マンション管理士の活用。。。パート５

民法、民事訴訟法、民事執行法、民事保全法の知識もいりますよ。管理組合は結局は闘争の場ですから。

暇人さん
「価値を残す」という意味は、当然お客様にそう思って頂く、という意味です。
相当に難しいことでしょうね。
日当分の価値を残すという意味は、価値を残せないならその日当では受けない、という意味でもあります。
私が業務を受けるなら、そういう考えで判断しますね。
また、その組合や理事会、理事長にもよるかもしれません。
例えば「この理事長なら報酬の額の問題ではなく助けたい」
と思える方なら交通費だけで業務を受けることでしょう。

管理侍さん

はやり、>>544は、答え難い質問でしたね。
あの質問については、管理侍さんの言葉に感銘を受けたことが背景にあります。

その昔、『・・・マンション管理検定とし、「士」を名乗るな』と喝破したことが
あったと記憶しております。
（正確な前後関係は忘れましたが。。。）

私自身、住宅系の建築・設備の勉強のために、マンション管理士の勉強をし、合格もしました。
元々この資格で士業開業など0.1％も考えたことがないとはいえ、
この士業としての資格の存在意義について疑問を持っていました。

そこで、マンション管理士⇒マンション管理検定　という主張は、
個人的にツボにハマりました。ハイ(笑)

そんなことを思い出して、士業開業を告った『管理侍さん』なら、
報酬をどう考えているだろうと質問した次第です。

>>546,552の回答は、私にはう～んってな感じです。
絶対的な知識と・・・を標榜する方が5000円/日でもとは。。。

理事です。さん
当然、本人次第でしょう。
個人の能力差を言い出すとキリがありませんので、あくまで使えるマン管士の要件としての話です。
理事長の経験もあれば大きな武器になるでしょうね。
使えるマン管士の要件は色々あると思いますが、その中でも管理会社勤務の経験は以下の強みになります。
１.管理の実務を実践していること。
２.管理を事業としていることで他社との競争経験があること。
３.フロント経験があれば、多数の理事会、総会出席経験をもつこと。
４.タワー、団地、小規模、複合型など、理事長としての経験だけでは得られない様々な管理の経験。
５.原価を知っていること。

規約改正、ペット倶楽部、大規模修繕委員会などは、フロントをやっていれば必ず経験します。
とにかく、管理に関する経験の数では管理会社出身者に勝る方はいないでしょう。
その経験からどれだけのことを学んだかは個人差があるでしょうね。
ただ、経験から学べない人は理事長経験からも何も学べないはずです。

ゴルゴ１３さん
覚えていますよ。
確かマン管士の必要性が自己啓発にあるかのような発言に対し、
だったらマンション管理検定で十分であり、士を名乗るな、という発言だったと思います。
士を名乗るなら、それだけの意識と責任感、プライドを持つべきだという気持ちからの発言でした。
正直言って、自分ならこのような業務なら、これくらいのことがやれるので、これくらいの報酬はもらえる、
という気持ちはありますよ。
ただ、自分への値付けは言い辛いですよ。

>管理侍さん
想定通りの回答でした。
私がいいたかったのは、理事長でマン管の有資格者であれば、管理会社の管理については、
当然関心ももつでしょうし、フロントとの交流で他マンションの情報の収集とかもしていると
思いますよ。
原価を知っているとか、管理の実務があるとかいっておられますが、原価にしても、理事長は
委託費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、清掃費、水質検査費、
監視カメラレンタル料等相場は当然調査しますよ。
管理の実務にしても、小修繕とか会計、銀行口座・国債・スマイル債・保険とかも勉強しますしね。
当然他マンションの理事長との交換会にも出席しますし、理事長はマンション管理の実務の総元締め
と思っているものですからね。
だから、できれば管理会社の経験にプラスして、理事長の経験は絶対必要だと思っているんですよ。
思っている以上に理事長の権限は絶大で、大変な役割だと思っています。
単なる理事とは全く違うと思いますから。
マンション管理に関心が高いから理事でありながらマン管士の資格を取るのですから、そのものが
理事長を経験するというのは大きな武器になると思います。
管理会社経験者が絶対というのではなく、もし独立するんであるなら、是非理事長を経験してみる
ことをお薦めします。

こんど理事長やるよ＞管理侍

「管理会社出身の管理士は使える」か？

コンサルを行う者に必要な資質は「知識を知恵に換える能力」です。
知恵は創造力でもありますが、想像力に負うところが大きいものです。

管理組合は其々固有の特性を持っています。
管理士は便宜的にある程度類型化しますが、それによる予見に頼るのは危険です。

多くの管理組合とのお付き合いは、想像力を養うには大切な経験です。
その意味では、管理会社のフロント出身者には、有能なコンサルタントとなる可能性は
あるでしょう。（あくまでも可能性の問題）

管理侍さんは「管理士は一定期間は管理会社を経験すべきでは？」提案されましたが
創造力を養う感性が弱ければ、経験する意味はありません。

実務に基づく豊富な知識を持つ人々は、得てして座学による知識を得た者を軽んじます。
（解らないでもありません。その様な評価が妥当な者も多くいます）

フロント経験は兎も角として、管理士はフロント業務の全貌を知る努力は必要です。
（理事会等で顔を合わせて知り得る彼らの業務はホンの一部です）
管理組合運営のレベルを高めるためには、協働も必要な相手ですから。

↑このひとはよその管理組合のことなんかしらないよ。「想像｣してるだけ。

理事長経験者のマンション管理士が独立するのと
管理会社のフロントが独立するのはどちらが力があるのかな。
理事長経験者は横のつながりがあるだろうし。
管理会社のフロントは、自分が勤めてたとこの管理組合には
タッチしずらいだろうし。
理事長経験者の方がスムースにいくようにも思えるが。

管理侍がコンサルやるなら一冊本買いてからがいいよ。
そのくらいのスキルないと無理。

理事です。さん
理事長経験が大きな武器になることは>>554で私も認めてますよ。
ただ、理事長経験と管理会社出身では、得られる知識や経験、情報の内容が異なるでしょうね。
例示された費用の相場を理事長が調べるといっても限界があるのではないでしょうか。
大手管理会社なら何千棟、何十万戸のデータがあります。
多くの会社との取引もあります。
また、理事長が勉強すると言っても個人的な勉強には限界があります。
職業としてやっていれば、あらゆることを経験できます。
理事長が十数年に一度経験する大規模修繕をフロントは毎年のように経験します。
規約改正にしても、資産運用にしても管理全般あらゆることを経験します。
そのような点では管理会社出身が優位と言えるでしょう。
一方、理事長経験からは管理会社が聞けない組合員の生の声や、管理者としての責任の重みが経験できます。
フォローする立場の管理会社と、管理者として責任を負う立場の理事長では得られる経験は違うでしょうね。
つまりどちらも貴重な経験ですよ。
ということは、管理会社出身で理事長経験者なら更に大きな武器ですね。

販売関係者さん
おめでとうございます。
独裁理事長にならないでくださいね。

前期高齢管理士さん
なかなか深いご意見ですね。
私の考えは実は単純です。
管理会社の中身、実務を知らない者が、管理会社の評価をしたり、
管理会社を選ぶコンサルを業とできるのかということです。
時には管理会社に指導が必要な場合もあるでしょう。
箒やモップを握ったことのない者が清掃を評価できますか？
理事会、総会の運営補助をしたことの無い者が事務管理を評価できますか？
もちろんお客としてなら可能でしょう。
しかしコンサルとしてお金を取るのであれば話は別です。
管理士というからには、自ら管理（実務）ができる方がよいですし、経験は必要だと思います。

管理侍さん

ご提案があるんですけど。

管理会社として、管理組合がマンション管理士に報酬を払って、特定の問題を
依頼しているケースをご存知でしょう。
（少なくとも総会議案の予算案あたりには、出てくるでしょうから）

ポピュラーなケースを例示してもらえませんか？
その例を元に、マンション管理士にどんな資質がいるか等々を語りませんか。

折角、ここ数日は結構な論客の皆さんが集っているので。
たたき台あった方が具体的にな議論になって面白そう。

【たたき台イメージ】
事案：○○のについて外部専門家、マンション管理士への依頼
相手：マンション管理士　○○の専門家（プロフィールとして○○という実績あり）
報酬：予算○○円（報酬は１ＰＪいくらなのか、タイムチャージ○○円/時間、上限○○時間まで…etc）
納期：○○までに○○する（←成果のイメージ）
手続：マンション管理士は○○委員会に出席し、○○する

どうでしょうかね？

>>561
是非書いてみたいですね。
「失敗しない管理会社の選び方」
「リスク別管理費削減マニュアル」
「管理会社フロント活用術」
「管理組合理事長になったら読む本」
という感じならすぐに書けそうです。

ゴルゴ１３さん
正直言ってそんなに多くの事例を知っている訳ではありません。
なぜなら、実際にマン管士に業務を依頼している組合はそれほど多くないのです。
（少なくとも私の勤務する会社のマンションでは）

ただ一般的なケースとして多いのは、リプレイス、管理費コスト削減、管理規約改正
といった業務ではないでしょうか。

私も聞いたことありませんね。だから、ここに書き込んでるマンション管理士に実務経験があるとは到底思えないよ。ただ、業者選定とかの責任を理事長とか理事会のせいにされてはたまらんので、責任転嫁できるように活用すべきとは思います。管理会社に自分の紹介じゃないから責任もてんといわれ、びびって管理会社丸投げに陥るのが一般的だから。実際問題、管理会社勤務の経験がないと無理だよ。お金の流れが理解できないでしょ。

「マンション管理士試験に合格した」
というだけの人にお金を払ってアドバイスを求める価値があるとは到底思えません。

既にある資格・専門分野・実務経験を備え，
それ自体を生業としている人（その本業でコンサルフィーを得ている人）が
「マンション管理について『も』『ある程度』の知識を備えている」
ことを担保し、宣伝文句とする程度の資格・試験ではないでしょうか。

「私は他の資格なんて持っていないがマンション管理士資格だけで手広く仕事をしている」
という人の講演(？)を聞いたことがありますが、発想がほとんどブローカーであると感じました。

もちろん、お住まいのマンションで理事等を務める方が、
勉強のためにマンション管理士の勉強をして合格を目指すことには何ら異論はありません。
その過程で身につける知識は役に立つ（少なくとも邪魔にはならない）でしょうから。

ただ、世間の人が「マンション管理士はマンション管理の専門家である」
などという過大な期待を寄せることがないように
「マンション管理検定」と名を改めるべきだと思います。

昨年合格し、多くのマンション管理士を名乗る方にお会いしての感想です。

試験だけ合格して後は何もしないものはいるでしょうね。
やはり、管理会社なり、理事なりをやっている者でないと、進歩がないでしょう。
これは他の士業にもいえますけど。

管理侍、本書いてみたら？似たような本を参考に脚色したらすぐできるよ。

誰が買うの？甘いよ。

売れなくてもよい。著作が営業活動の助けになる。

マンション管理士を理事長として委託する組合は大幅な経費削減に成功しています。
管理会社のもっとも嫌う所以です。

また管理会社ネガティブキャンペーンですか。
マンションをより良くしていくためには、管理組合と管理会社は協調路線で、
パートナーシップの構築が重要であることは周知の事実ですよ。
もっと前向きな話をしましょうよ。

フロントはおだてるとがんばってくれますよ。
区分所有者は味方ではありません。管理費なんかがんばって値下げさせたところで1戸当たり月1000～2000円に過ぎません。フロントと癒着して自分のために働いてくれるようにしたほうがいいよ。

架空の珍論は見るに耐えないね。
まるで失業者の希望的観測のスレッドだ。

↑ニートの悲観論

組合側から見れば経費削減は重要で前向きな話です。

時給800円のフロントがお望みですか？

>>579
経費削減は重要ですよ。
「管理会社の最も嫌う所以」というようなことを言うからおかしくなる。

削減？　そんな高い委託料を決めたのは組合だろう？

無知に付け込まれて委託契約を結び不要の資金を使う。転ばぬ先のマンション管理士の活用です。

　質の低いマンション住民と業者（管理会社・管理士）ほど経費削減を何がなんでも謳う。

ニワトリが先か、タマゴが先かという話になりますが、
マンション管理士のコンサルタントとしての資質に課題があるのは事実でしょうが、
管理組合の方も専門家を使う側としての資質に欠ける面はあるように思いますがねぇ。

委託管理費の削減については検討の価値はあるでしょう。
ただ、管理会社に理事が直接交渉はしずらいですから、
まず、マン管士に調査をさせ、それをみて値下げ交渉
とかをしていけばいいでしょう。
その場合、マン管士に依頼すれば嫌な思いをしなくてすみますから。
当然、同じ条件でなければ値下げとはいわないでしょう。
あまり極端な値下げとか部分委託とかはやらない方がいいでしょうが。
マン管士のコンサルフィは大した金額ではないでしょうから、多いに
活用してみてもいいのでしょうね。
一度外部の者にマンション管理を鑑定してもらっても価値はあると思います。
但し、あくまで管理組合の責任とジャッジは必要ですがね。

No.873 by 匿名さん　2011-07-02 10:47:16
>>872
それは他の管理会社でも同じですよ。

委託管理費の基幹業務とか、ほとんど利益みたいなものです。
設備管理は、下請けの見積もりに２～３割程度利益を乗っけてる感じで。

値下げ交渉がくれば、下請けを泣かせて利益率は守ろうって感じですよ。

どこの管理会社も根拠はありますけど、簡単に値下げもできます。
ちなみに、委託管理費の利益からデベにバックする会社もありますしね。

委託管理費に適正金額なんてものはないのです。
サービスに見合った金額かどうかですよ。

大規模改修工事もたいして利益でません。
集合住宅のアフターは大変だし、１０年保障期間もあったりで大変です。

それよりも、毎月固定収入のある委託管理費のほうがおいしいですよ。
たいして仕事しなくても、勝手にお金が入ってくるんですからね。

○この方の見方は正解と思います　正直なフロントと見受けますが　このような方は少数しか存在しないでしょう。

No.875 by 匿名さん　2011-07-02 12:14:14
>>874
同じといいたかったのは、値下げは簡単にできるってところです。

合人社の悪いところはぼったくってるところじゃないと思いますけど。
組合員を巻き込んだり、組合員を相手に裁判を起こしたり、管理費等の収納が怪しいだとかそういうところでしょう？


ぼったくりは、マンション管理業界では当たり前。
試しにほかの管理会社から見積もりを取ってみればいいですよ。

これはリプレイスしたことがないマンションの話ですね。

リプレイスしたら、大体２～３割り程度は削減できるでしょう。
リプレイスしなくても、現状の管理会社に知識を持って交渉すれば値下げを勝ち取れるでしょう。

反論するとすぐ合人社の人間かと疑われますが、そんなもんやっても意味がないでしょう？
このスレで、合人社の良いこと書かれてても信用しますか？

ここはそういうスレなんで、そういう方向なのは理解してますけどね。



言いたいのは、例え合人社を替えても、知識も持たずに管理会社に任せっきりだと同じ結果になりますよ。

管理会社は営利目的な企業です。
ボランティア団体ではありません。
１円でも多く利益を上げたいのです。

○正直なフロントと見受けられる方の投稿です。
組合の知識の補助者としてのマンション管理士です

マンションの管理という視点ではどの掲示板も同様です
管理会社に耳の痛い話も聞かなければ
従来どおりの臭いものにふたとなりますよ
君のようなつまらないフロントしか残らない事態を避ける目的です
君に指図をされる理由は無い

>>587
他人投稿を貼り付けるのみですか。
しかもとんでもない無知な投稿の貼り付けですね。
基幹業務がほとんど利益？
利益の意味を知らないか、経営感覚がゼロです。
基幹業務をやっている人間の人件費を何だと思っているのでしょうか？
外注費だけが原価とでも思っているのでしょうか？
管理の知識以前の問題。

管理組合運営（管理者・理事長）に最も必要なのは経営感覚です。

管理侍さんへ

　５８７の書込みをみてレスしてくれているのですが、独立系では基幹事務は「利益」と新入社員のとき、教えられるのです。ですから書込みしている方はおそらく独立系勤務経験者で他社に勤務されてもまだ日が浅い方とみれば納得できます。
　普通は会社の原価率と利益率が理解できているので損益分岐点の推移が理解でき会社の経営を理解できるのですが、こと某社においてはそれを伺い知ることはできません。
　ですから自分たちが今、ここに反テロ活動するよりも就職活動する方が妥当ということすら、理解できていません。困ったものです。

>>593
そんな教育がなされているとは知りませんでした。
某テロ国家並みですね。
洗脳とは恐ろしいものです。

No.881 by 匿名さん　2011-07-02 19:19:29
>>878
何興奮されてるのか知りませんが、大規模改修工事の話には一切触れてないだろう？
敢えて触れなかったんですけどね。


合人社が大規模改修工事の施工業者として見積もりをだしてて、よその相見積もり出すという時点でそういう話だとすぐわかるでしょう？

私が言いたいのは委託管理費の話です。
管理会社にすべて任せて大規模改修工事をするとか愚の骨頂です。

だからぼったくられそうになるんですよ。
私は合人社でもないし、関係者でもないです。
間違ったことも言ってるとも思いません。

後、知ったかぶりじゃないです。
知ってるんです。
合人社じゃないですが、管理会社に勤めてたんで。

理事長一人が立候補して、管理会社を替える時点で気付きましょうよ。


後、管理費と委託管理費の違いも理解されてますか？
大きな違いがありますよ。


私も結構不愉快なんですけどね。
触れてもないところに触れたかのように言われて。


○この方の意見はまともです
管理会社へ丸投げは愚の骨頂と..........正解ですね
愚の骨頂を避けるにはマンション管理士など専門家の活用を図ることが重要です
あなたのマンションの規約にこの条項はありますか　管理会社の嫌う条項です　この条項を組合へ隠蔽する管理会社は　切りましょう

>587,588,595 入居済み住民さん
他のスレッドへのコメントは、そのスレッドで投稿して下さい。
元の合人社のスレッドでも、もめてる投稿じゃありませんか。
余計なもめ事を持ち込む恐れがある他スレッドでの投稿を、コピペ同然に
貼り付けないで下さい。

管理会社と組合の紛糾を避けるには　管理会社に負けない知識が必要であり
組合はその知識を得る努力を為すべき　自力で習得が最適だが　暇が無ければよそから持ってくるべき
マンション管理士　司法書士　弁護士　建築士　を活用して組合の財産を守りましょう

長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
独立系は３００万？
管理侍はちょっとやすくて５５０万くらい。

> 長谷工とか東急のフロントは年収６００－８００万ですよ。
他の業界と比較して、決して低くない年収なんですね。

管理費削減は年収300万のフロントに変えるということ。

組合の経費削減の項目は
管理会社への委託費の見直しから
中には　基幹事務費　管理員費　各種法定点検費などがあり
管理会社経由の契約を業者と直契約へ切り替える

No.280 by 匿名　2011-04-10 20:22:00
契約にある事項はそつなくこなす、契約にない事項には手を出さない。
これが優秀な管理会社。

○当たり前のことですね　しかし　これのできない管理会社は多いですよ

ぼったくりは背信行為ですがこれはそつなくおこなう管理会社は多いです

コンビニの390円の弁当でも仕入れは250円だよ。

管理組合も250円で仕入れます。

管理会社通さずに見積もり貰えばいいことだ。
マン管士も、ボランティアといいながらマージン貰うのがいるから自分でしよう（関西）

めんどくさいし、他の区分所有者あほだから評価なんかしないよ。かんぐられるだけ。

点検業者と対等に付き合えるなら直接発注もいいのでは。
点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
そして点検の結果、不良の指摘があった場合の対応はどうするのでしょうね。
その指摘が正しいのか、修繕見積は適正か、などの判断も必要です。
修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。
あとはトータルのコストとリスク、組合の手間などを天秤にかけて判断すればよいことです。

間違った指摘をするもんなの？そんな業者いるの？

管理侍の理屈は、
理事会が管理会社に発注したら、施工結果は、管理会社の責任。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、理事会の責任。
これは大いなる詭弁であります。
理事会が施工業者に発注したら、施工結果は、「施工業者」の責任に決まってるでしょ。
管理会社は、こういう詭弁を多用するのであほ理事は騙されます。
結果、操られることになるんだよね。。。

管理侍のいっていることには無理があるね。
点検業者なり修繕工事業者なりを、理事会が直接発注することは何の問題もないでしょう。
そして、その工事の立会い等は管理員がやることになりますね。
勿論、結果責任は点検業者であり修繕工事業者です。
ただ、組合でそういうことにタッチするのは時間的に無理があるのも事実ですがね。
面倒くさいから管理会社に委託した方がいいとは思うけどね。

管理侍の方が、正しいこと言ってるよ。
委託業務と直接発注の違いをよーく考えてみようね。

↑このひと管理会社だよ。

仕事請け負ってる業者が、施主に、「この工事失敗したら、あなたの責任ですよ！」って言うのかよ。
ちょっと考えたらわかる話。

工事に瑕疵があれば当然その業者（会社）が責任を負うのは当然でしょう。
611がいっていることは、何いってるのかわかってるんかね。
管理会社にお任せがいいのか、自分達でやる方がいいのかということですよ。
管理会社のお任せだといくら相見積を取っても、管理会社主導で進められれる
ことになるからね。
自分達でできればそれにこしたことはないが、面倒くさいのと時間的なもので
管理会社にまかせた方が楽というかそれでもいいのではないんですかね。

>点検内容、精度、結果に対する責任は管理組合で負うことになりますね。
>修繕工事もその業者に直接発注するなら、工事への責任も組合で負うということです。

管理侍さんにしては、珍しく脇の甘い文章ですね。
管理組合（理事会）の責任とは、発注（判断）責任の事を指すのでしょう。

不具合があれば、直接発注した理事会が当該業者と交渉して解決するのが筋でしょう。
組合と常識的な信頼関係がある管理会社なら、交渉代行はしてくれるでしょう。

>>180
管理侍の180の発言を引用する。

当然でしょう。
マン管士が損害賠償責任を負う可能性は低いですよ。
しかしゼロではない。
管理会社であれマン管士であれ業務を依頼すれば損害賠償責任は生じます。
当然業務内容が異なれば責任の内容も異なりますよ。
①管理会社に業務発注→管理会社の責任
②マン管士のコンサルの下に業者選定して業務発注→理事の責任。場合によってはマン管士にも責任が及ぶ。
③理事にて業者選定して業務発注→理事の責任

厳密に言うと
管理侍が理事会で同じ発言をしていた場合、
不正競争防止法第二条14項に抵触するんだよね。
「十四 　競争関係にある他人の営業上の信用を害する虚偽の事実を告知し、又は流布する行為」
録音しておくと、いじめに使えるよ。

管理会社勤務者は管理侍に頼りきっているところがあるね。
もう少し自主性と自信をもちなさいよ。
そのためには、もう少し勉強しないとね、マンション管理のプロ
として、飯を食んでいるんでしょう。

管理侍が言ってることは、

・管理組合→管理会社→専門業者
・管理組合→専門業者

と比べると管理会社は、直接契約の場合、再委託先について委託責任を負わないという当たり前のことしか言っていないと思うが。

どっちにしても、管理侍の考えは甘かったね。
又、何か反論を無理してでもこじつけてやってくるだろうがね。

611です。
619さん、ビンゴ！

ちなみに、私は管理会社とは無関係。
管理会社を目の敵にする必要もなし。
管理組合というか理事会に、組合活動に割く十分な時間があれば
直接発注のリスクを負ってもよいが、何が不具合が発生した場合、
結構面倒です。
その面倒分を保険コストとして許容して、委託するのも良し。
ケースバイケースでは。

↑何がビンゴなのか不明であるが、
発注者に責任があるのであれば、管理会社に発注しても理事会の責任である。
再委託は、管理会社に発注しなくてもあるうることで、管理会社に発注した場合のみ、
元請が責任を持つかのような詭弁の同調者がいたから「ビンゴ」と口走っているなら、
こいつただのあほ。

しかし、管理侍の考えはまちがったよ。

業者に工事を受注するのに、マン管士を使った場合はマン管士にあるというんだろうね。
業者を紹介等するのに間違いとか損害賠償とかの責任はマン管士には発生しません。
全て理事会の責任です。
勿論工事業者は責任はありますよ。
そして、業者に責任があれば業者が損害賠償に応じるでしょう。
管理会社にも責任はありませんし、損害賠償する必要もありません。
瑕疵があれば業者の責任です。それだけのことです。

管理会社は「責任」を巧妙に使い分けます。
理事会に「発注者責任」なるものがあるとすれば、規約上の「組合員に対する誠実履行義務」。
管理会社の再委託先への「発注者責任」というのは、元請としての管理組合に対する引渡し義務とか瑕疵担保責任でしょ。
理事会は組合を代表して組合名義で発注してるんですからね。内部の責任は政治問題にはなるでしょうが、
理事会に引き渡し義務も瑕疵担保責任もあるわけないですから、責任の中身はまったく別次元のもの。
それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

>それを一緒くたにして、あほ理事を威嚇してるんですよ。常套手段です。

このスレのあほ住民みたいですね。
文脈を読めぬまま相手を糾弾し、その自身の文章の言葉も曖昧・不正確。
意図的と言うより低能が原因でしょうけど。

↑管理侍支持派かな？
じゃあ、管理侍の言う理事会の責任とは何を指しているのか言ってみな！
管理侍の発言は
>>180
参照

暇人さん

ある意味、知識レベルが低次元な人が混ざるのは、管理組合のサガでしょう。
しかも、知識レベルの高低で発言権が増減する訳じゃないし。

高い能力・知識の持ち主であればあるほど、管理組合をクライアントとすることはご遠慮願いたいんじゃないか。

やっぱり、マンション管理士の士業が流行らない最大の原因は、管理組合の方に原因があるに一票！

あまりに本質的な指摘を受けたため、回答不能に陥った模様である。
この状況が現実の理事会で起きた場合（録音してるとか言われて発言を糾弾された場合）、
フロントは交代だね。輪番の理事交代を待つ。これも常套手段です。

不毛の議論に飽きてきた。新ネタ希望。

ゴルゴ１３流？のマンション管理士が反復継続的にコンサルタント業を生業として行うことができる３大！人的要素。

①専門的なことを、『週刊こどもニュース』並みに平易に説明できる能力。
②低次元かつ散漫な議論に付き合える忍耐力。または、田原総一朗並みに議論を打ち切って進める推進力。そのいずれか。
③日当5000円相当という専門家とは思えない報酬で生活に影響が全くでない経済力。（当然、毎日仕事がある訳ではない。）


因みに、俺は、ただの一つの要素も満たしていないからマンション管理士資格でゼニ貰おうなんて考えたことなし。

第三者管理制度を導入させて、マンション管理士が区分所有法上の管理者になればよい。
そうすれば安定収入が得られる。
マンション管理士の損害賠償責任保険制度もできたらしいし、あほ理事に任せるくらいならあほマンション管理士のほうがまし。相手が業者なら文句言いやすいし。
それすら提案できない↑の管理士は論外であるが。。。

同じことを言っても人によってこうも理解が異なるのですね。
理解されてる方がいる以上、私にのみ非があるとは思いませんが、
理解できない人がいることも事実。
そういう方には言葉足らずであったことをお詫びします。
そして、今後は理解力のない方もおられることを念頭において書き込むように注意します。

さて、私の言いたかったことは単純です。
「点検業者」のやったことに誰が責任をもち、どのように対応するのか、ということです。
まず、悪徳管理会社が存在する以上、悪徳点検業者が存在してもおかしくありません。
例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
管理会社が組合に対して損害を賠償します。
これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
することになります。
たったこれだけのことです。言葉で言うのは簡単ですが、重要なのは以下の点です。

１．まず業者への発注者は業者が適正に業務を履行したかどうかを見極める能力が必要です。
２．点検に不正、不具合、不完全履行などの問題を見つけたら、それを証明できる能力も必要。
もしも発注先が悪徳点検業者だった場合、素人ではそれに気づかない可能性が高いでしょう。

では、何かあったときの交渉は、管理会社に発注した場合と点検業者に直接発注した場合、
どちらが交渉しやすいでしょうか。

例えば消防設備点検の発注について
＜管理会社に発注した場合＞
一般的に管理会社には消防設備点検業者に交渉できる知識・経験をもった従業員がいる。
管理会社は消防設備点検以外にも管理組合の業務を受けている。
消防設備点検一つの問題で下手をすれば管理委託契約そのものが解約となる。
だから管理会社は下手なことはできない。
点検業者にも下手なことをやらないように徹底する。
万一何か問題が発生すれば真摯に対応する。
管理会社は管理委託契約の解約に至らないよう最大限努力する。
つまり組合と管理会社の関係は、組合の方が圧倒的強者である。
一方、管理会社と点検業者の関係は、多くのマンションの点検業務を発注している管理会社が
点検業者に対して強者と言える。

＜点検業者に直接発注する場合＞
一般的に管理組合には消防設備点検業者と交渉できる知識・経験をもった方は滅多にいない。
管理組合と点検業者は消防設備点検の受発注のみの関係。
点検業者にとって組合は一顧客に過ぎず、一マンションの点検業務が無くなっても大した問題ではない。
つまり組合と点検業者の関係は、組合が強者とは言えない。

以上のことから、点検を直接発注することで何らかの問題が発生した場合、
組合は自らの責任であらゆる対応を迫られます。
点検業者をチェックするためにマン管士などへのコストも必要です。
それなら、管理会社に点検を発注し、管理組合＞管理会社＞点検業者　という力関係を利用して
点検を適正に履行し、何か問題が発生したら管理会社に責任追求できる状態にしておく方が
メリットがあると思われます。

↑読む人いるんかな？（失笑）
味方をした暇人とゴルゴは管理侍派だから、内容度外視で援護射撃したに過ぎない。
わからんのか？

ぷっ。最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。どんだけ現実をしらないんだ。

　管理侍は多分管理会社をかました方が「善管注意義務による業務の履行を管理会社に言えるから有利」ということを主張したいんやと思う。
　匿名系の方は直接契約の方が「当事者間の関係が明確になり、コスト削減が図れる」と主張したいやと思う。
まぁ前者も担当者が悪ければ、その保険が作動しないこともあるし、直接契約もコスト削減はできるが、トラブルに対してどれだけ理事が交渉できるかは未知数というのが現実。
　どちらを選択するかは管理組合の判断である。

＞最も難しいマンション管理士による第三者管理者方式を自慢げに言うか。

貧乏人に管理者を任せる程危険なものは無いよ。

>>632
貴殿が自分のマンションの理事長と仮定して、次期理事長に外部のマンション管理士を据える議案を提案するなら、
①年間報酬をいくら出すか。
②理事長対応する時間をどう考えるか（例えば週５日×８時間）

仕上がりイメージを持って言ってんだろうね。

>633
点検業者が何かをやらかしてマンションに損害を被らせたらという
ことをいっているけど、その場合損害賠償するのは、管理組合が
業者に対して行うのであって、管理会社が業者に賠償請求して、
組合が管理会社に損害賠償するのではありません。
根本的に考えが間違っています。
管理会社は、そのフォローは当然紹介者としてやらなければならないでしょうが。

>>639
よーく読んでください

点検業者に直接発注する場合

例えば、
点検の必要項目を全て見ているか
正確に見ているか
有資格者が見ているか
適正な人数で見ているか
不良箇所に気付いているか
不良箇所を正確に報告しているか
点検者の身なり、態度は問題ないか
不良箇所の修繕提案は的確か
修繕見積価格は適正か

など、これらを理事にてチェックし、問題があれば指摘し、改善させられるなら直接発注も問題なし。

悪徳点検業者の場合、若しくは無理に価格を値切って点検を発注すれば、
点検は手を抜き、虚偽の報告をし、不必要な修繕工事を高額で提案してくる、といったこともあり得ます。

あくまでリスクをどのように想定するかの話です。

補足です。
当たり前の話として管理会社に発注すれば、管理会社に発注するリスクというものはあります。
リスクとコストを考えてどちらを選ぶかは組合の状況に合わせて判断するもの。
私が述べたのは私見であり一般論です。

>633
を引用するが、
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

元請としての自覚がないね。管理会社が請け負ってるからね。
下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。

組合が直接点検業者に発注したときに、組合が自ら業者に損害賠償請求するのは当たり前。
組合が管理会社に発注したときに、組合が自ら管理会社に損害賠償請求するのも当たり前。
管理会社から下請け点検業者への損害賠償は求償と呼ぶほうが正確だよ。組合とは関係の無いことだ。

消防設備点検って、専有部（各部屋）の中に入るので、普通は管理会社に頼むと思うよ。
「〇〇コミュニティ」とかのゼッケンつけてね。
そのとき、下請けの名前で「〇〇消防設備」ですとか名乗ったらおかしいでしょ。
下請けも、元請さんの「〇〇コミュニティ」の信用で部屋の中に入ってるわけだ。
何かを「やらかして」っていうのは、技術的な話ではなく、専有部（各部屋）の中に入るので、窃盗とかレイプなどだね。
（警官でさえ、家宅捜索で入った家で女子中学生の下着盗んで、逮捕されたりしてるんだ。十分にありうるよ。）
管理侍の例は良くないね。

あのね、点検業者が問題をおこしたら、本人とその会社に使用者責任があるんだよ。
管理会社の社員じゃないんでしょう、その点検業者は。
管理会社はただ、その業者を紹介しただけでしょう。
窃盗とかレイプをしたら管理会社に頼んだから管理会社を訴えますか。
当然その本人がまず最初でその会社になるでしょう。
管理会社はこの事件については直接的には関係ないんだよ。
管理侍の考えもおかしいよ。

↑あほ？
管理侍は、管理組合が管理会社に発注した場合と、管理組合が業者に直接発注した場合の違いを長々と説明してるのだが、あんた意味わからんの？

「発注」、「受注」、「請負」と紹介は別概念なのだが。。。

>643を読むとこのスレの住民の特性がよく分かる。
批判してるつもりが自分の言葉の使い方や論点の設定が曖昧だから批判にすらなってない。

>643の指摘・批判(？)の対象は
>633なんだろ？
そこには
>>例えば点検業者が何かを「やらかして」マンションに損害が生じたとします。
>>この時、点検業者に発注したのが管理会社なら管理会社は業者に損害賠償請求し、
>>管理会社が組合に対して損害を賠償します。
>>これが、組合が直接点検業者に発注したのであれば、組合が自ら業者に損害賠償請求を
>>することになります。

と書いてある（というか>643が自分で鬼の首を取ったかのように引用している。）。
この>633は誰がどうみても「法的関係」の話（文脈以前のレベル）。
そして管理会社と点検業者は法的に全く別の法人格なんだから，管理会社にしてみれば「点検業者がやらかした」というほかない。
他の賠償の関係に係る>633の記載も法的には何にも間違ってない。
まあ別に大したことが書いてあるわけでもないけど。

ところが>643は何故かここで
>下請けの『点検業者が何かを「やらかして」』という認識は誤り。
>自社の人間が不始末を起こしたものとして対応するのが社会の常識。
だと言うわけだ。
この「誤り」って何なの？
「法的な理解として誤っている」という意味ではないわな。
次の行で自分で「社会の常識」と言ってるし。
じゃあなんでこの場面で「社会の常識」を持ち出すんだろ？
>643が引用した>633の部分は「法的関係」の話なのに。

・・・みたいに議論がかみ合わないのばっかり。
私は管理業界の人間じゃなくて実情を知らんから，管理侍の言うこととその他匿名陣（1人？）が言うことのどちらが正しいか分からんのよ。
だから双方のレスを見て判断しようとしてるのに，かみ合わないことばっかり言ってる奴ら（1人？）のせいで判断のしようがない。
・・・と邪魔をしてみました。
さ、続きをどーぞ。

>646
あほ？
管理組合が管理会社に点検を依頼？
依頼するということは、支払いは管理会社に払うということ？
紹介してもらうだけだよ。
だから点検業者が窃盗をしたら管理会社が責任を取るということかな。
直接的には、点検員の会社は関係ないということだよな。
あほだな。

↑暇人だねえ。読む人おらんと思うがご苦労（笑）