マンション管理士の活用。。。パート５

被災マンション再建法による再建手続
被災マンション再建法によれば、マンションが全部滅失した場合、敷地共有者の議決権の5分の4以上の多数決で、マンション再建の決議をすることができます(被災マンション3)。 建物の全部滅失の場合には、建物の管理組合は消滅しているので、敷地共有者が再建集会を開催して、決議をすることになります(被災マンション2)。
なお、再建の決議は、政令の施行日から3年以内にしなければなりません(被災マンション3実務 5)。この再建決議も、再建建物の設計の概要や費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属など、建物の建替えと同じ事項が決議事項になります(被災マンション32)。 また、区分所有法の建替え決議と同様に、再建に賛成しなかった敷地共有者に対して売渡請求などができることなっています(被災マンション36、区分所有 63 4)。 なお、建物の区分所有関係が消滅したので、個々の敷地共有者は、共有物(土地)の分割請求ができるのが原則です。しかし、分割をすれば建物の再建ができなくなります。このため、政令の施行日から起算して1か月後から3年間は、分割請求ができないことになっています(被災マンシ ョン4)。ただし、議決権の5分の1を超える共有者が分割の請求をする場合など、再建決議の5分の4以上の賛成が得られないことが明らかな場合には、分割請求ができることになっています (被災マンション4ただし書)。 被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

匿名さん（管理規約を団地型に変えた方）

管理規約や区分所有法上の課題から団地型に変える趣旨は分かりました。


ところで、各々の棟は、建築関連法規上、独立して建替えや大規模の改修ができることを確認しましたか？

>>被災マンション再建法による再建手続
これのことですね？
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

しかし、マンション管理士は、当然知ってないと。。。
マンション管理新聞には載ってるのかな？

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

ということは、負担額の調整で賛成票を増やすしかないね。無傷の棟の住人は負担無しとか。

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

これは１３０５さんの解釈ですか？
（団地型管理規約がない前提？）
（団地における１棟の建て替え手続き無視？）

被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。

（敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例）
第四条 　第二条第一項の政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項 本文（同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定にかかわらず、その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。ただし、五分の一を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建の決議をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでない。

>１３０９さん（１３０５さんと同一の「匿名さん」として）

それは、解っています。
私の１３０８での質問への回答になっていません。

>1306さん
匿名さんが多くなったので、匿名Ａにしました。
建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
別箇の建物とみなされます。
当然組合員が決議すれば、建替えや復旧工事をすることはできるでしょう。

総会で怒鳴り合うことになりますので最初から弁護士介入の方がいいですが私見では規約優先。

ひょっとして、
滅失したあとの再建は、「建て替え」ではないという解釈なんでしょうか？
そうであればなんとなく納得です。（区分所有法や管理規約の建て替えの規定は適用されない。）

団地内で1棟が全部滅失した場合には、その土地は団地内区分所有者全員の共有敷地になる。
土地の登記が団地全体で一筆の土地なら、という前提ですけど。

「民法第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 」に従うと再建が進まないので特別措置法ができた。
滅失したあとの再建が、「建て替え」なら、特別措置法は不要ですね。


引用ですが
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

>>1312
匿名Ａさん

いろいろ調べると、「一の建築物」とされるケースと別棟扱いとされるケースと
両方あるみたいですね。

http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20060703/NA0825H_805098...

有料記事までは読んでいませんが、一棟扱いと別棟扱いとで、メリット・デメリット両方あるかなと想像しています。

1315は私、入れ忘れた。。。

再建の場合は、土地の登記が問題かも？土地を分筆しておかないと。。。誰の共有なのかって話で。

しかし、この特別措置法の発想だと、滅失した時点で管理組合は消滅ですね。
管理規約は効力を失うと考えるべきですね。管理費の支払い義務も消滅。
（政令の三年経過後か、政令で定める災害でない場合）預金とか土地は共有物分割請求する。

ひょっとしたらそんなことは常識？
震災の建物滅失登記は国が職権でやってくれるらしい。

皆さん常識的なことしかご存知ないようですね。
特にマンカン士は無知なことが良く分かりました。

↑私も同感です。民法の物権、不動産登記法とか知っていれば、滅失により区分所有法の適用が無くなる、と当然に解釈するんでしょうね。

↑区分所有法が民法の特別法だということを忘れている人。勉強し直し。

どっちみち出口（建て替え、売却、…）は難儀する欠陥商品。

定期借地権の上に建てる方がすっきりするかな。期限が来たら解散。

>1315さん
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結された建物でも、一つの建物として
扱われるのもあるらしいですね。
しかし、明らかに見た目で別の建物とみられる建物は一つの建物とはみられないでしょう。
渡り廊下等で連結された殆どのマンションは、どうみても別箇の建物としてあつかわれると思います。
渡り廊下やエキスパンションジョイントが崩壊した場合、それぞれの階段やエレベーターで
各自の部屋にいけるような構造であれば別箇の建物でしょう。

>>1325
建築確認申請時には、『１の建築物』に該当するかどうかは、①構造上②外観上③機能上の各面を総合的に判断するらしい。


因みに、調べてみたら、３５ｍの渡り廊下でも１の建築物に該当した下級審判例もあるみたい。

平成２３年６月３０日仙台地裁・平成２３（行ウ）１建築確認処分取消請求事件

いずれにしても、勉強になった。
きっかけを作ってくれた貴殿に、本当に感謝！

>1326さん
一つの建物として登記がされてても、それは関係ないとのことでした。（法務局談）
私も勉強になりました。
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結されている建物は別箇の建物
とばかり思っていましたが、例外もあるんですね。

1313
最初から弁護士介入もいいが、その弁護士費用の予算承認のところから揉めるのではないの。

↑その話もう終わってますよ。理解できない？建物滅失により管理組合は消滅する。

スレッドが止まってるのはここのマンカン士が物権と不動産登記法を勉強中だからだよ。

法解釈は異論が出てないので問題無いと思われるが、紛争が起きるとすれば、「滅失」の判定だね。
まだ住めると頑張る人がいたら、その人は自費で弁護士を立てるだろう。

建物滅失登記は抵当権抹消と同様、保存行為と看做され、単独でできると解される。
つまり区分所有者が土地家屋調査士に頼んで、単独で申請できる。（決議など不要）
その後、建物滅失登記の取り消しを求める訴訟が起きると思うよ。まだ住める！って頑張る人が。。。

>つまり区分所有者が土地家屋調査士に頼んで、単独で申請できる。（決議など不要）

多分理屈上はそうだと思うのですが、登記官受理の段階で「決議を持ってこないと受け付けない」みたいな運用がされていることはないのでしょうか。
まあ法務局に聞かなければわかりませんが。
たまにこういう法的根拠が薄弱な要求をされることもありますから。

建物滅失登記は決議で決めることではないですよね。添付書類にはならないと思う。
共有者のいずれか１名の単独申請で問題ないはずですよ。マンションに限らず、建物の共有はあるでしょ。夫婦で戸建て共有とか。

（登記上の）滅失
と
（つい最近話題していた）全壊
とを使い分けているか？
なんかごちゃまぜのまま話を進めていないか？

暇人って司法書士なのか？もし司法書士だったらマンカン士なんかアホに見えるだろうなぁ。。。

震災で全壊した建物の滅失登記は国が職権でやるらしい。

東日本大震災で全壊した建物の滅失登記
http://blog.ailog.jp/miyuki/blogs/387260.php

>1333を書いてから、ああこれは

>暇人って司法書士なのか？

という反応が来るかな？と思いました・・・。

でも違います。司法書士は私ほど暇じゃないでしょ。

マンカン士は司法書士の勉強をして欲しいですね。最近はＤＶＤ教材が安いですから。
もし受かって簡裁で代理人で裁判やったら感動ものでしょう（というか相当緊張したらしいが）。知り合いがそう言ってました。

・通常の滅失登記…必要書類に解体業者の滅失証明書が必要（表題登記時に施工業者の証明書がいるのとパラレルになっている）

・いつ滅失したか分からない場合…所有者が上申書で登記官に職権での滅失するよう申し出する

→携帯なので、震災のリンク先が何を書いてあるかわからない。だが、上記の通常の場合のように、跡形もないように解体された状態になって滅失登記される。だから、住む住まないが議論する程度に建物が現存する場合には、登記上の滅失はできない。

↑その場合は、特別措置法が適用されないだけでしょう。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の適用が無ければ、
直ちに共有物分割請求（土地、預金）するひとが出てくるでしょう。

共有物分割請求するひとは、建物が滅失していると主張するはずですよ。
まだ住めるって人がいたら「滅失」しているかについて裁判ですね。

>>1342
特別措置法のことなんぞ一言も言っていないよ。

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

↑建物滅失登記は区分所有者全員の同意がいるの？

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

多様な価値観のひとがいますから、頑張る人はいますよ。神戸の震災でもお金が無いから住み続けるっていってた老人の話、昔テレビでみたよ。

区分所有の滅失登記はやったことないから、区分所有者全員の同意がいるかどうかは知らない。

サラリーマンさん
>>1329で管理組合消滅とあるが、戸建と違い地震・津波でマンションが無くなることはないでしょう。
住める住めないの問題ではなく、箱として共用・専有の区分けが残っていれば管理組合は存続するのでは。

暇人は理解しています。
暇人のコメントお願い。
特別措置法適用で多くのマンションが神戸で再建された記事は私がリンク出してるんで過去レス見て下さい。

特別措置法適用で再建したっていうことは、全壊していて、管理組合消滅していて
再建集会の4/5で再建を決議したってこと。

昨夜11時くらいに意味がわかったんですよ。＞管理侍
区分所有法は建物が無くなれば適用されません。敷地権（＝所有権、借地権等）の共有関係が残るのみ。

管理組合って、組合財産を組合員に分配し終わるまで存続するのではないか？

ああ、構成員は同じですが、規約は失効しますから、管理組合とは言えないですね。言わば敷地共有者組合かな？すべて民法に従うことになります。

いつでも共有物分割請求できるので、脱会自由ですね。
特別措置法はそれを3年間制限するものみたいよ。
昨日からの過去レス読んだらわかるよ。

区分所有法は建物が無くなれば適用されないのは当然なのですが、
逆に言えば建物が存在する限り適用されると考えられますよね。

不勉強で申し訳なかったです。
被災区分所有法 第二条の「一棟の建物の全部が滅失」という状態が現実に発生するのか疑問でした。

調べてみると被災区分所有法の適用は結構あったんですね。
建物一棟が完全に滅失しないと適用されないのかと思ってましたが、地盤沈下の地域で適用されたとか。

他に適用されたケースを知ってる方、どんなケースがあったのか情報ください。