ザ・パークハウス 小石川後楽園

文京区、駅１分、いいと思うけど　スーパー、病院も近くにあるし、、

文京区の良いところはみんな駅から遠いところにあります。

第一期四次販売のお知らせハガキ着ました…

大きめのお部屋でしたよね？
４戸だったような・・。
ちょっとづつ確実に売っているんですねぇ。

文京区の雰囲気は好きなんだけど利便性がちょっと、と考えていたのでこの物件は魅力的ですね。
私が今まで見てきた文京区内の物件の中では利便性は一番です。逆に気になったのは梁と低地という部分でしょうか、それ以外は概ね気に入ってます。
買い物や交通に関しても便利なのですが、近くに大きな病院が沢山あるのもいいですね。

しいて言えばそこそこ交通量があるので、低層階は多少きになるポイントもありますけど、
駅も近いし、買い物も便利だし、単身の小生にとってはいい物件でしたが、いつの間にか1K売り切れみたいで
残念です･･･。

１Kを購入された方は皆投機目的のようですよ。

自分も検討したのですが、販売価格が安かったので表面利回りで8％位にはなるそうです。
近隣の徒歩2-3分県内の１Kの利回りが5-7前後と考えると、結構お得だったようでした。

計算上は１Kと東側低層階1LDKは買いかなと思いましたが、
実際の賃貸状況からするとどうでしょうかねぇ？
という自分も投資目的で購入を検討していましたが、止めました。
同じような賃貸価格で出されている築10年物が近隣にありますが、苦戦してますね。

さすがに新築・駅近・買物至便とシングル・DINKSには良条件なのでスタートはいいかもしれないですけど、
後は仲介会社さんの腕の見せ所ですね。

皆さんのコメントを見てると、総じて買いの物件ようですね。あとは自分の好み、こだわり次第なのかな。

小さい部屋なら買いだと思います。
一番いいのは東側1LDKな気がします。
私見ですが。（笑）

東側は再開発の後、背の高いビルができるらしくて東側の日当たりが心配です

>>331
春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業の事業計画の縦覧を行います
http://www.city.bunkyo.lg.jp/view.php?pageId=1449&calendarMode=art...

この辺一体は以前からちょっとしたマンションラッシュになっていますし、現状では大丈夫だとしても日当たりに関しては期待しないほうがいいような気がします。
文京区＝環境が良いというイメージを持っていたら、ちょっと違うのかもしれませんが、価格帯や利便性などの条件は上々な物件だと思います。

恐れ入りますが、どなたか教えて頂きたいのですが、マンションに地権者が多く住んでいる事が短所のような書き方が見受けられますが、それはなぜですか？不勉強で申し訳ありませんが、教えて下さい。

釣りかもと思いながら真面目に答えると、

地権者というのはもともと住んでいた人ですね。
地権者がいない場合、同じような値段のマンションを購入しているわけですから、経済的レベルも、考え方も比較的似ており、みんなが新参者なので、同質な者で新しいコミュニティが０から形成されます。

地権者がいると、なかには経済的レベルが大きく異なることもあり得ますし、中には「この土地は俺のものだったんだ」と大家顔でエラそうにふるまう人もいるかもしれません。また、一般分譲に先だって、最上階角部屋など条件のいい部屋が先に地権者に割り当てられていることも多いです。さらに、もともとご近所同士だった人たちの間にはすでに関係が築かれていますから、先住民と新参者という異質のグループが一つの建物の中に存在するわけなので、全員似た者同士で０からスタートする場合を比較すると、面倒なことが起こりやすい傾向にあるでしょう。

地権者にもいろいろあるので、必ずしも当てはまるわけではないでしょうし、うまくいかない原因の一つに、購入者の一部が「もともとボロ小屋を持っていただけで、タダで条件のいい部屋に入居しやがって」なんてやっかむことがあるようにも思いますから、地権者が悪いともいえないと思います。が、とにかくそんな訳で地権者がいる物件、特に地権者が多い物件は嫌われる傾向にありますね。

３３６さん

ご丁寧にありがとうございます。
良くわかりました。
この物件は確かに４，５軒くらい入ってらっしゃいますね。

書かれているような内容が気にならなければ
問題視することでも無いんですね。

早速のご回答どうもありがとうございました。

あとは、地権者がいると一部が賃貸に回る可能性が高いのもデメリットの一つ。

それから地権者分は内装の仕様が悪いためそれが物件全体の評価につながる。

下駄と地権者はマンションに買って住む人には無いに越したことはありません。

地権者分は内装の仕様が悪いというのは初めて聞きました。どちらにしても地権者というのはマンション内で特別な存在なのでしょうね。
地権者にしても賃貸の住人さんにしても、そこまでご近所付き合いすることもないと思いますし、個人的にはそこまで気になりませんが物件の評価に関係するならば、物件選びの時にはチェックするべき項目になりますね。

地権者は比率が50%超えなければそれほど気にする必要ないけどね。
新規の購入者だってどういう人がくるかわからないし、
マンションは運ですよ。

50％という数字の根拠はなんですか？

妄想でしたら、ご返事無用です。

議決の関係だよ。

過半数とられちゃうと、ほとんど思い通りにされるからね。

議決権の関係ない問題は、地権者が50% 未満でも問題があると言う事の様ですね。

どう解釈したらそういう意見になるの？344さん。

正直言ってマンションを選ぶときに議決権の問題などは全く考えていないので勉強になります、ほんとにマンション探しって考えておくべきことがたくさんありますね。
そういうことって素人でも事前にある程度は調べることってできるんですかね？住んでみないとわからない運のようなものだと思っていたのですが、ある程度でも予測できるなら是非参考にさせていただきたいです。

そういう事を勉強するために、マンコミュってあるんだと思います。

私は少なくとも検討している物件以外にその周囲の物件と、デベロッパーが同じ物件、施工会社が同じ物件などは検討板、住民板両方とも良く読む様にしています。

いまどきディスポーザー無いのは致命傷。
なんでこの規模なのに・・・？

ディスポーザーに限らない、ここが単に低仕様であるというだけ。予算の少ない人を対象にしてるんだよ。

なんども出て来たじゃないこの話、ここは立地の利便性以外全く長所の無いマンションで、他は長所が無いばかりか、今時のマンションとしては低レベル。

１Rあるのにディスポーザーつけても仕方がないしな。設備ってそんなにしょぼいかな？
全然ありだと思うけど。あと人にもよるけど利便性って最も重要視されるポイントの一つだよね
そこそこいい物件だと思いますけどね

>352
ディスポーザー付きに住んだことない人？

特に夏は大変だよ。ディスポなければ。。。不衛生だし。

別にそうでも無いだろ。

24時間ｺﾞﾐ捨てが可能なら家に生ｺﾞﾐ貯めないですぐ捨てられるから　そんなにと思いますけど　

今小規模ディスポーザー付マンションに住んでますが、非常に便利であるものの、ここに必須とは思いません。
利便性が売りで賃貸や独身者も多くなりそうなこの物件には付けずにその分、修繕費や物件価格を抑える方が、ニーズに合っていると思います。
ここは性質上、裕福な家族が永住するための物件ではないので、それでいいと思いますよ。

皆さんの総意は、安くて利便性が高いこと意外は、短所ばかりという事の様で。

安くする為に色々削ったから、価格は相応ということか。

安いことと利便性。多くの人がマンション選ぶ際に重要視するポイントのトップ２ですね。
そりゃ売れるよな

めちゃめちゃ静かですが、完売したのでしょうか？

ホームページはまだあるから完売ではないようです

静かなのは、この物件に限らず市況が冷え込んでるからだと思います。

消費税、年金、円高、地震、悪い情報が多くて高額なお買物は控えてしまう感じなんでしょう

こちらの掲示板を見ると確かに盛り上がっている感じはしませんが、個人的には現在検討しているマンションの中でも優先順位は高いです。
今週末から第二期の登録受付ですが、残っている先着順の部屋数などをみていると、もう少し考える余裕はあるかな？という感じです。気に入ってる物件でも売れ行きに勢いがないとなんだか不安になりますね。

しかし、この値段でも売れないんだよね。

文京区を選ぶようなひとって、ほんとに目が肥えてると思うよ。

とにかくマンションの多い区ですからね。検討当初は多くの新築を比較するんだと思います。なのでちょっとでも不満点があったりすると即買いというわけにはいかないんじゃないでしょうか。たしかに文京区に住むことを考える世帯は目利きを鍛えて来ているのかもとも思います。交通も抜群、生活もしやすい。となるとあとは物件次第です。一番力を入れるところだと思いますから、きっとうちのように比較中なんだと思いますよ。もっとも自分は目利きはないですけどね(汗)

販売状況はどうなんでしょうね。
モデルハウスの前を通ると盛況しているっぽいけど。

チラシからは○期販売、という文字が消えましたが・・・。

当初相談していた部屋が売り切れてしまったのか、はがきがこなくなってしまったのでわかりませんが、まだ完売のお知らせはきておりません。

日照影響はいかがでしょうか。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2012/03/20m3e200.htm

ブルーシートがはがれましたね！
東向きはこんな感じです。

西向きはこんな感じでした。
東西で雰囲気が違いますね！

ホームページ見ると最終期とのことですね。
売れ行きはどうなのかな。

なんだか予想図にくらべて想像以上に安っぽくないですか？近くの築数年経過した賃貸物件と同等な印象です。タイルではなく、タイル風？な外観、しかも東側はあれで仕上がりなのでしょうか？

格安物件だったのである程度覚悟をしていましたが、いくらなんでも…と思っています。

外観は慣れの問題もあるでしょうが、東側も西側のようにシンプルでよかった気がします。

残念な外見に見えてしまいます。あの辺の少し前に完成した他のマンションの外観は結構特徴があり、ふるくなってもかわいい印象を与えるものが多いですが、団地みたいじゃないですか？毎日前を通ると、なんだか新築なのに、外観はこれで完成なの？と思ってしまう。あの辺のマンションで一番残念では？三菱地所ってこんなもんですか？

最近のザ・パークハウスはこんなものですよ。

確かに完成予想とギャップがありますね。外観がもう少し重厚な感じがあってもよかったのではと思いました。私はエントランスの和風な印象が気にいりましたので、イメージを裏切らない内装であることを願います。安い物件ということはないと思いますよ。あとは住む方によって建物の価値は大きく変わると思います。

外壁は気品を感じさせる白を基調に、ビシャン仕上げのマリオンをアクセントとありましたが、確かに違いますね。

あれタイル？シールですか？ほとんどセメントみたいなんだけど。

完成予想図の説明と全く異なるのはちょっとなぁと思います。（色も材質も違いすぎ）
目の前の電線も早く地中に入るといいですね。

電線が気になり担当に確認した際に、地中にいく予定はないと説明うけましたよ。

文京シビックセンター19階南側道路課に電線共同講整備がありますが、今すぐでなくても外観上や安全面から地中に
入るといいなと思います。

残りは10戸弱といったところでしょうか？

東側が少し雰囲気が変わったような。気のせいかな？

どのように変わったのでしょうか？9月に入ったら見に行きたいです。

ザ・パークハウス 小石川後楽園【入居予定者限定】スレです。
入居予定のみなさん、有意義な情報交換をしましょう！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/263194/

マンションマニアのブログでもチープだとか言われてるね。

外観がイメージと異なる場合は結構多いようですね
http://kanto.m-douyo.jp/question/s6350/

証拠保全と考え、気になってパンフレットやwebを見ましたが、外観の仕様に関しては徹底して言及はありませんでした。
こりゃ地所が意図的に仕様を公表しなかったとしか・・・。

同じグレードと称された、「ザパークハウス小石川春日」「ザパークハウスアーバンス小石川」よりも、2ランク位格下感の漂う外観です。

外観に関してプラン変更の事前通知などありましたっけ？

外観も気になりますが、やはり滞在時間の長くなる内側も気になります。

マンションマニアの方のおっしゃるとおり、三菱がよい場所に建てるだけに残念です。もう少し周りのビルと差別化をしたらよかったですよね。エントランスと中に期待したいです。

西側はまだいいとして東側はもう少し手を入れてほしいですね。
これで完成と言われてもそれは違うのではないかと言いたくなる。
どうなんでしょう。

キャンセル住戸が出ましたね。今の時期に変更とは。。

東側のバルコニーをコンクリートの塗り壁でなく、西側のようにタイル張りにしたらスマートな印象だと思いました。植栽ももう少しあったらと感じました。

確かに東側も西側みたいにタイル貼りならよくなりそうですね。

同じ色でもかなりイメージが変わりますね。

タイル張りは高いんだよね。

ここの価格設定では無理ですね。

それより外装を外してこれからタイル貼るなんてあり得ませんよ、外壁は完成です。

店舗はもうきまったのでしょうか？

399さんと同意見です。西側と同じ、かなり大きい明るい色のタイルならば、隣と東急インと同系にならず清潔な印象になると思いました。グレーの塗り壁はなんとなく中途半端ですね。400さんのおっしゃる通りですかね。正面だけに残念です。

＞＞398

コストを考えてタイルにして一番見映えのいい部分を選択したのかもしれないですね。後の方がおっしゃっている通り全体に施すとたしかに高いと思います。私もタイルだったら綺麗だろうなと最初思いましたが決まっているものは仕方がないかな(汗)

まあ環境がいいと思っていますので十分です、中身もいいと思いますから及第点でしょうか（と、偉そうに言っていますが実は予算ギリギリの我が家･･･）。

管理組合で決議すれば１０年後の大規模修繕の時にタイル張りに追加工事できますよ。

今週末の内覧会ですが、皆さんきちんと外壁の件は指摘しましょう。

特に
・北側（東横イン）側のタイル壁面の凸凹が顕著であること
・東側のコンクリート面の吹き付けが不均一で、特に低層階付近にムラが目立つこと。

内覧会は部屋の装備だけではありません。
外壁・共用部などの指摘をせずに引き渡しされれば、修繕積立から捻出しなければなりません。
はたして売主検査で指摘がすでにされているのか、指摘されているとしたら対策はあるのか、後日説明があるのか

これらをキチンと指摘し、施工業者の責任所在を明確にして直せるところはきちんと直してもらいましょう。

４０９さんのご意見同感です。また正面非常階段への扉が低すぎて簡単に乗越えられそうなところが気になってました。
防犯上なぜあの高さなんでしょう。

409さんのご意見に、まったく同感です。

あと3戸ですね！

409さんに同感です。外観が粗いと思います。指摘するようにします。

409 さんと同意見です。
本日の内覧会で外観のみすぼらしさにクレームを言いました。
三菱レジデンスから後日回答をいただくことになりました。
担当者の見解では、改善することが困難であるとのこと、手付金の返金で契約解除が本線になる選択のようです。
正直、残念です。

なぜイメージ図の仕様や色をかなり変更してグレーのセメントでべたっと塗ってしまったのですかね。

>414
慇懃無礼な対応ですね。
がっかりです。

つまり、我慢しろ、いやならやめろ、ということでしょうか。

青田買いですから、やはりイメージに限りなく近づけるべきですよね。

外のことは諦めて、自分の区分の中を最高の住戸にしていこうと、そう思うようにします。

はぁ…。

416さんへ 414です。

おっしゃる通り、青田買いであるので、
完成イメージに近づけるように努力をすべきです。

外観は当該物件の今後の資産価値に大いに関わる部分であるので、
その旨、担当者へは強く言いました。
（内装等はイメージに近く満足しているのですが）
何人かの入居者予定の方も外観部分がイメージと相違しているとおっしゃっているようです。

入居者の大半が同じように考えているなら、引き渡し前に外観へ何か手立て、改善策をして頂きたいと切に願っています。
引き渡し後に管理組合で大規模修繕を自前で行う等は断固避けたいと考えています。

明日、内覧会に行かれる方で同じ意見をお持ちの方がいらっしゃれば、担当者にお話し頂ければと思います。
今のままだとパークハウスブランド、三菱ブランドにガッカリです。

部外者ですが参考迄に。

通常外観イメージの相違が原因で手付金が全額無条件で返納というのはまず無いと思います。
同じ様な案件は実は結構中小デベでは結構あるケースです。
下記ご参照下さい。
http://sutekicookan.com/完成予想図と実物外観の違い

ちなみに上記に場合は手付の返納などは行われませんでした。
しかし結果、この物件がどのような不具合が生じたかは、当該物件の掲示板をみで明らかです。
売主の書込みもあって参考になります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6986/all/

今後はおそらく上記案件であるとおり、同意書などに配布により一方的な説明が行われるのではないかと思います。
そこで過半数以上の同意が取れてしまえば、問題なしということになるでしょう。

デベとしては、何としてでも予定期日までに引き渡しを完了させたいはずです。
理由は大きく二点あって、引渡し日の変更はデベ側の違約金が発生し、それを今更負担したくはないはず。
加えて後にもつれる程、譲渡後結成される管理組合とに交渉となり、さらにややこしいこと。

購入者が今後取るべき行動としては
・感情的にならずにデベ側の対応を正確に把握すること
・同意書などを求められた時に安易にサインしないこと。
・証拠の保全をしっかり行う事

あたりではないでしょうか?

具体的な落とし所としては、初回の修繕の際に、デベ負担で外壁塗り直しの負担を上限を決めて行わせる事ですかね。
売主側としては、数年経てば申し立ては少なくなることを期待して、有耶無耶に解決を図ろうとするでしょうが。


大切なのは
感情的にならずに進める事と、
外装変更の同意が過半数以下だったらデベ側がどう対応するかを明確にしておくことですね。

虚偽記載で消費者庁に訴えることは出来ないんでしょうか？

私もあの外壁は、「詐欺」だと感じました。

せめて西側のようにタイルを張るべきです。それでいて、非常口のまわりなどがタイルで敷き詰められており、全くセンスを感じません。それ以外にも当方には問題箇所がありました。

内覧会では、どのスタッフもハキがなく、やる気も感じませんでした。もちろん、主観的ですが。

購入者で結束して、消費者庁等に相談するか、弁護士を雇うかなどしないと、前に進まなそうですね。