ザ・パークハウス 小石川後楽園

50％という数字の根拠はなんですか？

妄想でしたら、ご返事無用です。

議決の関係だよ。

過半数とられちゃうと、ほとんど思い通りにされるからね。

議決権の関係ない問題は、地権者が50% 未満でも問題があると言う事の様ですね。

どう解釈したらそういう意見になるの？344さん。

正直言ってマンションを選ぶときに議決権の問題などは全く考えていないので勉強になります、ほんとにマンション探しって考えておくべきことがたくさんありますね。
そういうことって素人でも事前にある程度は調べることってできるんですかね？住んでみないとわからない運のようなものだと思っていたのですが、ある程度でも予測できるなら是非参考にさせていただきたいです。

そういう事を勉強するために、マンコミュってあるんだと思います。

私は少なくとも検討している物件以外にその周囲の物件と、デベロッパーが同じ物件、施工会社が同じ物件などは検討板、住民板両方とも良く読む様にしています。

いまどきディスポーザー無いのは致命傷。
なんでこの規模なのに・・・？

ディスポーザーに限らない、ここが単に低仕様であるというだけ。予算の少ない人を対象にしてるんだよ。

なんども出て来たじゃないこの話、ここは立地の利便性以外全く長所の無いマンションで、他は長所が無いばかりか、今時のマンションとしては低レベル。

１Rあるのにディスポーザーつけても仕方がないしな。設備ってそんなにしょぼいかな？
全然ありだと思うけど。あと人にもよるけど利便性って最も重要視されるポイントの一つだよね
そこそこいい物件だと思いますけどね

>352
ディスポーザー付きに住んだことない人？

特に夏は大変だよ。ディスポなければ。。。不衛生だし。

別にそうでも無いだろ。

24時間ｺﾞﾐ捨てが可能なら家に生ｺﾞﾐ貯めないですぐ捨てられるから　そんなにと思いますけど　

今小規模ディスポーザー付マンションに住んでますが、非常に便利であるものの、ここに必須とは思いません。
利便性が売りで賃貸や独身者も多くなりそうなこの物件には付けずにその分、修繕費や物件価格を抑える方が、ニーズに合っていると思います。
ここは性質上、裕福な家族が永住するための物件ではないので、それでいいと思いますよ。

皆さんの総意は、安くて利便性が高いこと意外は、短所ばかりという事の様で。

安くする為に色々削ったから、価格は相応ということか。

安いことと利便性。多くの人がマンション選ぶ際に重要視するポイントのトップ２ですね。
そりゃ売れるよな

めちゃめちゃ静かですが、完売したのでしょうか？

ホームページはまだあるから完売ではないようです

静かなのは、この物件に限らず市況が冷え込んでるからだと思います。

消費税、年金、円高、地震、悪い情報が多くて高額なお買物は控えてしまう感じなんでしょう

こちらの掲示板を見ると確かに盛り上がっている感じはしませんが、個人的には現在検討しているマンションの中でも優先順位は高いです。
今週末から第二期の登録受付ですが、残っている先着順の部屋数などをみていると、もう少し考える余裕はあるかな？という感じです。気に入ってる物件でも売れ行きに勢いがないとなんだか不安になりますね。

しかし、この値段でも売れないんだよね。

文京区を選ぶようなひとって、ほんとに目が肥えてると思うよ。

とにかくマンションの多い区ですからね。検討当初は多くの新築を比較するんだと思います。なのでちょっとでも不満点があったりすると即買いというわけにはいかないんじゃないでしょうか。たしかに文京区に住むことを考える世帯は目利きを鍛えて来ているのかもとも思います。交通も抜群、生活もしやすい。となるとあとは物件次第です。一番力を入れるところだと思いますから、きっとうちのように比較中なんだと思いますよ。もっとも自分は目利きはないですけどね(汗)

販売状況はどうなんでしょうね。
モデルハウスの前を通ると盛況しているっぽいけど。

チラシからは○期販売、という文字が消えましたが・・・。

当初相談していた部屋が売り切れてしまったのか、はがきがこなくなってしまったのでわかりませんが、まだ完売のお知らせはきておりません。

日照影響はいかがでしょうか。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/03/20m3e200.htm

ブルーシートがはがれましたね！
東向きはこんな感じです。

西向きはこんな感じでした。
東西で雰囲気が違いますね！

ホームページ見ると最終期とのことですね。
売れ行きはどうなのかな。

なんだか予想図にくらべて想像以上に安っぽくないですか？近くの築数年経過した賃貸物件と同等な印象です。タイルではなく、タイル風？な外観、しかも東側はあれで仕上がりなのでしょうか？

格安物件だったのである程度覚悟をしていましたが、いくらなんでも…と思っています。

外観は慣れの問題もあるでしょうが、東側も西側のようにシンプルでよかった気がします。

残念な外見に見えてしまいます。あの辺の少し前に完成した他のマンションの外観は結構特徴があり、ふるくなってもかわいい印象を与えるものが多いですが、団地みたいじゃないですか？毎日前を通ると、なんだか新築なのに、外観はこれで完成なの？と思ってしまう。あの辺のマンションで一番残念では？三菱地所ってこんなもんですか？

最近のザ・パークハウスはこんなものですよ。

確かに完成予想とギャップがありますね。外観がもう少し重厚な感じがあってもよかったのではと思いました。私はエントランスの和風な印象が気にいりましたので、イメージを裏切らない内装であることを願います。安い物件ということはないと思いますよ。あとは住む方によって建物の価値は大きく変わると思います。

外壁は気品を感じさせる白を基調に、ビシャン仕上げのマリオンをアクセントとありましたが、確かに違いますね。

あれタイル？シールですか？ほとんどセメントみたいなんだけど。

完成予想図の説明と全く異なるのはちょっとなぁと思います。（色も材質も違いすぎ）
目の前の電線も早く地中に入るといいですね。

電線が気になり担当に確認した際に、地中にいく予定はないと説明うけましたよ。

文京シビックセンター19階南側道路課に電線共同講整備がありますが、今すぐでなくても外観上や安全面から地中に
入るといいなと思います。

残りは10戸弱といったところでしょうか？

東側が少し雰囲気が変わったような。気のせいかな？

どのように変わったのでしょうか？9月に入ったら見に行きたいです。

ザ・パークハウス 小石川後楽園【入居予定者限定】スレです。
入居予定のみなさん、有意義な情報交換をしましょう！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263194/

マンションマニアのブログでもチープだとか言われてるね。

外観がイメージと異なる場合は結構多いようですね
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6350/

証拠保全と考え、気になってパンフレットやwebを見ましたが、外観の仕様に関しては徹底して言及はありませんでした。
こりゃ地所が意図的に仕様を公表しなかったとしか・・・。

同じグレードと称された、「ザパークハウス小石川春日」「ザパークハウスアーバンス小石川」よりも、2ランク位格下感の漂う外観です。

外観に関してプラン変更の事前通知などありましたっけ？

外観も気になりますが、やはり滞在時間の長くなる内側も気になります。

マンションマニアの方のおっしゃるとおり、三菱がよい場所に建てるだけに残念です。もう少し周りのビルと差別化をしたらよかったですよね。エントランスと中に期待したいです。

西側はまだいいとして東側はもう少し手を入れてほしいですね。
これで完成と言われてもそれは違うのではないかと言いたくなる。
どうなんでしょう。

キャンセル住戸が出ましたね。今の時期に変更とは。。

東側のバルコニーをコンクリートの塗り壁でなく、西側のようにタイル張りにしたらスマートな印象だと思いました。植栽ももう少しあったらと感じました。

確かに東側も西側みたいにタイル貼りならよくなりそうですね。

同じ色でもかなりイメージが変わりますね。

タイル張りは高いんだよね。

ここの価格設定では無理ですね。

それより外装を外してこれからタイル貼るなんてあり得ませんよ、外壁は完成です。

店舗はもうきまったのでしょうか？

399さんと同意見です。西側と同じ、かなり大きい明るい色のタイルならば、隣と東急インと同系にならず清潔な印象になると思いました。グレーの塗り壁はなんとなく中途半端ですね。400さんのおっしゃる通りですかね。正面だけに残念です。

＞＞398

コストを考えてタイルにして一番見映えのいい部分を選択したのかもしれないですね。後の方がおっしゃっている通り全体に施すとたしかに高いと思います。私もタイルだったら綺麗だろうなと最初思いましたが決まっているものは仕方がないかな(汗)

まあ環境がいいと思っていますので十分です、中身もいいと思いますから及第点でしょうか（と、偉そうに言っていますが実は予算ギリギリの我が家･･･）。

管理組合で決議すれば１０年後の大規模修繕の時にタイル張りに追加工事できますよ。

今週末の内覧会ですが、皆さんきちんと外壁の件は指摘しましょう。

特に
・北側（東横イン）側のタイル壁面の凸凹が顕著であること
・東側のコンクリート面の吹き付けが不均一で、特に低層階付近にムラが目立つこと。

内覧会は部屋の装備だけではありません。
外壁・共用部などの指摘をせずに引き渡しされれば、修繕積立から捻出しなければなりません。
はたして売主検査で指摘がすでにされているのか、指摘されているとしたら対策はあるのか、後日説明があるのか

これらをキチンと指摘し、施工業者の責任所在を明確にして直せるところはきちんと直してもらいましょう。

４０９さんのご意見同感です。また正面非常階段への扉が低すぎて簡単に乗越えられそうなところが気になってました。
防犯上なぜあの高さなんでしょう。

409さんのご意見に、まったく同感です。

あと3戸ですね！

409さんに同感です。外観が粗いと思います。指摘するようにします。

409 さんと同意見です。
本日の内覧会で外観のみすぼらしさにクレームを言いました。
三菱レジデンスから後日回答をいただくことになりました。
担当者の見解では、改善することが困難であるとのこと、手付金の返金で契約解除が本線になる選択のようです。
正直、残念です。

なぜイメージ図の仕様や色をかなり変更してグレーのセメントでべたっと塗ってしまったのですかね。

>414
慇懃無礼な対応ですね。
がっかりです。

つまり、我慢しろ、いやならやめろ、ということでしょうか。

青田買いですから、やはりイメージに限りなく近づけるべきですよね。

外のことは諦めて、自分の区分の中を最高の住戸にしていこうと、そう思うようにします。

はぁ…。

416さんへ 414です。

おっしゃる通り、青田買いであるので、
完成イメージに近づけるように努力をすべきです。

外観は当該物件の今後の資産価値に大いに関わる部分であるので、
その旨、担当者へは強く言いました。
（内装等はイメージに近く満足しているのですが）
何人かの入居者予定の方も外観部分がイメージと相違しているとおっしゃっているようです。

入居者の大半が同じように考えているなら、引き渡し前に外観へ何か手立て、改善策をして頂きたいと切に願っています。
引き渡し後に管理組合で大規模修繕を自前で行う等は断固避けたいと考えています。

明日、内覧会に行かれる方で同じ意見をお持ちの方がいらっしゃれば、担当者にお話し頂ければと思います。
今のままだとパークハウスブランド、三菱ブランドにガッカリです。

部外者ですが参考迄に。

通常外観イメージの相違が原因で手付金が全額無条件で返納というのはまず無いと思います。
同じ様な案件は実は結構中小デベでは結構あるケースです。
下記ご参照下さい。
http://sutekicookan.com/完成予想図と実物外観の違い

ちなみに上記に場合は手付の返納などは行われませんでした。
しかし結果、この物件がどのような不具合が生じたかは、当該物件の掲示板をみで明らかです。
売主の書込みもあって参考になります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6986/all/

今後はおそらく上記案件であるとおり、同意書などに配布により一方的な説明が行われるのではないかと思います。
そこで過半数以上の同意が取れてしまえば、問題なしということになるでしょう。

デベとしては、何としてでも予定期日までに引き渡しを完了させたいはずです。
理由は大きく二点あって、引渡し日の変更はデベ側の違約金が発生し、それを今更負担したくはないはず。
加えて後にもつれる程、譲渡後結成される管理組合とに交渉となり、さらにややこしいこと。

購入者が今後取るべき行動としては
・感情的にならずにデベ側の対応を正確に把握すること
・同意書などを求められた時に安易にサインしないこと。
・証拠の保全をしっかり行う事

あたりではないでしょうか?

具体的な落とし所としては、初回の修繕の際に、デベ負担で外壁塗り直しの負担を上限を決めて行わせる事ですかね。
売主側としては、数年経てば申し立ては少なくなることを期待して、有耶無耶に解決を図ろうとするでしょうが。


大切なのは
感情的にならずに進める事と、
外装変更の同意が過半数以下だったらデベ側がどう対応するかを明確にしておくことですね。

虚偽記載で消費者庁に訴えることは出来ないんでしょうか？

私もあの外壁は、「詐欺」だと感じました。

せめて西側のようにタイルを張るべきです。それでいて、非常口のまわりなどがタイルで敷き詰められており、全くセンスを感じません。それ以外にも当方には問題箇所がありました。

内覧会では、どのスタッフもハキがなく、やる気も感じませんでした。もちろん、主観的ですが。

購入者で結束して、消費者庁等に相談するか、弁護士を雇うかなどしないと、前に進まなそうですね。

東側の外壁は施工会社も三菱の方も個人では指摘されている通りだと思ってるはずです（普通に見ておかしいです）入居までのこの時期にその場しのぎでなく誠意ある決断をしないと、結果的によくないのではないかと思いました。あまりに強引だと構造そのものに不安を感じました。

フジタ+三菱地所の物件ありました。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/149824/res/169-219

＞内覧会では、どのスタッフもハキがなく、やる気も感じませんでした。もちろん、主観的ですが。

つまり、そういうスタッフでも「売れる」という自信でしょう。
エース級のスタッフはもっと難しい案件に投入されます。

パンフレットに「外壁は気品を感じさせる白を基調に、マリオンをアクセントとしました」と記しながら想定内を逸脱してますね。

　私も内覧会の際に外壁について、パンフレットやＣＧとの差があまりにもあることを指摘しました。三菱側は模型とはあまり変わらない、契約の際と違う素材などを使っているわけではなく、製品番号もあっているので。。。とのことでした。模型などはショールームで1，2回みるのみですし、実際の材料で作ってあるわけではなく、紙で作られたものです。どちらかというとＣＧやパンフレットの方が忠実に再現できるはずです。またパンフレットには「外壁はタイル（一部吹き付け）」となっていますが、一部どころか半分近くが吹き付けですね。その点も指摘しましたが、それは模型やパンフなどでもタイルにはなっていない、と。タイルも実際の値段はわかりませんが、周囲のマンションなどのタイルより安そうなタイルですし。
　
　営業の方は販売時に周囲のマンションより安いことをしきりに言っていましたが、こういう事だったのですね。残念です。

証拠保全として二点ほど写真を載せておきます。

ひとつは側面のタイル。
ご覧頂いて解るとおり凸凹が顕著です。

もうとつは南側側面を下から眺めた写真です。

下から眺めると、上の方もタイルの凸凹がかなり目立ちます。
全ての面で凸凹があるかというと、上手く貼れているところもあり技術的なバラツキだと思います。


**********************************************
このような画像をドンドン載せていくのがいいと思います。
淡々と証拠画像をあつめＵＰしていきましょう。
（東面の吹きつけ部の写真を撮り忘れてしまいました）
感情的なやりとりになっても我々は全く得はしませんので、淡々と証拠集めが大切です。
消費社庁に言っても変わりないですし、弁護士云々よりもいまは証拠を集めて提示していくことが大切ではないでしょうか？

地所さんがここを見ていたら、せめて再度入居予定者向けの説明会をして頂きたいと思いますが、如何でしょうね･･･。
タイムリミットを考えると、今週中に地所側からの何らかの動きがなければ次なる手をうったほうが良いと思います。
入居予定者同志で上手く意見をまとめる方法があればいいのですが･･･。

４２６（４２７）様有難うございます。周辺の相場より価格を抑えたから広告と違ったり荒い作業をするのは本末転倒ですね。三菱レジデンスもフジタの担当の方もこのままではかえって悪い事態になることは認識されていると思いますので直すべきところは早い決断をしていただけたらと思います。（設計を担当した三輪設計もこれではと思いますね）

414さん
本当に手付金返還で契約解除してくれるんですか？
私はあの外壁を見て解除できるのであれば解除に応じたいと思いました。
手抜き工事がひどいですからね。

429さん 414です。

三菱レジデンスの担当者の私見ではという表現であり、
本社に持ち帰って回答を今週中に頂けるとのことでした。
ですから確定したお話しではありません。

当方からは外観について入居者へアンケートを取り、入居者の率直な反応、
それを踏まえての対応を申入れています。

ゼロ回答、誠意が感じれない場合は、
①418さんから御教示いただいた宅地建物取引業保証協会に抗議文を提出する
②三菱レジデンスへ入居者説明会の開催を再度申し入れを行う
③解約の申し出を行う（一人では発言力が無いので、当該口コミで賛同者を募らせて頂きたいと思います。）
を検討し、三菱レジデンスから誠意ある対応を求めたいと思います。
回答の内容は皆さんにフィードバックさせて頂きますね。

当方が考える落とし所は、
①418さんの記載の「初回の修繕の際に、デベ負担で外壁塗り直しの負担を上限を決めて行わせる事」
②可能性は低いでしょうが、購入価額の減額（慰謝料を勘案）
を勝ち取れればと考えています。

皆さんはどうお考えですか?

外壁の件、そんなに大騒ぎする話ですかね？

初回の修繕といわず残り１ヶ月含め、エアコン等すぐには必要もない陽気ですので足場を組んで早い段階で直すべき決断が必要と思います。三菱ならと信用をして楽しみに待ち、多くの手間をかけ決めたことですので、②案でなく、きちんとした仕事で引き渡していただきたいです。（今後実際にお話できる場が必要ですね）

過去に他社で同様に「出来上がったら外観がイメージと異なる」という理由で追加補修が行われたような物件はなかったのでしょうか？まずはそのようなケースを調べ、他社がどのような対応を取られたか、事例を挙げていくのが大切だと思います。
私自身も手動検索で色々調べてみましたが見つかりませんでした。
本件の様に出来上がりがイメージと異なると複数の契約者が感じているような例は少ないのでしょうか？

同時に、○○が悪い、といっても証拠にはならないので、426-427さんのように少しでも気になる点を撮影し、公的に残していくのが大切かと思います。まだ入居前であることなどを考慮すれば、本HPはその役割をなすと思います。

①追加補修案　または②手付け返納　か、現段階でははっきりしませんが、まずは迅速な（10月中旬までの）再説明会の実施を求めていくことが大切と思います。


本掲示板でもそうですし、実際の説明会でもそうなのですが感情的にならずに事実を淡々と積み重ねていきましょう。
相手も人間です。感情的なやりとりは双方を疲弊させいい結果を残しません。

三菱も落ちたねー

433さんのおっしゃる通りです。皆さん様々な労力を経て購入を決め、今の住まいを売却された方もいるはずです。決して無茶なクレームではなく、あの外観では、施工担当者もこちらの考えがもわかっていただける表情にみえました。引渡まで１カ月あります。資産価値にも大きくかかわると思いますので早く今後の方向が決まることを願います。

431さん
施工業者のまわしもの？
デベのまわしもの？
そういう方は黙って補修して頂けませんか？

431です。436様のご期待に沿えず恐縮ですが、施工業者ではなく契約者の一人です。
この程度のタイルのデコボコなんてよくある話かな、と思い気にしていません。
所詮吹き付けタイルで、高級感を期待するのが間違っていますし・・
もちろん売主やゼネコンが補修してくれれば有り難いですが、
それを求められるようなレベルではないのでは。

それよりも、このスレで施工不良と大騒ぎすること自体が資産価値に悪影響ありそうですし、
大騒ぎする住民がいる騒がしいマンションという印象を持たれるのも嫌ですね。

初めて投稿します。

いろいろ見ましたが、これだけ揉めるのはそもそもおかしい話ですよね。

売主は完成イメージなどを示して、買主はそれで契約。
しかしイメージとは異なる完成物を示される。

そのままだと消費者契約法の条文をそのまま読むと、これは…と思わざるを得ないですよね。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H12/H12HO061.html


果たして、どれだけの買主が示されたイメージから今の完成形を想像できたか。
上で虚偽表示（記載）について触れている方もいらっしゃいますがそう思う気持ちはよく分かるところです。

この状況を見ると重要事項説明の際にイメージがこうなりますと、正直に改めてきちんと説明、示さなければならなかったのではないかと思います。どなたか詳しい方にお伺いしたいですが宅地建物取引業法35条の説明義務と照らし合わせた時にどうなのでしょう。あらかじめ示したイメージから乖離する場合の説明は特に問題はないのでしょうか。

外壁のタイルはこれはあくまで私感ですが、モノづくりを仕事としているプロとしてのプライドはどうお持ちなのかなあと思うところです。ここは人により意見は変わるかもしれませんが。

まあ431サンが購入者である証拠はないしね。
あまりにも業者や当事者じゃないかなあ。
IP残っているから自作自演のほうがもっとまずいと思いますよ。

426-427さん
有り難うございます。

私も先日物件に行く機会がありましたので撮影しました。

東側側面の全体像です。
遠方からでも吹きつけ面のムラは目立ちますね。