マンション管理士の活用。。。パート５

部屋主？

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>え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。

ごめん、途中から無理矢理話に入ったせいか一般論だと思って聞いてた。

記事引用どうもです。

アホですんません。

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他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。
そういうのは見ないし、見れないと思うよ。

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ああ、了解だよ＞1422のひまじん

あほはマンカン士だろう。

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>No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける　無くて保険金があれば代位する
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に
>もしくは破産するか


こっからの流れでの話なので、今更

>他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。

と言われても困ってしまう。

でも少なくとも銀行口座は調査会社に頼めば簡単に分かるよ。
カネはかかるけど住宅ローン残額を考えれば費用の範囲内（数万円）。
不動産だって調べられるんじゃないかな。
金融機関がこういう手段を使っているかどうかは知らんけど。

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資産より負債が大きいのであればしがみ付くことは無いでしょう　破産が増えれば財務省が嫌がるだけです

ここは新たにゼロから新天地（原発の影響を受けないところ）で始めましょう

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↑横領問題の時に侍さんに絡んでた人

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サラリーマンさん
テンポ速過ぎて朝と夜しか参加できない私にはついていけません。

ゴルゴ１３さん、前期高齢管理士さん
「一棟」の考え方は単純でいいと思いますよ。
エキスパンションとか渡り廊下とか関係なく、「付属設備」で判断すればよいでしょう。

給水設備、排水設備、テレビ共聴設備など、その建物単体でマンションとして成り立つかどうかです。
付属設備が双方に分離して存在し、一棟でマンションとして成り立つなら、それは２棟です。
例えば片方にしか給水ポンプがなく、それで両棟に給水しているなら、
構造（耐力）上、独立していても１棟でしょう。

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サラリーマンは数多く投稿すれば、部屋主になれると思っているんだよ。内容が散漫でも温かく見守ろ。

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管理侍さん

分離して一棟として成り立つかどうかで判例する。とても、分かりやすいです。
刀のキレ味が戻ってきましたね。


こんなにシンプルに判断できるなら、判例やコンメは、なぜまどろこしいのかな。

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>>1429
ん？私はここの部屋主じゃないよ。分からない人はどうでもいいが。管理侍が分かればいいことなのだ。
内容が散漫に見えるのはあなたの理解を超えてるからでしょう。

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>>刀のキレ味が戻ってきましたね。
私が磨いだからね。

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リーマンさん

今日はやたらハイテンションですなぁ。

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リーマンよ

あんたは、偉い。断片的な知識レベルで連投できる。それも一つの特技だね。素晴らしい。

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>>1430
私の意見は原理原則、一般論です。
裁判になるのは原理原則では判断できないケースですからね。

サラリーマンさん
本拠地でまともな質問が出れば答えますよ。
ただ以前に指摘があった通り、私は立場上答えられないこともあるんですよね。
本当は全て曝け出して答えたいのですが、全てオープンにすると私自身の正体が特定されてしまうので。
しかし、やっぱりあなたのスピードにはついて行けないと思います。

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＞＞１４３３のひまじん
暇だから盛り上げてるんだよｗ

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管理侍の正体？支店長に間違いないでしょう。

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それでご自身も盛り上がっちゃったんですね。
かわいいとこありますね。

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時間がないので、断片的な箇条書きレスでご容赦！

前期高齢管理士さん
・補足は、やはり無理でした。
・私は、建築士などの資格は持たない単なる不動産マニアです。それでも、無理やり新築又は増改築しても、現存建物の専有スペースより小さいものしか建たないケースの方が多いということは容易の想像がつきます。
・この件で知見を深めるためでしたら、弁護士より、実務に通じた建築士とご相談ください。その方が有意義です。その場合は、キーワードとして、「敷地」、「接道」、「避難経路」あたりを上げて話をすると、弁護士とは違うものを得られると思います。
・既に書きましたが、分別管理に重きを置かれるのでしたら、無理に団地管理組合に拘ることなく、一部管理組合で対応する方が現実的と思われます。ご検討ください。

管理侍さん
・一棟として成り立つかどうかで判断する。ざっくりとした判断としては同意です。
・「力を抜いて」のご対応お見事です。

匿：名さん
・コンメの引用参考になりました。
・別スレでいくども見かけて、実力者であることはよく存じております。スレの流れが落ち着いたら、ブツ周りの有識者としてコメントください。楽しみにしております。

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サラリーマンよ

おまえ、大量投稿するより、マンション管理士試験の過去問を一題でも多く問いたら。

ここの主要コテハン住人は合格者だよ。

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平均分譲価格、地域性で民度がどうちがうか管理侍に聞きたいものである。
大阪府南部の安いマンションは規範意識が乏しく、スラム化間違いないのだが。

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>>No.1440 by 匿名
興味なし。

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＞ゴルゴ１３さん
マンションの増改築特に増築や建替えは、建ぺい率や容積率等からいっても限度はあるでしょう。
只、同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも
多いのではないでしょうか。
勿論、敷地に余裕のあるマンションであれば現状より拡大することも可能でしょう。
接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。
私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。
それから、あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、
原理主義といいますか、是々非々のスタンスについては、私も否定しませんが、個々のマンションごとに対応
するのが自然なんじゃないかと思います。
建替えや復旧工事は住民個々の考えが複雑ですので四角四面ではいかないような気がします。
一棟で成り立つかどうかの判断も、例えば一ヶ所でもそれに該当すれば一棟としてみるのも無理があるような
気がします。
それを工事すれば、別建物として機能することも十分考えられます。
だからむしかえしますが、外観上見た目にも別建物とみられるマンションで単棟型管理規約で運用されている
マンションがあれば団地型管理規約に変更しておけば問題の解決ができやすくなるのではと思っています。
何か問題が起こった時に団地型にしておけば、その棟だけで解決できますからね。

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↑改行がうまくいってなくて、読みづらくなって申し訳ありません。

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匿名Ａさん

ちょっと時間がなく、改めて変身します

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↑からかってるんでしょ
この人は高齢マンカン士に民法の物権を知ってるのかと言っているよ

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２チャンネラー的暇人のレスより遥かに高度なイジメだね。

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>>1443
匿名Aさん

私は、断片的な知識を持つ素人に過ぎませんが、それでも>>1443は素人判断だと思われますので、辛口ゴルゴに変身してコメントします。

もし、匿名Aさんが、次の２問とも、３秒以内に答えが頭に浮かぶようでしたら、素人扱いを撤回しましょう。

Q１：『一般人のいう道路（又は道路法における道路）』と『建築基準法における道路』の定義の違いを３つ挙げ、建築基準法上、建物に与える影響を述べよ。
Q２：都道府県又は市区町村の条例で、マンション設計上、大きく影響を与える条例のうち３つを例示せよ。


では、どこが素人判断かというと、

■まずは、

>同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも多いのではないでしょうか。

⇒建築基準法のイロハのイに一建築物一敷地という原則があります。（建基法施行令１条）
貴殿は、建築確認を取った１建築物の一部を分割して、別途新築することを主張しています。
とすると、必然的に既存部分と新築部分は、それぞれ別敷地に分割することになります。

そのため、既存の建築物の条件とは、全く異なる分割後の敷地をベースとして新築を検討することになります。
結論として、『同条件での建替えについては』なんて、あり得ない前提で論旨を展開しているに過ぎません。


■次に、
>接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。

⇒前述のとおり、分割敷地となると、接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等も一からやり直しになり、通常、問題ありありです。
　また、既存不適格建築物も一般には、重要な不適格である、「耐震不足」、「容積率オーバー」レベルで語られます。しかしながら、厳密には、後から制定された条例レベルのものまで不適格となっているものも含まれます。貴殿の一部分離して新築を考える場合には、新築時のすべての法律・条令レベルを一から検討する必要がでてきます。問題ないと軽々しく言えるのは、無数の法律・条令をクリアしなければならないことについて無知であるからの証左に他なりません。


■さらに、
>私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。

⇒一般論として、非常に築年数の古いビンテージマンションと言われるもの以外、容積率に余裕がある物件というのはほとんどありません。当たり前ですが、デベロッパーは、分譲する住居スペースが大きければ大きいほど、売却収入が多きくなります。

　従って、建築士というのは、いかに法律・条令等を満たして、且つ快適な生活導線を確保するかという極めて高度なプロフェッショナルな仕事をしています。素人目線で容積率に余裕があるというのは、各種容積率の制限の結果、使えなかったものではないかと考えておくのが無難です。

　例外としては、用途地域が変わった、高度規制が緩和された、etcといった後から好条件になった場合ぐらいでしょう。
　逆に、本当に大きな敷地であれば、容積率緩和制度を利用できるかもしれません。代表的なものは、総合設計ですが、他にも10を軽く超える容積率緩和制度がありますが、いずれも、大きな敷地が大前提となっております。悪戯に、敷地を細切れにする前に、大きな敷地を生かせる余地がないかの検証が必要となります。

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コンサルは、知りません、わかりません、は禁句だよ
わからないことは専門家に任せるなど考えが甘い。
プロは徹夜で調べるのだ

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>>1446
面白そうなので答えてもいいですか？
a．×
b．○
c．○
d．×

是非、解答と解説、ご指導をお願いします。

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もう少し、具体的なモデル事例でケーススタディをすると理解しやすいかもしれません。

■　モデル事例
・L字型の敷地に、L字型のマンションが建っている。
・L字型の敷地は、南側（幅員20ｍ）、西側（同4ｍ）の公道に接している。
・L字型の建物は、構造上、南棟、西棟に区分され、EXP.Jで結合している。
・L字型の建物は、南棟・西棟を一括して１つの建築物として建築確認を受けている。
・とあることが原因で、西棟は全壊（生活不能）したが、南棟は損傷ゼロであった。
・なお、ほとんどの重要設備は南棟にある。
・当該敷地の建蔽率は60％、容積率は300％であるが、角地緩和（＋10％）を受け、建蔽率は70％となっている。現建物は容積率上限の建物となっている。

■　西棟の復興策のパターン
A：南棟、西棟を敷地分割。その上で南棟はそのまま、西棟を新築の建築確認申請をする。【匿名Aさんバージョン】（新築）
B：西棟を解体し（減築）、南棟との一体の建物として西棟を新たに増築の建築確認申請をする。（増築）

■　検証
○建蔽率
Aパターンは、敷地分割が必要となります。その際、角地が西側敷地に属するか、南側敷地に属するかで建蔽率が異なります。
　西側が角地・・・西側70％、南側60％
　南側が角地・・・西側60％、南側70％
Bパターンは敷地を分割しませんので、西側増築分（及び南側）は建蔽率70％です。

○道路幅員制限
Aパターンで西側敷地が角地を含まない場合には、西側4ｍのみの接道となり、容積率は160％にカットされます。
Bパターンは20ｍ道路が基準となりますので、道路幅員による制限は受けません。

○条例による制限例
　例えば、バリアフリー新法を条例化され、身障者用駐車場１区画の設置が義務付けられています。これを題材に検証をしましょう。

Aパターンは、西側敷地をベースに全くの新築となります。従って、現行条例について、原則、西側敷地及び建物でクリアしなければなりません。
もし、南側敷地内に身障者用駐車場区画があっても、新たに西側敷地内に設置が必要になります。
・仮に、西側にあった駐車場部分を広げることを考えます。⇒緑地条例がネックになり既存駐車場を広げることができないかもしれません。
・では、駐車場２区画を１区画に変えて身障者用駐車場区画に変更することを考えます。⇒駐車場付置条例の設置台数に足りなくなるかもしれません。

Bパターン：H16年の建築基準法の改正で、一部増改築の場合にかかる既存不適格については、かなり緩和されたので、クリアできるかも（←ここは、自信はない）

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>あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、

⇒この部分は、あまり違和感はありません。
　私が、管理侍に『ざっくりと』（←ここは超重要）同意したのは、枝葉末節を切り落として、ざっくりとした一般論として、まとめてくれたからです。簡潔にまとめるというのは、詳細に語るよりも遥かに高度な理解が必要なので、侍殿を切れ味鋭いと評価した訳です。

　私のようにディープに考えたい人や、匿名Aさんのように具体例に当てはめたい人には、個別論で詳細に検討すべきです。しかしながら、この掲示板の参加者には、物回りに関心がない人もおり、そういう人には、管理侍のいうざっくりとした結論が役立つはずと思いました。

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ゴルゴ１３の回答は素人イジメだね。マンカン士はこのレベル。

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いや〜、辛い！
ゴルゴさん辛過ぎますよ。

ただ者ではないと思ってましたが、正体は設計事務所、ゼネコン、デベの建築担当あたりですかね。
いずれにしても一級建築士さんでしょう。

○×で回答した私は、いかにもマンション管理士って感じですね。お恥ずかしい限りです。
やはり餅は餅屋。各業界にそれぞれのプロがいるものですね。

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建築基準法は違憲の疑いがある
ひるんではいけない

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>>1446
匿:名さん

すみません。面白そうな説例を作って展開していただいたのに、被せちゃった形になりすんません。
いろいろ調べながら、途中メシタイムもあり、投稿したら被っちゃいました。


匿名Aさん

私も素人の範疇の人間なので、誤っているかもしれません。
匿名Aさんの投稿をきっかけに、いろいろ調べた成果です。

辛口モードに変身したのは、>>1445で誤字をそのまま生かそうとしたから（笑えませんな）
>ちょっと時間がなく、改めて変身します　　（正：返信）

すみませんね。

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たぶん誰も読んでないよ
団地にしたいだけなんだからどう実現するかを考えるのがコンサルだよ
ゴルゴ１３は知識をひけらかしたいだけ

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＞辛口ゴルゴさん
私は建替えについて接道義務とか日影規則等とかを論じているのではなく、又、その建替えが現状通りできるかどうかの問題をいっているのではないのです。
それについては、個々のマンションの事情によって違ってくるでしょうから。勿論そういったことも大事な問題ではありますが。
あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている２つの棟で構成されたマンションがありますが、これを１つの建物としてみるか、２つの建物としてみるかでマンションの管理は大きく違ってくるのです。
片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
そこで１棟としてみるか２棟としてみるかの判断基準を教えて頂きたいのです。
それぞれの棟にＥＶ、給排水設備等、付属施設が備わっていれば別の棟としてみるべきだという意見もありますが、それ以外に別の棟として判断する基準はあるのでしょうか。
構造上、機能上、外観上すべて備わっていなければ別の建物とは判定されないのでしょうか。

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建てるのと建て替えとはまた権限がかわるんじゃないかと
公務員嫌いが質問します

別にどうだっていいんでしょ？

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匿名Ａさん

>片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、
>建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。

⇒この発想の原点は、全くもって同意いたします。
多額の金銭を要し、また組合員間の利害の違いが際立つだけに、実際起こった場合に、立ち往生してしまうことは容易に想像できます。

ただ、団地管理規約に移行して、意思決定ができても、お役所の建築確認が受理されなければ、無意味なものとなってしまいます。匿名Ａさんの目的が、一部建替えも視野に入れている以上、建築確認のプロセスまで検討していなければ片手落ちと思い、前レスを問題提起の一環として書き込みしてみました。

なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのですが、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。

この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。


>あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。

⇒建築関係でも、建築士でもございません。従って、以前判例を引用した以上のことは分かりません。正直なところです。

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>>1456
管理侍さん

私は文系ですので、建築士ではございません。
それが証拠に、製図orＣＡＤあたりの質問をされても、全く答えられませんので分かります。(笑)
断片的に知っているところが話題にのぼると、シャシャリ出てきているだけです。

ちなみに、建築業界でも不動産業界でもありません。
ただ、不動産については高い関心をもってアンテナは張っております。

もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

追：今回の下りを管理会社内の建築士さんに見せて、間違いを指摘してください。
　　私自身は、この掲示板のコテハンは、所詮本人にはたどり着かないであろうと思っており、
　　有識者に否定されても全く問題ありません。
　　むしろ、恥はかき捨て、ディープな知識が得れれば、マニアとしてこれに上回る喜びはありません。

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>>なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのです
>>が、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また
>>敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。
>>この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。

悪いが、難易度Ｅなのは解釈する能力が無いだけ。

建物が一部滅失した土地は規約共用部分となる
区分所有法５条２項
２　建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所有する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

眠いので検討はマンカン士に任せる。

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↑解決しないでコンサルか

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>>もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

リストラ後の就職なら管理業務主任者をとってくれと知り合いのフロントにいわれたのでマンカン士には興味は無い。
マンカン士の資格では管理侍の会社は雇わない。

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管理業務主任者の資格持ってて３０件担当やりますといえば仕事はあるだろう。
マンカン士は管理組合の立場で管理会社と戦う資格である。就職を頼むなど問題外。

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管理業務主任者なら主任者証まで発行してもらっとるぞ。

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マンカン士には関心も興味も全くない。それのほんの一部が国交省のアルバイターに過ぎない。
管理組合としてはこんな役立たずで無駄金を浪費するだけの者を当てにせずに管理会社とは互角以上に渉り合えるし、またそうでなくてはならない。

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ゴルゴさん
プロではなくマニア？
だとしたら相当なマニアですよ。
管理業務主任者もってるあたり、元同業者だったりして。
かなりの引出しをお持ちであることは間違いなさそうなので、今後もレスお願いします。

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