マンション管理士の活用。。。パート５

組合が直接管理印と契約した場合
管理会社との委託契約から管理員業務を削除する　
（管理会社の管理員業務からのピンはねが浮きます）
組合が有能な人材を見つけることが出来る可能性は大きい
それはリタイヤしマンション管理士の資格を持つ人材です
次善は派遣会社との直接契約となります
この場合は指揮命令系統は理事会であり
管理員業務は管理会社と協議し決めます
現行は無能なフロントの業務をかなりの部分において管理員が代行する場合が多く
これを管理員に負担させれば　管理会社への支払い手数料を減額できます

マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較


マンション管理士＞＞＞＞＞宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者

>区分所有法と標準管理規約を一緒に勉強したら頭が混乱しました。どうすればいいですか？


参考資料として国土交通省HPに標準管理規約とそのコメントというPDFがありますので、そのコメントをまず一読してください。
例えば総会の招集期間ですが、法では1週間、標準管理規約では2週間というようなことが記されています。
このようなことが分かりそれぞれを一読してマーカーでラインを引いてください。
その上でまた標準管理規約のコメントを読みなおしてください。

これを２～３回すると、標準管理規約と区分所有法の違いがわかるはずです。

応用ですが、理事会の開催期日は？法には明文化されたものはありませんが、標準管理規約には存在します。
また理事会という記述自体法には規定されていないので上記のような手順を踏んでみてはいかがでしょうか。

似て非なるものということが理解できれば、結構かなと存じます。

＞マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較
＞マンション管理士＞＞＞＞＞宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者

マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者の金持ち度比較
宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者＞＞＞マンション管理士

組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

管理会社って給料安いなー。惨めだ。

＞採用コストがかかる。広告費

本気でこう思ってるなら、かなりド素人だ。
広告費なんてかけずに出来るのに。

【一部テキストを削除しました。管理人】

＞組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点

貴方の管理組合には管理者が不在の様ですね。

>>285はハローワークのことですね。それだけでコストをかけずによい人材の確保はできません。
たまたま運良くいい人が来たってことはあるでしょうけどね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

管理員の質は、管理会社と管理組合が募集するのとケースバイケースだよね。
大規模マンションで管理員室とかが充実しているマンションなら応募者も
おおいでしょう。
自主管理しているマンションの管理員の質が悪いという訳でもなく、その管理
云々を主張してもあまり意味ないでしょう。
ただ、自主管理がいいとは思っていませんがね。やはり大変でしょうから。

>>276

直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
組合で手続きしないといけなくなるような気がしますが…

法人じゃない組合が直接雇用した場合必要な役所手続きを教えてください。

マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。調べると横領もやたら多いですね。管理会社は

>294
誰か一人ぐらいあなたのマンションの中にマン管士の資格を取らせたらどうですか。
会社をリタイアした者の中には、ボランティアで資格を取る者は必ずいますよ。
もし資格が取れなかったとしても、それに近い実力や志しは出てくると思うのですが。
管理会社は危険とかいってますが、組合員がしっかりしてれば問題はないと思います。
その為には、理事の実力をつけることだと思います。
立派なマン管士に恵まれればそれでもいいと思いますけど。

>直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
そんな手間は掛けません。請負契約です。

＞マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。

内部に取り入れる方がもっと危険です。

>298
すぐそちらに向けるのは逆効果になりますよ。
何故マン管士に反感をもつのでしょうね。
不思議に思われるだけです。

２９８がマン管の資格を取ったら悪徳管理士になるんだな。
例え組合員で資格を取ったとしてもね。
何がなんでも資格を取ったらダメということだよな。

>何故マン管士に反感をもつのでしょうね。 不思議に思われるだけです。

兼業以外のマンカン士は社会の弱者です。

うちのマンションは、マンカン士の資格を持ってる人がいるから助かってるよ。
その人、建設会社勤務だから、ハード面には物凄く強い。
修繕の件で管理会社が余計なことしようとしたら、
そのマンカン士さんが不必要なことをするなと言って阻止した。

前々から小修繕ばかりの話を持ってくる会社だったんだよなぁ・・・あそこ。
管理会社の見積もりとかって、やはり信用ならんと思う。特に小修繕ね。
マンカン士の住人はいたほうが抑止力にはなる。
外部から理事にしてもいいが、住人が持っているともっと安上がりになる。

浦安のマンション群でもマンション管理士が活躍してるっての聞いた。震災需要だとかなんとか
設備、保守に強いマンション管理士で頼られてるそうだよ

No.281 by 管理侍　2011-06-16 22:10:04

組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

○地域のマンション管理士会に照会
○この場合は委託契約から管理員業務のみを削除するという前提
委託契約の中での管理員業務を清掃　受付に絞り　本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う
この中で管理員へさせたい業務があれば　組合へ実費を支払い管理員に行ってもらう
○業務請負　
○組合が行う
○組合の設備賠償保険
○良い人材は　従来管理会社がピンはねしてきた部分を充当
○清掃　受付に限定しておけば少々の休暇も問題なし
再度申せば　管理会社の無能フロントは何のため存在しているのか？

>>304
私の意見とあなたの回答のどれとどれがつながっているのかわかりません。（数も合っていないので）
そしてわかりにくいですね。もっと具体的にお願いします。
例えば「業務請負」とは誰が誰から何を請け負うのですか？
「組合が行う」とは、組合の中の誰が何をどのように行うのですか？
地域のマンション管理士会に、誰が何を照会するのですか？
組合の設備賠償保険が雇用責任と何の関係があるのですか？
長期休暇の場合はどうするのですか？
「ピンハネしてきた部分を充当」とは管理員の給与を増額することで、よい人材を確保するということですか？
だとしたら組合のコストは下がりませんね。しかもその管理会社がピンハネしてなかったとしたら単なるコストアップになりますね。
「本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う」とありますが、今まで管理会社の管理員が実施していたことをフロントにやらせるということですか？
だとしたら、管理員よりもフロントは人件費が高いので、コストアップになりますね。

>305
マンションの管理は管理会社がやらないと難しいようなことをいっているけど、
決してそうじゃないでしょう。
自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。
そこでは当然理事会が管理員の管理や会計、工事の受注等をやっているんです。
ただ、管理会社に委託したほうがずっと組合員の負担は軽くなるのは事実ですが。

>自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。

無理しないこと。
小規模ならいざ知らず、老齢化、賃貸化ですぐ挫折するよ。

私のすぐ近くのマンションは２００戸ほどの規模だけど、自主管理でやってるけどね。
以前住んでたマンションは、１５０戸程度だったけど、自主管理だったよ。

管理会社不信になって、自主管理してるところは増えてるよ。
マンション雑誌見てると、自主管理って表記が目立つようにもなってきた。

これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。
管理会社が不要になる日も近い。

テレビ、新聞でマンション管理士の名前をよく見るようになった昨今、各自治体でも相談会が増えてる。
その相談内容に多いのが、騒音、管理費等滞納、管理会社を信用できないといったものが大半らしい。
どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

俺は売買仲介屋だが、この資格を持てるように勉強しろと支店長に言われてる。

もう不動産の流通が頭打ちで、俺の業界、特に関東では利益を見込めなくなってきてる。
震災でかなり追い討ちかけられたのも事実。

間違いなく管理の時代に入るわけで、管理の専門家としては、
マンション管理士の資格というのは非常に魅力があるね。

たまにマンション管理士の方が営業にくるけど、管理については本当に高度な知識を
持っているし尊敬する。合わせて、売買と管理は別世界だとも感じる。

>これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。 管理会社が不要になる日も近い。
目の前に金があれば見境無く手を出す経済状況の役員に横領される日は近いでしょう。

マンションの管理については、今後変化していくような気がするね。
今後益々多様化してくるだろうし、例えば１００戸のマンションであれば
１００人の区分所有者がいるわけだし、戸建ては各個人が家を管理していくけど
それと同じような感じでマンションを管理していくとなればシビアにならざるを
えないでしょう。
毎年マンションの管理に対するハードルは高くなっていくし、組合員のレベルも
向上していくだろうから。
管理会社と管理組合の関係も、より信頼関係が要求されてくると思うよ。
当然その中には、マンション管理士が組合に入ることも増えてくるだろう。
しかし、管理会社としても、より良いマンション管理を目指すためには、お互いに
共存しあっていくのがベターと思われます。
ただ、マンション管理士を批判だけしていては、管理会社自身も衰退していくでしょう。

マンション管理士を顧問につけようとする場合、
ハード面、法規面、会計面に強い人がいると思うが、
どの方面に強い人を採用すればいいですかね？

三井に勤めてる友人もマンション管理士は必要だから取るって言ってたな～

これからのマンション管理士はハード面に強くないとダメでしょ。当然。
管理会社なんて、修繕でちょろまかすわけだからね。そこんと見破る力ないと。
管理会社を監視してナンボだろ。

>>306
ごまんと？随分抽象的ですね。
正確な数字ではないですが、自主管理は全体の２割程度ではないでしょうか。
私はマンション管理士にしても自主管理にしても全く否定はしませんよ。
私が言ってるのは、きちんとリスクを想定して選択しましょうということです。
＊自主管理マンションのリスク
1.コストを下げるために自ら動く、手間をかける、汗をかく覚悟が組合員全員にあるか。
2.一部の中止的な役員が、高齢化、転居して不在になった時のために後継者、仕組み作り、準備ができているか。
3.理事による横領等のリスク。組合員同士での争いとなり、賠償能力が無い可能性が高い。そもそも発覚しにくい。
4.様々な法令に対応した適正な管理ができるか疑問。
5.上記4.の解消のために弁護士、マンション管理士、建築士等々、結局専門家を雇うのであればその分のコストはかかる。
6.コストをかけて上記5.の専門家を雇っても自主管理である以上全ての責任は管理者（管理組合）が負わなければならない。
仮に管理会社に業務委託すればリスクを管理会社に負わせられる。
細かくは他にもまだまだありますが、そんなところでしょうか。

区役所のマンション管理士相談会に行ってみようかな。

管理会社の不祥事を調べると山のように出てくるけど、
まったく信用できん団体だなｗｗ

ガイアの夜明けのお陰で、管理会社変更が急激に増えてきたらしいね。
それで、管理会社のほうもマンカン士に媚びを売るというパターンも続出だとか。
管理組合がマンカン士を顧問に付けたら、そりゃ管理会社はやりにくいだろうな。

>317
自主管理しているマンションが2割とのことだが、それをごまんとはいわないのかな。
数的にいえばかなりのものになるでしょう。
そのマンションは、殆どは組合員だけで、管理員を雇い、経理、修繕工事等の
マンションの管理をやっているのです。
当然、管理員でいえば、募集から教育、保険、残業、年金等全て理事がやっていますよ。
それから、大規模修繕工事の時は設計・監理会社のプロは活用しますが、通常は
滞納金対応、小規模修繕とかでマン管士を活用することはありません。
管理会社のお世話になっている部分もあるのは事実ですけどね。
私の場合、1軒目は自主管理でしたけど、2軒目の現在は管理会社が入っていますよ。
幸い1軒目の時に理事の横領はなかったのですが、そのチェック機能等を考慮すれば、
管理会社が絡んでいた方が安全ではありますね。
現在の管理会社との関係は総体的に良好といっていいでしょう。私も一応あなたと同様
資格はもっていますので。

管理侍とかいう奴は、社会経験ないのかな？揚げ足とりばかり。
しかも、その揚げ足取りが自分の無知や愚かさをさらけ出してる。爆笑！

>321
２割はゴマンと言って差し支えないのではないでしょうか？

まさか、管理侍は、「ゴマン」という言葉を知らず、「５万」と思い込んでいるのでは？ｗ

今までの勘違い発言を聞いていると、そう思わずにはいられませんｗ

ごまんを五万と間違えたの？笑

>どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

殆どの組合は管理会社と契約はしていいるがマンカン士とのコンサル契約は殆ど無しよ。

293 です。

>>321さん

>>297さんが…

>　>直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
>　そんな手間は掛けません。請負契約です。

このようなカキコミがあったので管理員の雇用契約はあり得なく、請負契約しか存在しないと思い込んだのですが、

貴方が書かれている組合は、管理員の請負契約でなく、雇用契約ですよね？
もし、ご存知なら直接雇用の際の役所手続きはどのようなものが必要なのか教えてください。

>>321
どうも私に対して先入観があるようですね。
私は自主管理の数が多いとも少ないとも言ってませんよ。
「ごまんと」という表現が抽象的なので数値化したほうがわかりやすいと思って２割という数字を示したのです。
自主管理マンションで自ら様々な業務をやっていることも承知しています。
私が言ったのはリスクの話。
リスクをきちんと把握して、コスト削減のために自ら汗をかくのであれば、それは一つの選択として全く否定するものではありません。
ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。
10年、20年掛けて貯めた億単位の積立金がある日突然ゼロになり、その犯人は行方不明、または損害賠償能力無し、なんてことはあり得ますから。
マンションという居住形態は、所有者が常に入れ替わることもリスクなのです。
コミュニティ強化に力を入れることは当然ですが、人は常に入れ替わります。
どんな人がマンションに、管理組合に入ってくるのか我々は選べないのです。
そんな状況の中、他人同士で大きなお金を動かすのです。そういう意味で私は管理組合運営におけるリスク管理をかなり重要視してます。
これも一つ意見ですよね？

平成18年度のマンションストック数505万戸
平成15年度管理形態　自主管理7.7％　管理会社全部委託69.3％　一部委託17.1％
現在は団塊世代のリタイヤ　年金生活者の増加などで　自主管理および一部委託は増加しているでしょう

>>327

＞ただ私個人的には自主管理マンションには住みたくありません。
理由は、私自身が忙しくてなかなか管理組合運営に協力するのが難しく、また理事による横領等事故のリスクが心配だからです。



忙しいと言いつつ、年がら年中、ここの掲示板に書き込みしてるね？
アンタの書き込み数を見ると凄い数ですよ。
忙しい人がこんなこと出来ないから。

それか、掲示板に書き込むのが仕事なのかな？

まったく忙しそうに見えないんですけど。むしろ暇人にさえ見える。笑

>329
アンタ呼ばわりするような
言い方は止めた方がよいと思います。
私には管理侍さんが言っていることは筋が通っていると
思います。
自主管理のリスクが大きいことには同意できます。

福岡市の福管連ではマンション管理士を理事長として派遣するサービスを行っています
理事会がいずれ自主管理をする為の補助的な運動として
管理会社にとっては頭痛の種でしょうが
悪徳から正常な管理会社へ脱皮することが解決策です

うちは、自主管理をしていますけど、上手くやられていますよ。
自主管理が増えると、管理会社が儲からなくなるから必死ですね。
工作員はこのスレには不要なんですけど。

自主管理で横領を心配するとか・・・既に管理会社が横領してるのに、
何を言ってるんだか。管理会社の事件数でも調べたら。
ろくでもない爺さんが一名吼えてるよね。

>>331
福岡のマンション管理士会は活発ですよね。西日本のが全般的に活発なのかな。
管理会社なんかより全然信頼されてそうですしね。

「管理会社　横領」でググると沢山出てきますよ。香ばしいネタが。

自主管理で上手くいってるところもあるんだから、いちいち管理会社委託を推奨
しなくていいと思いますよ。

ここは、管理会社への委託を推奨するスレじゃないんですから。

ここのスレッドでは、

１、自主管理をすすめる
２、管理会社依存からの脱却
３、組合員のレベルアップ

この３つを柱に語っていきましょう。

ほとんどの方は理解されているのですが、理解されていない方のために。
管理会社従業員の横領事件が存在することは皆さんご承知の通りです。
その時には管理会社が全額損害を賠償します。
事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。
一方、理事による横領事件が存在することもご承知の通りです。
その時には理事は行方不明、捕まっても賠償能力無しで管理組合は泣き寝入りとなるケースもあります。
ほとんどは単独犯であり、なかなか事件が発覚しません。

>>313
読み飛ばしていましたが、よい意見ですね。
管理組合に真実を伝え、間違っていることは間違っていると指摘し、管理会社を悪に仕立て上げるのではなく、悪い管理会社には悪いと言い、よい管理会社はよいと認める、ただ単にコスト削減だけを追求するのではなく、マンションの資産価値向上を第一に考え、いろいろなマンションを一律に考えるのではなく、マンション毎に最も適正な管理を考える。
そんなマンション管理士が管理組合に適正な助言をするのなら、管理組合にとって有益で、管理会社としても仕事はやり易くてありがたい存在です。

管理侍がこんなとこにいる！かっこいい！！

■小修繕ばかりしようとしてくる管理会社には要注意■

管理会社は、最近、大規模修繕でもなかなか儲けが出なくなってきており、
小修繕で稼ごうとしています。

管理組合理事等の方々、ご注意下さい。

しかし、管理侍とかいう方の文章は読みにくいな・・・。
もうちょっと改行とか上手くできないものか。

この人、あまりＰＣスキルがなさそうなんだよなぁ。

管理侍様へ

改行、スペースなどを上手に使い、もう少し読みやすい文章になるよう工夫してみては？
もしかして、携帯からの投稿ですか？

管理侍かっこいい！

>その時には管理会社が全額損害を賠償します。 事件の発覚も管理会社が自ら気付いて報告しています。つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。

ウソを書くのはやめましょう、侍君。
今度の施行規則一部改正の原因になった管理会社の横領はつぶれた管理会社の管財人が指摘して発覚したものも含まれてました。当然、管理組合は横領されていたことの自覚はなかった。

理事の使い込み防止は　
通帳と印鑑の別の保持は原則

なにより組合員の意識が重要です

管理会社への丸投げと同様理事会への丸投げもいけません

自分の財産です　無責任な組合は　やはり　悪い結果を招きます

>>341
>>342
申し訳ありません。
そしてご指摘ありがとうございます。
私は自宅にいる時間が少ないため、スマートフォンによる投稿がほとんどです。
深夜はＰＣの時もありますが。
誤字も多いですよね。気をつけます。

>>344
嘘をついた覚えはありません。
管理会社がつぶれることも当然ありますよ。
銀行もつぶれるのですから。
それはそういう会社を選択した側の問題でしょう。
①つぶれそうにない管理会社
②つぶれそうな管理会社
③他人であり一個人の理事
あなたなら誰にお金を預けますか？
まさにリスク管理ですね。

知り合いの行政書士がマンカンの試験に何度も落ちてるわ

何の専門性もない行政書士と比べられるとは、マンカン士が可哀相だ

行政書士のスレって、なんであんなに荒れるんだろうか？

２ちゃん見るとすごいよねｗｗ

行政書士は嫌われてるの？？ｗ

管理侍写メの投稿希望。どんな顔してるの？かっこいい！

>つまり管理会社内の牽制機能、チェック機能が働いているから事件が発覚するのです。
>嘘をついた覚えはありません。 管理会社がつぶれることも当然ありますよ。 銀行もつぶれるのですから,それはそういう会社を選択した側の問題でしょう。

横領が発覚したのは管理会社のチェック機能などとウソを書きながら公衆の面前で平然と理屈のすり替えをする魂胆は人格にも問題ありだね。侍君。

管理会社の体質は　くさいものにはふた　であり
瑕疵担保責任の追及はせず　組合の資金で建物の瑕疵をなおそうとします

>>352
管理会社従業員の横領のほとんどが管理会社内部の発見であり、管理会社側から組合に報告されている。
つまりチェック機能があるから発見されるのである。
これのどこに嘘があるのか。
嘘だと言うのなら管理会社の横領は誰が発見したのか？
管理会社がつぶれてしまってはチェック機能も何もない。
そもそもつぶれるような会社にはチェック機能も無いのかもしれない。
論点は、管理会社と自主管理では財産管理上のリスクが高いのはどちらかという話。
管理会社には損害賠償義務がある。
だから自社を守るためにもチェック機能を働かせるのは当然の話。
自主管理の管理組合でボランティア理事、経理の知識がなければチェック機能は働きにくい。
そして事件発覚時の賠償能力等については既に述べた通り。
会社がつぶれて横領が発覚した事件と上記論点と何が関係あるのかわからない。
管理会社によってチェック機能のレベルに差があるのは当然だし、つぶれたら賠償も無いかもしれない。
>>347に書いた通り、そこのリスクを考えたらつぶれそうにない会社を選ぶべきですね。
私の言葉足らずで理解できなかったのであればお詫びする。
しかし人格がどうのこうのと誹謗中傷しか書けないのは議論で負けを認めた証拠。

管理組合での横領については、管理会社の従業員（フロントや管理員）と理事に
大別できるでしょう。
管理会社の分については、保険もあり、それで足りなければ当然管理会社が賠償
するでしょう。使用者責任がありますから。
ただ、理事の横領については、その賠償については難しいと思います。
特に、会社を経営している理事長なりが、資金繰りに困り一時的に運用することは
十分考えられることです。
サラ金で返済に困った理事長が返済に困り魔がさすことだってありえます。
そして、そういった者は既に金銭的にも余裕がないので返済は難しいでしょう。
こう考えますと、管理会社に委託してた方がリスクは解消されますね。
問題は、管理会社主導でマンション管理を行うのではなく、理事も勉強なり、チェック
機能を明確にし、お互いに監視・管理していけばいいでしょう。
管理会社と管理組合は、共存・共栄が基本です。その為には、信用できる管理会社を
選ぶ目も理事会には要求されます。
管理会社も目先の利益だけを追求する時代ではないでしょう。
そんな管理会社は生き残っていくことはできないでしょうから。

はい、よくできました。
次はもう少し頑張りましょう。

＞嘘だと言うのなら管理会社の横領は誰が発見したのか？
既に管財人が見つけたものもあり横領の当人管理会社が言うのが当然とばかりのウソを指摘した迄のことい。言い過ぎだったと認めなさい。その後の屁理屈は我田引水の恥の上塗りだよ。侍君。

>>357
まだ言葉が足りませんでしたか？
ほとんどの管理会社従業員の横領事件は管理会社自ら発見し、自ら報告して損害を全額賠償しているケースがほとんどです。
管理会社には責任があるので自社を守るためにチェックするのは当然のこと。
しかし全てがそうだとは言いません。
あなたの言うようなケースもあるでしょう。
だからと言って管理会社による財産管理と、自主管理による財産管理、どちらが安全であるかの論点に変わりはありません。
私の発言に嘘など全くありません。
私の感覚では、あなたが>>352で私に言った「人格に問題がある」という発言の方がよほど恥ずかしい内容ですけどね。
>>352の発言に対して私から削除依頼はしません。
あなたの発言内容としてこのままずっと残しておきましょうね。

>>355
まさにその通りだと思います。
スレタイから少しズレて自主管理についての議論が続いているのですが、
あなたの言われるようなことを理解したうえで、マンション管理士の活用を語ることが重要ですね。

＞私の感覚では、あなたが>>352で私に言った「人格に問題がある」という発言の方がよほど恥ずかしい内容ですけどね。
極端に言い過ぎだったと認めない限り人格問題は付きまとうことになる。

判例紹介（分譲業者の専用使用権）
センター通信1996年６月号・判例のひろば38

福岡高等裁判所　平成７年１２月２６日判決
弁護士　山上　知裕（ひびき法律事務所）

分譲業者が作成した規約に基づく分譲業者自身の専用使用権の有効性

～控訴審において管理組合が逆転敗訴～
高島平マンション事件


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１　事案の概要

　事案の高島平マンションは、昭和４８年７月新築、鉄筋コンクリート造８階建、１階部分が店舗、２階以上が住戸という店舗、住居併用型のマンションである。
　分譲戸数は３４戸、１階部分の店舗と２階部分の住戸２戸を、分譲開始以来分譲者でもあるＭ社が所有し続けてきている。
　ところでＭ社は、この店舗部分でサウナ、理髪店、スナック後にはコインランドリーを営んできた。そして敷地南側部分を８台分の店舗の来客用駐車場として、今日まで無償で使用し続けてきており、このマンションには他に駐車場はない。
　さらにＭ社は、屋上には高さ2.5ｍ、幅5.5ｍの看板、側壁にも高さ８ｍ、幅0.8ｍの看板を無償で設置していた。
また敷地北側の空地部分にもＭ社は、コインランドリー用水槽(140×95×160cm)､ポンプ(41×69×80cm)､ボイラー(60×60×116cm)､クーリングタワー(直径110×110cmの円筒型)､石油タンク(70×80×84cm)を、分譲当初から、或いは一部４年から８年後に無償で設置し続けている。
　判決に添附された高島平マンションの敷地も含めた平面図を見ると、東西には空地が殆どない。従って、敷地の空地部分の殆ど全てがＭ社によって使用されており、管理用自動車、緊急自動車の駐車スペースも自転車置場もないという状況である。
　他方でこのマンションの管理は、分譲の当初からＭ社が行って来ていたが、昭和５２年頃Ｍ社自身がその所有する１階店舗部分の管理費を払っていなかったことから紛争となり、Ｍ社を除いた他の区分所有者は自治会を結成し、昭和５３年目治会はＭ社相手に管理費等の支払い等を求める訴訟を提起している。
　この訴訟は最高裁判所まで争われ（東京地裁昭和５８年８月２４日判決・判例時報１１０９号９９頁、東京高裁昭和５９年１１月２９日判決・判例時報１１３９号４４頁）､既に決着している。
　このような一連の訴訟が決着した後、平成元年１０月にＭ社も加えて、正式に管理組合として設立されている。


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２　争点－規約

　このような分譲業者Ｍ社が、

（１）　敷地や屋上や外壁に諸設備を設置し、敷地を駐車場として使用している権限の根拠は何に基づくものか
（２）　有するとしてそれは有償か無償か
（３）　後に管理組合によってその権限に変更を加えることができるのか

その場合に権利者であるＭ社の同意を必要とするのかが争点である。
　まずＭ社のこのような使用権は、以下のようなＭ社自身の作成した原始規約（以下「旧規約」という）に根拠を置くものであったことは明らかである。

第６条（特定箇所の専用使用権）

１　本建物のうち広告物その他の施設の設置のための外壁の一部、屋上及び塔屋外壁の使用権はＭ社が保有する。
２　本数地の使用権はＭ社が保有する。


　また分譲契約書にも、これと同一内容の規定が設けられており、さらに旧規約には次のような規定も設けられていた。

第２１条（規約の改廃）

　この規約の改廃は、区分所有者の全員の書面による合意により行う。


　但し旧規約にも、その他分譲契約書等にも、Ｍ社の専用使用権が無償であるとの記載は全くなかった。
　このような旧規約に対して、管理組合は平成元年１０月２９日その４分の３以上の賛成（組合員数３５人中３３人､総持分で２０６３．９２２m2中１６０９．１４５m2）で、次のような内容の規約に改正することを決議している（以下「新規約」という）。

１　店舗部分の区分所有者は、本建物のうち広告塔その他の施設の設置のための外壁及び屋上の一部と塔屋外壁、敷地の専用使用権を有することを承認する。

２　右専用使用権を有している者は、総会の決定があった場合は、管理組合に専用使用料を納入しなければならない。

３　右専用使用部分の変更については、管理組合の承諾が必要である。また総会の決定によって専用使用部分を変更することができる。


　さらに右新規約に基づいて管理組合は、平成４年１０月１８日その４分の３以上の賛成（組合員数３５人中３４人､総持分で2,063.922m2中1,661.705m2）で、駐車場の有料化と８台分の内４台分の明渡、屋上及び側壁の看板についての有料化、敷地北側の設置物についてはその撤去と撤去までの損害金の支払い、管理費の値上げ等を決議した。
　これらの管理組合の決議に対して、Ｍ社はいずれも拒否したため、平成５年管理組合は決議の履行を求めて再びＭ社を相手に訴訟を提起することになった。


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３　旧訴訟における東京高裁の判断

　ところで自治会は、前述した旧訴訟においても、Ｍ社の看板等の撤去や駐車場の専用使用の禁止を求めた。
　そして若し旧規約がＭ社に無償でかつ永久の専用使用権を与えているのだとすれば、それは売主であるＭ社が「社会的強者の立場を利用して買主に押しつけたもの」であるから「公序良俗に反し無効である」と主張している。
　このような自治会の主張に対して、前記東京高裁昭和５９年１１月２９日判決は、自治会側において「自転車置場とかその他敷地の一部についての使用する必要性は強く、これを妨げている点において相当でない面のあることは否定できない」が、これらの点については将来規約を変更することが可能であって、その場合Ｍ社は「これを拒むことができないと解される」から、Ｍ社「に専用使用権を認めた合意が著しく不当で公序良俗に違反して無効であるとまで断ずることはできない」と判断していた。
　従って管理組合は、規約を変更すればＭ社は「これを拒むことができない」という東京高裁の判断に従って、前記の通り平成元年１０月２９日Ｍ社の専用使用権を有料化することが可能なように新規約を設定し、これに基づいて平成４年１０月１８日有料化を決議したのだった。


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４　原審判決

　東京地裁は平成６年３月２４日以下のように述べて、管理組合による新規約の設定を有効とし、管理組合の請求をほぼ全て認める判決を下した(判例時報１５２２号８５頁)。
「Ｍ社が無償による専用使用を開始してから本件決議まで既に１９年が経過しており、この間他の区分所有者がＭ社の専用使用部分の公租公課や維持管理費を共有持分割合で平等に負担してきたことからすると、本件決議当時にはＭ社とその他の区分所有者との間に著しい経済的不均衡を生じていたことが明らかであり、したがって、右時点で右専用使用権を有償化したのは、一般の区分所有者と専用使用権者たるＭ社との右のような経済的不均衡を是正して合理的なものに改めるものであって、十分な必要性と合理性があり、しかも、本件決議による有償化の額は社会通念上相当と認められる。」
「したがって、新規約及びこれに基づく本件決議はＭ社の専用使用権に特別の影響を及ぼすものではないから、Ｍ社の承諾は不要である。」


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５　高裁判決

　ところが東京高裁は、平成８年２月２０日以下のように述べて東京地裁の判断を覆し、管理組合の請求のほぼ全てを棄却する判決を下した。

（１）「旧規約にはＭ社の専用使用権の有償・無償に触れた文言がないが、当審におけるＭ社代表者の供述によれば、Ｍ社は無償であることを前提に規約を作成したものであり」、「長年にわたり無償の取扱を受けてきたことが認められる」から「Ｍ社の専用使用権は、無償のものとして設定されたものと認めらる。」

（２）「本件の専用使用権は、分譲の際に分譲者に留保された権利であり、共有者間で共有物の使用方法として合意されたものとして、債権的なものではなく、物権的なものであると考えられる。」

（３）「本件の専用使用権は、分譲者が本件区分所有建物の１階部分で行う商業活動の用に供することにあったものと認められるのであり、したがって、その設定の趣旨の中には、本件区分所有建物の１階部分で行う商業活動が継続される限り、その需要に応えて、専用使用を認める趣旨が含まれていたものと考えられる。」

（４）「ところでこのような専用使用権でも、これを消滅させる規約の改正が全て専用使用権者に特別の不利益を与えるかどうか確言できない。しかし、本件専用使用権が右のように物権的な性質を有し、かつ、本件区分所有建物で行われる商業活動の用に供するものとしてその活動の継続する限り効力を有するものとして設定された経緯からみるならば、少なくとも、その専用使用権の存続の利益を上回る区分所有者の共同生活上の利益が認められないにもかかわらずこれを廃止するのは、専用使用権者に特別の不利益を与えるものと言わざるを得ない。したがって、そのような場合に専用使用権者の同意なくしてこれを廃止する旨の規約改正をしても、その改正の効力を生じないものとみるべきである。」


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６　私　見

　あまりにも長い紛争である。最初の訴訟を自治会が提訴したのは昭和５３年であるから、そこから数えるると今回の東京高裁判決は１８年後である。
にも拘わらず、これまでの管理組合の努力が無に帰するような今回の判決であり、これでは裁判所に対する信頼も失くなってしまうのではないだろうか。
　確かに憲法は、裁判官独立の原則を保証しているのであるから、今回の東京高裁も他の裁判所の判断に直ちに拘束されるわけではない。
　しかしかつて同じ東京高裁が昭和５９年に下した判決に基づいて、管理組合は平成元年に規約改正をし、さらにそれから３年後に有料化決議をしたのである。だからこそ今回の原審東京地裁平成６年判決は、管理組合を全面的に支持したのではないだろうか。
　それをことごとく覆し、昭和５９年東京高裁判決まで否定してしまうようでは、裁判所の一貫性は失われ、国民の信頼も損なわれてしまうのではないだろうか。
　今回の裁判で争点となった原始規約については、元々その問題性が以前から指摘されており、多くの紛争の原因となってきた。なぜなら、「規約」といっても実体は管理組合の集会決議によって作成されたものではなく、分譲者側で一方的に作成され、従って、購入者側でこれに変更を加えることは不可能だからである。
　しかもマンションの購入者は、特に敷地や建物共用部分などの共有部分については、自分だけが使えるものではないから、殆ど関心がない。いわばマンションの共有部分については、契約の一方当事者である購入者が不在という実情にあるのである。
　今回の東京高裁判決は、このようなマンション分譲契約の特殊性を全く理解していないし、理解しようとしない余りにも硬直した判決である。
　さらに本件専用使用権が無償であるとも、またいつまで存続するものであるとも、どこにも書いていないにも拘わらず、作成者側の供述や趣旨を勝手に推測して、無償で半永久的な専用使用権の定めがあったとするのである。しかし、ある契約条項の内容が曖昧である場合、その作成者に不利に解釈しなければならないのが約款解釈の原則と言われている（『作成者不利にの原則』）。そうでないと、公平性が保てないからである。この観点からみても、今回の東京高裁判決は余りにもおかしいのではないだろうか。
　先日紹介した福岡高裁平成７年１０月２７日判決と比較すると、同じ専用使用権についての争点が含まれているにも拘わらず、その判断が大きく懸け隔たっている。
　いずれ最高裁による判断の統一がなされないことには、混乱は収まらないのではないのだろうか。

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第２１条（規約の改廃）

　この規約の改廃は、区分所有者の全員の書面による合意により行う。

○この規約は無効と思う

マンション購入時に公正証書による規約を熟読する人は多くないでしょう
避けたいマンション

下駄履きマンション

事業協力者優遇のマンション

この事例の悪質な分譲業者がつくった手前勝手な規約のマンション　など

管理侍
　あんたよく頑張って実務もしているんだろうね。あんたがフロントだったらいいのにね。
つまらないことで揚げ足をとっている奴、アホだね。無視しておけばいいよ。
「横領」に関すること私はよくわかりました。

No.361　の 匿名とやら

何がどうしたんだ？つまり？？

こんな所にカキコよりさぁ　マスゴミに知らせた方が良いんじゃないか！

右も左も解らない不要な物が堂々と生きてるのがこの世の中だから！

>>364
ありがとうございます。
あなたのような方が一人でもいてくれたら書き込んだ甲斐があるというものです。
何ヶ月ぶりかにここに復活し、まとめて書き込んでみましたが、
昔に比べてまともな意見は減りましたね。
変な書き込みは昔からありますが…。
私も管理を商売にしておりますので、ここで自分の経験や知識を語ることで
少しでも誰かの役に立てればと思っていますが、どうも割りに合いません。
書き込みはまた少し休ませていただき、見学する側に回ります。
暇人さん、前期高齢管理士さん、販売関係者さんいかがお過ごしでしょうか？
ひょっとして他のスレでは活躍中かな？
私は限られたスレしか見ないため知らないだけかも。
また皆様のご意見を聞かせていただき、勉強させてください。

>書き込みはまた少し休ませていただき、見学する側に回ります。

ウソはイケマセン。

管理侍さん
　名指し頂いたので反応します。
私は専ら見学組を決め込んでいます。

執拗に誹謗する者や偽者が現れたりするのは、貴兄のレスに関心があるからでしょう。
「割に合う」ことに期待せず「少しでも誰かの役に立てればと思って」レスして下さい。
管理士の活動はまさにその様なものです（苦笑）

無駄なレスの伸びを防ぐ為には、意味のないディベイト合戦に反応しない事だと思いますが…。
またいずれ、ここでお会いしましょう。

前期高齢管理士さん
レスありがとうございます。
相変わらず大人ですね。
しかし私は、貴重なオフや空き時間に書き込んだ反応がこれ？
と思ってしまいます。
まだまだ未熟者なのでしょう。
やはり見学させていただき、時期がくればまた参加させていただきます。
アドバイスありがとうございました。

たまに見ていますが・・・

この掲示版は，例えば「重い病気は病院で治すものです。」
と書いたら
「自分で治すこともある！！」
「病院に行ったら誤診や医療ミスでひどい目に遭うこともある！」
「こんな医療過誤訴訟の判決がある！」
「言い過ぎを認めるまでは人格非難する！」
などと書かれるところだと以前から思っていました。

それを避けるために
「重い病気は病院で治すものです（但し，患者自身の対策で完治に至る可能性もゼロではありませんし，誤信や手術ミス等の医療過誤が生じ訴訟に発展する恐れもありますのでその点はご留意ください。）」
なんていちいち書くのがメンドクサイし，ここまで書いても
「他の患者から変な病気をうつされて悪化する場合もある。」
などと書かれかねないので，ほとんど書込みはしていません。

と，書いても
「ウソはいけません。書き込んでいるだろ。」
と書かれるわけですが。

＞「ウソはいけません。書き込んでいるだろ。」 と書かれるわけですが。

更なる勉強に励んで下さい。

管理侍かっこいい！！ってずっといってるのは私ですよ＞管理侍

前期高齢管理士は、ぼけてるとおもう。。。。。

管理侍の自作自演が酷い。
荒らしてるのは、管理侍そのもの。この人は使えないフロントと同じで、嘘ばかり。

管理侍みたいなデタラメを吹聴する奴がいるかぎり、マンション管理の健全化、透明化は遠い。

とりあえず、揚げ足とりで学も知識もないことを露呈しないようにしてください。

全レス見ても、管理侍が悪いのは誰が見ても明らかなこと。

もう、荒らし行為はいい加減にやめてな。