マンション管理士の活用。。。パート５

> 長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
他の業界と比較して、決して低くない年収なんですね。

管理費削減は年収300万のフロントに変えるということ。

組合の経費削減の項目は
管理会社への委託費の見直しから
中には　基幹事務費　管理員費　各種法定点検費などがあり
管理会社経由の契約を業者と直契約へ切り替える

No.280 by 匿名　2011-04-10 20:22:00
契約にある事項はそつなくこなす、契約にない事項には手を出さない。
これが優秀な管理会社。

○当たり前のことですね　しかし　これのできない管理会社は多いですよ

ぼったくりは背信行為ですがこれはそつなくおこなう管理会社は多いです

コンビニの390円の弁当でも仕入れは250円だよ。

管理組合も250円で仕入れます。

管理会社通さずに見積もり貰えばいいことだ。
マン管士も、ボランティアといいながらマージン貰うのがいるから自分でしよう（関西）

めんどくさいし、他の区分所有者あほだから評価なんかしないよ。かんぐられるだけ。

点検業者と対等に付き合えるなら直接発注もいいのでは。
点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
そして点検の結果、不良の指摘があった場合の対応はどうするのでしょうね。
その指摘が正しいのか、修繕見積は適正か、などの判断も必要です。
修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。
あとはトータルのコストとリスク、組合の手間などを天秤にかけて判断すればよいことです。

間違った指摘をするもんなの？そんな業者いるの？

管理侍の理屈は、
理事会が管理会社に発注したら、施工結果は、管理会社の責任。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、理事会の責任。
これは大いなる詭弁であります。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、「施工業者」の責任に決まってるでしょ。
管理会社は、こういう詭弁を多用するのであほ理事は騙されます。
結果、操られることになるんだよね。。。

管理侍のいっていることには無理があるね。
点検業者なり修繕工事業者なりを、理事会が直接発注することは何の問題もないでしょう。
そして、その工事の立会い等は管理員がやることになりますね。
勿論、結果責任は点検業者であり修繕工事業者です。
ただ、組合でそういうことにタッチするのは時間的に無理があるのも事実ですがね。
面倒くさいから管理会社に委託した方がいいとは思うけどね。

管理侍の方が、正しいこと言ってるよ。
委託業務と直接発注の違いをよーく考えてみようね。

↑このひと管理会社だよ。

仕事請け負ってる業者が、施主に、「この工事失敗したら、あなたの責任ですよ！」って言うのかよ。
ちょっと考えたらわかる話。

工事に瑕疵があれば当然その業者（会社）が責任を負うのは当然でしょう。
611がいっていることは、何いってるのかわかってるんかね。
管理会社にお任せがいいのか、自分達でやる方がいいのかということですよ。
管理会社のお任せだといくら相見積を取っても、管理会社主導で進められれる
ことになるからね。
自分達でできればそれにこしたことはないが、面倒くさいのと時間的なもので
管理会社にまかせた方が楽というかそれでもいいのではないんですかね。

>点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
>修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。

管理侍さんにしては、珍しく脇の甘い文章ですね。
管理組合（理事会）の責任とは、発注（判断）責任の事を指すのでしょう。

不具合があれば、直接発注した理事会が当該業者と交渉して解決するのが筋でしょう。
組合と常識的な信頼関係がある管理会社なら、交渉代行はしてくれるでしょう。

>>180
管理侍の180の発言を引用する。

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

厳密に言うと
管理侍が理事会で同じ発言をしていた場合、
不正競争防止法第二条14項に抵触するんだよね。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」
録音しておくと、いじめに使えるよ。

管理会社勤務者は管理侍に頼りきっているところがあるね。
もう少し自主性と自信をもちなさいよ。
そのためには、もう少し勉強しないとね、マンション管理のプロ
として、飯を食んでいるんでしょう。

管理侍が言ってることは、

・管理組合→管理会社→専門業者
・管理組合→専門業者

と比べると管理会社は、直接契約の場合、再委託先について委託責任を負わないという当たり前のことしか言っていないと思うが。

どっちにしても、管理侍の考えは甘かったね。
又、何か反論を無理してでもこじつけてやってくるだろうがね。

611です。
619さん、ビンゴ！

ちなみに、私は管理会社とは無関係。
管理会社を目の敵にする必要もなし。
管理組合というか理事会に、組合活動に割く十分な時間があれば
直接発注のリスクを負ってもよいが、何が不具合が発生した場合、
結構面倒です。
その面倒分を保険コストとして許容して、委託するのも良し。
ケースバイケースでは。

↑何がビンゴなのか不明であるが、
発注者に責任があるのであれば、管理会社に発注しても理事会の責任である。
再委託は、管理会社に発注しなくてもあるうることで、管理会社に発注した場合のみ、
元請が責任を持つかのような詭弁の同調者がいたから「ビンゴ」と口走っているなら、
こいつただのあほ。

しかし、管理侍の考えはまちがったよ。

業者に工事を受注するのに、マン管士を使った場合はマン管士にあるというんだろうね。
業者を紹介等するのに間違いとか損害賠償とかの責任はマン管士には発生しません。
全て理事会の責任です。
勿論工事業者は責任はありますよ。
そして、業者に責任があれば業者が損害賠償に応じるでしょう。
管理会社にも責任はありませんし、損害賠償する必要もありません。
瑕疵があれば業者の責任です。それだけのことです。

管理会社は「責任」を巧妙に使い分けます。
理事会に「発注者責任」なるものがあるとすれば、規約上の「組合員に対する誠実履行義務」。
管理会社の再委託先への「発注者責任」というのは、元請としての管理組合に対する引渡し義務とか瑕疵担保責任でしょ。
理事会は組合を代表して組合名義で発注してるんですからね。内部の責任は政治問題にはなるでしょうが、
理事会に引き渡し義務も瑕疵担保責任もあるわけないですから、責任の中身はまったく別次元のもの。
それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

>それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

このスレのあほ住民みたいですね。
文脈を読めぬまま相手を糾弾し、その自身の文章の言葉も曖昧・不正確。
意図的と言うより低能が原因でしょうけど。

↑管理侍支持派かな？
じゃあ、管理侍の言う理事会の責任とは何を指しているのか言ってみな！
管理侍の発言は
>>180
参照

暇人さん

ある意味、知識レベルが低次元な人が混ざるのは、管理組合のサガでしょう。
しかも、知識レベルの高低で発言権が増減する訳じゃないし。

高い能力・知識の持ち主であればあるほど、管理組合をクライアントとすることはご遠慮願いたいんじゃないか。

やっぱり、マンション管理士の士業が流行らない最大の原因は、管理組合の方に原因があるに一票！

あまりに本質的な指摘を受けたため、回答不能に陥った模様である。
この状況が現実の理事会で起きた場合（録音してるとか言われて発言を糾弾された場合）、
フロントは交代だね。輪番の理事交代を待つ。これも常套手段です。

不毛の議論に飽きてきた。新ネタ希望。

ゴルゴ１３流？のマンション管理士が反復継続的にコンサルタント業を生業として行うことができる３大！人的要素。

①専門的なことを、『週刊こどもニュース』並みに平易に説明できる能力。
②低次元かつ散漫な議論に付き合える忍耐力。または、田原総一朗並みに議論を打ち切って進める推進力。そのいずれか。
③日当5000円相当という専門家とは思えない報酬で生活に影響が全くでない経済力。（当然、毎日仕事がある訳ではない。）


因みに、俺は、ただの一つの要素も満たしていないからマンション管理士資格でゼニ貰おうなんて考えたことなし。

第三者管理制度を導入させて、マンション管理士が区分所有法上の管理者になればよい。
そうすれば安定収入が得られる。
マンション管理士の損害賠償責任保険制度もできたらしいし、あほ理事に任せるくらいならあほマンション管理士のほうがまし。相手が業者なら文句言いやすいし。
それすら提案できない↑の管理士は論外であるが。。。

同じことを言っても人によってこうも理解が異なるのですね。
理解されてる方がいる以上、私にのみ非があるとは思いませんが、
理解できない人がいることも事実。
そういう方には言葉足らずであったことをお詫びします。
そして、今後は理解力のない方もおられることを念頭において書き込むように注意します。

さて、私の言いたかったことは単純です。
「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、どのように対応するのか、ということです。
まず、悪徳管理会社が存在する以上、悪徳点検業者が存在してもおかしくありません。
例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
管理会社が組合に対して損害を賠償します。
これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
することになります。
たったこれだけのことです。言葉で言うのは簡単ですが、重要なのは以下の点です。

１．まず業者への発注者は業者が適正に業務を履行したかどうかを見極める能力が必要です。
２．点検に不正、不具合、不完全履行などの問題を見つけたら、それを証明できる能力も必要。
もしも発注先が悪徳点検業者だった場合、素人ではそれに気づかない可能性が高いでしょう。

では、何かあったときの交渉は、管理会社に発注した場合と点検業者に直接発注した場合、
どちらが交渉しやすいでしょうか。

例えば消防設備点検の発注について
＜管理会社に発注した場合＞
一般的に管理会社には消防設備点検業者に交渉できる知識・経験をもった従業員がいる。
管理会社は消防設備点検以外にも管理組合の業務を受けている。
消防設備点検一つの問題で下手をすれば管理委託契約そのものが解約となる。
だから管理会社は下手なことはできない。
点検業者にも下手なことをやらないように徹底する。
万一何か問題が発生すれば真摯に対応する。
管理会社は管理委託契約の解約に至らないよう最大限努力する。
つまり組合と管理会社の関係は、組合の方が圧倒的強者である。
一方、管理会社と点検業者の関係は、多くのマンションの点検業務を発注している管理会社が
点検業者に対して強者と言える。

＜点検業者に直接発注する場合＞
一般的に管理組合には消防設備点検業者と交渉できる知識・経験をもった方は滅多にいない。
管理組合と点検業者は消防設備点検の受発注のみの関係。
点検業者にとって組合は一顧客に過ぎず、一マンションの点検業務が無くなっても大した問題ではない。
つまり組合と点検業者の関係は、組合が強者とは言えない。

以上のことから、点検を直接発注することで何らかの問題が発生した場合、
組合は自らの責任であらゆる対応を迫られます。
点検業者をチェックするためにマン管士などへのコストも必要です。
それなら、管理会社に点検を発注し、管理組合＞管理会社＞点検業者　という力関係を利用して
点検を適正に履行し、何か問題が発生したら管理会社に責任追求できる状態にしておく方が
メリットがあると思われます。

↑読む人いるんかな？（失笑）
味方をした暇人とゴルゴは管理侍派だから、内容度外視で援護射撃したに過ぎない。
わからんのか？

ぷっ。最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。どんだけ現実をしらないんだ。

　管理侍は多分管理会社をかました方が「善管注意義務による業務の履行を管理会社に言えるから有利」ということを主張したいんやと思う。
　匿名系の方は直接契約の方が「当事者間の関係が明確になり、コスト削減が図れる」と主張したいやと思う。
まぁ前者も担当者が悪ければ、その保険が作動しないこともあるし、直接契約もコスト削減はできるが、トラブルに対してどれだけ理事が交渉できるかは未知数というのが現実。
　どちらを選択するかは管理組合の判断である。

＞最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。

貧乏人に管理者を任せる程危険なものは無いよ。

>>632
貴殿が自分のマンションの理事長と仮定して、次期理事長に外部のマンション管理士を据える議案を提案するなら、
①年間報酬をいくら出すか。
②理事長対応する時間をどう考えるか（例えば週５日×８時間）

仕上がりイメージを持って言ってんだろうね。

>633
点検業者が何かをやらかしてマンションに損害を被らせたらという
ことをいっているけど、その場合損害賠償するのは、管理組合が
業者に対して行うのであって、管理会社が業者に賠償請求して、
組合が管理会社に損害賠償するのではありません。
根本的に考えが間違っています。
管理会社は、そのフォローは当然紹介者としてやらなければならないでしょうが。

>>639
よーく読んでください

点検業者に直接発注する場合

例えば、
点検の必要項目を全て見ているか
正確に見ているか
有資格者が見ているか
適正な人数で見ているか
不良箇所に気付いているか
不良箇所を正確に報告しているか
点検者の身なり、態度は問題ないか
不良箇所の修繕提案は的確か
修繕見積価格は適正か

など、これらを理事にてチェックし、問題があれば指摘し、改善させられるなら直接発注も問題なし。

悪徳点検業者の場合、若しくは無理に価格を値切って点検を発注すれば、
点検は手を抜き、虚偽の報告をし、不必要な修繕工事を高額で提案してくる、といったこともあり得ます。

あくまでリスクをどのように想定するかの話です。

補足です。
当たり前の話として管理会社に発注すれば、管理会社に発注するリスクというものはあります。
リスクとコストを考えてどちらを選ぶかは組合の状況に合わせて判断するもの。
私が述べたのは私見であり一般論です。

>633
を引用するが、
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

元請としての自覚がないね。管理会社が請け負ってるからね。
下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。

組合が直接点検業者に発注したときに、組合が自ら業者に損害賠償請求するのは当たり前。
組合が管理会社に発注したときに、組合が自ら管理会社に損害賠償請求するのも当たり前。
管理会社から下請け点検業者への損害賠償は求償と呼ぶほうが正確だよ。組合とは関係の無いことだ。

消防設備点検って、専有部（各部屋）の中に入るので、普通は管理会社に頼むと思うよ。
「〇〇コミュニティ」とかのゼッケンつけてね。
そのとき、下請けの名前で「〇〇消防設備」ですとか名乗ったらおかしいでしょ。
下請けも、元請さんの「〇〇コミュニティ」の信用で部屋の中に入ってるわけだ。
何かを「やらかして」っていうのは、技術的な話ではなく、専有部（各部屋）の中に入るので、窃盗とかレイプなどだね。
（警官でさえ、家宅捜索で入った家で女子中学生の下着盗んで、逮捕されたりしてるんだ。十分にありうるよ。）
管理侍の例は良くないね。

あのね、点検業者が問題をおこしたら、本人とその会社に使用者責任があるんだよ。
管理会社の社員じゃないんでしょう、その点検業者は。
管理会社はただ、その業者を紹介しただけでしょう。
窃盗とかレイプをしたら管理会社に頼んだから管理会社を訴えますか。
当然その本人がまず最初でその会社になるでしょう。
管理会社はこの事件については直接的には関係ないんだよ。
管理侍の考えもおかしいよ。

↑あほ？
管理侍は、管理組合が管理会社に発注した場合と、管理組合が業者に直接発注した場合の違いを長々と説明してるのだが、あんた意味わからんの？

「発注」、「受注」、「請負」と紹介は別概念なのだが。。。

>643を読むとこのスレの住民の特性がよく分かる。
批判してるつもりが自分の言葉の使い方や論点の設定が曖昧だから批判にすらなってない。

>643の指摘・批判(？)の対象は
>633なんだろ？
そこには
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

と書いてある（というか>643が自分で鬼の首を取ったかのように引用している。）。
この>633は誰がどうみても「法的関係」の話（文脈以前のレベル）。
そして管理会社と点検業者は法的に全く別の法人格なんだから，管理会社にしてみれば「点検業者がやらかした」というほかない。
他の賠償の関係に係る>633の記載も法的には何にも間違ってない。
まあ別に大したことが書いてあるわけでもないけど。

ところが>643は何故かここで
>下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
>自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。
だと言うわけだ。
この「誤り」って何なの？
「法的な理解として誤っている」という意味ではないわな。
次の行で自分で「社会の常識」と言ってるし。
じゃあなんでこの場面で「社会の常識」を持ち出すんだろ？
>643が引用した>633の部分は「法的関係」の話なのに。

・・・みたいに議論がかみ合わないのばっかり。
私は管理業界の人間じゃなくて実情を知らんから，管理侍の言うこととその他匿名陣（1人？）が言うことのどちらが正しいか分からんのよ。
だから双方のレスを見て判断しようとしてるのに，かみ合わないことばっかり言ってる奴ら（1人？）のせいで判断のしようがない。
・・・と邪魔をしてみました。
さ、続きをどーぞ。