リビオ日暮里グランスイート

私も購入を決めた者ですが、迷いはないですね。
754様同様、色々な要素を考慮して今の結論に至りました。
定借のマンションと言うと、「何で？」という反応が良く返って来ますが、そのような疑問を持たれるのもわかります。何せ私もそうでしたから。
定借というのは、検討の要素の一部であると考えている方々が購入されているのではないでしょうか？

「定期借地権」と「いなげやの土地の将来」については定期的に繰り返し話題に上がりますね。
話題にしようと何度も必死に書きこんでいるのはどうやら他の不動産会社さんのようにお見受けしますが。

他のライバル業者さんにとってはこのリビオ日暮里は「定期借地権」と「いなげやの土地の将来」しか
ケチのつけ所の無い物件という事なんでしょうね。

ですからこの2点について納得して購入した方にとってはとても良い物件という事でしょう。

ですから、業者の書き込みはスルーが一番です。
ただ、ひがんでるだけなんですから。

必死にネガキャンしてますけど、もうすぐ完売しますから、我慢して下さいよ。(笑)

マイナス部分をあげられるとすぐ他物件の営業とここの人は決めつけますね

日暮里で借地で4000万近くもするのに仕様が低い
直床とかありえない

借地な時点で資産価値ゼロだから賃貸感覚で住むならいいかも

定期借地権がとてつもなく大きなデメリットだからそりゃ話題にあがるよね

でもよくここ200戸も売れたな
そこが気になる

日暮里は人気があるからね。

人気のある日暮里は駅前のタワーだけ。同じ山手線でもターミナル駅や人気の恵比寿・目黒ならまだしも、
日暮里で徒歩6分の定借なんて価値を見出だしがたい。
まぁ数年後の中古販売時に「売れない」結果を見れば分かることだけど。

そうはいっても完売直前。
じゃあなんで↑の人たちは「他社の営業」と決め付けたいんだろう？
普通、業者のネガキャンって「集客開始前」に行うものです。

そもそも販売活動の仕組みを分かってない。
まぁだからこんな物件契約しちゃうのかな。

よくも悪くも結果の出ている物件に「僻み」で書き込むなら、もっと「業者側の批判」をした方が有効じゃありません？
購入者に罪はないんだから。

むしろ、ここに来てこういう意見もあるものかと素直に受け止めれば良いのに。
それだけ問題を価格で誤魔化している物件なんですよ。

762さん

業者じゃないのに、時間をかけて
物件のマイナス面を伝えていこうとする人の
目的ってなんでしょうか？

どこにでもいるクレーマー的な人と考えるなら
あまり内容に価値は無く、気にしない方がよいという
ことですかね。

気づいた時には希望の間取りは残念ながら完売でした。
23区内でこれから建設予定の定借物件をご存知の方がおられましたら、ぜひ教えてください。
できれば60年以上が希望です。

マイナス面（と思われるポイント）を伝えていただけるのもありがたいですよ。
定借物件のデメリットについても気づかせてもらえますし、今後考えなければいけないポイントについていい示唆となってます。プラス面、マイナス面両方の意見がある方が助かります。

がんばって働いて貯めたお金で手に入れるマイホームなので、大切にしていきたいです。
個人的には　マイホームには、将来資産となるべく役に立つはずだという期待感より、毎日の生活を充実して過ごせるようにという日常生活の期待感のほうが大きいです。

私は定期借地、所有権にこだわらず、通勤面で好立地の大型マンションという観点から検討しております。

定借マンションは意外と少ないですよね。これから増えるのか、それとも減るのか。
さらに、タワーマンションは別として、山手線徒歩圏で１棟２００戸以上の大型物件は供給自体が少ないです。
所有、定借どちらでもいいのですが、通勤面と大規模の２点は譲りたくありません。
タワーなら大型物件も結構あるのですが、外観がオフィスっぽくて無機質な感じが何となく引っかかります。
なにより値段が高いですし。ローンを組んで８０００万円も出すことに疑問を感じてきました。

この物件は何といっても安いのが魅力ですよね。
３ＬＤＫが都心タワーの半額程度だし、きっとローン組まない人もいらっしゃるでしょう。
もちろん、ここは日暮里だし仕様もそれなりに安っぽい？らしいので、都心タワーと単純比較などできません。
安いだけに、天井が低い？とか床が薄い？とかディスポーザーがない？とか不便もあるのかもしれません。
ただ、丸の内への通勤という面に限れば、都心タワーとそれほど遜色なさそうです。
現在３０代のため、定年後にもう一度家を買う計画ですが、一次取得にはこういうのもアリかなと思ってきました。

定期借地のとらえ方、さらには不動産物件のとらえ方って、本当に十人十色ですよね。
この掲示板にも、いろんな方々のいろいろな書き込みがありますが、どれも検討の参考になります。
たくさんの方々のさまざまな意見をタダで聞けるのは、ありがたいです。

>764様

http://www.31sumai.com/mfr/X1002/index.html

麻布の定期借地権新築物件です。

大した共用部もないのに200戸越えるメリットは？

定期借地権って最終的に後悔する人が多いんですよ。

何年かすれば分かります。

私の親戚も20年更新で一戸建ての土地を借りていますが、
50代を過ぎた頃定期借地権のデメリットに痛感したと言っていましたので。

763
ではあなたがこの物件をわざわざ擁護する目的は？

自分で良い物件と信じているなら、黙って入居を待てばいいじゃないですか。

迷いがあるからムキになっちゃうんでしょ？

>770様

ご親族様はなぜ後悔されているのですか？
20年更新と60年の借地権では多少状況が違うかと思いますが、
「後悔する人が多い」とおっしゃるには、他にもそういった
お知り合いがいらっしゃるのですか？参考になるので教えて
いただけたらと思いました。

>770様
是非詳細をお教えください

議論活発ですね。
メリットデメリットを議論するのはいいことですね。
私にとってのデメリットがメリットの方もいたり、
逆に私はメリットに感じていることがデメリットに捉えている方も
いらっしゃって、自分の考えを整理したりするのにとても参考にさせて
頂いています。

770様に私もご質問です。
98年に制定された定期借地権なのでしょうか？定期借地権は、
「当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できない。」
というものですが。

>769様

総住戸数などの規模にかかわらず、
共用施設やコンシェルジュサービスなどにお金をかけて全体の価値を高める物件がある一方で、
共用施設やサービスをシンプルにして入居者の費用負担を抑える物件もあるようですね。

これはどちらにも一長一短あり、よく考えてみると確かに難しい選択だと思います。

私の場合は、ゲスト宿泊ルームやカラオケルームなどの共用施設は不要だと感じています。
ホテルやカラオケボックスなどは、比較的どこにでもありますので、
別にマンション棟内になくてもいいかなー、と。

とはいえ、共用部がゴージャスな小規模戸数のマンションというのも非常に魅力的ですよね。
おそらく都心部などに限られ、数も少なそうなので、もし買えたらラッキーかもしれません。

どっちつかずな意見で、すみません。

768様
情報ありがとうございました。さっそくチェックしてみます。現在の住まいと近所の物件なので非常に興味があります。感謝いたします。

私の周りでは親戚も含め3家族定期借地権でマンション・一戸建てを購入した家族がいます。
皆さんもう少し考えておけば良かったとの事です。

購入時は安さ・利便性が魅力的でしたが、
やっぱりお金を払っても自分の物にならないと言う事が一番悔やんでいるようです。

自分自身がご長寿になるかもしれませんし、
定期借地権契約が終われば価値なしの0円です。

たとえば40～50年自分で住んで、
残り10～20年になると定期借地権マンションを上手く売買出来ると思いますか？

自分の立場で考えたら築40～50年定期借地権マンション買いますか？
次に買う人の事考えたら色々考えられると思います。

私は周りに定期借地権マンション・一戸建てを購入した知り合いが居ましたので、
マンション購入時色々と話が聞けました。

私自身も所有権新築マンションを購入しましたが、
西日暮里は利便性が良く良い町です。

最近近場で犯罪がありますが・・・

賛否両論・反論もあると思いますのでこの先はご自身で考えて頂けますと幸いです。

＞777様
そこは確かに、定借の難しいところなのでしょうね。
60年後には取り壊しが決まっている物件ですから、数十年後に建て替えが必要になった場合かなり難しい状況になってしまうリスクはあるでしょう。
また、賃貸に出すとしても60年後の本物件に借り手が付くのかといった不安も残ります。

売りに出す場合、残り30年～40年（築後20年位）までがリミットになるのか、と自分では考えていますが…
購入後も、いろいろと悩むというか、この点は常に頭に入れておかないと、と思いましたね。

貴重なお話ありがとうございます。

このマンションは６２年後に更地になることが１０００％決定しているわけではなく、建物を残したまま土地を返却する可能性もあるみたいで。その場合、大金とはいえませんが、更地用積立金の数百万円が戻ってくるとおもっていますが、ちがっていたらおしえてください。いずれにしても６２年後のことなので、どうなるのか可能性の大・小はわかりませんが。

>777

結局お金絡みの問題だけですね。

＞購入時は安さ・利便性が魅力的でしたが、
＞やっぱりお金を払っても自分の物にならないと言う事が一番悔やんでいるようです。
安かったんだから、その分貯金できますよね。老後にはそれが残ってますよね。
その分を貯金しなかったのはその人個人の問題です。
お金を払ってもと言っていますが、その意識が大問題です。
お金を払っていないから自分のものにならないのです。それが分かってる人には問題ありません。

＞たとえば40～50年自分で住んで、
＞残り10～20年になると定期借地権マンションを上手く売買出来ると思いますか？
築40～50年のマンションなんか所有権でも誰も買いません。人口が減る将来はタダ同然になっているでしょう。
どうせ売れないなら最初に安いほうがいいです。

777様

ご回答ありがとうございます。
ご親戚家族や所有権マンションの件、お察しいたします。。。

定借でも所有権でも、後悔しない買い物というのはなかなか難しいですよね。

うちも借地権住居でしたが、父がいつかは自分の土地が欲しいと、所有権戸建てに越しました。
数十年が過ぎ、今その家に住む者はなく、かといって父の愛した家を売るのもしのびなく、固定資産税はとられるばかり。不動産を受け継ぐというのはなかなか難しいですね。

775
すみません、767さんに聞いてるんです。
200戸以上だと良いような書きっぷりなので。

我が家もこの物件を検討するに当たって、
かなり色々なリスクを考えております。

基本的に６０年間の長期賃貸物件だと考えています。
しかし、事実上の所有に近い年数だとも感じます。
転勤時は売却せず、多少安くても賃貸にまわします。

先払い地代の上昇リスクについては、
あらかじめ損益分岐点を明確に設定しておき、
仮にそのレベルまで地代が上昇した場合は、
損切り覚悟で売却する方針です。

山手線徒歩圏、大規模、スーパー隣接、小中学校ともに近い。
そして何より、物件価格が安い。
これらが定期借地のリスクを上回ると判断しつつあります。

欲を言えば、もう少し高めの価格設定でもいいから、
建物躯体の仕様を高めて欲しかったです。

780(笑)なにムキになってんの？
別にいいじゃん。
なんでスルーできないの？
議論して負けたらキャンセルすんの？

定期借地のマンションはまだ築浅の中古事例しかないので、
リセールバリューがどうなるかはこれからでしょうね。
10年程度の築浅であれば今のところ所有権と同じような傾向みたいですが、
築20年ぐらいの物件の値落ちがどんなものなのか注目してます。

まぁ、総じてこのマンションは良い物件ですね♪
陽当たりはいいし、駅にも近い。買い物も楽だし、学校も近い。

住んだら実感すると思いますよ。買って良かったと。

785さん（笑）あなたも780さんの書き込みを
＞なんでスルーできないの？
＞別にいいじゃん。
＞なにムキになってんの？

語るに落ちるとは、まさにこういう事ですね。
これはスルーする？

ところで、フラット35について皆さまのご意見をお聞きしたいのですが、
ダイレクトメールでフラット35の内容が変わるらしいのですが、
固定金利は今の時代、どうなのでしょうか？

変動はすごく安いですが、金利が上がる可能性は高いですよね？

たしかに、２０年とか３０年後のリセールバリューは全く読めませんね。
所有権マンションに比べて中古価格がどの程度低くなるのか。。。
賃貸に出すなら、所有権でも定期借地でも関係なさそうですけど。

でも、こうしたリスクが価格に反映されているから安いんでしょうね。
将来、リセールの予定がない人はお得感が高いですね。

変動リスクはありますが、0.775%はかなり魅力です。
フラットの団体信用保険は実費ですから、実質は2.0%以上の金利負担ですよね？
変動で良いのでは？

789さん

私は、今後当面は低金利で推移すると見込んでいます。
今、金利が１％でも上がったら日本経済は大変な事になりそうですし。

しかし、将来的に金利が上がっていく可能性は十分あると思います。
実際、すでに政府・日銀は緩やかな物価上昇を目標に掲げておりますので、
そういう方向に向けた圧力は間違いなく働くはずです。

これは私個人の勝手な憶測であり、確固たる根拠はどこにもありません。
日々のニュースや新聞記事などを通じて、何となくそう思うだけです。

具体的なローンの話ですが、例えば２０００万円を借り入れるとした場合、
半分を固定金利、もう半分を変動金利にするというリスク分散も有効ですよね。
ただ、手数料はかかるでしょうし、実際にそういう事ができる条件かどうかわかりませんが。

定期借地マンションについて感じるメリット・デメリットと同様に、
ローン金利を固定すべきか変動にすべきか、人によって判断が分かれそうです。
いろいろな人から意見を聞いてみるのはいい事だと思いますよ。

＞780さん
＞＞安かったんだから、その分貯金できますよね。老後にはそれが残ってますよね。

まったくその通りだと思います。
（私も同様の考えで購入に至りました）
今後、「日本の人口減」＋「日本経済低迷で中国マネー撤退」となり、
日本の土地の価格は更に下がると考えます。
所有権を買うより定借権で初期費用抑えて手持ち資金を運用するというのも
一つのやり方ではないでしょうか。

何よりも強いのは「現金」ですから。

精一杯背伸びして定借権マンションを買うのはダメかも知れませんね。

あと、定借権で残り１０年でも売れると思いますよ。
価格を思いっきり下げればですけど。

793さん

部屋のタイプにもよりますが、
築50年で残り10年　500万円なら確実に売れますね！？

最近の変動金利ローンでは、０・６％台というのも出てきたようです。
こうなってくると、銀行も消耗戦で大変そうです。
住宅ローンに関しては、今は間違いなく借り手市場ですね。

リセールバリューは、未知数だけにリスクだとは言えるかもしれせんね。
ですが、所有権にしろ定借にしろ、そんなリスクを気にしだすとキリが無いかと。
絶対に当たる宝くじ物件があるなら、足がつるほど背伸びしてでもそっちを買うでしょうが...。

確かに、借地期間満了後、モノは無くなるのかもしれませんが、
「所有する」幸せ、ではなく「利用できる」幸せに納得できれば
問題は無いんじゃないかと。
もっとも、60年後に元気に生きていれば、それだけで私は幸せですが笑

中古不動産は、さまざまな要因から比較的短期間で取引価格が上下することもあります。
スカイツリー効果の押上周辺、液状化の浦安などがその代表的な例です。

それに比べ、現金の価値は短期間でそれほど上下しません。

特に日本のような成熟した少子高齢化社会では、
急激なインフレの発生は考えにくい気がします。
今はデフレなので現金の価値も高めですね。

そう考えると、将来的な価値変動リスクの高い不動産への投資額を極力抑え、
その分だけ価値が安定した現金を確保しておくという発想には賛成できます。

これまで所有権マンションを中心に考えていましたが、
現在は、定期借地も検討対象に加えています。

山手線徒歩圏でこの坪単価は、普通のマンションより100万位以上安いですよね。若干借地料がかかるようですが。
逆にこの坪単価で普通のマンションだと確実に県部になっちゃいますし。

もしなんかあって、賃貸に出すことがあっても、やはり山手線徒歩圏だったら安心ですかね。
でも定期借地は賃料に関係しないように思います。ま、又貸しみたいな感じで良くないのかな？。

>798さん

リビオの価格で所有権のマンション同じ西日暮里にありましたよ。
数か月前に完売してしまいましたが・・・

定期借地は毎月のランニングコストも所有権マンションに比べると割高ですし。

リストの物件のことを言っているのであれば、さすがに同じ価格ではなかったですよ。
リビオより70㎡で500万円ぐらい高い感じだったでしょうか。
それにJR西日暮里駅まで徒歩11分で明治通り沿い。大手物件ではないことも含めて
条件は相当違う気がします。

リストレジデンス西日暮里
所在地 ：東京都荒川区西日暮里6丁目508番6他、7号他(弐番館)(地番)
交通： JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅徒歩11分（壱番館）・10分（弐番館）、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩9分、京成本線「新三河島」駅徒歩4分
総戸数 壱番館：83戸、弐番館：55戸（壱番館、弐番館 合計138戸）
間取り：3LDK
売主：モリモトから(株)大勝へ変更
施工会社：埼玉建興(株)
管理会社：リストマネジメント㈱
備考：基礎工事中長期中断有り、現地モデルルームにて販売中（2011年12月終了）

なんか定借の物件を買うことで初期費用を抑えて、その分浮いた現金を運用・有効利用する、みたいな意見が横行してますが。

それは一理あります。
要するに、言い換えれば
「山手線徒歩圏であの広さにしては安い」というごく当たり前の意見でしょう。

私にとっては割高ですね。
「浮く費用」より「あの立地の定期借地に払うにしては高い」　
と感じました。
価値の捉え方は人それぞれですが。

シティタワー品川の即完売大抽選会の例や、これから出てくるパークホームズ南麻布と比べるとね。

どちらかといえば、大苦戦していた定期借地のサンクタス神楽坂を思い起こさせる物件ですね。

実際、10月入居の8か月前にして、つい最近はじまった第2期販売分（32戸）以外の
部屋がほぼ完売している状況からは、定期借地物件としては、
まあ相応の価格だったんじゃないでしょうか。

ほんと定期借地ばっかりは、各個人が求めるものの違いによって
高くも安くもなりますよね。

日暮里駅徒歩5分で築14年のライオンズシティ日暮里の中古物件が1月に成約していますが、
8階南西向き60㎡2SLDKで3,500万円ぐらいだったようです。
リビオの南向きで同程度の広さだと3,200～3,300万円ぐらいでしょうか。
定期借地権なので築15年程度で3,500万円では売れないにしても、2,500万円以下には
ならないんじゃないかな？
一般的な定期借地権物件が高級地であることを考えると、日暮里程度で定期借地権とは
確かに？？？ですが、価格優位性は高い気がします。