マンション管理士の活用。。。パート５

組合が直接管理印と契約した場合
管理会社との委託契約から管理員業務を削除する　
（管理会社の管理員業務からのピンはねが浮きます）
組合が有能な人材を見つけることが出来る可能性は大きい
それはリタイヤしマンション管理士の資格を持つ人材です
次善は派遣会社との直接契約となります
この場合は指揮命令系統は理事会であり
管理員業務は管理会社と協議し決めます
現行は無能なフロントの業務をかなりの部分において管理員が代行する場合が多く
これを管理員に負担させれば　管理会社への支払い手数料を減額できます

マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較


マンション管理士＞＞＞＞＞宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者

>区分所有法と標準管理規約を一緒に勉強したら頭が混乱しました。どうすればいいですか？


参考資料として国土交通省HPに標準管理規約とそのコメントというPDFがありますので、そのコメントをまず一読してください。
例えば総会の招集期間ですが、法では1週間、標準管理規約では2週間というようなことが記されています。
このようなことが分かりそれぞれを一読してマーカーでラインを引いてください。
その上でまた標準管理規約のコメントを読みなおしてください。

これを２～３回すると、標準管理規約と区分所有法の違いがわかるはずです。

応用ですが、理事会の開催期日は？法には明文化されたものはありませんが、標準管理規約には存在します。
また理事会という記述自体法には規定されていないので上記のような手順を踏んでみてはいかがでしょうか。

似て非なるものということが理解できれば、結構かなと存じます。

＞マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者試験の難易度比較
＞マンション管理士＞＞＞＞＞宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者

マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者の金持ち度比較
宅地建物取引主任者＞＞＞管理業務主任者＞＞＞マンション管理士

組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

管理会社って給料安いなー。惨めだ。

＞採用コストがかかる。広告費

本気でこう思ってるなら、かなりド素人だ。
広告費なんてかけずに出来るのに。

【一部テキストを削除しました。管理人】

＞組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点

貴方の管理組合には管理者が不在の様ですね。

>>285はハローワークのことですね。それだけでコストをかけずによい人材の確保はできません。
たまたま運良くいい人が来たってことはあるでしょうけどね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

管理員の質は、管理会社と管理組合が募集するのとケースバイケースだよね。
大規模マンションで管理員室とかが充実しているマンションなら応募者も
おおいでしょう。
自主管理しているマンションの管理員の質が悪いという訳でもなく、その管理
云々を主張してもあまり意味ないでしょう。
ただ、自主管理がいいとは思っていませんがね。やはり大変でしょうから。

>>276

直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
組合で手続きしないといけなくなるような気がしますが…

法人じゃない組合が直接雇用した場合必要な役所手続きを教えてください。

マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。調べると横領もやたら多いですね。管理会社は

>294
誰か一人ぐらいあなたのマンションの中にマン管士の資格を取らせたらどうですか。
会社をリタイアした者の中には、ボランティアで資格を取る者は必ずいますよ。
もし資格が取れなかったとしても、それに近い実力や志しは出てくると思うのですが。
管理会社は危険とかいってますが、組合員がしっかりしてれば問題はないと思います。
その為には、理事の実力をつけることだと思います。
立派なマン管士に恵まれればそれでもいいと思いますけど。

>直接雇用した場合の社会保険等はどうなるんですか？
そんな手間は掛けません。請負契約です。

＞マンション管理士を理事に入れることについて検討しています。管理会社任せは危険だと気付いた。

内部に取り入れる方がもっと危険です。

>298
すぐそちらに向けるのは逆効果になりますよ。
何故マン管士に反感をもつのでしょうね。
不思議に思われるだけです。

２９８がマン管の資格を取ったら悪徳管理士になるんだな。
例え組合員で資格を取ったとしてもね。
何がなんでも資格を取ったらダメということだよな。

>何故マン管士に反感をもつのでしょうね。 不思議に思われるだけです。

兼業以外のマンカン士は社会の弱者です。

うちのマンションは、マンカン士の資格を持ってる人がいるから助かってるよ。
その人、建設会社勤務だから、ハード面には物凄く強い。
修繕の件で管理会社が余計なことしようとしたら、
そのマンカン士さんが不必要なことをするなと言って阻止した。

前々から小修繕ばかりの話を持ってくる会社だったんだよなぁ・・・あそこ。
管理会社の見積もりとかって、やはり信用ならんと思う。特に小修繕ね。
マンカン士の住人はいたほうが抑止力にはなる。
外部から理事にしてもいいが、住人が持っているともっと安上がりになる。

浦安のマンション群でもマンション管理士が活躍してるっての聞いた。震災需要だとかなんとか
設備、保守に強いマンション管理士で頼られてるそうだよ

No.281 by 管理侍　2011-06-16 22:10:04

組合が管理員を直接雇用することのデメリット、問題点
・採用コストがかかる。広告費、面接など。
・有能な人材の確保は難しい。大手管理会社と一マンション、一般的には大手管理会社に応募が殺到するでしょう。
・教育、研修を誰がどのようにやるのか。コストもかかる。
・人事、労務管理、経理は誰がやるのか。コストもかかる。
・保険、税金、通勤交通費、制服等々の手続きとコスト。
・指示、命令を誰がやるのか。その責任は誰が負うのか。
・事件、事故発生時の雇用責任を組合が負うのか。
・福利厚生をどう考えるか。よい人材の確保との兼ね合い。
・時間外勤務、休日前出勤、有給休暇取得時等の対応をどうするか。

○地域のマンション管理士会に照会
○この場合は委託契約から管理員業務のみを削除するという前提
委託契約の中での管理員業務を清掃　受付に絞り　本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う
この中で管理員へさせたい業務があれば　組合へ実費を支払い管理員に行ってもらう
○業務請負　
○組合が行う
○組合の設備賠償保険
○良い人材は　従来管理会社がピンはねしてきた部分を充当
○清掃　受付に限定しておけば少々の休暇も問題なし
再度申せば　管理会社の無能フロントは何のため存在しているのか？

>>304
私の意見とあなたの回答のどれとどれがつながっているのかわかりません。（数も合っていないので）
そしてわかりにくいですね。もっと具体的にお願いします。
例えば「業務請負」とは誰が誰から何を請け負うのですか？
「組合が行う」とは、組合の中の誰が何をどのように行うのですか？
地域のマンション管理士会に、誰が何を照会するのですか？
組合の設備賠償保険が雇用責任と何の関係があるのですか？
長期休暇の場合はどうするのですか？
「ピンハネしてきた部分を充当」とは管理員の給与を増額することで、よい人材を確保するということですか？
だとしたら組合のコストは下がりませんね。しかもその管理会社がピンハネしてなかったとしたら単なるコストアップになりますね。
「本来管理会社が行う他の業務は管理会社が行う」とありますが、今まで管理会社の管理員が実施していたことをフロントにやらせるということですか？
だとしたら、管理員よりもフロントは人件費が高いので、コストアップになりますね。

>305
マンションの管理は管理会社がやらないと難しいようなことをいっているけど、
決してそうじゃないでしょう。
自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。
そこでは当然理事会が管理員の管理や会計、工事の受注等をやっているんです。
ただ、管理会社に委託したほうがずっと組合員の負担は軽くなるのは事実ですが。

>自主管理しているマンションは日本にはごまんとありますよ。

無理しないこと。
小規模ならいざ知らず、老齢化、賃貸化ですぐ挫折するよ。

私のすぐ近くのマンションは２００戸ほどの規模だけど、自主管理でやってるけどね。
以前住んでたマンションは、１５０戸程度だったけど、自主管理だったよ。

管理会社不信になって、自主管理してるところは増えてるよ。
マンション雑誌見てると、自主管理って表記が目立つようにもなってきた。

これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。
管理会社が不要になる日も近い。

テレビ、新聞でマンション管理士の名前をよく見るようになった昨今、各自治体でも相談会が増えてる。
その相談内容に多いのが、騒音、管理費等滞納、管理会社を信用できないといったものが大半らしい。
どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

俺は売買仲介屋だが、この資格を持てるように勉強しろと支店長に言われてる。

もう不動産の流通が頭打ちで、俺の業界、特に関東では利益を見込めなくなってきてる。
震災でかなり追い討ちかけられたのも事実。

間違いなく管理の時代に入るわけで、管理の専門家としては、
マンション管理士の資格というのは非常に魅力があるね。

たまにマンション管理士の方が営業にくるけど、管理については本当に高度な知識を
持っているし尊敬する。合わせて、売買と管理は別世界だとも感じる。

>これから、自主管理が主流になり、バックマージン、リベートなど横行出来なくなるよ。 管理会社が不要になる日も近い。
目の前に金があれば見境無く手を出す経済状況の役員に横領される日は近いでしょう。

マンションの管理については、今後変化していくような気がするね。
今後益々多様化してくるだろうし、例えば１００戸のマンションであれば
１００人の区分所有者がいるわけだし、戸建ては各個人が家を管理していくけど
それと同じような感じでマンションを管理していくとなればシビアにならざるを
えないでしょう。
毎年マンションの管理に対するハードルは高くなっていくし、組合員のレベルも
向上していくだろうから。
管理会社と管理組合の関係も、より信頼関係が要求されてくると思うよ。
当然その中には、マンション管理士が組合に入ることも増えてくるだろう。
しかし、管理会社としても、より良いマンション管理を目指すためには、お互いに
共存しあっていくのがベターと思われます。
ただ、マンション管理士を批判だけしていては、管理会社自身も衰退していくでしょう。

マンション管理士を顧問につけようとする場合、
ハード面、法規面、会計面に強い人がいると思うが、
どの方面に強い人を採用すればいいですかね？

三井に勤めてる友人もマンション管理士は必要だから取るって言ってたな～

これからのマンション管理士はハード面に強くないとダメでしょ。当然。
管理会社なんて、修繕でちょろまかすわけだからね。そこんと見破る力ないと。
管理会社を監視してナンボだろ。

>>306
ごまんと？随分抽象的ですね。
正確な数字ではないですが、自主管理は全体の２割程度ではないでしょうか。
私はマンション管理士にしても自主管理にしても全く否定はしませんよ。
私が言ってるのは、きちんとリスクを想定して選択しましょうということです。
＊自主管理マンションのリスク
1.コストを下げるために自ら動く、手間をかける、汗をかく覚悟が組合員全員にあるか。
2.一部の中止的な役員が、高齢化、転居して不在になった時のために後継者、仕組み作り、準備ができているか。
3.理事による横領等のリスク。組合員同士での争いとなり、賠償能力が無い可能性が高い。そもそも発覚しにくい。
4.様々な法令に対応した適正な管理ができるか疑問。
5.上記4.の解消のために弁護士、マンション管理士、建築士等々、結局専門家を雇うのであればその分のコストはかかる。
6.コストをかけて上記5.の専門家を雇っても自主管理である以上全ての責任は管理者（管理組合）が負わなければならない。
仮に管理会社に業務委託すればリスクを管理会社に負わせられる。
細かくは他にもまだまだありますが、そんなところでしょうか。

区役所のマンション管理士相談会に行ってみようかな。

管理会社の不祥事を調べると山のように出てくるけど、
まったく信用できん団体だなｗｗ

ガイアの夜明けのお陰で、管理会社変更が急激に増えてきたらしいね。
それで、管理会社のほうもマンカン士に媚びを売るというパターンも続出だとか。
管理組合がマンカン士を顧問に付けたら、そりゃ管理会社はやりにくいだろうな。

>317
自主管理しているマンションが2割とのことだが、それをごまんとはいわないのかな。
数的にいえばかなりのものになるでしょう。
そのマンションは、殆どは組合員だけで、管理員を雇い、経理、修繕工事等の
マンションの管理をやっているのです。
当然、管理員でいえば、募集から教育、保険、残業、年金等全て理事がやっていますよ。
それから、大規模修繕工事の時は設計・監理会社のプロは活用しますが、通常は
滞納金対応、小規模修繕とかでマン管士を活用することはありません。
管理会社のお世話になっている部分もあるのは事実ですけどね。
私の場合、1軒目は自主管理でしたけど、2軒目の現在は管理会社が入っていますよ。
幸い1軒目の時に理事の横領はなかったのですが、そのチェック機能等を考慮すれば、
管理会社が絡んでいた方が安全ではありますね。
現在の管理会社との関係は総体的に良好といっていいでしょう。私も一応あなたと同様
資格はもっていますので。

管理侍とかいう奴は、社会経験ないのかな？揚げ足とりばかり。
しかも、その揚げ足取りが自分の無知や愚かさをさらけ出してる。爆笑！

>321
２割はゴマンと言って差し支えないのではないでしょうか？

まさか、管理侍は、「ゴマン」という言葉を知らず、「５万」と思い込んでいるのでは？ｗ

今までの勘違い発言を聞いていると、そう思わずにはいられませんｗ

ごまんを五万と間違えたの？笑

>どれだけ管理会社が信用されてないのか分かるよ。

殆どの組合は管理会社と契約はしていいるがマンカン士とのコンサル契約は殆ど無しよ。