マンション管理士の活用。。。パート５

建てるのと建て替えとはまた権限がかわるんじゃないかと
公務員嫌いが質問します

別にどうだっていいんでしょ？

匿名Ａさん

>片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、
>建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。

⇒この発想の原点は、全くもって同意いたします。
多額の金銭を要し、また組合員間の利害の違いが際立つだけに、実際起こった場合に、立ち往生してしまうことは容易に想像できます。

ただ、団地管理規約に移行して、意思決定ができても、お役所の建築確認が受理されなければ、無意味なものとなってしまいます。匿名Ａさんの目的が、一部建替えも視野に入れている以上、建築確認のプロセスまで検討していなければ片手落ちと思い、前レスを問題提起の一環として書き込みしてみました。

なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのですが、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。

この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。


>あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。

⇒建築関係でも、建築士でもございません。従って、以前判例を引用した以上のことは分かりません。正直なところです。

>>1456
管理侍さん

私は文系ですので、建築士ではございません。
それが証拠に、製図orＣＡＤあたりの質問をされても、全く答えられませんので分かります。(笑)
断片的に知っているところが話題にのぼると、シャシャリ出てきているだけです。

ちなみに、建築業界でも不動産業界でもありません。
ただ、不動産については高い関心をもってアンテナは張っております。

もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

追：今回の下りを管理会社内の建築士さんに見せて、間違いを指摘してください。
　　私自身は、この掲示板のコテハンは、所詮本人にはたどり着かないであろうと思っており、
　　有識者に否定されても全く問題ありません。
　　むしろ、恥はかき捨て、ディープな知識が得れれば、マニアとしてこれに上回る喜びはありません。

>>なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのです
>>が、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また
>>敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。
>>この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。

悪いが、難易度Ｅなのは解釈する能力が無いだけ。

建物が一部滅失した土地は規約共用部分となる
区分所有法５条２項
２　建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所有する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

眠いので検討はマンカン士に任せる。

↑解決しないでコンサルか

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>>もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

リストラ後の就職なら管理業務主任者をとってくれと知り合いのフロントにいわれたのでマンカン士には興味は無い。
マンカン士の資格では管理侍の会社は雇わない。

管理業務主任者の資格持ってて３０件担当やりますといえば仕事はあるだろう。
マンカン士は管理組合の立場で管理会社と戦う資格である。就職を頼むなど問題外。

管理業務主任者なら主任者証まで発行してもらっとるぞ。

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マンカン士には関心も興味も全くない。それのほんの一部が国交省のアルバイターに過ぎない。
管理組合としてはこんな役立たずで無駄金を浪費するだけの者を当てにせずに管理会社とは互角以上に渉り合えるし、またそうでなくてはならない。

ゴルゴさん
プロではなくマニア？
だとしたら相当なマニアですよ。
管理業務主任者もってるあたり、元同業者だったりして。
かなりの引出しをお持ちであることは間違いなさそうなので、今後もレスお願いします。

>>1464
仮に滅失した旧西棟部分に所在する202号室の持分80/15000を、新西部分202号室の新持分にどうやってもっていくか？

区分所有法5条2項だけでいけますか。すごいですねえ。建て替え後の登記完了までの手順を詳しく語ってください。

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↑こいつも役に立たないね。

＞ゴルゴ１３さん
もう少し、お付き合いください。
皆さんにも分かりやすく、具体的な事例をあげてみたいと思います。
例えば、Ａ棟（１５０戸）、Ｂ棟（５０戸）のマンションがエキスパンションジョイントや渡り廊下で連結している建物があり、この組合が単棟型管理規約で運営されているとします。
もし片方（Ｂ棟）だけが倒壊して、Ａ棟は無傷だったと仮定します。
この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、Ａ棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。
建替えも復旧工事もできないＢ棟の住民は、どうすることもできません。土地だけでもと思っても、区分所有法では専有部分と敷地との分別処分はできないことになっています。又、民法の場合でも、共有部分の処分は全組合員（Ａ棟・Ｂ棟）の承認が必要となります。
これではいつまでたってもＢ棟の工事はできませんし、土地の売却もできません。
只、団地型管理規約にしておけば、敷地はＡ・Ｂ棟の共有であっても、あなたのいわれる通り規模の縮小はあるかもしれませんが、少なくともＢ棟での建て替え決議は出来るのではないでしょうか。
現在の区分所有法や民法では、単棟型管理規約の場合、こういった問題を解決することはできません。
しかし、法の整備を検討すべき時期にきているのではないでしょうか。
だからここで検討して、国交省への働きかけの礎になればいいのではないかと思って提案した次第です。

>1474さん
殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。
そして、復旧工事をするにしても全然壊れていないＡ棟の住民が、修繕積立金や保険金、災害復旧支援金とかで足りない金額を負担するのに賛成する訳はないでしょう。その金額も何百万単位になるでしょうから。
Ｂ棟の工事をするには、普通決議で可決されなければならないんですよ。
全然壊れていないＡ棟の住民が何百万も負担しますか？
Ｂ棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。
但し、単棟型管理規約ではこのテーブルにつくことも現行法律ではできないでしょう。

↑は匿名Ａでした。

自分の部屋が滅失したら、管理組合を抜けたらいいよ。
よその中古買ったほうが安い。

>>1475
匿名Ａさんの所の管理規約を規約変更することは選択肢になりませんか。

単棟型のまま、「多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできない」を削除。

団地管理規約の普通決議よりも、一人でも半分以下の人たちでも復旧工事をできるので、意志決定面では有利では。

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>>1477
ナイスな案だが、金があるやつ限定だな。

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>1478さん
標準管理規約には、区分所有法第61条第1項及び第2項は記載されていません。
私どもの組合では、使用細則で、保存行為に対する規制と多額の費用を伴う規制を設けています。
但し、規約や仕様細則の改正とかが行われていないマンションでは、法律が優先しますので区分所有法通りになると思います。

>ゴルゴ13さん
片方の棟が倒壊したような場合でも、各区分所有者が単独でやれるというのこそ、規制をしておかなければ
ならないのではないでしょうか。
それほど大きな費用が伴い、それに参加できない住民がいるかもしれない工事を簡単に決める方が無理があるのではないでしょうか。
それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。

>1481さん
復旧と建替えは明確ですよ。
単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。

復旧とは、元に戻すこと。誰がやって問題とならないでしよう。

共用部分の変更にあたる工事は、復旧には該当しません。

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>1485さん
おっしゃる通り、買い取り請求は復旧の場合です。
私がだした事例での話しで進めていますので理解しにくい点があるとは思いますが。
私が出した事例では、どちらも構造上、機能上、外観上別建物とみられるのですが、
エキスパンションジョイントと渡り廊下で結合されています。
そういったマンションで単棟型規約の場合は、決議されないのではといっているのです。
意識の問題ではなく、規約では１つの建物として単棟型管理規約となっていますが、見た目には
別建物としてみられます。
そして、Ｂ棟だけが倒壊した場合に、Ａ棟が無傷であった場合、Ｂ棟の建替え（復旧工事になりますが）にＡ棟の方も３００万出してくださいといった時、果たして全員負担するでしょうか。
まず、総会決議で否決それるのではないでしょうか。
Ｂ棟の住民でさえ、復旧に参加できない方もおられますよ。勿論決議されれば、買い取り請求権はありますが。

会社のパソコンで掲示板をやりだしたゴルゴ１３はリストラされるかも

小規模滅失の復旧工事…費用請求のみ

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↑よく理解してるね。

復旧とか、建て替えとか難しいことはさておき、工事代金を支払う見通しが建たなきゃ、ゼネコンは工事してくんないよ。頭でっかちな議論しても無意味ってことに誰も気づかない。みんな頭良すぎ。(笑)

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行政が全壊判定したマンションは瓦礫であるから解体費用は国が負担すべきだよね。

いるんだよなあ。なんでもかんでも、国・国・国。。。

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それは被災者に言ってちょうだい。

つうか、建築費どうやって集めんのさ。そっちに頭使えよ。管理組合で借入できっか。

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全壊したら管理組合は消滅する。

私なら再建ではなく中古マンションを買うか賃貸に住むね。

誰が全壊なんていったんだ。大丈夫か。

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誰が全壊なんていったんだ。あいかわらず真正面から答えられん。

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法律を勉強してるとパーになる。(常識が失われる)

賃貸じゃねーだろ、賃借だろ。立場をわきまえにゃいかん。正解。否定できんが話が終わっちゃうじゃんか。

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過大な復旧費用がかかる場合は半壊でも滅失であるとの弁護士見解は既に紹介済みである。

んで、全壊までいかないぐらいの損傷だったどうやって金集めんの。

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なんだ、なんだ、人がせっかく、全壊までいかないぐらいって譲歩してんのに。
使えん。話にならん。　寝よ。

ここのスレでの議論は無駄なんじゃないの？
ゴルゴ如きに感化される管理侍には、もう一段の成長を期待したい。
一部滅失→復旧の場合の物権変動については、質問部屋が復活したら、回答する。＞ゴルゴ１３

金の算段なんて各個人が考えることでは？
金持ちは即金。
貧乏人は借金。
嫌なら権利を手放す。

それが常識です。築３０年、中古で５００万で買った人が、再建に賛成するかな？

それも個人個人の置かれた状況による。
資産状況、年齢、家族構成、所有・居住年数、健康状態等々

>>1507
如きさんは、ご回答を心待ちにしております。

５００万で買って５年以上住んでたら、ほぼ元はとってるよね。私なら再建に反対して、他の５００万物件を探しますね。

建替えや再建に最も影響する要因は、個人のその建物・敷地への強い「思い入れ」です。
この「思い入れ」は建替えや再建を強力に推進することもあれば、強い反対のパワーとなる場合もある。

管理侍派忙しいから、少しヒントを与えておく。
古いマンション（築３０年くらい）の新築当時、住み込みでないと管理人の応募が無かったらしい。（管理会社担当談）
最近はそんなことないから、住み込みをやめて通いに変更する場合がある。（私のしってるとこもそう）
さて、管理人が住み込んでいた１０１号室を売却したいと管理組合から相談があった。
あなたならどう答えますか？。マンカン士なら少しは自分の頭で考えてね。＞ゴルゴ１３

管理侍派→管理侍は

だよ。突っ込まないでね。いやみじゃないから。

>>1514
販売関係者さん、ベットに入って携帯みたら、オレ宛のコメントがあったから
起きてＰＣ立ち上げちゃったよ。(笑)

>少しヒントを与えておく。
⇒よく意図が見えてこないんだが、こういうからには、素直に敷地権のところの問題解決の糸口をくれているの？

>古いマンション（築３０年くらい）の新築当時、住み込みでないと管理人の応募が無かったらしい。（管理会社担当談）
>最近はそんなことないから、住み込みをやめて通いに変更する場合がある。（私のしってるとこもそう）
>さて、管理人が住み込んでいた１０１号室を売却したいと管理組合から相談があった。
>あなたならどう答えますか？。

⇒オレって、つくづくマニアだなって思うのは、断片的に持っている知識に引っかかると、ついつい自分の興味のある方に走っちゃうんだよね。（マンカン士ではない）
　ということで、脱線してすまんが、30年位前だと、101号室を住込用管理人室として、デベロッパー所有（ないし、デベ系列の管理会社所有）としていたことも稀にはあるじゃない。本当は、規約共用部分にするのが筋なのに。極一部のあんまり筋の良くないデベさんだけだと思うけど。億ションで当時名の通っていた●●ハウス（倒産して今はない）なんかそんなことしていたらしいね。
　そういえば、デベが所有権を持った管理室について、所有権の帰属について最高裁あたりまで行って争ったものがあったような、無かったような？
　すまんが、オレの興味はそっちの方に行っちゃったんだが、管理組合から相談があったと言いつつ、デベ所有でしたなんてオチじゃないよね？

まじめに考えなくていいよ。いじめて盛り上げてるだけだからｗ
ただ、まあ、建て替えを論ずるよりましでしょ？
阪神大震災で被災したマンションは、神戸の人が神戸で頑張ろうとしたから再建できたんでしょう。
東北の被災者はできたら逃げたいと思ってるよ。だから再建は進まない。

>阪神大震災で被災したマンションは、神戸の人が神戸で頑張ろうとしたから再建できたんでしょう。
>東北の被災者はできたら逃げたいと思ってるよ。だから再建は進まない。

何を根拠にこんな断定を。

復旧・建替えの基本的な法律を知らない者が、工事代金をどうやって
集めるんだといってるけど、ほんと何にもしらないんだね。
復旧なら買い取り請求権、建替えなら売渡請求権があり、普通はディベロッパーが
買い取ることになるんだよ。

低級なマンション管理士達のコメントが続いております。
やはりマンション管理士は使いものにはならない事が良く分かりました。

又、批判か。
根性が曲がっているんだろうね。
勿論知識がないから、断片的に批判するしかないんだろうが。
何しにここにきてるのかな？
単なる憂さ晴らし？

プロのマンカン士はここにはいませんよ。管理組合の問題はカネにならないから弁護士が引き受けないのであれば、ＡＤＲ代理権を付与したらいいかもね。もちろん、この場合、試験科目に憲法、民法が追加されます。

裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律

裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律（さいばんがいふんそうかいけつてつづきのりようのそくしんにかんするほうりつ、平成16年12月1日法律第151号）、通称ADR法とは、ADR（Alternative Dispute Resolution; 裁判外紛争解決手続）の制度について規定し、これの利用を促進することを目的とした日本の法律。平成16年12月1日に公布、平成19年4月1日に施行された。ADR促進法、裁判外紛争解決法とも呼ばれる。

厳格な裁判制度に適さない紛争の解決手段として今後多くの利用が見込まれる裁判外紛争解決としての仲裁、調停、斡旋などを促進することで、国民がより身近に司法制度を利用できるようにすることを目的としている。

>1522
はあ？
おかしくなったんじゃないの。

ＡＤＲをやればマンション管理士の格があがるな

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マンション管理士の役割を知ってるの？
裁判とかそれに関する問題を解決するんではないんだけどね。

助言業

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＞マンション管理士の役割を知ってるの？
＞裁判とかそれに関する問題を解決するんではないんだけどね。

知ってるよ。

マンカン士みたいに病気になってみんなから遊ばれることだろ。

↑ 早く受かるといいねえ。

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カネさえあれば、問題なにならない

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マンカン士が消えたね。。。

マンションの自分の専有部分のみ自分で滅失させて自分の部屋の所有権の登記を抹消できますかね？
とっとと出て行きたいとき理論上は可能だと思うが。。。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
（平成七年三月二十四日法律第四十三号）


最終改正：平成一四年一二月一一日法律第一四〇号



（敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例）
第四条 　第二条第一項の政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項 本文（同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定にかかわらず、その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。ただし、五分の一を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建の決議をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでない。

（参考）行政書士の持つＡＤＲ代理権は下記のようなもの

１　外国人就労就学関係
＝地方入管局長届出 and 諸外国の宗教、慣習その他の文化的価値観に関する専門的知識を十分に有するもの

２　自転車事故関係
＝元警察官 or 自転車事故に関する専門的知識を十分に有するもの

３　愛護動物関係
＝動物取扱責任者研修を受けたもの or ２級以上の愛玩動物飼養管理士認定者 or これらと同等程度の知識及び経験を有するもの

４　敷金・原状回復関係
＝宅建に合格したもの or 同等程度の知識及び経験を有するもの

このスレでＡＤＲ代理権に言及するマンカン士が誰もいないのは、その意識、能力の低さの表れである。

皆さん食う為にご苦労されている様で、行政書士まで出て来ましたね。

行政書士ってマンション管理士より上でしょ

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マンカン士は消えても、イチャモン士は消えないでいるね。

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規約共用部分の売却方法。
http://atbb.athome.jp/info/athomeTime/1102/id0000000270.html

管理組合への回答は、「全員合意なら何でもできますｗ」

マンション管理士の年金はどうなるの？
厚生年金受給者なら遊び半分に出来るが・・・、それ以外は無理だな。

年金をもらえる年齢になって正社員として働くと年金受給額を減らされることがある。
自営なら問題ないけど。

マンカン士が自営以外にやることないべ？
何も知らないのね。ここのレピーターは。

↑東北の被災者だね

>>1517
ひょっとしてビンゴだった？

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規約共用部を売却したときの敷地権は借地権にしたら簡単かも。

一部所有権、一部賃借権の変チクリんマンション

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管理協　簡易耐震診断開始
築40年超物件対象に　1棟15万円程度で
　(社)高層住宅管理業協会（事務局東京、黒住昌昭理事長、会員407社）は築40年超等のマンションの管理組合を対象に、7月末ごろから簡易耐震診断制度を始める。1棟当たり15万円程度と低価格で診断し、今後3年間で自主管理や築30年超物件も含め約450件で実施する計画だ。


◎悪徳管理会社の皆さん　商売の種ですよ
100万円はもらいましょう

管理費が足りなければオリックスの融資があります　組合の借金はアステージの利益です。

築40年超なら地震による一部損壊でも滅失にできますよ。滅失による管理組合解散を主張し、他の築３０年物件に引っ越しましょう。

じゃあ、逆に滅失のものを一部損壊にできるのか？

いいじゃない、間違えたって
人間だもの

生兵法は大けがのもと


《読み方》
なまびょうほうはおおけがのもと


《意味》
中途はんぱな知識や技術でことを行なうと大失敗の原因になるということ


《使い方》
まだ冬山に登るのはやめたほうがいい、生兵法は大けがのもとだ

来週は

天に唾を吐く

あたりか

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>>1545
どうせ、修繕工事の鞘抜きで診断コストなんか取り返せるんだから、一円でもいいのにね。

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築４０年超ですと建て替えないと危険です。

非弁護士の無責任な助言2010年10月27日

先日、相続における建物の移転登記に関する依頼を受けた事案です。
最終的には、うちの事務所の方で受任し、相手方と交渉しており、
訴訟の準備もしております。

相談から受任に至る課程において、私の方は、
弁護士への委任を十分納得してから決断いただきたいので、
弁護士に委任した後の手続の流れ、費用等の条件を説明し、
委任すると決めたら連絡を頂くことになっていました。
私の方が想定してた流れは、「他の親族に説明をし、
了解得られなければ、訴訟提起」でした。

ところが、「委任する前に再度相談を」ということでしたので、
相談を再度入れました。
すると、「登記しないでその建物をこわせばいい」
「弁護士に頼む必要はない」と言われたとのことでした。

建物の所有名義は亡くなった被相続人のままです。
他の法定相続人の承諾なく解体すれば、クレームが
くる事が予想され、賠償問題になりかねません。
実際に「もめていた」から弁護士の相談まで受けていたのです。

私がそんな無責任なアドバイスするのは誰かと聞くと
弁護士でない「○○士」とのこと。

私の方からその相談者に
・その○○士は、親族からのクレームへの対応は検討していない
・クレームが訴訟に発展した場合に、その○○士は対応できない
・助言によるトラブルについて、その○○士は責任取る気ないはず
などと、その○○士による助言の問題を認識してもらいました。

もともと、相談者も○○士の助言が一般常識的にもおかしいと
思われていたようで、話は早く終わりました。

責任の取れないアドバイスは、一般市民を新たな紛争に巻き込むもので
百害あって一利なし。

我々も、勘ではなく、権限と根拠に基づいた助言を
心がけなければなりません。

そんなに悔しいの？　↑

長いものは読みません。

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意味がわからない

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結局、まともな金策はひとりもなしか。

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