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マンション管理士の活用。。。パート5
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1377
匿:名さん
>>>1368 匿名Aさん(M県のマンション管理士さん)
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。
構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
(たとえば、L字型、T字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など)を団地型管理規約で対応するのは不適切であると思います。
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1378
ゴルゴ13
>>1368,>>1369
匿名Aさん 前期高齢管理士さん
私の興味の対象は、あくまで一棟の建築物とは何かです。
従って、もともとの議論していた団地管理組合の話とは、分けて考えて頂いて結構です。もし、混乱させたようなら、ご容赦ください。まあ、団地との兼ね合いで未解決の疑問もあるのですが、それは別に機会があれば。
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1379
前期高齢管理士
> 匿:名さんへ
不適切と思われる根拠は何でしょうか?
少なくとも修繕積立金の分別管理は明確にしておいた方がよいと思いますが…。
それとも、各棟固有の修繕改修であっても(全体の)修繕積立金(一時供出金を含む)を
充当する旨、規約に明記(事前合意)するとか。
>ゴルゴ13さんへ
建築上の解釈はどうであれ躯体が別なら、管理組合としては見掛けが一体の建物でも分別を
考慮すべきと思います。
どこかで一棟か否かの判例が紹介されていましたが、判例は個々の実情を勘案してなされる
もので、必ずしも普遍的ではありませんね。
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1380
匿名さん
>1377
ということは、片方だけの復旧工事はできないということですね。
片方だけの工事をするのに、何百万も追加支払いをすることは拒否されるでしょうから。
壊れていない棟の住民は負担したくないので、決議は成立しませんよ。
しかし、壊れた棟だけの組合員だけでしたら復旧工事は可能でしょうが。
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1381
匿:名さん
>>1379 さん(前期高齢管理士さん)
一つの建築物であるかどうかは設計段階で自ずと決まっています(それに基づいて
確認申請がなされます)。
一つの建築物として設計され、構造(耐力)上、各部分の縁を切って EXP.J で
接合されたマンションは、全体で一つの建築物です。
団地型管理規約は、同一敷地内に複数棟が構造的にも機能的にも独立している場合に
採用するものではないでしょうか。
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1382
サラリーマンさん
そもそも自分の部屋が無傷なら同じ建物でもお金出さないと思いますけど。
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1383
匿名さん
自分の棟のためならお金は出しても、隣の棟の工事のお金は
ださないだろうな。
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1384
サラリーマンさん
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1385
前期高齢管理士
>匿:名さんへ
レスありがとうございます。
確かに団地型標準管理規約は、貴方の言われるような建物配置を想定して作られています。
しかし、1379でゴルゴ13さん宛で触れたように別の躯体ならそれに対処できるよう
対応すべきだと主張したいのです。(団地型規約も参考に)
建築に関してはまったく素人ですが、Exp.Jを必要とするよう間隔を取っているのは
地震等で振動した場合、それぞれの挙動が違うからでしょう。
躯体別に異なった損傷を受ける事は充分考えられます。
修繕積立金の使用目的は、出来るだけ明確にしておくべきだと思っています。
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1386
サラリーマンさん
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1387
前期高齢管理士
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1388
サラリーマンさん
そんなもんより民法勉強したら?
>>東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊した
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
このコメントへのレスがないのだが、毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか?自動引き落としですからね。
元区分所有者の「自然債務」になるんですかね?元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね?
暇人、検討頼むよ。暇でしょう?
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1389
ゴルゴ13
前期高齢管理士さん
少し整理しつつ、私の考えをコメントします。
■単棟型→団地型の対象
ケースA:建築確認をとり、検査済証が発行されている独立した2棟がまとめて単棟型管理規約となっている。
ケースB:一の建築物として建築確認・検査済証があるが、構造その他において相応に分離している。
→流れからしてBに限定して良いですか?
■目的
ケースC:建築確認等、行政の許認可などを要するもの(例:新築、増改築)を目的とする
ケースD:上記Cの許認可は不要なもの(例:修繕)のみ関係者で意志決定できれば良い。
→匿名Aさんは、ケースCを目的としていました。前期高齢管理士さんはどちらですか?
■暫定的な私の考え
A…目的にかかわらず団地型あるいは棟毎の単棟型に移行すべき
BかつC…建築事務所等の専門家に目的通りの新築又は増改築が可能か事前確認の上、団地型管理規約の検討をすべき。
理由:建築確認の不受理、あるいは建築確認が取れても、現在よりも著しく小さい建物しか建たず目的を達成できない可能性あり。このリスクは大きく事前に十分な調査が必要。
BかつD…団地管理組合ではなく、一部管理組合(区分所有法16条)を検討してはいかがでしょうか。(意見ではなくご提案)イメージ例は、全体管理組合、高層棟一部管理組合、低層棟一部管理組合の3つの管理組合。
理由:一棟か別棟かの議論を回避しつつ、ある程度の関係者での意志決定や修繕積立金の分別ができる。
補足は、時間があれば書きます。(多分無理)
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1390
前期高齢管理士
>1388さんへ
お互い何処の誰とも知らないのを承知で投稿する掲示板ですから拘ることでも無いですが
コテハンの相手には呼び捨てではなく「さん」付けくらいしなさい。
自分のコテハンは「さん」付けてるでしょ。
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
4月29日に開催された臨時総会終了時だと思いますが、違いますか?
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1391
サラリーマンさん
↑暇人というのはコテハンなんですかね?暇な人でしょ?
暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い
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1392
サラリーマンさん
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
>>4月29日に開催された臨時総会終了時だと思いますが、違いますか?
話が通じてないのでもうよい。
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1393
サラリーマンさん
管理侍はどう思っているか知らないが。。。
震災による区分所有建物の滅失=区分所有法は適用されない=管理組合の消滅=管理規約の失効=共有敷地権のみの名義人が複数いる状態であり、再建を決議するのは再建集会、というのは理解してるんかな?
あれだけ書いても、上記のマンカン士は理解できないようであるが。
非常に驚いている。
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1394
匿:名さん
>>1385 前期高齢管理士さん
質問です。
A部分とB部分が EXP.J で接合されたL字型のマンションがあるとしましょう。
共用部分として、
1.A部分には、AB共用のエントランスEVがある。
2.B部分には、AB共用の集会室がある。
このマンションは、「一棟の建物」でしょうか?「二棟の建物」でしょうか?
<参考>
区分所有法における「一棟の建物」の判定基準(コンメンタール マンション区分所有法より抜粋)
「一棟の建物」であるか否かは、社会通念に従って決定される。その具体的な判定基準としては、学説上、①建築構造上の一体性(物理的一塊性)、②外観(外装)上の一体性、③建物機能(外部との出入口、廊下、階段室、エレベータ、水道、電気、ガス、集中冷暖房設備等)の一体性、④用途ないし利用上の一体性(生活空間としての一体性)が挙げられる(玉田・注解45)。
一棟の建物については、上記のような一体性の有無が総合的に判断されるが、本条ではそれ以外の判定基準を設けていない。建物の堅固・非堅固の別、平屋・低層・中高層の別は問わない。
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1395
サラリーマンさん
建物滅失に伴う管理規約の失効については、「自然債務」と解する余地があると考えたので、下記の質問をしてみた次第である。マンカン士には高度すぎたかも?
>>毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか?自動引き落としですからね。
>>元区分所有者の「自然債務」になるんですかね?元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね?
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1396
サラリーマンさん
1394の匿名さんは
からかっているんだよ。わかってる?>高齢マンカン士
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1397
暇人
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう?
暇と言ってもそうでないときもある。人間だから。
というか、面白そうだし興味深いから検討したいんだけど全然詳しくないところ(他に詳しいところがあるわけではないが)だから時間をかけないと正直よく分からん。
頑張って考えてみたいとは思うがその前に皆さんで結論が出るならそれを読みたい。期待禁止。
・・・とレスしようと思ってたら
>↑暇人というのはコテハンなんですかね?暇な人でしょ?
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い
とのことで。お恥ずかしい。
コテハンだと思ってたのは自分だけでしたか。
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1398
サラリーマンさん
暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。
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1399
暇人
>>東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊した
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
>このコメントへのレスがないのだが、毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか?自動引き落としですからね。
>元区分所有者の「自然債務」になるんですかね?元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね?
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう?
本当に上記記載「だけ」を前提に(しかもそれが正しいと仮定して)考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費(として支払われた金銭)は不当利得、と考えるのが自然じゃないの?
-
1400
前期高齢管理士
>ゴルゴ13さんへ
ケースA、B共対象ですが、ケースBに絞りませんか?
(Aは議論の範囲は少ないと思います)
「棟毎の単棟型」は仰る意味が、いまひとつ解りません。
>建築確認の不受理、あるいは建築確認が取れても、現在よりも著しく小さい建物しか建たず目的を達成できない可能性あり。このリスクは大きく事前に十分な調査が必要
具体的な不利益のイメージが湧きませんが、あるとしたら充分な事前確認が必要ですね。
私はケースDで、齟齬の無いように規約で備えるべきとの意見です。
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1401
サラリーマンさん
滅失した建物の抵当権は消滅するのだが、その場合、住宅ローンを一括返済しろという約定はあるのかな?
もちろん、示談で分割払いは維持されると思うが、住宅がなくなっているので民事再生法で債権カットしてもらえるかも?
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1402
匿名さん
>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ
であるなら今日のところは貴方が一番適任のようなのでヨロシク。
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1403
入居済み住民さん
債務は残る 他の担保があればそれに抵当権を付ける 無くて保険金があれば代位する
何もなく再建マンションの話もなければ 敷地権に
もしくは破産するか
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1404
前期高齢管理士
1396では「さん」づけで、学習機能は働いたんだ。
しかし1398は言い訳がましい。
結果「サラリーマンさん」が一人とは限らないと言ってる様なものになる。
>匿:名さんへ
管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。
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1405
サラリーマンさん
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1406
サラリーマンさん
言い訳がましいのはマンカン士だろう。民法の勉強しなさい。実際問題、信じがたい無知だ。
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1407
匿名さん
さっき
>本当に上記記載「だけ」を前提に(しかもそれが正しいと仮定して)考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費(として支払われた金銭)は不当利得、と考えるのが自然じゃないの?
って書いたけど、不正確だね。
管理組合は存在しないわけだから、単に引落先の口座名義人になってる人(通常は理事長かな)の不当利得か。
だから仮に区分所有者が返還請求するなら、その相手方又は被告は理事長だろうね。
法人化していたなら清算の過程で管理組合の不当利得として処理されるのかな。どうだろ。
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1408
暇人
↑は私。
何人いるか分からないうちの一人とお考えください。
-
1409
暇人
>債務は残る 他の担保があればそれに抵当権を付ける
>何もなく再建マンションの話もなければ 敷地権に
って一方的にってこと?それはムリなんじゃ。
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1410
サラリーマンさん
一番詳しいのは
No.1403 by 入居済み住民さん 2011-07-27 20:05:37
かもね。
たまにレスがあるが的確ですから。本職かも知れませんね。
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1411
サラリーマンさん
>>って一方的にってこと?それはムリなんじゃ。
抵当権設定者(所有者)と抵当権者の共同申請です。
抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。
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-
1412
暇人
>抵当権設定者(所有者)と抵当権者の共同申請です。
>抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。
そういう趣旨ね。了解。
でも、一括返済を請求する権利があって、かつ担保価値があるような不動産があるなら、抵当権つけろなんて脅してる時間もないよね。処分されたら終わりだから。
むしろさっさと仮差押えかける方が安全なんじゃ?
その上でゆっくり債務者の状況を見極めて返済の見通しがつかないなら債務名義とって本差→競売(or可能なら任売)の方が合理的な気がする。敗訴リスクゼロだし。
まあすんなり抵当権つけさせてもらえるならその方がラクだけどね。
-
1413
サラリーマンさん
実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。
-
1414
暇人
>No.1349 by サラリーマンさん 2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。
>No.1388 by サラリーマンさん 2011-07-27 17:57:44
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう?
>No.1391 by サラリーマンさん 2011-07-27 19:00:00
>↑暇人というのはコテハンなんですかね?暇な人でしょ?
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い
>No.1398 by サラリーマンさん 2011-07-27 19:33:44
>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。
とりあえずサラリーマンさんに、私は今後どういうスタンスでレスをすればいいのかを聞きたいよ・・・。
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1415
暇人
>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。
確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな?どうなの?
資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの?
純粋に実態を知りたい。
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1416
サラリーマンさん
ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。
しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士(高齢)にしてみたら?あれは使えん。
それが回答>1414
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1417
暇人
>ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。
これは分かる。
で、大当たり(でもこのスレでは統一してるつもりだけどな。さっきのようにつけ忘れたら訂正するし。)
>しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士(高齢)にしてみたら?あれは使えん。
>それが回答>1414
こっちは意味が分からないや。
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1418
サラリーマンさん
管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ>1414
高度な内容をここに書くのはもったいない話。アホが多すぎ。
管理侍に教えを乞う人にコメントしたいものである。
私は部屋主だから。
-
1419
暇人
>管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ>1414
私に言われても・・・。
それにどのスレに行っても登場人物は同じなんじゃないの?
最後に
>>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。
>確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな?どうなの?
>資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの?
>純粋に実態を知りたい
これだけ教えて。
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1420
サラリーマンさん
え?報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。
残債が2000万あっても、年収400万のひとなら、800万まで減らす。銀行側は放棄した1200万を無税償却する。
間違ってたら入居済み住民がコメントしてくれるかも。
一応引用しますが
東日本大震災の被災地での、いわゆる「二重ローン問題」について、政府は6月17日、関係閣僚会議を開き、政府の対応策を示した「二重債務問題への対応方針」を正式に決定した。
住宅ローンに関しては、個人向けの私的整理ガイドラインを新たに策定する。金融機関の無税償却などが可能となる方策を検討し、債務免除を受けやすい環境を整備する。
また、新規で住宅ローンを組まなくても済むように、災害公営住宅の整備も進める。
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1421
匿名
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1422
暇人
>え?報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。
ごめん、途中から無理矢理話に入ったせいか一般論だと思って聞いてた。
記事引用どうもです。
アホですんません。
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1423
サラリーマンさん
他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね?銀行預金だって捕捉できないとおもう。
そういうのは見ないし、見れないと思うよ。
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1424
サラリーマンさん
ああ、了解だよ>1422のひまじん
あほはマンカン士だろう。
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1425
暇人
>No.1403 by 入居済み住民さん 2011-07-27 20:05:37
>債務は残る 他の担保があればそれに抵当権を付ける 無くて保険金があれば代位する
>何もなく再建マンションの話もなければ 敷地権に
>もしくは破産するか
こっからの流れでの話なので、今更
>他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね?銀行預金だって捕捉できないとおもう。
と言われても困ってしまう。
でも少なくとも銀行口座は調査会社に頼めば簡単に分かるよ。
カネはかかるけど住宅ローン残額を考えれば費用の範囲内(数万円)。
不動産だって調べられるんじゃないかな。
金融機関がこういう手段を使っているかどうかは知らんけど。
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1426
入居済み住民さん
資産より負債が大きいのであればしがみ付くことは無いでしょう 破産が増えれば財務省が嫌がるだけです
ここは新たにゼロから新天地(原発の影響を受けないところ)で始めましょう
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1427
匿名
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1428
管理侍
サラリーマンさん
テンポ速過ぎて朝と夜しか参加できない私にはついていけません。
ゴルゴ13さん、前期高齢管理士さん
「一棟」の考え方は単純でいいと思いますよ。
エキスパンションとか渡り廊下とか関係なく、「付属設備」で判断すればよいでしょう。
給水設備、排水設備、テレビ共聴設備など、その建物単体でマンションとして成り立つかどうかです。
付属設備が双方に分離して存在し、一棟でマンションとして成り立つなら、それは2棟です。
例えば片方にしか給水ポンプがなく、それで両棟に給水しているなら、
構造(耐力)上、独立していても1棟でしょう。
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1429
匿名
サラリーマンは数多く投稿すれば、部屋主になれると思っているんだよ。内容が散漫でも温かく見守ろ。
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1430
匿名さん
管理侍さん
分離して一棟として成り立つかどうかで判例する。とても、分かりやすいです。
刀のキレ味が戻ってきましたね。
こんなにシンプルに判断できるなら、判例やコンメは、なぜまどろこしいのかな。
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1431
サラリーマンさん
>>1429
ん?私はここの部屋主じゃないよ。分からない人はどうでもいいが。管理侍が分かればいいことなのだ。
内容が散漫に見えるのはあなたの理解を超えてるからでしょう。
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-
1432
サラリーマンさん
>>刀のキレ味が戻ってきましたね。
私が磨いだからね。
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1433
暇人
リーマンさん
今日はやたらハイテンションですなぁ。
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1434
匿名
リーマンよ
あんたは、偉い。断片的な知識レベルで連投できる。それも一つの特技だね。素晴らしい。
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1435
管理侍
>>1430
私の意見は原理原則、一般論です。
裁判になるのは原理原則では判断できないケースですからね。
サラリーマンさん
本拠地でまともな質問が出れば答えますよ。
ただ以前に指摘があった通り、私は立場上答えられないこともあるんですよね。
本当は全て曝け出して答えたいのですが、全てオープンにすると私自身の正体が特定されてしまうので。
しかし、やっぱりあなたのスピードにはついて行けないと思います。
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1436
サラリーマンさん
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1437
政治評論家さん
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1438
暇人
それでご自身も盛り上がっちゃったんですね。
かわいいとこありますね。
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1439
ゴルゴ13
時間がないので、断片的な箇条書きレスでご容赦!
前期高齢管理士さん
・補足は、やはり無理でした。
・私は、建築士などの資格は持たない単なる不動産マニアです。それでも、無理やり新築又は増改築しても、現存建物の専有スペースより小さいものしか建たないケースの方が多いということは容易の想像がつきます。
・この件で知見を深めるためでしたら、弁護士より、実務に通じた建築士とご相談ください。その方が有意義です。その場合は、キーワードとして、「敷地」、「接道」、「避難経路」あたりを上げて話をすると、弁護士とは違うものを得られると思います。
・既に書きましたが、分別管理に重きを置かれるのでしたら、無理に団地管理組合に拘ることなく、一部管理組合で対応する方が現実的と思われます。ご検討ください。
管理侍さん
・一棟として成り立つかどうかで判断する。ざっくりとした判断としては同意です。
・「力を抜いて」のご対応お見事です。
匿:名さん
・コンメの引用参考になりました。
・別スレでいくども見かけて、実力者であることはよく存じております。スレの流れが落ち着いたら、ブツ周りの有識者としてコメントください。楽しみにしております。
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1440
匿名
サラリーマンよ
おまえ、大量投稿するより、マンション管理士試験の過去問を一題でも多く問いたら。
ここの主要コテハン住人は合格者だよ。
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1441
政治評論家さん
平均分譲価格、地域性で民度がどうちがうか管理侍に聞きたいものである。
大阪府南部の安いマンションは規範意識が乏しく、スラム化間違いないのだが。
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1442
サラリーマンさん
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1443
匿名A
>ゴルゴ13さん
マンションの増改築特に増築や建替えは、建ぺい率や容積率等からいっても限度はあるでしょう。
只、同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも
多いのではないでしょうか。
勿論、敷地に余裕のあるマンションであれば現状より拡大することも可能でしょう。
接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。
私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。
それから、あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、
原理主義といいますか、是々非々のスタンスについては、私も否定しませんが、個々のマンションごとに対応
するのが自然なんじゃないかと思います。
建替えや復旧工事は住民個々の考えが複雑ですので四角四面ではいかないような気がします。
一棟で成り立つかどうかの判断も、例えば一ヶ所でもそれに該当すれば一棟としてみるのも無理があるような
気がします。
それを工事すれば、別建物として機能することも十分考えられます。
だからむしかえしますが、外観上見た目にも別建物とみられるマンションで単棟型管理規約で運用されている
マンションがあれば団地型管理規約に変更しておけば問題の解決ができやすくなるのではと思っています。
何か問題が起こった時に団地型にしておけば、その棟だけで解決できますからね。
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1444
匿名A
↑改行がうまくいってなくて、読みづらくなって申し訳ありません。
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1445
ゴルゴ13
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1446
匿:名さん
>>1404 前期高齢管理士さん
>管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。
回答ありがとうございます。
二棟であるとのことですので、それに合わせて >>1394 の1.2.に次の条件を追加します。
3.A部分をA棟とし、A棟の区分所有者全員を甲とする。
4.B部分をB棟とし、B棟の区分所有者全員を乙とする。
5.敷地は甲および乙の共有とする。
6.敷地内には、付属施設はないものとする。
<フェーズ1>
これらの条件を区分所有法に照らし合わせると、
a.エントランスホール(A棟建物の部分)およびエレベーター(A棟建物の附属物)は、
A棟の法定共用部分であり、所有は甲の共有である(乙は共有者とはなれない)。
b.集会室(専有部分と成り得るB棟建物の部分)は、規約により共用部分とすることが
できる(B棟の規約共用部分(所有は乙の共有)とすることも団地規約共用部分
(所有は甲および乙の共有)とすることもできる)。
c.規約共用部分の第三者への対抗要件は登記である(B棟の規約共用部分であったものを
団地規約共用部分に変更した場合は、変更登記が必要である)。
d.団地共用部分と成り得るのは集会室のみである。
この理解は間違っていますか?
間違っていると思われる場合はご指摘ください。
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1447
匿名はん
↑からかってるんでしょ
この人は高齢マンカン士に民法の物権を知ってるのかと言っているよ
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1448
匿名さん
2チャンネラー的暇人のレスより遥かに高度なイジメだね。
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1449
辛口ゴルゴ
>>1443
匿名Aさん
私は、断片的な知識を持つ素人に過ぎませんが、それでも>>1443は素人判断だと思われますので、辛口ゴルゴに変身してコメントします。
もし、匿名Aさんが、次の2問とも、3秒以内に答えが頭に浮かぶようでしたら、素人扱いを撤回しましょう。
Q1:『一般人のいう道路(又は道路法における道路)』と『建築基準法における道路』の定義の違いを3つ挙げ、建築基準法上、建物に与える影響を述べよ。
Q2:都道府県又は市区町村の条例で、マンション設計上、大きく影響を与える条例のうち3つを例示せよ。
では、どこが素人判断かというと、
■まずは、
>同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも多いのではないでしょうか。
⇒建築基準法のイロハのイに一建築物一敷地という原則があります。(建基法施行令1条)
貴殿は、建築確認を取った1建築物の一部を分割して、別途新築することを主張しています。
とすると、必然的に既存部分と新築部分は、それぞれ別敷地に分割することになります。
そのため、既存の建築物の条件とは、全く異なる分割後の敷地をベースとして新築を検討することになります。
結論として、『同条件での建替えについては』なんて、あり得ない前提で論旨を展開しているに過ぎません。
■次に、
>接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。
⇒前述のとおり、分割敷地となると、接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等も一からやり直しになり、通常、問題ありありです。
また、既存不適格建築物も一般には、重要な不適格である、「耐震不足」、「容積率オーバー」レベルで語られます。しかしながら、厳密には、後から制定された条例レベルのものまで不適格となっているものも含まれます。貴殿の一部分離して新築を考える場合には、新築時のすべての法律・条令レベルを一から検討する必要がでてきます。問題ないと軽々しく言えるのは、無数の法律・条令をクリアしなければならないことについて無知であるからの証左に他なりません。
■さらに、
>私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。
⇒一般論として、非常に築年数の古いビンテージマンションと言われるもの以外、容積率に余裕がある物件というのはほとんどありません。当たり前ですが、デベロッパーは、分譲する住居スペースが大きければ大きいほど、売却収入が多きくなります。
従って、建築士というのは、いかに法律・条令等を満たして、且つ快適な生活導線を確保するかという極めて高度なプロフェッショナルな仕事をしています。素人目線で容積率に余裕があるというのは、各種容積率の制限の結果、使えなかったものではないかと考えておくのが無難です。
例外としては、用途地域が変わった、高度規制が緩和された、etcといった後から好条件になった場合ぐらいでしょう。
逆に、本当に大きな敷地であれば、容積率緩和制度を利用できるかもしれません。代表的なものは、総合設計ですが、他にも10を軽く超える容積率緩和制度がありますが、いずれも、大きな敷地が大前提となっております。悪戯に、敷地を細切れにする前に、大きな敷地を生かせる余地がないかの検証が必要となります。
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1450
匿名さん
コンサルは、知りません、わかりません、は禁句だよ
わからないことは専門家に任せるなど考えが甘い。
プロは徹夜で調べるのだ
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1451
管理侍
>>1446
面白そうなので答えてもいいですか?
a.×
b.○
c.○
d.×
是非、解答と解説、ご指導をお願いします。
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1452
中辛ゴルゴ
もう少し、具体的なモデル事例でケーススタディをすると理解しやすいかもしれません。
■ モデル事例
・L字型の敷地に、L字型のマンションが建っている。
・L字型の敷地は、南側(幅員20m)、西側(同4m)の公道に接している。
・L字型の建物は、構造上、南棟、西棟に区分され、EXP.Jで結合している。
・L字型の建物は、南棟・西棟を一括して1つの建築物として建築確認を受けている。
・とあることが原因で、西棟は全壊(生活不能)したが、南棟は損傷ゼロであった。
・なお、ほとんどの重要設備は南棟にある。
・当該敷地の建蔽率は60%、容積率は300%であるが、角地緩和(+10%)を受け、建蔽率は70%となっている。現建物は容積率上限の建物となっている。
■ 西棟の復興策のパターン
A:南棟、西棟を敷地分割。その上で南棟はそのまま、西棟を新築の建築確認申請をする。【匿名Aさんバージョン】(新築)
B:西棟を解体し(減築)、南棟との一体の建物として西棟を新たに増築の建築確認申請をする。(増築)
■ 検証
○建蔽率
Aパターンは、敷地分割が必要となります。その際、角地が西側敷地に属するか、南側敷地に属するかで建蔽率が異なります。
西側が角地・・・西側70%、南側60%
南側が角地・・・西側60%、南側70%
Bパターンは敷地を分割しませんので、西側増築分(及び南側)は建蔽率70%です。
○道路幅員制限
Aパターンで西側敷地が角地を含まない場合には、西側4mのみの接道となり、容積率は160%にカットされます。
Bパターンは20m道路が基準となりますので、道路幅員による制限は受けません。
○条例による制限例
例えば、バリアフリー新法を条例化され、身障者用駐車場1区画の設置が義務付けられています。これを題材に検証をしましょう。
Aパターンは、西側敷地をベースに全くの新築となります。従って、現行条例について、原則、西側敷地及び建物でクリアしなければなりません。
もし、南側敷地内に身障者用駐車場区画があっても、新たに西側敷地内に設置が必要になります。
・仮に、西側にあった駐車場部分を広げることを考えます。⇒緑地条例がネックになり既存駐車場を広げることができないかもしれません。
・では、駐車場2区画を1区画に変えて身障者用駐車場区画に変更することを考えます。⇒駐車場付置条例の設置台数に足りなくなるかもしれません。
Bパターン:H16年の建築基準法の改正で、一部増改築の場合にかかる既存不適格については、かなり緩和されたので、クリアできるかも(←ここは、自信はない)
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1453
甘口ゴルゴ
>あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、
⇒この部分は、あまり違和感はありません。
私が、管理侍に『ざっくりと』(←ここは超重要)同意したのは、枝葉末節を切り落として、ざっくりとした一般論として、まとめてくれたからです。簡潔にまとめるというのは、詳細に語るよりも遥かに高度な理解が必要なので、侍殿を切れ味鋭いと評価した訳です。
私のようにディープに考えたい人や、匿名Aさんのように具体例に当てはめたい人には、個別論で詳細に検討すべきです。しかしながら、この掲示板の参加者には、物回りに関心がない人もおり、そういう人には、管理侍のいうざっくりとした結論が役立つはずと思いました。
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1454
匿名さん
ゴルゴ13の回答は素人イジメだね。マンカン士はこのレベル。
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1455
匿:名さん
>>1451 管理侍さん
a.区分所有法 第2条第4項、第11条第1項~3項および第27条第1項参照
d.区分所有法 第67条第1項~3項参照
こんなところでどうでしょうか?
解説は割愛します。
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1456
管理侍
いや〜、辛い!
ゴルゴさん辛過ぎますよ。
ただ者ではないと思ってましたが、正体は設計事務所、ゼネコン、デベの建築担当あたりですかね。
いずれにしても一級建築士さんでしょう。
○×で回答した私は、いかにもマンション管理士って感じですね。お恥ずかしい限りです。
やはり餅は餅屋。各業界にそれぞれのプロがいるものですね。
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1457
匿名さん
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1458
ゴルゴ13
>>1446
匿:名さん
すみません。面白そうな説例を作って展開していただいたのに、被せちゃった形になりすんません。
いろいろ調べながら、途中メシタイムもあり、投稿したら被っちゃいました。
匿名Aさん
私も素人の範疇の人間なので、誤っているかもしれません。
匿名Aさんの投稿をきっかけに、いろいろ調べた成果です。
辛口モードに変身したのは、>>1445で誤字をそのまま生かそうとしたから(笑えませんな)
>ちょっと時間がなく、改めて変身します (正:返信)
すみませんね。
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1459
匿名さん
たぶん誰も読んでないよ
団地にしたいだけなんだからどう実現するかを考えるのがコンサルだよ
ゴルゴ13は知識をひけらかしたいだけ
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1460
匿名A
>辛口ゴルゴさん
私は建替えについて接道義務とか日影規則等とかを論じているのではなく、又、その建替えが現状通りできるかどうかの問題をいっているのではないのです。
それについては、個々のマンションの事情によって違ってくるでしょうから。勿論そういったことも大事な問題ではありますが。
あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている2つの棟で構成されたマンションがありますが、これを1つの建物としてみるか、2つの建物としてみるかでマンションの管理は大きく違ってくるのです。
片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
そこで1棟としてみるか2棟としてみるかの判断基準を教えて頂きたいのです。
それぞれの棟にEV、給排水設備等、付属施設が備わっていれば別の棟としてみるべきだという意見もありますが、それ以外に別の棟として判断する基準はあるのでしょうか。
構造上、機能上、外観上すべて備わっていなければ別の建物とは判定されないのでしょうか。
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1461
匿名さん
建てるのと建て替えとはまた権限がかわるんじゃないかと
公務員嫌いが質問します
別にどうだっていいんでしょ?
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1462
ゴルゴ13
匿名Aさん
>片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、
>建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
⇒この発想の原点は、全くもって同意いたします。
多額の金銭を要し、また組合員間の利害の違いが際立つだけに、実際起こった場合に、立ち往生してしまうことは容易に想像できます。
ただ、団地管理規約に移行して、意思決定ができても、お役所の建築確認が受理されなければ、無意味なものとなってしまいます。匿名Aさんの目的が、一部建替えも視野に入れている以上、建築確認のプロセスまで検討していなければ片手落ちと思い、前レスを問題提起の一環として書き込みしてみました。
なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのですが、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また敷地権化するのか。まだ???は残っています。
この問題は難易度Eだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。
>あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
⇒建築関係でも、建築士でもございません。従って、以前判例を引用した以上のことは分かりません。正直なところです。
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1463
ゴルゴ13
>>1456
管理侍さん
私は文系ですので、建築士ではございません。
それが証拠に、製図orCADあたりの質問をされても、全く答えられませんので分かります。(笑)
断片的に知っているところが話題にのぼると、シャシャリ出てきているだけです。
ちなみに、建築業界でも不動産業界でもありません。
ただ、不動産については高い関心をもってアンテナは張っております。
もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。(真面目)
追:今回の下りを管理会社内の建築士さんに見せて、間違いを指摘してください。
私自身は、この掲示板のコテハンは、所詮本人にはたどり着かないであろうと思っており、
有識者に否定されても全く問題ありません。
むしろ、恥はかき捨て、ディープな知識が得れれば、マニアとしてこれに上回る喜びはありません。
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1464
サラリーマンさん
>>なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのです
>>が、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また
>>敷地権化するのか。まだ???は残っています。
>>この問題は難易度Eだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。
悪いが、難易度Eなのは解釈する能力が無いだけ。
建物が一部滅失した土地は規約共用部分となる
区分所有法5条2項
2 建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所有する土地以外の土地となつたときも、同様とする。
眠いので検討はマンカン士に任せる。
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1465
匿名さん
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1466
サラリーマンさん
>>もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。(真面目)
リストラ後の就職なら管理業務主任者をとってくれと知り合いのフロントにいわれたのでマンカン士には興味は無い。
マンカン士の資格では管理侍の会社は雇わない。
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1467
サラリーマンさん
管理業務主任者の資格持ってて30件担当やりますといえば仕事はあるだろう。
マンカン士は管理組合の立場で管理会社と戦う資格である。就職を頼むなど問題外。
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1468
ゴルゴ13
管理業務主任者なら主任者証まで発行してもらっとるぞ。
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1469
匿名さん
マンカン士には関心も興味も全くない。それのほんの一部が国交省のアルバイターに過ぎない。
管理組合としてはこんな役立たずで無駄金を浪費するだけの者を当てにせずに管理会社とは互角以上に渉り合えるし、またそうでなくてはならない。
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1470
管理侍
ゴルゴさん
プロではなくマニア?
だとしたら相当なマニアですよ。
管理業務主任者もってるあたり、元同業者だったりして。
かなりの引出しをお持ちであることは間違いなさそうなので、今後もレスお願いします。
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1471
ゴルゴ13
>>1464
仮に滅失した旧西棟部分に所在する202号室の持分80/15000を、新西部分202号室の新持分にどうやってもっていくか?
区分所有法5条2項だけでいけますか。すごいですねえ。建て替え後の登記完了までの手順を詳しく語ってください。
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1472
匿名さん
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1473
匿名A
>ゴルゴ13さん
もう少し、お付き合いください。
皆さんにも分かりやすく、具体的な事例をあげてみたいと思います。
例えば、A棟(150戸)、B棟(50戸)のマンションがエキスパンションジョイントや渡り廊下で連結している建物があり、この組合が単棟型管理規約で運営されているとします。
もし片方(B棟)だけが倒壊して、A棟は無傷だったと仮定します。
この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、A棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。
建替えも復旧工事もできないB棟の住民は、どうすることもできません。土地だけでもと思っても、区分所有法では専有部分と敷地との分別処分はできないことになっています。又、民法の場合でも、共有部分の処分は全組合員(A棟・B棟)の承認が必要となります。
これではいつまでたってもB棟の工事はできませんし、土地の売却もできません。
只、団地型管理規約にしておけば、敷地はA・B棟の共有であっても、あなたのいわれる通り規模の縮小はあるかもしれませんが、少なくともB棟での建て替え決議は出来るのではないでしょうか。
現在の区分所有法や民法では、単棟型管理規約の場合、こういった問題を解決することはできません。
しかし、法の整備を検討すべき時期にきているのではないでしょうか。
だからここで検討して、国交省への働きかけの礎になればいいのではないかと思って提案した次第です。
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1474
匿:名さん
>>1473 匿名Aさん
>この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、A棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。
区分所有法 第61条の内容(第1項および第2項)を十分確認されましたか?
このようなケースでも対応できるような規定になっていませんか?
1 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、
滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。
ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は
第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を
第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
3 第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議を
することができる。
4 前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
(次項以降省略)
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1475
匿名さん
>1474さん
殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。
そして、復旧工事をするにしても全然壊れていないA棟の住民が、修繕積立金や保険金、災害復旧支援金とかで足りない金額を負担するのに賛成する訳はないでしょう。その金額も何百万単位になるでしょうから。
B棟の工事をするには、普通決議で可決されなければならないんですよ。
全然壊れていないA棟の住民が何百万も負担しますか?
B棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。
但し、単棟型管理規約ではこのテーブルにつくことも現行法律ではできないでしょう。
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1476
匿名さん
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1477
匿名さん
自分の部屋が滅失したら、管理組合を抜けたらいいよ。
よその中古買ったほうが安い。
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1478
匿:名さん
>>1475
>殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。
標準管理規約(単棟型)では、区分所有法 第61条第1項本文および第2項を排除していますか?
また、区分所有者が単独でする必要はなく、複数の区分所有者が集まって復旧できます。
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1479
ゴルゴ13
>>1475
匿名Aさんの所の管理規約を規約変更することは選択肢になりませんか。
単棟型のまま、「多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできない」を削除。
団地管理規約の普通決議よりも、一人でも半分以下の人たちでも復旧工事をできるので、意志決定面では有利では。
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1480
匿名
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1481
匿:名さん
>>1475
>B棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。
復旧と建替えを明確に区別したほうがよいと思います。
B棟を別建物とした場合、区分所有法第69条に規定する「団地内の建物の建替え承認決議」を
経なければならず、単棟の復旧よりもハードルは高いと考えます。
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1482
匿名A
>1478さん
標準管理規約には、区分所有法第61条第1項及び第2項は記載されていません。
私どもの組合では、使用細則で、保存行為に対する規制と多額の費用を伴う規制を設けています。
但し、規約や仕様細則の改正とかが行われていないマンションでは、法律が優先しますので区分所有法通りになると思います。
>ゴルゴ13さん
片方の棟が倒壊したような場合でも、各区分所有者が単独でやれるというのこそ、規制をしておかなければ
ならないのではないでしょうか。
それほど大きな費用が伴い、それに参加できない住民がいるかもしれない工事を簡単に決める方が無理があるのではないでしょうか。
それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。
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1483
匿名A
>1481さん
復旧と建替えは明確ですよ。
単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。
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1484
ゴルゴ13
復旧とは、元に戻すこと。誰がやって問題とならないでしよう。
共用部分の変更にあたる工事は、復旧には該当しません。
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1485
匿:名さん
>>1483
>復旧と建替えは明確ですよ。
>単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。
いま議論しているのは、単棟の小規模滅失における復旧と別建物とした場合の建替えですよね。
買取請求は大規模滅失における復旧に関するものではありませんか?
>>1482
>それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。
わたしが理解に苦しむのは、このように決め付けることです。
匿名Aさんのマンションでは、そんなに棟の意識が強いのでしょうか?
同じマンションに住む者同士という感覚はないのでしょうか?
それとも、たとえば、A棟にしか出入口がないマンションにおいて、
B棟の居住者が出入口や通路を利用するのを、A棟の組合員は「利用させてやっている」
といった感覚なのでしょうか?
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1486
匿名A
>1485さん
おっしゃる通り、買い取り請求は復旧の場合です。
私がだした事例での話しで進めていますので理解しにくい点があるとは思いますが。
私が出した事例では、どちらも構造上、機能上、外観上別建物とみられるのですが、
エキスパンションジョイントと渡り廊下で結合されています。
そういったマンションで単棟型規約の場合は、決議されないのではといっているのです。
意識の問題ではなく、規約では1つの建物として単棟型管理規約となっていますが、見た目には
別建物としてみられます。
そして、B棟だけが倒壊した場合に、A棟が無傷であった場合、B棟の建替え(復旧工事になりますが)にA棟の方も300万出してくださいといった時、果たして全員負担するでしょうか。
まず、総会決議で否決それるのではないでしょうか。
B棟の住民でさえ、復旧に参加できない方もおられますよ。勿論決議されれば、買い取り請求権はありますが。
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1487
匿:名さん
>>>1486 匿名Aさん(M県のマンション管理士さん)
>>>1368 by 匿名A 2011-07-27 10:15:30
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。
これは、あなたの投稿ですよね?
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1488
匿:名さん
>>>1486 匿名Aさん(M県のマンション管理士さん)
>>>1312 by 匿名A 2011-07-25 21:16:59
>匿名さんが多くなったので、匿名Aにしました。
>建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
>別箇の建物とみなされます。
これも、あなたの投稿ですよね?
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1489
匿名さん
会社のパソコンで掲示板をやりだしたゴルゴ13はリストラされるかも
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1490
匿名
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1491
匿:名さん
>>1483 匿名Aさん(KYMWMさん)
>復旧と建替えは明確ですよ。
静かになりましたね。
そうそう、最後にひとつだけ重要ことをお教えしましょう。
あなたは、「別建物であるB棟が全部滅失した場合に『建替え』が容易にできるように」と
簡単にいいますが、「建替え」をするためには、B棟(元の建物)の存在が必要であり、
B棟の全部が滅失した場合は、「建替え」に関する規定(法62条)を適用できません。
B棟の全部が滅失した時点で、区分所有関係が解消し、敷地または敷地利用権の
共同所有関係が残るだけです。
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