして売り切るよりも何年かかってもじっくり売るスタイルなんですよ。

>390
>区役所タワマンも安く売るらしいから
ほんと？どこにそんな情報があったの？

>>352さん
機械式駐車場の場合、維持費プラス建て替えの際の
莫大な費用が必要になってきますよね。
25年も経てば建替えが必要となりますが、
建築コストは1台あたり100～250万円だそうですよ。

別に無理して買わなくても賃貸でもいいしね
区役所タワマンも十分比較対象

同じゴクレの勝どきのタワマンもUR賃貸は埋まってるみたいですね。
分譲はかなり売れ残っちゃってるみたいですが。

今あえてタワマンを買うのはリスクだと思ってる人も多いのでしょう

区役所タワマンって東京建物ですよね。
場所は今の区役所の場所ではなく南池袋です。

区役所マンションはあと2年もすれば販売開始でしょう。
アウルがあと4年で完売するとは思えないので比較対象になりえますね。

>>395さん
>建築コストは1台あたり100～250万円だそうですよ。

アウルタワーの駐車場は344台（住居用296台）だから結構な金額になりますね。
マンションの耐用年数より駐車場の耐用年数が短いってのは良くないですね。

勝どきのようにここも半分UR賃貸にした方が良かったんじゃないですか？
仕様もUR仕様ですから。

ＵＲタワーはすぐ近くにあるからね

近くのＵＲタワー新築したときなかなか満室にならなかったね。
勝どきビュータワーのＵＲは直ぐに埋まったのに。

勝どきは、ここより眺望よいし、銀座徒歩圏の中央区だからね。

勝どきは中央区ブランドだからね…
でも時期も良かったんだと思う。
今となってはあの辺りは難しいのでは！？
ここは…どちらにしてもゴグレって全体的に販売はゆっくりだよね。
なぜだ？

地震には弱いけどね

豊島区は中央区と比べて家賃20万円以上を払える人が少ないんでしょ。
平米3500円のアウルの賃貸もサッパリだし。

確かに都会の街なかより湾岸の方が開放感はありそうですね。
でも地震災害時には橋を利用する場所より陸続きの方が気分的に安心な気がします。
商業施設などもこちらの方がずっと便利ですし。
あとは池袋を選ぶか他の街を選ぶかでしょうね。
街の雰囲気との相性はけっこう重要だと思うので。
住めば都になるといいのですが、なんか違うよなという感覚のままだと悲惨な生活になるでしょうから。
自分の理想の生活にしっくり合う街を選びたいです。
池袋に暮らすというのはどんな感じの生活になるのかな。
何度か行ってみないとイメージつかめないですね。

ここは池袋の外れだから池袋に暮らすって雰囲気じゃないと思う。
池袋駅周辺まで出れば何でもあるけど、暮らすには山手線、私鉄沿線駅近の方がよっぽど便利だと思うよ。
東池袋駅周辺ってホント何もないから。

食べ物ある、西友も近くにある、服だってサンシャインシティで買える
これでないなんてどこで生活すればいいんだ？

池袋のランドマークはサンシャイン
そのサンシャインと隣接する地区を池袋じゃないとはなんぞや？

サンシャイン、サンシャインっていうけど女性でもなければ用事ないよね？
サンシャインで何の服を買うの？ベビー服？

ユニクロ買ってんだよｗ

はぁ？池袋のランドマークはサンシャインだろ。

サンシャインならＧＡＰとかコムサとかもあるけど
学生でもあるまいし着る服は服はデパートで買えば？

でもここで僻んでいる人はユニクロやＧＵレベルｗｗｗｗ

社会の低層民が分不相応にネガ（願）ってるのか。

アルタもアルパも２０代の女性がターゲットだろ。
テナントも判らないような人たちはトイザらスついでにユニクロでも眺めていなさい。

そういやこのスレではGUやユニクロネタがよく出てくるｗ

２０代の女性がターゲットがターゲットかどうか知らないが、アウルに２０代の女性って少ないんじゃない？
３０代のDINKSは多いだろうが。

埼玉県人が押し寄せるサンシャインが集客力は上だが
入ってるショップは、ららぽーとの方がいいな

でた！豊洲誘導

埼玉県人にとって
ららぽーとと言えば新三郷

サンシャインシティのレストランは入れ替えるべきだろうね

新三郷って池袋から一時間ぐらいかかるよ。
誰がすきこのんで行くんだよ。

埼玉県民って書いてあるじゃん。ばか？

池袋から新三郷に行くとは誰も書いてないな。

ららぽーとは三井、サンシャインシティは三菱

あほ？ アウルの検討板なんだから池袋からの距離だろう。
埼玉の田舎もんが。

検討できるレベルでもないくせに

検討板なんだから、買う気も無い人は出て行ったら？

サンシャインは埼玉県人が押し寄せる
↓
サンシャインよりららぽのほうがいい
↓
埼玉県人にとってららぽは新三郷だよ
↓
新三郷は池袋から遠い
↓
はあ？←いまココ

432
豊洲、買う気
ってレスは吹っ飛ばすんだね

↑ はぁ？

サンシャインよりららぽーとのほうが好きなのは良いとして、アウルを検討する上で池袋から遠い新三郷を比較するのはおかしいだろう。
通常は一本で早く安く行ける豊洲が考えられるんじゃねぇの？
身の丈のあった大好きな埼玉県内のマンションを検討しな。

434のレスは432に向けたものです。
433さん失礼した。

ららぽーとってのは商業地が未発達な郊外とか埋立地とかに作るもんですからね。都内住まいの人は無関心で知りませんよ。

GUオープンで盛り上るようなスレですから。
街BBSの延長のようなスレですよ（笑）

そんな高級なマンションだっけ？
少なくとも高級と言える立地でないことは確かだと思うよ？
便利なところだけど。