OWL　TOWER（アウルタワー）ってどうですか？Part12

前回（>19）から変更なし。
販売戸数18戸は4ヶ月間変わらずが続いています。

参考
Part10の741
Part11の87、260、375、450、657、925
Part12の19


先着順物件概要
販売戸数 18戸

販売価格 3,598万円～12,400万円
最多価格帯 4,000万円台・6,000万円台（各3戸）※1,000万円単位
住戸専有面積 37.80m2～97.20m2
バルコニー面積 5.1m2～20.2m2
間取り 1LDK+WIC～3LDK+WIC+SIC+N
管理費（月額） 15,050円～39,770円
修繕積立金（月額） 1,520円～3,900円
修繕積立基金（引渡時一括） 343,980円～884,520円
販売スケジュール 先着順申込受付中
情報登録日 平成23年6月20日
情報更新日 平成23年7月4日


販売履歴
友の会及び豊島区民優先分譲住戸 100戸（2009年末から）
第1期1次 40戸（2010年9月）
第1期2次 30戸（2010年10月）
第1期3次 20戸（2010年11月）
第2期1次 30戸（2011年1月）
第2期2次 30戸（2011年2月）
2011年2月21日から先着順受付中

4ヶ月も動きなしですか。
GW以降引越し屋をまったく見かけませんね。

昨日ちらっとみかけたけど、引越しトラック三台とまってましたよ。

３台なら角部屋の人かな。

3分の1しか入居してないそうですね。
管理や修繕は大丈夫なのでしょうか？

大丈夫だよ

ゴクレは、芝など
完売してない物件がいくつもあって
それらが大丈夫なんだからここも大丈夫でしょう。
ベイクレストなんかは管理会社変更したそうだけど。　

管理会社は関係ないと思うが

あまり販売に管理会社って関係ないけど。。。
でも管理会社変えるのって大変だって聞いたことがあるけれど、
それでも変えたということは相当微妙だったのかねぇ。。。
管理組合の賛成が2/3以上ないとダメだったりするし。

>319さん
それは、非常用だからでは？
本来の使い道はマンション内で火災が発生した時、消防隊が利用するんですよね。
非常用エレベータは建築基準法により
「設置されている建物の全ての階に停止でき、かつ全階のエレベーターホールにはかご位置を知らせる
インジケータを設置しなければならない」と決められているようですよ。

>328
ベイクレは
ゴクレ系列の管理会社を止めて他の管理会社にしたのだから
関係なくもないでしょう

大丈夫というのは未販売の住戸の区分所有権はゴクレにあるので
管理費・修繕費はゴクレが所有する限り払うという意味です。
でも入居者が少ないと駐車場を借りる人も少ないので、駐車場
収入が不足し管理費、修繕費会計が赤字になる可能性はあります。

最近は、デベが空室の管理費や修繕費を払わない、って条項を
契約書に書き加えてあるマンションが増えてきたそうですよ。
ここはゴクレが払うんでしょうけど。

>>333

そんなのまともなデベで聞いたことないけど、例えばどこですか？

駅近なのにどうしてたくさんの駐車場作ったんでしょう？
駐輪場を増やす方が良かったと思いますが。

>>334
売れ残　売主が管理費　払わない
でググると分かります。

>>335
層がはっきり絞れていなかったからでは？
結局普通のサラリーマンでも買える物件だという事になればいらなくなりますし。

>>335

エアライズタワーと同じくらいの割合ですよね。

>>333
ゴクレが払うとなると、アウルに限らず大量の在庫を抱えているので大変でしょうね。
在庫＝資産という位置づけらしいですが。
大手に販売代理を頼んで、早く売り切るのが無難じゃないのかな？

駐車場５０％くらいある？
駅直結のマンションにしては駐車場の割合多いほうなのかな。
もうちょっと少なくても大丈夫だった？

駐車場は５０％くらいですね。
年々使用率は下がってくるから最初は足りないくらいで良かったと思います。
でもデベとしたら駐車場の空きがあると売りやすいって言いますよね。
高級物件だと駐車場の空きがないと売れないって聞きますし。

駐車場が余ってるなら事務所に貸し出せばいいんだが、事務所も入居が進まないからなあ。
タワーパーキングを１基閉鎖したとしても保守費用って必要？

>>335
売れ残りを想定していなかったから。（ゴクレが売主になると想定していなかった？）

駐車場の台数を決めたのはゴクレじゃなくてＵＲです。
ゴクレは保有床買っただけで専有部の仕様決めたくらいで
あとはなにもやってません。

売れ残りを空室のままで抱え続けてたらデベは倒産してしまう。
よって最後はダンピング。おおっぴらに値引きすると、居住者からクレームが出るので、いったん別の業者に売り、その業者が中古として売る。中古扱いだからどれだけ値引いてもOK。半額で買ったとしても管理費や積立金は同額だから管理組合に直接の影響はない。ただし価格が下がれば購入者の経済力も下がり、駐車場利用も減るし、管理費値上げがしづらくなる。最初の言い値で買った居住者とは経済力や価値観が異なるため、どうしたったて調整が難しくなってくる。ここはもともと価格帯に開きがあるので、それが更に広がることになる。

>>345
売れ行きが悪いと後々面倒そうですね。
だいたい何年くらいで売主が代わるんですか？

>買いもせず

そりゃそうだ、ここは買ってない人の為の検討スレだから。
買っちまったら住民スレへどうぞ。

償却も知らない賃貸住まいの方ですか？

332さん
管理費、修繕費会計が赤字になるとどうなるんですか？
管理費を値上げする事になったり、長期修繕計画に
見直しが入ったりという事？
駐車場の収入は修繕積立金に充当されると思いますが、
はじめから234台(×30,000円～50,000円)と言う数字を
当て込んでいるんですね。

一般的には駐車場の収入のうち管理費会計への補てん割合を増やすとか、支出を減らすとかしますね。
駐車場の埋まり具合は八割位で位で予算を立てることが多いです。

機械式駐車場は維持費が高いみたいですね。
1バレット当たり月13000円くらいかかるとか？

平置きだと固定資産税が高いから、アウルのような都心のマンションだと、機械式でも平置きでも維持費は変わらないのでは？

借りる人は、固定資産税のことなど
考えないでしょう。

平置きだと固定資産税がかかるって知らなかったよ。
むしろ機械式にかかりそうな気がしていたんだけど。
機械式って試用期間って一般的にはどれくらいなんでしょう？
EVは確か３０年って聞いたことがあるのだけど。

平置きで固定資産税がかかるってどういう意味ですか？
昔は分譲平置き駐車場ってのがあったけど今は駐車場は分譲せずに
管理組合の所有物となっているはずです。
駐車場の土地は敷地内にあり住民により区分所有されているので
固定資産税はそれぞれの区分所有者が自分の土地持分として支払って
いるはずです。管理費や駐車場代から管理組合が固定資産税を支払う
ことはないと思います。

あと機械式駐車場の寿命は２０年とかが一般的ですね。
もちろん屋内にあるか屋外にあるかとか状況によって異なると思います。

実際にスペースを専有してしまう広さは
平置きの方が広い。

固定資産税は持分で払わされても、スペースを使うのは他人。

平置きに限らずタワー駐車場も固定資産税はかかりますよ。
共有部分だから管理費から（駐車場を使わない人も負担している）支払ってるはずです。

タワー式駐車場の固定資産税は建物所有者である区分所有者が
それぞれの専有面積に応じて按分して支払いますので管理費から
支払われることはありません。
マンションの場合は建物全体の固定資産と敷地の固定資産額が
決まり、それを各区分所有者が専有部割合で按分して支払う
仕組みです。したがって税金を管理組合が組合費で支払うことは
ありません。

つまり、使用の有無に関わらず、駐車場の固定資産税を支払わされるってことですか？
ラウンジなどと同じ扱いってことでしょうか？

その通りです。建物部分は減価償却するので固定資産税は毎年下がりますが。

でも借りる人は、固定資産税なんかは考えず、
代金は駐車場を維持管理する分だけ払えば良いんじゃないか、値下げして欲しいと考えがち。

駐車場収入は管理費会計の主要な収入なので、駐車場料金を駐車場の維持管理分だけに値下げすると、管理費を値上げすることになります。

アウルの駐車場は共用部分なので、駐車場部分の固定資産税（アウルでは存在しない）を建物所有者である区分所有者がそれぞれの専有面積に応じて按分して支払うなんて事はありませんので管理費から支払います。

マンションの場合は建物全体の固定資産税という考え方はせず、建物の専有部分の固定資産税と共用部分の固定資産税と敷地の固定資産額が決まり、専有部分と敷地は各所有者が持分に応じて払います。共用部分の固定資産税は管理組合が組合費（管理費）で支払うことになります。

すいません、367ですが、下の三行は完全に間違いです。お詫びして訂正いたします。

下三行だけで無く全て全部デタラメですね

専有部以外は全て共有部。共有部の固定資産税は共有割合に応じて、区分所有者に個別に課税されます。
管理組合で別途区分所有して登記していれば別ですが。