ザ・パークハウス 小石川後楽園

＞　80　昼にもいるよ。

＞　78 　夜はね。

＞　77　何度も出てくるけど、買い物と交通の利便性は高い。この長所に反対する人はいない。

長所はこれだけ、短所が多数。

昼間家にいない、子供がいないいわゆるdinks向けの立地です。

でいくらなんですか

くだらない情報いらないんで

ほんとに買うきあったらそこではないのかな

財力あるひとこんなスレみるわけないし

買う気もないひとがほぼ占めるけどたまに本気な情報あるんでその人の情報だけ求めます

ここと比較されている方が多いと思いますので、プラウド本郷１丁目二関する情報を書いておきます。

5,720万円～8,730万円
間取：2LDK～3LDK
専有面積：57.66m2～76.93m2
管理費(円)/月額 18,100円～19,800円
修繕積立金(円)/月額 7,870円～8,650円

さて、私は文京区居住歴25年、周辺のマンションを3件買い替えてきました。現在、近くのリーマン前の大規模物件に住んでます。
１）価格は何となく（同じ階を比較すると）当時より1割ぐらい安いと思いました。また、坪単価の低いものがやはり当時無かった低価格ものがあります。ただ、買い替えと考えると売る方も安くなるので、思ったよりも、それほど変化ないなと思いました。
２）ここ（パークハウス）は私は詳細な情報を持ちませんので分かりませんが、プラウドは規模が小さいため、管理費、積立金が私のところよりも明らかに割高です。それなのに、コンシェルジュ、共有施設、駐車場の余裕、バルコニーが広い、間取りがよく、部屋が柱ででこぼこしていない、堅固な耐震構造（今回の震災でも全く損害無し）の私のマンションと比較すると費用的にも施設的にも明らかに見劣りします。
３）今回のプラウドは1期完売する可能性があります（1期に野村が全戸出してきた）。このパークハウスがどうなるか、見物です。というのは、地権者の有無、下駄の有無、坂下と坂上、幹線通り沿いと一本入った立地などこのパークハウスとプラウドは特徴に違いがあるからです。

周辺住民の、独り言です。

後楽園の庭園を見下ろす部屋は別格

>>86
ここは利便性こそマンションの最重要価値と考える人が買う物件です。
つまりあなたが検討すべき対象ではなかったのです。
価値観の違いを明確に記載できたあなたはそれが理解できここで一つ賢くなれましたね、良かったよかった。
と言うことで価値観の違うあなたはここに長居は無用です。
どうぞ堂々と僻地や湾岸等の街から外れたマンションの板へお移りください。

利便性や環境だけが同等程度のマンションだったら、価格次第で売れ行きがそうとう違うだろうし今の時点で「きっと売れる」とは思いませんが、文京区アドレスって人気ありますからね。
文京区って雰囲気先行で利便性がイマイチという物件が多いんだけど、そういう不満を感じさせない立地ですからね、多少高くても売れそうな気がします。

文京区のマンション全体で値崩れしてるのに人気アドレスは最早神話ですよ

茗荷谷や本郷三丁目よりここで生活する方が便利であることは間違いないですよ。
ただ、文京区って坂上と坂下の雰囲気が結構違うので、雰囲気を重視する人には向かないでしょうね。
やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。
利便性を取るか雰囲気を取るか・・・本人次第です。

＞　やはり金銭的に余裕のある人は春日・小日向・目白台等の坂上や大和郷に住んでますよね。

この並びに春日は入らないと思います。もしくは西片と記載されるのが適当かと。

小日向、大和郷はマンション自体が小規模のものしか立たない場所なのでマンコミュ自体にほとんど登場しない立地ですので、比較対象として不適切かと。

高台でマンション立地というと、小石川５丁目、本郷2丁目周辺になると思います。

この物件とは関係ないと思われる、＜小石川後楽園＞　近傍の中古マンションの話を熱弁されていた方は、

ここ、＜ザ・パークハウス 小石川後楽園＞

ではなく、

平成13年築の、春日1丁目の丸ノ内線線路沿いに立つ、＜小石川後楽園パークハウス＞

と勘違いされたんじゃないでしょうか？

一応客観的な事実に基づく情報を記載させて頂きます。不動産情報に記載される地下鉄の入り口の位置までの距離記載と実際使用するものは異なるという事です。
＊南北線は、道の反対側の入り口から入るとそのまま階高が高い地下３階へ長い階段、エスカレーターを下がるだけなのでまだ良い方ですが、南北線はかなり、地下深くです。
＊丸ノ内線に乗られる方は、物件HPに記載されている、区役所の角にある６番口を使うというのは間違っています。丸ノ内線は後楽園駅が地上駅（高架）であるため地下出入り口を使用するはずがありません。この物件に住まわれると、直接千川通りをあるき、メトロの建物に入る事になります。この６番口を入ると地下に下って高架にあがることになり、かなりホームまで遠回りになります。
＊大江戸線、三田線を利用される方もこの６番口を利用される事は無いと思います。春日通りを渡る必要は無く、春日の交差点に向かい、そのまま地下に向かった方が近道ですし、信号も減ります。

ご自分の足でご確認を。

すいません、価格でしたね。
まだ第１期分だけですが
14F建て

13F　3LDK 85.15㎡ 8.900万

13F　3LDK 80.80㎡ 8.400万
　　　　　
13F　3LDK 76.72㎡　7.500万　　→6F　6.900万

13F　3LDK 73.97㎡ 7.500万　

７５㎡越え、６階くらいなら７０００万切ってます。
（７階～１０階はまだ値段が出ていません）
この立地でこの値段なら絶対買い！だと思ったのですが
梁や柱が気になり、購入を悩んでいます。悩む時点で
ナシだと思いますが・・・

MRに行ってみた方がいらしたらご意見を伺いたいです。

この立地は低地の暗渠の上だと思いますが、耐震構造に関しては何か対策が採られた物件でしょうか？

> 107

そうかもしれませんね。いま販売中の物件自体があの変に無いですし、私も何で？と思いました。

MR行きましたが、やっぱり部屋の真ん中を走る梁、あれはよろしくないですね。
あれだけで、一気にマイナスでした・・・・

あと、東側で都市開発が予定されているのも残念です。
開発内で予定されてる地所物件を待った方がいいかなあ・・・と思います。

価格にはそれなりの理由がある。

文京区をご希望の、低予算のお若くて子供のいらっしゃらないご夫婦などに向いた物件かと。

つまり近い将来子供を持ちたい人には向かないわけね。

価格的に子持ちも多いかもしれませんね。仙川通り沿いのマンションは価格が安いからか、子持ちが多いと感じることが多いです。

今だから安いと言えるが、2005年くらいまでなら、ブリリア六義園、小日向ねらえる価格だよなあ。景気とは恐ろしい。

後楽園のおもちゃ王国の後に出来たアソボーノ評判いいみたいですね。
ちいさなお子さんがいたらこういう施設が近くにあるのも飽きなくていいですね。

ボールプールなどもあっておもしろそうですね。

ここ、何で閑散としているの？

＞＞109さん
詳しい価格をありがとうございます、大変参考になりました。

自分が想像していたより安かったのが意外でしたが、みなさんが指摘されている梁の問題は気になりますね。これはMRでしっかり見てこないと。
個人的に立地は最高だと思っているので、あとは細かいネガ探し。その上で納得できたら是非真剣に検討してみたいです。

意外に安いね。もしかして買い？

２階で７０平米くらいの部屋でいくらくらいですか？

プラウド本郷１丁目は、本当に47戸が1期完売しちゃいましたね。
抽選に外れた人を入れるとおそらく53戸ぐらいでも1期完売してたでしょうね。

利便性（のみ）というものが、どの程度一般検討者に魅力と思われているのか、この立地の実力がもうすぐ明らかになりますね。

ここの方が価格も低いし、全体の半分以下ですが、55戸ぐらいは1期でさばきたいですよね。

三菱地所さまがそんな売り方するわけ無いでしょ。他の地所物件の横綱相撲をご存じないですか？竣工後２年位は平気で売り続けますからね。

どんな人にでも値段が決まってんだから、買いにくる人には売るし、買ってもらえないものは売れない。

売り方ってなんですか？

期分け販売って、客の反応みてやるんですけど？

123 は住友みたいな売り方をやってると勘違いしてるんだろう。

地所は、売れるなら売っちゃうよ。
担当に聞いてみなよ。　買いたいって人が来たら一期で全て売るんですか？って。

＞＞122
利便性の上ではプラウドよりも上だと思いますが、アドレスとしての文京区に魅力を感じている人にはちょっと賑やかに感じちゃうのかな？

私としては住むんだったらパークハウスを選びますね、やっぱり利便性の高さは惹かれます。それに加えて当初はもうちょっと高い価格帯を覚悟していたのでそのぶんお買い得に感じてしまいます。

ここ、東側日照最悪ですよね・・・

再開発後のとなりのブロックのパークハウスって、いつ頃できるんでしょうか

わかってますから、大丈夫。
利便性以外の評価項目は、全て区内の平均以下です。

自分の勤務の関係で電車関係の交通利便が高いので
立地優先で考えていたのですが、東側の日照が確かに気にはなりますよね。

でも結局は立地に惚れて前向きに検討しています。
休日毎にこの辺りの散歩が出来たら本当にうれしいです。

近隣に東京ドーム・小石川植物園・小石川後楽園。
自転車で北の丸公園・神保町・神楽坂・谷根千・湯島・上野御徒町もすぐ。
新宿・池袋・銀座・浅草なども電車、バスですぐ。
目黒・芝公園・汐留なんかも電車で一本。

この辺に住んで3年ほど。毎週末が楽しかったですが、
転勤で離れることになりました。
またいつかこの辺に戻ってきたいです。
未練がましく掲示板覗いてしまいました。すみません。

春日町の交差点は、ひどい大雨の時には水がたまることがある。
まるで水没したかのような光景だ。
まあ2年に1度ぐらいの頻度かな。

それに、交差点脇の植栽あたりにドブネズミが住み着いている。
夜に何度か見かけて驚いたことがある。

文京区といっても、坂下エリアのリスクはよく調べておいた方がいいよ。

春日交番の前で信号待ちしていると排気ガスで気分が悪くなる事があります。

グランツオーベル小石川、のような立地を知ってしまうと、ここは二の足を踏んでしまうかもしれませんね。５年でも１０年でも、根気強く、そんな立地のマンションが出るまで待つ、ということも考えられます。

133さん
大通りが交差している場所なのである程度は仕方ないのかもしれませんが確かにあの交差点って妙に排ガスっぽさを感じますよね。なんでだろう？
このマンション立地的にはすごく気に入っているんだけど排ガスだけが気になります。洗濯物の外干しはちょっと厳しいかもしれませんね。

東側に再開発のビルが建つのがどういうふうに影響するかが問題です　

本物件の隣接するところに数年前まで住んでいました。

1．水道橋も使える電車交通網を考えたら、ここより便利なところは永田町/飯田橋位しか無いと思います。
　渋谷や品川を除けば、ほぼ全てのターミナル駅に乗り換えナシの1本で行けます。

2．スーパーや日常品の購入は、都心部のわりには利便性はよいです。
　グルメシティやドイトに徒歩で行けるのはとてもありがたいことです。
　あゆみブックスも深夜までやっており、コンビニの数も尋常ではないです。
　区役所まで徒歩1分というのは、世帯をもってから便利さを痛感しました。
　難点はツタヤなどのレンタル店がないことでしょうか？

3．手前の再開発地域のデベは三菱地所に決まったそうです。
　いちおう公的には「6年後施工」となっているようですが、地権者間で未解決な項目が多く、おそらく10年以上、下手したらあと20年近くかかるのではないか、という話です。
　実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあり、しばらくは目が離せない地域となるようです。


上記を含めて「買い」かどうかは判断が分かれるところですが、ドアtoドアで都心ターミナル駅20分以内というのは凄いことだと思いますし、気づいている方は気づいている地域だと思います。世帯収入1500万以上のDINKSや教育指向の若い世帯の流入が多い地域というのも頷けます。

あとはこの物件のデメリットに関してですが
　１．東側の日照は期待できません。
　 2.西側の日照は期待できますが、今後の再開発によりけりだと思います。
　3．前の通りの音は気にならないと思います。
　　もともと細いとおりですし、春日通りに比べると速度も遅いため全く気になりませんでした。
　　私は洗濯は外に干していましたが、気になる方はダメかもしれません。

以上元近隣住民のデベ社員（地所ではない）の独り言でした。

どの方も結局、同じ意見ですね、利便性以外には長所が無い。

一番残念なのは、あらゆる観点（立地、下駄、広さ、作り、学区、環境）から高級感がないということ。

子供のいない夫婦が一時的に賃貸で住むのは良いと思います。

後楽園の駅は雰囲気が嫌ですね

南北線は深すぎ。ホームまで時間かかりすぎ

丸の内線はドームの客で
大混雑・うるさいです。

後楽園より一駅先の茗荷谷の方が
永住にはお勧めです。

賃貸なら良いかもしれませんね

後楽園はそんなに混んでないよ。遊びに来ている人の感想かな？

駅一分のマンションに利便性以外を求めても仕方ないでしょう。ここは利便性がいいというより、ずば抜けて利便性がいいというところに価値があるのでしょう。

確かに週末など東京ドームでイベントがあるときの混雑はすごいですからね。普段はそんなに気にしなかったけど住んでみると気になるかも。
以前話題に出ていた梁の問題など色々デメリットも見つかるけど文京区の物件でここまで利便性が高い所も珍しいんですよね。

近隣住民ですけど、後楽園駅は、全然混んでないですよ。
たまにドームのイベントで混むくらいです。
普段は、これだけアクセスがいい駅としては、むしろ空いていると言えると思います。
電車のアクセスは、抜群。

でも、千川通りはそんなに静かではないです。
窓ガラスの性能にもよると思いますが、安普請のガラスだと、かなり気になると思います。
グルメシティより北側は、千川通りも静かになりますが、そこまでは、うるさいんです。
白山通りと同じくらいだと思いますよ。
あとド低地ですね。
けど、予定価格もあんまり高くないし、利便性がいいので、そういうのを重視する人には買いかもしれないですね。
周辺もどんどんきれいになってきていますし。

ＮＯ137さん>>

お詳しいようですのでよかったら教えていただきたいのですが、

＞実は本物件の隣接地域でも、あらたな再開発や超大型物件のプラン、またメトロMの改築などがいくつかあ
＞り、しばらくは目が離せない地域となるようです。

とありますが、隣接地域の再開発や超大型物件プランは西側の日照にも影響を与えそうなところに計画
がされているのでしょうか？

なんとなくですが、グランツオーベル小石川の裏の更地の下記のマンションのことかなと思ったのですが違いますか？
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-iken-chi...

これならばこの物件よりも北西側なので日照に影響ないかなと思ったのですが、春日通り沿いあたりに計画がされているのでしょうか？

おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。

開発リスクをさけるには、公園沿いの立地を狙うしかなさそうですね。

>>145
> おそろしいですね。グランドメゾン目白坂みたいなことが、ここでも起こっているんですね。

今日の昼間に現地の前を通りましたがやっぱり良い立地だなと改めて思いました。
少し前にこちらの掲示板で指摘されていた空気の悪さもあまり感じませんでした、ただ3連休の真ん中なのでたまたま交通量が少なかっただけなのかもしれませんが。
駅が近いのもそうですがコンビニ、スーパー、ドラッグストアと近くに揃ってるのがよかったです。

西側はそんなに高い建物は建たないらしいですが、東側は高い建物が建つらしく日陰になるのでどうかという感じです、東側の方が安いですが、その点が気になりますのでためらってしまいます、西側は高いし、、、

この場合、東側（容積率６００％）と西側（容積率３００％）は、別の建物と考えると分かりやすいかもしれません。西側の８階より上であれば、日当たりが遮られる可能性も無さそうです。好き嫌いはあるでしょうが、夕方６時まで日が入るでしょう。朝も、やわらかい光が入ってきますね。

東側は日当たりは、なしという感じでしょうかね、立地のみの利点ですかね

確かに東側が安いというのが、この物件の短所を示してますよね。

予算から考えると東側なのですが、これから前に建つ建物がネックで、迷っています

日当たりの優先順位が高い人が多いのですね。
以前リビングが南西向きの角部屋に住んでいたけど、
家具が日焼けする＝自分も紫外線に当たっているのが
すごく嫌でした。
ま、人それぞれですよね。

カーテン使用不可マンション？

東側は部屋が暗くなるかどうか？　単身者でいつも家に居ないのならいいけど、考えてしまいますね

やはり色々と厳しいですね。
先日東○インに入る機会があったので、基礎と見比べてみてみました。
この時期の日当たりを見てみたら、南からの採光は期待でき無さそうでした。
真西か北西角のほうが良いかもしれません。

考えようによっては値下げされた東側の方が自由度が高いように思えました。
千川通りは交通はやはり少なそうです。

皆さんの評価が一貫しててやはり誰が見ても同じですね。

この辺で探してるんなら坂上の本郷ﾌﾟﾗｳﾄﾞの次待てば？

ここ、平米100万ですね。こんな値段でも1期完売とかしないんでしょうか？

この戸数で、この値段で簡単に売れないようなら、やはり文京区でマンション探してるような人は、利便性だけじゃなくて環境を重視するということでしょう。

駐車場 32台
販売価格 2280万円～8,790万円
予定最多価格帯 6,900万円台
間取り 1K～3LDK
専有面積 25.04m2～88.33m2

完売はどうなんでしょうね。私は現地周辺を見学してみて立地的には一発で気に入りました。
交通の便なども良かったのですが、周辺に使い勝手の良いお店が揃っている所がよかったですね。
ドラックストア、コンビニチェーンなどが多く地元の商店街という感じはあまりないのですが、普段よく使うお店が揃っていました。

ここは交通アクセスが抜群にいいので、空気や騒音が気にならない人にはかなりお買い得物件だと思います。大手分譲なので、いいガラスを使うでしょうから、千川通りの騒音もそれほど気にならないかも知れないですね。

小さい部屋が多く、投資用の購入も多いと聞いてますので、落ち着いてファミリーで永住したい人には向かないと思いますが、買い替えを視野にとりあえず便利で住みやすいところに家を買うにはぴったりじゃないでしょうか。

買い物には困らないし、治安もいいです。

この物件は結構売れてるんですか？　

地所さまが竣工前に完売するようなヘマするわけないでしょ。強気の価格設定でじりじりと売っていって、竣工１～２年位で最後の１戸が売れるって感じがデフォルトでしょ。ＰＨ護国寺だってそうだったし、ＰＨ関口一丁目だってそうです。

治安の良さについては都内でもかなり上位に入りそうですね。最寄り駅は後楽園ですが、例えば深夜に女性一人で春日あたりから歩いたとしても不安を感じることはなさそう。
周辺にコンビニが多いですが、買い物の用事がなくても深夜などはお店が空いてるというだけで安心感があります。

駅１分だから女性向き、帰宅が遅くなっても心配なし、共働き夫婦はいいです

地所様は藤和とくっついて売り方が変わったから何とも言えんな・・

そうですね、地所さまの「ザ･パークハウスは売り方を変えます」というインタビュー記事は確かに読んだことがありますが、竣工後の３月相場を使って売り切る作戦は極めて優秀なビジネスモデルであるからなかなか変えることは難しいでしょう。坪単価を維持して良質のマンションを供給するという作戦、間違ってないと思います。

地所様、住友様は、タカビーでした　三井様の方がよかったです

三井様はコンシェルジェみたいなのがつくからなぁｗ

1Kがあるみたいですが、どうですか？

小さい部屋もありました　

そろそろ第一期のようですが、抽選ですよね？
購入を検討しているんだけど、今一歩踏みきれず。
懸念は日当たりと、排ガスと、一番は梁ですねぇ。
MRは梁がまだ少ないですが、検討している部屋は結構な梁で圧迫感がありそうです。
当方子供はまだおりませんので、立地・利便性的にはかなりいいのですが・・・。
賃貸でも住みたいと思えなければ、購入はやめた方がいいですかねぇ・・・悩みます。

ここ検討するひとはグランツオーベル小石川の立地はひとつの基準として比較しといた方が良いね。

ああいうのが良いとなれば中古を探すか次に出るのを待つしかないし、道路沿いでもＯＫということであれば相場的に安いんだから契約しちゃえば良いでしょう。

大きな国道からは一本入ってるとは言えこちらの道路も昼間の交通量はけっこう多いですよね。少し前に話題に上がっていた排気ガスについてはあまり気になりませんでしたが。
駅の近さは勿論ですがマンション側から駅に向かうときの景色の良さも気に入りました、東京ドームの存在感がすごいですね。

価格から東側希望となるのですが、やはり再開発後の日当たりとかがネックになって悩みます

主な日当たりは再開発というよりは文京区役所が影響すると説明をうけましたが、
高層階だと再開発の影響をうけるのかな？
こちらは中層位までの東側で検討しています。
できれば再開発の物件が希望ですが、いつになるかもわかりませんし
価格はかなりになりそうな気もしますよね。
申込まであと１週間位？ホント、悩みます。
ご検討されている皆様は、もう決断されましたか？
ちなみに東大前のブリリアも検討していましたが、１期で全戸販売のようです。

この場所、こんな値段じゃないと売れないんだね。

坪３００位？
それって安いの？

本郷パークハウス　平均４００〜５００万円/坪　です。

「ザ　タワー小石川」も上層階は、坪５００万位でした