マンション管理士の活用。。。パート５

管理侍さん
規約を単棟型から団地型に変更するのも大変ですけど、団地型管理規約にすれば、
修繕積立金は、Ａ棟修繕積立金、Ｂ棟修繕積立金、全体修繕積立金の３つにしなければ
なりませんからね。
管理会社としても、会計が複雑になるので、委託事務費の値上げも要求されるでしょう。
しかし、想定外のことも考えておいた方がいいですよね。
管理会社の皆さんは、こういったマンションを担当されていたら、団地管理規約への変更の
アドバイスをすべきですね。
私どものマンションでは、規約の全面改正をしましたよ。当然使用細則の改正もですけど。
そして、全組合員に製本して配布しました。
苦労したのは専門委員会のメンバーだけであって、一般組合員は臨時総会でもあまり関心が
ないのか出席者は少なかったですね、議決権行使書での参加は当然ありましたけど。

いま、盛り上がっているケースは、見た目一棟だけど、形式上エクスパンション・ジョイントで結合されている二棟の建物ってことでよい？

そうですよ。

ん？まずは単棟の解体、解散の要件から。

サラリーマンさん
区分所有法に規定が無ければ全員合意を取らざるを得ないでしょうから、解体は無理なんでしょうね。

>>1275
当然会計の区分も必要ですね。
単棟型から団地型への規約変更の提案は、管理会社からあまりできていないような気がします。

ゴルゴさん
エキスパンション・ジョイントとか、渡り廊下とかでしょう。
古いマンションだと一つの敷地で全く独立して建っていて、
建物が全く繋がってないのに単棟型規約のマンションも存在します。

全員賛成で解体、解散ですか。。。
とすると建替えも解体もできない場合、普通決議で修繕工事をするしかありませんね。

そう。でも全壊している現実が目の前にあるとしたら・・・。
個々の利害が絡み合って、なかなか合意形成ができない・・・。

私が言ってはいけないのですが、マンションは恐いですね。

今日は勉強になるご意見が多数あり有意義でした。
ありがとうございます。

それでは本日はこの辺で失礼します。

(仙台市若林区Sマンション) 案内していただいたマンション住民た ちと一緒に、地震保険の扱いや復旧資 金の問題など、今後の取り組みについ て話し合いました。地震保険では非耐 震壁の損傷が中心であったため「半損」 の認定が出ていないことが問題となっ ていました。

管理侍さん
本来団地型管理規約にすべきなのに、単棟型管理規約になっているマンションがあるのなら
管理会社としては、規約改正の提案をすべきですよ。
マンション管理のプロとして管理組合から委託を受けて管理事務を業として行っているので
あれば、それぐらいのアドバイスをするのは当然ではないでしょうか。
単なる営利主義だけでなく、心のこもった組合員の為になるサービスも必要ですよ。
国交省が動かなければ、管理会社が動くぐらいの気迫をみせて欲しいですね。
管理会社ならそれができると思いますよ。
単棟型から団地型に改正しようとした時、住民に不安を抱く方が多数おられました。
特に小さい棟の住民は心配されていました。単なる規約の全面改正だけでなく、そこから
説明し、説得しなければなりませんでした。
単棟型から団地型へ改正しなければならないマンションは数多くあると思いますが、
改正をするのは容易ではありません。是非管理会社からそれがスムースにできるように
リーダーシップを取って行動して頂きたいと思っております。
まずあなたの会社からでも、そのサービスに着手されたらいかがですか。

管理侍さん
組合員が不安と思った点を列挙しておきます。
　＊一つの組合としてやってきたのに団地にして別々にすればコミュニケが悪くなる。
　＊小さい棟に修繕積立金がまわりにくくなるのではないか。
　＊会計が複雑になる。
　＊片方だけが壊れることは考えられないのでは。その時はその時に考えればいいのでは。
　＊建替えはまだまだ先のこと。
　＊一つの建物として登記がしてあるので、団地型にするのはおかしいのでは。

　※こういった問題点を一つ一つ説明し解決していくことから始めました。
　　こういった問題点を住民が納得するように管理会社が啓蒙活動をやってもらえれば
　　やりやすくはなると思います。私どもの組合ではここを説得するのが大変でしたので。

>>1283
>>1284
仰る通りです。
管理会社として助言すべきですね。
貴重なご意見ありがとうございます。

壊れてから裁判したらいいよ。どうせ単純な壊れ方はしないから。

たった二日ほど覗いていなかったら、随分レスが進んでいて驚きました。
一気に１３０以上のレスを流し読みしてみた感想。

色々な法的知識をお持ちの方が参加されていますが、倒壊した場合の対処方法論には？？。
規約に不備がある事の査証として評価できるご意見も多くありますが…。

躯体構造上複数の建物で構成されているＭＳは、団地型規約を参考に規約の改正をすべきとの
ご意見は、まさにその通りだと考えます。（転ばぬ先の杖）

どの様な理由であれ、「建て替え」は民間デべ分譲のＭＳでは現実的ではないと考えています。
如何に永く生活に支障を生じさせないよう維持管理するか、これが管理組合の一義的機能です。

>1287さん
それはそうでしょうが、現実的に阪神大震災や今回の大震災が発生すれば
そういう局面は出てきますよ。
通常は考えられないことに対しての対応策なんですよ。
しかし、実際にこの問題は今回おこってますからね。

思い立って「雑談」の掲示板を見てみたら

>「マンション管理士」は信用できますか？

のスレがありました。
ちょっと不思議な状態になっていますね。

＞１２８８さん
この議論で過去にどのレスをされた方か存じませんが…。
建て替えを含む既存建物を取り壊す理由は二つあります。
①震災等で突然住めなくなるケース　と
②老朽化が進み、大掛かりな修繕等に経済的合理性が無くなった場合。

①のケースで仙台の取壊し決議事例が紹介されましたが、建て替えを決めた訳ではありません。
阪神の事例で建て替えを実現したＭＳはかなりありますが、多くの犠牲を伴って実現しました。

②の事例で建て替えを実現した例で、民間分譲物件は殆んどありません。（容積率が主因）
旧公団や公社分譲物件は容積率に余裕がある場合が多く、建て替えに合理性がある場合もあります。

住めなくなったら、全体を売却する決議を行い売却金と現在の保有資金の合計を持ち分に
応じて配分し、夫々の考えで新たな住まいを求めるしかないと云うのが私の考えです。
（所謂建て替えで再建ＭＳに再び住まうのもこの範疇です）

>1290
売却ですか。
売却してどこかのマンションを買うのは割高ですね。
それより、建替え決議を行い建替えをした方が断然安くなるとおもいますけどね。
土地はあるわけですから、取り壊し費用と建設費用だけですみますし、デベ等の
売却益は勘案しなくていい訳ですから。
勿論建替えに参加されない方も当然おられますが、それについては、デベロッパー
が買い取ることになりますね。
出来上がったマンションは売却することになりますが、当然それには売却益を
加味するでしょうが。

＞１２９１さん

あくまでも、容積率に余剰がない民間分譲物件の話ですが、
一般的に各区分所有者の土地持ち分はあまりありません。
場合によっては取り壊し費用でチャラ。

再度住む目的で、建て替えに参加すると約２年間の賃借費用及び余分な引越し費用を要します。

建て替え成功要件は、色々ありますが、
①容積率の余裕　②景気状況　③その地域の地価相場動向　等によります。
公団分譲物件でも実際に還元率１００％以上を実現できるのは稀有でしょう。

資金余裕があれば、再建後に売却で利益を得るを目的で建て替えに賛成（参加）する方もいる？
建て替えは本当に大変な事業です。お金の負担もさることながら、
各自のエゴが表面化し、区分所有者間のコミュニケーションの崩壊も伴います。

>1292さん
容積率は同じ条件でつくれば問題はないでしょう。
建替えを行った時の完成後の価格（この分を建て替え参加者は支払います）は、
取り壊し費用+建設費用-修繕積立金-災害復旧支援金-保険金です。・・・Ａ
勿論修繕積立金については、建替えに参加しない方の分は除かれます。
建替えに参加されない方は、ディベロッパーが買い取ります。
その買い取り価格は、Ａになります。ディベロッパーの利益は考慮していません。
概略はこうなります。
確かに、ドロドロした問題が発生しますし、各住民のエゴが出てくるでしょうね。
その対応の仕方としては、法に則って淡々とやるしかありません。
是々非々での対応あるのみです。

それにしても我こそはマンション管理士という者のコメントないのは？
やっぱ出来ないだろうな。

>１２９３さん

被災ＭＳと一般ＭＳとごちゃ混ぜで論じていますね。
被災物件であっても災害復旧支援金がいかほどになるか未定ですし、大方は被災後の生活費の
足しになるだけでしょう。建て替え費用に算入する事は馴染みません。
保険金（地震保険の事）も同様です。（一般的な契約条件をご確認下さい）

同じ容積率での建て替えに、協力者（デべ等）として名乗りを上げる会社はありません。
企業としてあまりにも旨味（利益）が無さ過ぎますから。

失礼ながら１２９３のレスは机上の空論又は議論の為の議論と言わざるを得ません。

被災ＭＳに対して国や自治体は容積率の緩和や不動産取得税の免除・固定資産税の一定期間免除
等の支援策は出すべきでしょう。納税金からの金を出すのには限度がありますから。

スレ主っていたんだ！

ほぼ同容積の大宮スカイハイツという例もあるが、まあ普通はデカいものが建つからだわな。

１２９６は私（前期高齢管理士）です。

１２９３さん、失礼しました。１２９７さん、ビックリさせて御免なさい。
他の自分で立てたスレを復活させていたものでミスりました。

>1296さん
災害復旧支援金は今回の地震以前に設定されてますよ。
全壊・半損・一部損壊によってちがいますけど。
全損の場合で300万だったと思いますけど。
確かに支援金は生活の一部になることもあると思いますが、それも含めて
建替えに参加するんであれば、必要な額はださなければならないでしょう。
建替えをするときは大きくすることも考えられますが、そうでなくても、
建替え参加者はかなり少ないと思いますので、それなりのメリットはあると思いますよ。
ただ、50～60戸といった小規模マンションでの建て替えは難しいかもしれませんが。
被災マンションと一般マンションがごちゃまぜではないんです、ただ災害の場合は
復旧支援金が支給されるというだけのことであり、そうでない場合はその分が
プラスになるということです。
私が提案した単棟型規約から団地型管理規約に変更すべきだというのからすると
論点がずれてはきましたけど。
団地型にしてないと、片方が全壊しても全損にはならないですからね。
これについては、「全壊判定」という著書で争われましたが、結局全壊判定はされませんでした。
だから団地の形態をとっているマンションは団地型管理規約に変更しておくべきだと思います。

不勉強ですみません。
かなり基本的なところを質問させてください。

地震保険において、団地型の場合の１棟の全損判定が、規約によって（単棟型or団地型）変わるのですか？

保険契約において規約が引用されているという意味でしょうか？

>1300さん
保険については、建物ごとに保険の契約をしておけば、
その契約通り支給されますよ。
ただ、マンションによっては、別々に契約していないとこも多いようですけど。
その場合は、片方の建物が全壊しても全損扱いには当然なりません。
一度確認されてみたらいいと思いますよ。
私がいっているのは、支援金のことと建替えなり復旧決議ができないといっているのです。
現在の区分所有法や被災者区分所有法とかではその規定がありませんので。

>１２９９さん
団地型管理規約に変更すべきと提案された「匿名さん」でしたか。
この件（規約変更）は１２８７で同意しています。
（文章の書き方からすると、以前に私と意見交換された「匿名さん」のように思えます）

>災害復旧支援金は今回の地震以前に設定されてますよ。
不勉強で知りませんでした。

阪神の例を含め、被災損壊マンションの例は特殊であり、一般的老朽化マンションと同列に
論ずる事はできませんね。
支援の一助になればと議論するのはかまいませんが、その旨テーマを絞らないと…。
具体的には「宮城県マンション管理士会」の方々等が活動されています。

団地型と云うより「構造上複数棟のマンションの管理規約」の見直しが急がれます。
この形態のマンションは多くあります。

ですから調停で和解するしかない。
和解案の中身は壊れ方と復興政策次第。
地盤沈下して半分海になっているとかだったらどうするの

>保険については、建物ごとに保険の契約をしておけば、その契約通り支給されますよ。
>ただ、マンションによっては、別々に契約していないとこも多いようですけど。
>その場合は、片方の建物が全壊しても全損扱いには当然なりません。


保険契約において「1棟」が目的物にされていれば、当該「1棟」が全部壊れれば全損判定される。
同契約において「団地の2棟以上」が目的物にされていると、そのうちの1棟が全部壊れても全損判定されない。

ということですね。
やっぱり肝心なのは契約であって、規約は「全損判定の場面においては」関係ないという理解で宜しいですか？

その他の支援金とか建替えの問題はさておいて。

被災マンション再建法による再建手続
被災マンション再建法によれば、マンションが全部滅失した場合、敷地共有者の議決権の5分の4以上の多数決で、マンション再建の決議をすることができます(被災マンション3)。 建物の全部滅失の場合には、建物の管理組合は消滅しているので、敷地共有者が再建集会を開催して、決議をすることになります(被災マンション2)。
なお、再建の決議は、政令の施行日から3年以内にしなければなりません(被災マンション3実務 5)。この再建決議も、再建建物の設計の概要や費用の概算額、費用の分担、再建建物の区分所有権の帰属など、建物の建替えと同じ事項が決議事項になります(被災マンション32)。 また、区分所有法の建替え決議と同様に、再建に賛成しなかった敷地共有者に対して売渡請求などができることなっています(被災マンション36、区分所有 63 4)。 なお、建物の区分所有関係が消滅したので、個々の敷地共有者は、共有物(土地)の分割請求ができるのが原則です。しかし、分割をすれば建物の再建ができなくなります。このため、政令の施行日から起算して1か月後から3年間は、分割請求ができないことになっています(被災マンシ ョン4)。ただし、議決権の5分の1を超える共有者が分割の請求をする場合など、再建決議の5分の4以上の賛成が得られないことが明らかな場合には、分割請求ができることになっています (被災マンション4ただし書)。 被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

匿名さん（管理規約を団地型に変えた方）

管理規約や区分所有法上の課題から団地型に変える趣旨は分かりました。


ところで、各々の棟は、建築関連法規上、独立して建替えや大規模の改修ができることを確認しましたか？

>>被災マンション再建法による再建手続
これのことですね？
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

しかし、マンション管理士は、当然知ってないと。。。
マンション管理新聞には載ってるのかな？

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

ということは、負担額の調整で賛成票を増やすしかないね。無傷の棟の住人は負担無しとか。

>>団地内で1棟が全部滅失した場合には、当該建物の区分所有者ではなく、団地全体の敷地共有者の決議で再建を決することになります。

これは１３０５さんの解釈ですか？
（団地型管理規約がない前提？）
（団地における１棟の建て替え手続き無視？）

被災マンション再建法には、団地に関する特別な規定はありません。

（敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例）
第四条 　第二条第一項の政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項 本文（同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定にかかわらず、その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。ただし、五分の一を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建の決議をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでない。

>１３０９さん（１３０５さんと同一の「匿名さん」として）

それは、解っています。
私の１３０８での質問への回答になっていません。

>1306さん
匿名さんが多くなったので、匿名Ａにしました。
建物がエクスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている建物は建築法上は
別箇の建物とみなされます。
当然組合員が決議すれば、建替えや復旧工事をすることはできるでしょう。

総会で怒鳴り合うことになりますので最初から弁護士介入の方がいいですが私見では規約優先。

ひょっとして、
滅失したあとの再建は、「建て替え」ではないという解釈なんでしょうか？
そうであればなんとなく納得です。（区分所有法や管理規約の建て替えの規定は適用されない。）

団地内で1棟が全部滅失した場合には、その土地は団地内区分所有者全員の共有敷地になる。
土地の登記が団地全体で一筆の土地なら、という前提ですけど。

「民法第二百五十一条 　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。 」に従うと再建が進まないので特別措置法ができた。
滅失したあとの再建が、「建て替え」なら、特別措置法は不要ですね。


引用ですが
被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

>>1312
匿名Ａさん

いろいろ調べると、「一の建築物」とされるケースと別棟扱いとされるケースと
両方あるみたいですね。

http://bizboard.nikkeibp.co.jp/kijiken/summary/20060703/NA0825H_805098...

有料記事までは読んでいませんが、一棟扱いと別棟扱いとで、メリット・デメリット両方あるかなと想像しています。

1315は私、入れ忘れた。。。

再建の場合は、土地の登記が問題かも？土地を分筆しておかないと。。。誰の共有なのかって話で。

しかし、この特別措置法の発想だと、滅失した時点で管理組合は消滅ですね。
管理規約は効力を失うと考えるべきですね。管理費の支払い義務も消滅。
（政令の三年経過後か、政令で定める災害でない場合）預金とか土地は共有物分割請求する。

ひょっとしたらそんなことは常識？
震災の建物滅失登記は国が職権でやってくれるらしい。

皆さん常識的なことしかご存知ないようですね。
特にマンカン士は無知なことが良く分かりました。

↑私も同感です。民法の物権、不動産登記法とか知っていれば、滅失により区分所有法の適用が無くなる、と当然に解釈するんでしょうね。

↑区分所有法が民法の特別法だということを忘れている人。勉強し直し。

どっちみち出口（建て替え、売却、…）は難儀する欠陥商品。

定期借地権の上に建てる方がすっきりするかな。期限が来たら解散。

>1315さん
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結された建物でも、一つの建物として
扱われるのもあるらしいですね。
しかし、明らかに見た目で別の建物とみられる建物は一つの建物とはみられないでしょう。
渡り廊下等で連結された殆どのマンションは、どうみても別箇の建物としてあつかわれると思います。
渡り廊下やエキスパンションジョイントが崩壊した場合、それぞれの階段やエレベーターで
各自の部屋にいけるような構造であれば別箇の建物でしょう。

>>1325
建築確認申請時には、『１の建築物』に該当するかどうかは、①構造上②外観上③機能上の各面を総合的に判断するらしい。


因みに、調べてみたら、３５ｍの渡り廊下でも１の建築物に該当した下級審判例もあるみたい。

平成２３年６月３０日仙台地裁・平成２３（行ウ）１建築確認処分取消請求事件

いずれにしても、勉強になった。
きっかけを作ってくれた貴殿に、本当に感謝！

>1326さん
一つの建物として登記がされてても、それは関係ないとのことでした。（法務局談）
私も勉強になりました。
エキスパンションジョイントや渡り廊下で連結されている建物は別箇の建物
とばかり思っていましたが、例外もあるんですね。

1313
最初から弁護士介入もいいが、その弁護士費用の予算承認のところから揉めるのではないの。

↑その話もう終わってますよ。理解できない？建物滅失により管理組合は消滅する。

スレッドが止まってるのはここのマンカン士が物権と不動産登記法を勉強中だからだよ。

法解釈は異論が出てないので問題無いと思われるが、紛争が起きるとすれば、「滅失」の判定だね。
まだ住めると頑張る人がいたら、その人は自費で弁護士を立てるだろう。

建物滅失登記は抵当権抹消と同様、保存行為と看做され、単独でできると解される。
つまり区分所有者が土地家屋調査士に頼んで、単独で申請できる。（決議など不要）
その後、建物滅失登記の取り消しを求める訴訟が起きると思うよ。まだ住める！って頑張る人が。。。

>つまり区分所有者が土地家屋調査士に頼んで、単独で申請できる。（決議など不要）

多分理屈上はそうだと思うのですが、登記官受理の段階で「決議を持ってこないと受け付けない」みたいな運用がされていることはないのでしょうか。
まあ法務局に聞かなければわかりませんが。
たまにこういう法的根拠が薄弱な要求をされることもありますから。

建物滅失登記は決議で決めることではないですよね。添付書類にはならないと思う。
共有者のいずれか１名の単独申請で問題ないはずですよ。マンションに限らず、建物の共有はあるでしょ。夫婦で戸建て共有とか。

（登記上の）滅失
と
（つい最近話題していた）全壊
とを使い分けているか？
なんかごちゃまぜのまま話を進めていないか？

暇人って司法書士なのか？もし司法書士だったらマンカン士なんかアホに見えるだろうなぁ。。。

震災で全壊した建物の滅失登記は国が職権でやるらしい。

東日本大震災で全壊した建物の滅失登記
http://blog.ailog.jp/miyuki/blogs/387260.php

>1333を書いてから、ああこれは

>暇人って司法書士なのか？

という反応が来るかな？と思いました・・・。

でも違います。司法書士は私ほど暇じゃないでしょ。

マンカン士は司法書士の勉強をして欲しいですね。最近はＤＶＤ教材が安いですから。
もし受かって簡裁で代理人で裁判やったら感動ものでしょう（というか相当緊張したらしいが）。知り合いがそう言ってました。

・通常の滅失登記…必要書類に解体業者の滅失証明書が必要（表題登記時に施工業者の証明書がいるのとパラレルになっている）

・いつ滅失したか分からない場合…所有者が上申書で登記官に職権での滅失するよう申し出する

→携帯なので、震災のリンク先が何を書いてあるかわからない。だが、上記の通常の場合のように、跡形もないように解体された状態になって滅失登記される。だから、住む住まないが議論する程度に建物が現存する場合には、登記上の滅失はできない。

↑その場合は、特別措置法が適用されないだけでしょう。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建するためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定により、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものである。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の適用が無ければ、
直ちに共有物分割請求（土地、預金）するひとが出てくるでしょう。

共有物分割請求するひとは、建物が滅失していると主張するはずですよ。
まだ住めるって人がいたら「滅失」しているかについて裁判ですね。

>>1342
特別措置法のことなんぞ一言も言っていないよ。

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

↑建物滅失登記は区分所有者全員の同意がいるの？

>>1332で、滅失登記した後で、『まだ住める！…』と書き込みしているから、それは無いって教えただけだよ。

多様な価値観のひとがいますから、頑張る人はいますよ。神戸の震災でもお金が無いから住み続けるっていってた老人の話、昔テレビでみたよ。

区分所有の滅失登記はやったことないから、区分所有者全員の同意がいるかどうかは知らない。

サラリーマンさん
>>1329で管理組合消滅とあるが、戸建と違い地震・津波でマンションが無くなることはないでしょう。
住める住めないの問題ではなく、箱として共用・専有の区分けが残っていれば管理組合は存続するのでは。

暇人は理解しています。
暇人のコメントお願い。
特別措置法適用で多くのマンションが神戸で再建された記事は私がリンク出してるんで過去レス見て下さい。

特別措置法適用で再建したっていうことは、全壊していて、管理組合消滅していて
再建集会の4/5で再建を決議したってこと。

昨夜11時くらいに意味がわかったんですよ。＞管理侍
区分所有法は建物が無くなれば適用されません。敷地権（＝所有権、借地権等）の共有関係が残るのみ。

管理組合って、組合財産を組合員に分配し終わるまで存続するのではないか？

ああ、構成員は同じですが、規約は失効しますから、管理組合とは言えないですね。言わば敷地共有者組合かな？すべて民法に従うことになります。

いつでも共有物分割請求できるので、脱会自由ですね。
特別措置法はそれを3年間制限するものみたいよ。
昨日からの過去レス読んだらわかるよ。

区分所有法は建物が無くなれば適用されないのは当然なのですが、
逆に言えば建物が存在する限り適用されると考えられますよね。

不勉強で申し訳なかったです。
被災区分所有法 第二条の「一棟の建物の全部が滅失」という状態が現実に発生するのか疑問でした。

調べてみると被災区分所有法の適用は結構あったんですね。
建物一棟が完全に滅失しないと適用されないのかと思ってましたが、地盤沈下の地域で適用されたとか。

他に適用されたケースを知ってる方、どんなケースがあったのか情報ください。

サラリーマンさん

あんたの過去レスどう整理すればいいの？

〇法律等ルール
・民法の物権
・区分所有法
・被災マンション再建法
・不動産登記法
・管理規約

〇場面
・被災マンション再建法に該当する場面・総会で揉める場面・調停を含む広い意味での訴訟の場面
・不動産登記の場面・神戸震災の場面
・東日本大震災の場面
etc


これだけ、関連不明なまま乱射しまくって、それを理解しろっていわれても。なんだかな。悪いがオレには無理。


せっかく、匿名さんの一人が匿名Ａさんになって、充実してきたのに。。。

>>1354
管理侍さん

そりゃ、地震で建物が鉄筋コンクリートがすべて瓦礫になるわけ無いがな。

ピロティが潰れたのが典型的

マンカン士は再建を建て替えだと思っていたんだよ
それが回答>ゴルゴ１３

建物の一部が滅失した場合の復旧は被災区分所有法 第五条に書いてるね。
ということは、やっぱり第二条の「一棟の建物の全部が滅失」という表現は読んで字のごとく、
建物の全部が滅失した場合のことを言ってるのでは？

>>1327
匿名Ａさん

>>1326で引用した判例のリンクを貼っておきます。

■　渡り廊下が長いもので「一の建築物」と認められた例

>３５ｍの渡り廊下でも１の建築物に該当した下級審判例もあるみたい。
>平成２３年６月３０日仙台地裁・平成２３（行ウ）１建築確認処分取消請求事件
　↓
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110715140026.pdf

■　マンションの高層棟と低層棟を「一の建築物」と認めた例

上記の例が病院なので、マンションの例として良さそうなのがこちら。
http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20080325140343.pdf
争点がいろいろあるので判決文が長く、「一の建築物」かどうかの検討部分である
Ｐ１１以降を見ると良いと思う。
マンションのありとあらゆる設備・機能について仔細に検討した上で
判断をしている。

下の判例は実にリアルに検討されていて面白い！！！

うーん。管理侍の会社の法務室にきいたほうがいいのでは？

http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo196.php

この記事の最後のほう、
「地盤沈下が生じた地域では同じ土地に再建するのは難しいかもしれませんが、阪神大震災では、この法律により被災マンション172件のうち108件の建て替えが決定したそうです。」
とあるのでね。
全壊じゃなければこの法律を適用しなくても再建できるはずじゃないのかな？
被災区分所有法 第五条は買取請求の期間を少し延長してるだけでしょ。

全壊＝滅失登記ですよ。実体の権利変動を映すのが登記ですから。
抵当権も絡んでるし、価値の無いものは消さないとね。

・建物が滅失したときは，表題部所有者又は所有権の登記名義人は，１カ月以内に建物の滅失の登記を申請しなければならない。

・建物の滅失の登記は，登記官の職権によってすることができる。

（今回の震災の場合はこれだが、どの程度で滅失（＝全壊）なのかは知らないが住めるのに全壊にされたひとがいるよ。判定は自治体がやるらしい。残ってる建物はガレキ扱いなんだろうね）
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1164598301
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/n/07/index2.html

ゴルゴは更地にしないと全壊でも滅失ではないと言いたいようだが、そんな扱いしたら混乱するだけ。

・抵当権の登記のある建物について滅失の登記がなされた場合には，抵当権者の承諾がなくても，その建物の登記記録は閉鎖される。

>>管理侍、ゴルゴ
私は下記の見解は当然だと思う。震災で、全壊の罹災証明が出てるのに、物理的に建ってるし、まだ住めるなんて言うひとがいるなら、それは滅失ではないなどというのはおたくさんらだけ。

家主と借家人の関係の質問だが、全壊と滅失の意味については区分所有建物も違いは無いはずである。

Ｑ１－３ 震災において、建物が滅失した場合と滅失していない場合で、家主と借家人の関係はどうなるのでしょうか。また、実際に建物の滅失とはどのような状態を意味しますか。

建物の滅失とは、建物が物理的に倒壊した場合のみならず、建物が物理的には倒壊せずにいても、社会経済的に見てもはや建物としての利用価値（効用）を有しない場合も含みます。罹災証明書の発行の際には、全壊、半壊、一部壊という用語が使用される場合がありますが、全壊は滅失に当たり、一部壊は滅失に当たらないと一般的にはいえるものの、半壊は微妙です。

建物が建っていたとしても、当該建物が危険建物に指定され、取毀しを予定されている場合、建物を修復しようとすれば修復できないこともないが、その費用が過大にかかってしまう場合などはむしろ、全壊とも評価でき滅失に当たりうるでしょう。逆に合理的な修繕費を投下することによって修復可能であれば滅失とはいえません。

http://www.yglpc.com/qa_earthquake/q1.html#q1-1

暇なので追記するが、
東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊したマンションの管理組合は同日に消滅している。

こういう話は管理侍の本拠地でやりたいものである。やる気出してほしいね。

サラリーマンさん
>>1364は非常にわかりやすい解説ですね。
借家人は居住を前提とした立場であり、区分所有者は物理的所有の立場であることから、
若干の疑問はあるものの、被災区分所有法も読み返してみてよく理解できました。
震災という有事の際の復旧をスムーズに行うため、
区分所有法本来の考え方を超えた判断が可能ですね。

被災区分所有法なんか普段全く関係無いので完全に忘れ去っていて、
区分所有法のみが頭に染み付いてました。

しかしサラリーマンさんこのテーマにハマってますね。
やる気はあるのですが、忙しくて。。。

>ゴルゴ１３さん
いろいろ勉強させられました、ありがとうございました。
法律のプロである弁護士や検事、判事でも見解が分かれるし、民法・区分所有法・建築基準法等からも
論点が違う面が見受けられます。
ただ、裁判では声の大きい弁護士如何によっては、判決に影響を与える場合も少なからずあるのではと　　　　思われます。
ここでも、一つの建築物にあたるかどうかは、各事案ごとに決せざるをえないと判事はいっております。
私が問題提起したのからするとかなり論点がずれてきたように思います。
私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断される
マンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく必要があることを訴えたかったのです。
現在の区分所有法とかでは、もし片方の棟の建替え（１棟だから片方だけの建替えはないでしょうが）
を行おうとしても、決議されることはまずないと思われます。
片方の棟は建替えをしなくていいのに、全組合員で経費を負担するということは考えられませんので。
しかし、壊れた片方の工事はやらなければならない訳ですから、その決議がやりやすいように方向づけを
しておく必要があるのではと思っております。
団地型の規約にしておけば、その棟で決議することが可能になりますので、問題解決がしやすくなるのは
間違いないと思います。

サラリーマンさん　ゴルゴ１３さん

なかなか勉強家ですね。大変参考になりました。
団地の一棟が損壊した場合の事例については、私にはいま一つ釈然としません。
近々マンション問題に詳しい弁護士さんにお会いしますので時間があれば聞いてみます。
実現すれば、その内容をレスします。

それにしても、建て替えであれ、解体処分であれ、再建であれ、当事者になれば
合意形成するのは大変です。各々の事情により主張が異なりますから。

仙台市の解体処分決議の事例（基礎損傷による２棟共大きく傾いた）は
短期に合意に至った事は驚異です。
私は、民間分譲物件の建て替え（再建も同様）は無理との立場ですから
この解体処分決定は当を得たものと思います。

>No.1349 by サラリーマンさん　2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。

急にスレが進行して驚いて読み返してたらご指名が。
しかし恥ずかしながらついていけてません（読めてもいません）。

片方の建物が壊れていなかったら、両方壊すことはしないでしょう。

こういう問題提起があれば、それについていろいろ意見がでてきます。
そして勉強していき、レベルが上がっていけばマンション管理士の力も
向上していくでしょう。
いきなり弁護士にこの問題について質問したとしても、答えられる弁護士は
まずいないでしょう。
裁判を経験した弁護士でも見解は分かれているのですから。

マンション管理士、業管士よ、言い訳は無しよ。
全然災害対応能力は皆無であることが証明された。

マンション管理については、マンション管理士が一番詳しいよ。
弁護士が金にならない、殆ど裁判にもならない建替えとかの法律を
勉強する筈もないしね。
やるとしたら、義務違反者とか滞納者に対する訴訟程度だよ。

それはいえるね。

>1369
解体処分決議だけがされて、その後のことはどうなるのだろう。
土地の売却？建替え？

>>1368,>>1369
匿名Ａさん 前期高齢管理士さん

私の興味の対象は、あくまで一棟の建築物とは何かです。
従って、もともとの議論していた団地管理組合の話とは、分けて考えて頂いて結構です。もし、混乱させたようなら、ご容赦ください。まあ、団地との兼ね合いで未解決の疑問もあるのですが、それは別に機会があれば。

＞ 匿:名さんへ

不適切と思われる根拠は何でしょうか？
少なくとも修繕積立金の分別管理は明確にしておいた方がよいと思いますが…。

それとも、各棟固有の修繕改修であっても（全体の）修繕積立金（一時供出金を含む）を
充当する旨、規約に明記（事前合意）するとか。

＞ゴルゴ１３さんへ

建築上の解釈はどうであれ躯体が別なら、管理組合としては見掛けが一体の建物でも分別を
考慮すべきと思います。
どこかで一棟か否かの判例が紹介されていましたが、判例は個々の実情を勘案してなされる
もので、必ずしも普遍的ではありませんね。

>1377
ということは、片方だけの復旧工事はできないということですね。
片方だけの工事をするのに、何百万も追加支払いをすることは拒否されるでしょうから。
壊れていない棟の住民は負担したくないので、決議は成立しませんよ。
しかし、壊れた棟だけの組合員だけでしたら復旧工事は可能でしょうが。

そもそも自分の部屋が無傷なら同じ建物でもお金出さないと思いますけど。

自分の棟のためならお金は出しても、隣の棟の工事のお金は
ださないだろうな。

何百万円もだすの?

＞匿:名さんへ

レスありがとうございます。
確かに団地型標準管理規約は、貴方の言われるような建物配置を想定して作られています。
しかし、１３７９でゴルゴ１３さん宛で触れたように別の躯体ならそれに対処できるよう
対応すべきだと主張したいのです。（団地型規約も参考に）
建築に関してはまったく素人ですが、Ｅｘｐ.Ｊを必要とするよう間隔を取っているのは
地震等で振動した場合、それぞれの挙動が違うからでしょう。
躯体別に異なった損傷を受ける事は充分考えられます。
修繕積立金の使用目的は、出来るだけ明確にしておくべきだと思っています。

土地を分筆すべきじゃないの?

本日　国交省から（改正）マンション標準管理規約か発表されました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html

ザーと読んだだけですが「大山鳴動して鼠一匹」が私の感想です。
既存関連法との整合性を強く意識している内容です。
実態を踏まえた改変は先送り。コメントで触れている（逃げている）だけ。

そんなもんより民法勉強したら？

>>東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊した
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。

このコメントへのレスがないのだが、毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか？自動引き落としですからね。
元区分所有者の「自然債務」になるんですかね？元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね？
暇人、検討頼むよ。暇でしょう？

前期高齢管理士さん

少し整理しつつ、私の考えをコメントします。

■単棟型→団地型の対象
ケースＡ：建築確認をとり、検査済証が発行されている独立した２棟がまとめて単棟型管理規約となっている。
ケースＢ：一の建築物として建築確認・検査済証があるが、構造その他において相応に分離している。

→流れからしてＢに限定して良いですか？

■目的
ケースＣ：建築確認等、行政の許認可などを要するもの（例：新築、増改築）を目的とする
ケースＤ：上記Ｃの許認可は不要なもの（例：修繕）のみ関係者で意志決定できれば良い。

→匿名Ａさんは、ケースＣを目的としていました。前期高齢管理士さんはどちらですか？

■暫定的な私の考え
Ａ…目的にかかわらず団地型あるいは棟毎の単棟型に移行すべき

ＢかつＣ…建築事務所等の専門家に目的通りの新築又は増改築が可能か事前確認の上、団地型管理規約の検討をすべき。
　理由：建築確認の不受理、あるいは建築確認が取れても、現在よりも著しく小さい建物しか建たず目的を達成できない可能性あり。このリスクは大きく事前に十分な調査が必要。

ＢかつＤ…団地管理組合ではなく、一部管理組合（区分所有法16条）を検討してはいかがでしょうか。（意見ではなくご提案）イメージ例は、全体管理組合、高層棟一部管理組合、低層棟一部管理組合の３つの管理組合。

　理由：一棟か別棟かの議論を回避しつつ、ある程度の関係者での意志決定や修繕積立金の分別ができる。


補足は、時間があれば書きます。（多分無理）

＞１３８８さんへ

お互い何処の誰とも知らないのを承知で投稿する掲示板ですから拘ることでも無いですが
コテハンの相手には呼び捨てではなく「さん」付けくらいしなさい。
自分のコテハンは「さん」付けてるでしょ。

>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
４月２９日に開催された臨時総会終了時だと思いますが、違いますか？

↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い

>>マンションの管理組合は同日に消滅している。
>>４月２９日に開催された臨時総会終了時だと思いますが、違いますか？

話が通じてないのでもうよい。

管理侍はどう思っているか知らないが。。。
震災による区分所有建物の滅失＝区分所有法は適用されない＝管理組合の消滅＝管理規約の失効＝共有敷地権のみの名義人が複数いる状態であり、再建を決議するのは再建集会、というのは理解してるんかな？
あれだけ書いても、上記のマンカン士は理解できないようであるが。
非常に驚いている。

建物滅失に伴う管理規約の失効については、「自然債務」と解する余地があると考えたので、下記の質問をしてみた次第である。マンカン士には高度すぎたかも？

>>毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか？自動引き落としですからね。
>>元区分所有者の「自然債務」になるんですかね？元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね？

1394の匿名さんは
からかっているんだよ。わかってる？＞高齢マンカン士

>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？

暇と言ってもそうでないときもある。人間だから。
というか、面白そうだし興味深いから検討したいんだけど全然詳しくないところ（他に詳しいところがあるわけではないが）だから時間をかけないと正直よく分からん。
頑張って考えてみたいとは思うがその前に皆さんで結論が出るならそれを読みたい。期待禁止。

・・・とレスしようと思ってたら

>↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い

とのことで。お恥ずかしい。
コテハンだと思ってたのは自分だけでしたか。

暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。

>>東日本大震災で被災して全壊したマンションの建物滅失登記の原因日付は平成23年3月11日であり、全壊した
>>マンションの管理組合は同日に消滅している。

>このコメントへのレスがないのだが、毎月の管理費の支払い義務はどうなるか疑問じゃないのですか？自動引き落としですからね。
>元区分所有者の「自然債務」になるんですかね？元管理組合の「不当利得」として返還請求の対象になるんですかね？
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？

本当に上記記載「だけ」を前提に（しかもそれが正しいと仮定して）考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費（として支払われた金銭）は不当利得、と考えるのが自然じゃないの？

＞ゴルゴ１３さんへ

ケースＡ、Ｂ共対象ですが、ケースＢに絞りませんか？
（Ａは議論の範囲は少ないと思います）

「棟毎の単棟型」は仰る意味が、いまひとつ解りません。

＞建築確認の不受理、あるいは建築確認が取れても、現在よりも著しく小さい建物しか建たず目的を達成できない可能性あり。このリスクは大きく事前に十分な調査が必要

具体的な不利益のイメージが湧きませんが、あるとしたら充分な事前確認が必要ですね。

私はケースＤで、齟齬の無いように規約で備えるべきとの意見です。

滅失した建物の抵当権は消滅するのだが、その場合、住宅ローンを一括返済しろという約定はあるのかな？
もちろん、示談で分割払いは維持されると思うが、住宅がなくなっているので民事再生法で債権カットしてもらえるかも？

>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ

であるなら今日のところは貴方が一番適任のようなのでヨロシク。

債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける　無くて保険金があれば代位する
何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に
もしくは破産するか

１３９６では「さん」づけで、学習機能は働いたんだ。
しかし１３９８は言い訳がましい。
結果「サラリーマンさん」が一人とは限らないと言ってる様なものになる。

＞匿:名さんへ
　
管理組合は二棟の建物と認識すべきでしょう。其々の棟に全体の共用施設部分があるとの理解。

↑なるほど。
ちゃんと答えてくれるひといたよ。

言い訳がましいのはマンカン士だろう。民法の勉強しなさい。実際問題、信じがたい無知だ。

さっき

>本当に上記記載「だけ」を前提に（しかもそれが正しいと仮定して）考えるなら、全壊の時点で管理組合は消滅し規約も失効する以上、管理費支払義務も根拠を失って消滅するから、その後に自動引落しされた管理費（として支払われた金銭）は不当利得、と考えるのが自然じゃないの？

って書いたけど、不正確だね。
管理組合は存在しないわけだから、単に引落先の口座名義人になってる人（通常は理事長かな）の不当利得か。

だから仮に区分所有者が返還請求するなら、その相手方又は被告は理事長だろうね。

法人化していたなら清算の過程で管理組合の不当利得として処理されるのかな。どうだろ。

↑は私。
何人いるか分からないうちの一人とお考えください。

>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に

って一方的にってこと？それはムリなんじゃ。

一番詳しいのは
No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
かもね。
たまにレスがあるが的確ですから。本職かも知れませんね。

>>って一方的にってこと？それはムリなんじゃ。
抵当権設定者（所有者）と抵当権者の共同申請です。
抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。

>抵当権設定者（所有者）と抵当権者の共同申請です。
>抵当権をつけなければ一括返済しろ、と脅すんでしょう。

そういう趣旨ね。了解。

でも、一括返済を請求する権利があって、かつ担保価値があるような不動産があるなら、抵当権つけろなんて脅してる時間もないよね。処分されたら終わりだから。

むしろさっさと仮差押えかける方が安全なんじゃ？
その上でゆっくり債務者の状況を見極めて返済の見通しがつかないなら債務名義とって本差→競売（or可能なら任売）の方が合理的な気がする。敗訴リスクゼロだし。

まあすんなり抵当権つけさせてもらえるならその方がラクだけどね。

実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

>No.1349 by サラリーマンさん　2011-07-26 20:57:39
>暇人は理解しています。
>暇人のコメントお願い。

>No.1388 by サラリーマンさん　2011-07-27 17:57:44
>暇人、検討頼むよ。暇でしょう？


>No.1391 by サラリーマンさん　2011-07-27 19:00:00
>↑暇人というのはコテハンなんですかね？暇な人でしょ？
>暇人は固有名詞じゃないよ。あなたの勘違い


>No.1398 by サラリーマンさん　2011-07-27 19:33:44
>暇な人が答えてくれたらいいし、「暇人」が一人かどうかなんてわかりませんよ。

とりあえずサラリーマンさんに、私は今後どういうスタンスでレスをすればいいのかを聞きたいよ・・・。

>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな？どうなの？

資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの？
純粋に実態を知りたい。

ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。
しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士（高齢）にしてみたら？あれは使えん。
それが回答＞1414

>ああ、あんたが別ハンをつかうことは承知してる。

これは分かる。
で、大当たり（でもこのスレでは統一してるつもりだけどな。さっきのようにつけ忘れたら訂正するし。）

>しかし、遊んでるのは理解してるが、絡むならマンカン士（高齢）にしてみたら？あれは使えん。
>それが回答＞1414

こっちは意味が分からないや。

管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ＞1414
高度な内容をここに書くのはもったいない話。アホが多すぎ。
管理侍に教えを乞う人にコメントしたいものである。
私は部屋主だから。

>管理侍に本拠地に戻るように言っておくれ＞1414

私に言われても・・・。
それにどのスレに行っても登場人物は同じなんじゃないの？

最後に

>>実際には、政府方針どおり、民事再生法もどきの処理をする。

>確かに今回の震災みたいなケースだとそうなのかな？どうなの？

>資産無しならともかく、他に担保価値のある不動産があってもそんなに優しいもんなの？
>純粋に実態を知りたい

これだけ教えて。

え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。
残債が2000万あっても、年収400万のひとなら、800万まで減らす。銀行側は放棄した1200万を無税償却する。

間違ってたら入居済み住民がコメントしてくれるかも。

一応引用しますが

東日本大震災の被災地での、いわゆる「二重ローン問題」について、政府は６月１７日、関係閣僚会議を開き、政府の対応策を示した「二重債務問題への対応方針」を正式に決定した。

　住宅ローンに関しては、個人向けの私的整理ガイドラインを新たに策定する。金融機関の無税償却などが可能となる方策を検討し、債務免除を受けやすい環境を整備する。

　また、新規で住宅ローンを組まなくても済むように、災害公営住宅の整備も進める。

部屋主？

>え？報道の内容しか知りませんよ。下記の「私的整理ガイドライン」っていうのは民事再生法とほとんど変わらないでしょう。見てないけど。要するに年収の2年分まで債務を減らすんですよ。

ごめん、途中から無理矢理話に入ったせいか一般論だと思って聞いてた。

記事引用どうもです。

アホですんません。

他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。
そういうのは見ないし、見れないと思うよ。

ああ、了解だよ＞1422のひまじん

あほはマンカン士だろう。

>No.1403 by 入居済み住民さん　2011-07-27 20:05:37
>債務は残る　他の担保があればそれに抵当権を付ける　無くて保険金があれば代位する
>何もなく再建マンションの話もなければ　敷地権に
>もしくは破産するか


こっからの流れでの話なので、今更

>他の「担保価値のある不動産」といってもどうやって調べるんですかね？銀行預金だって捕捉できないとおもう。

と言われても困ってしまう。

でも少なくとも銀行口座は調査会社に頼めば簡単に分かるよ。
カネはかかるけど住宅ローン残額を考えれば費用の範囲内（数万円）。
不動産だって調べられるんじゃないかな。
金融機関がこういう手段を使っているかどうかは知らんけど。

資産より負債が大きいのであればしがみ付くことは無いでしょう　破産が増えれば財務省が嫌がるだけです

ここは新たにゼロから新天地（原発の影響を受けないところ）で始めましょう

↑横領問題の時に侍さんに絡んでた人

サラリーマンさん
テンポ速過ぎて朝と夜しか参加できない私にはついていけません。

ゴルゴ１３さん、前期高齢管理士さん
「一棟」の考え方は単純でいいと思いますよ。
エキスパンションとか渡り廊下とか関係なく、「付属設備」で判断すればよいでしょう。

給水設備、排水設備、テレビ共聴設備など、その建物単体でマンションとして成り立つかどうかです。
付属設備が双方に分離して存在し、一棟でマンションとして成り立つなら、それは２棟です。
例えば片方にしか給水ポンプがなく、それで両棟に給水しているなら、
構造（耐力）上、独立していても１棟でしょう。

サラリーマンは数多く投稿すれば、部屋主になれると思っているんだよ。内容が散漫でも温かく見守ろ。

管理侍さん

分離して一棟として成り立つかどうかで判例する。とても、分かりやすいです。
刀のキレ味が戻ってきましたね。


こんなにシンプルに判断できるなら、判例やコンメは、なぜまどろこしいのかな。

>>1429
ん？私はここの部屋主じゃないよ。分からない人はどうでもいいが。管理侍が分かればいいことなのだ。
内容が散漫に見えるのはあなたの理解を超えてるからでしょう。

>>刀のキレ味が戻ってきましたね。
私が磨いだからね。

リーマンさん

今日はやたらハイテンションですなぁ。

リーマンよ

あんたは、偉い。断片的な知識レベルで連投できる。それも一つの特技だね。素晴らしい。

>>1430
私の意見は原理原則、一般論です。
裁判になるのは原理原則では判断できないケースですからね。

サラリーマンさん
本拠地でまともな質問が出れば答えますよ。
ただ以前に指摘があった通り、私は立場上答えられないこともあるんですよね。
本当は全て曝け出して答えたいのですが、全てオープンにすると私自身の正体が特定されてしまうので。
しかし、やっぱりあなたのスピードにはついて行けないと思います。

＞＞１４３３のひまじん
暇だから盛り上げてるんだよｗ

管理侍の正体？支店長に間違いないでしょう。

それでご自身も盛り上がっちゃったんですね。
かわいいとこありますね。

時間がないので、断片的な箇条書きレスでご容赦！

前期高齢管理士さん
・補足は、やはり無理でした。
・私は、建築士などの資格は持たない単なる不動産マニアです。それでも、無理やり新築又は増改築しても、現存建物の専有スペースより小さいものしか建たないケースの方が多いということは容易の想像がつきます。
・この件で知見を深めるためでしたら、弁護士より、実務に通じた建築士とご相談ください。その方が有意義です。その場合は、キーワードとして、「敷地」、「接道」、「避難経路」あたりを上げて話をすると、弁護士とは違うものを得られると思います。
・既に書きましたが、分別管理に重きを置かれるのでしたら、無理に団地管理組合に拘ることなく、一部管理組合で対応する方が現実的と思われます。ご検討ください。

管理侍さん
・一棟として成り立つかどうかで判断する。ざっくりとした判断としては同意です。
・「力を抜いて」のご対応お見事です。

匿：名さん
・コンメの引用参考になりました。
・別スレでいくども見かけて、実力者であることはよく存じております。スレの流れが落ち着いたら、ブツ周りの有識者としてコメントください。楽しみにしております。

サラリーマンよ

おまえ、大量投稿するより、マンション管理士試験の過去問を一題でも多く問いたら。

ここの主要コテハン住人は合格者だよ。

平均分譲価格、地域性で民度がどうちがうか管理侍に聞きたいものである。
大阪府南部の安いマンションは規範意識が乏しく、スラム化間違いないのだが。

>>No.1440 by 匿名
興味なし。

＞ゴルゴ１３さん
マンションの増改築特に増築や建替えは、建ぺい率や容積率等からいっても限度はあるでしょう。
只、同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも
多いのではないでしょうか。
勿論、敷地に余裕のあるマンションであれば現状より拡大することも可能でしょう。
接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。
私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。
それから、あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、
原理主義といいますか、是々非々のスタンスについては、私も否定しませんが、個々のマンションごとに対応
するのが自然なんじゃないかと思います。
建替えや復旧工事は住民個々の考えが複雑ですので四角四面ではいかないような気がします。
一棟で成り立つかどうかの判断も、例えば一ヶ所でもそれに該当すれば一棟としてみるのも無理があるような
気がします。
それを工事すれば、別建物として機能することも十分考えられます。
だからむしかえしますが、外観上見た目にも別建物とみられるマンションで単棟型管理規約で運用されている
マンションがあれば団地型管理規約に変更しておけば問題の解決ができやすくなるのではと思っています。
何か問題が起こった時に団地型にしておけば、その棟だけで解決できますからね。

↑改行がうまくいってなくて、読みづらくなって申し訳ありません。

匿名Ａさん

ちょっと時間がなく、改めて変身します

↑からかってるんでしょ
この人は高齢マンカン士に民法の物権を知ってるのかと言っているよ

２チャンネラー的暇人のレスより遥かに高度なイジメだね。

>>1443
匿名Aさん

私は、断片的な知識を持つ素人に過ぎませんが、それでも>>1443は素人判断だと思われますので、辛口ゴルゴに変身してコメントします。

もし、匿名Aさんが、次の２問とも、３秒以内に答えが頭に浮かぶようでしたら、素人扱いを撤回しましょう。

Q１：『一般人のいう道路（又は道路法における道路）』と『建築基準法における道路』の定義の違いを３つ挙げ、建築基準法上、建物に与える影響を述べよ。
Q２：都道府県又は市区町村の条例で、マンション設計上、大きく影響を与える条例のうち３つを例示せよ。


では、どこが素人判断かというと、

■まずは、

>同条件での建替えについては、個々のマンションの事情にもよりますが、クリアーできるマンションも多いのではないでしょうか。

⇒建築基準法のイロハのイに一建築物一敷地という原則があります。（建基法施行令１条）
貴殿は、建築確認を取った１建築物の一部を分割して、別途新築することを主張しています。
とすると、必然的に既存部分と新築部分は、それぞれ別敷地に分割することになります。

そのため、既存の建築物の条件とは、全く異なる分割後の敷地をベースとして新築を検討することになります。
結論として、『同条件での建替えについては』なんて、あり得ない前提で論旨を展開しているに過ぎません。


■次に、
>接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等とかも既存不適格建築物ならいざ知らず、通常はそんなに問題は
ないと思われます。

⇒前述のとおり、分割敷地となると、接道義務や日影規制、外壁の後退距離の限度等も一からやり直しになり、通常、問題ありありです。
　また、既存不適格建築物も一般には、重要な不適格である、「耐震不足」、「容積率オーバー」レベルで語られます。しかしながら、厳密には、後から制定された条例レベルのものまで不適格となっているものも含まれます。貴殿の一部分離して新築を考える場合には、新築時のすべての法律・条令レベルを一から検討する必要がでてきます。問題ないと軽々しく言えるのは、無数の法律・条令をクリアしなければならないことについて無知であるからの証左に他なりません。


■さらに、
>私どものマンションが敷地に余裕のあるマンションだからかもしれませんが。

⇒一般論として、非常に築年数の古いビンテージマンションと言われるもの以外、容積率に余裕がある物件というのはほとんどありません。当たり前ですが、デベロッパーは、分譲する住居スペースが大きければ大きいほど、売却収入が多きくなります。

　従って、建築士というのは、いかに法律・条令等を満たして、且つ快適な生活導線を確保するかという極めて高度なプロフェッショナルな仕事をしています。素人目線で容積率に余裕があるというのは、各種容積率の制限の結果、使えなかったものではないかと考えておくのが無難です。

　例外としては、用途地域が変わった、高度規制が緩和された、etcといった後から好条件になった場合ぐらいでしょう。
　逆に、本当に大きな敷地であれば、容積率緩和制度を利用できるかもしれません。代表的なものは、総合設計ですが、他にも10を軽く超える容積率緩和制度がありますが、いずれも、大きな敷地が大前提となっております。悪戯に、敷地を細切れにする前に、大きな敷地を生かせる余地がないかの検証が必要となります。

コンサルは、知りません、わかりません、は禁句だよ
わからないことは専門家に任せるなど考えが甘い。
プロは徹夜で調べるのだ

>>1446
面白そうなので答えてもいいですか？
a．×
b．○
c．○
d．×

是非、解答と解説、ご指導をお願いします。

もう少し、具体的なモデル事例でケーススタディをすると理解しやすいかもしれません。

■　モデル事例
・L字型の敷地に、L字型のマンションが建っている。
・L字型の敷地は、南側（幅員20ｍ）、西側（同4ｍ）の公道に接している。
・L字型の建物は、構造上、南棟、西棟に区分され、EXP.Jで結合している。
・L字型の建物は、南棟・西棟を一括して１つの建築物として建築確認を受けている。
・とあることが原因で、西棟は全壊（生活不能）したが、南棟は損傷ゼロであった。
・なお、ほとんどの重要設備は南棟にある。
・当該敷地の建蔽率は60％、容積率は300％であるが、角地緩和（＋10％）を受け、建蔽率は70％となっている。現建物は容積率上限の建物となっている。

■　西棟の復興策のパターン
A：南棟、西棟を敷地分割。その上で南棟はそのまま、西棟を新築の建築確認申請をする。【匿名Aさんバージョン】（新築）
B：西棟を解体し（減築）、南棟との一体の建物として西棟を新たに増築の建築確認申請をする。（増築）

■　検証
○建蔽率
Aパターンは、敷地分割が必要となります。その際、角地が西側敷地に属するか、南側敷地に属するかで建蔽率が異なります。
　西側が角地・・・西側70％、南側60％
　南側が角地・・・西側60％、南側70％
Bパターンは敷地を分割しませんので、西側増築分（及び南側）は建蔽率70％です。

○道路幅員制限
Aパターンで西側敷地が角地を含まない場合には、西側4ｍのみの接道となり、容積率は160％にカットされます。
Bパターンは20ｍ道路が基準となりますので、道路幅員による制限は受けません。

○条例による制限例
　例えば、バリアフリー新法を条例化され、身障者用駐車場１区画の設置が義務付けられています。これを題材に検証をしましょう。

Aパターンは、西側敷地をベースに全くの新築となります。従って、現行条例について、原則、西側敷地及び建物でクリアしなければなりません。
もし、南側敷地内に身障者用駐車場区画があっても、新たに西側敷地内に設置が必要になります。
・仮に、西側にあった駐車場部分を広げることを考えます。⇒緑地条例がネックになり既存駐車場を広げることができないかもしれません。
・では、駐車場２区画を１区画に変えて身障者用駐車場区画に変更することを考えます。⇒駐車場付置条例の設置台数に足りなくなるかもしれません。

Bパターン：H16年の建築基準法の改正で、一部増改築の場合にかかる既存不適格については、かなり緩和されたので、クリアできるかも（←ここは、自信はない）

>あなたが管理侍さんの「一棟として成り立つかどうかで判断する」という論理に同意されてますが、

⇒この部分は、あまり違和感はありません。
　私が、管理侍に『ざっくりと』（←ここは超重要）同意したのは、枝葉末節を切り落として、ざっくりとした一般論として、まとめてくれたからです。簡潔にまとめるというのは、詳細に語るよりも遥かに高度な理解が必要なので、侍殿を切れ味鋭いと評価した訳です。

　私のようにディープに考えたい人や、匿名Aさんのように具体例に当てはめたい人には、個別論で詳細に検討すべきです。しかしながら、この掲示板の参加者には、物回りに関心がない人もおり、そういう人には、管理侍のいうざっくりとした結論が役立つはずと思いました。

ゴルゴ１３の回答は素人イジメだね。マンカン士はこのレベル。

いや〜、辛い！
ゴルゴさん辛過ぎますよ。

ただ者ではないと思ってましたが、正体は設計事務所、ゼネコン、デベの建築担当あたりですかね。
いずれにしても一級建築士さんでしょう。

○×で回答した私は、いかにもマンション管理士って感じですね。お恥ずかしい限りです。
やはり餅は餅屋。各業界にそれぞれのプロがいるものですね。

建築基準法は違憲の疑いがある
ひるんではいけない

>>1446
匿:名さん

すみません。面白そうな説例を作って展開していただいたのに、被せちゃった形になりすんません。
いろいろ調べながら、途中メシタイムもあり、投稿したら被っちゃいました。


匿名Aさん

私も素人の範疇の人間なので、誤っているかもしれません。
匿名Aさんの投稿をきっかけに、いろいろ調べた成果です。

辛口モードに変身したのは、>>1445で誤字をそのまま生かそうとしたから（笑えませんな）
>ちょっと時間がなく、改めて変身します　　（正：返信）

すみませんね。

たぶん誰も読んでないよ
団地にしたいだけなんだからどう実現するかを考えるのがコンサルだよ
ゴルゴ１３は知識をひけらかしたいだけ

＞辛口ゴルゴさん
私は建替えについて接道義務とか日影規則等とかを論じているのではなく、又、その建替えが現状通りできるかどうかの問題をいっているのではないのです。
それについては、個々のマンションの事情によって違ってくるでしょうから。勿論そういったことも大事な問題ではありますが。
あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながっている２つの棟で構成されたマンションがありますが、これを１つの建物としてみるか、２つの建物としてみるかでマンションの管理は大きく違ってくるのです。
片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。
そこで１棟としてみるか２棟としてみるかの判断基準を教えて頂きたいのです。
それぞれの棟にＥＶ、給排水設備等、付属施設が備わっていれば別の棟としてみるべきだという意見もありますが、それ以外に別の棟として判断する基準はあるのでしょうか。
構造上、機能上、外観上すべて備わっていなければ別の建物とは判定されないのでしょうか。

建てるのと建て替えとはまた権限がかわるんじゃないかと
公務員嫌いが質問します

別にどうだっていいんでしょ？

匿名Ａさん

>片方だけの建替えや復旧工事をする場合、現在の区分所有法等では単棟型管理規約の場合、
>建替えや復旧工事の決議をするのは非常に難しいのです。

⇒この発想の原点は、全くもって同意いたします。
多額の金銭を要し、また組合員間の利害の違いが際立つだけに、実際起こった場合に、立ち往生してしまうことは容易に想像できます。

ただ、団地管理規約に移行して、意思決定ができても、お役所の建築確認が受理されなければ、無意味なものとなってしまいます。匿名Ａさんの目的が、一部建替えも視野に入れている以上、建築確認のプロセスまで検討していなければ片手落ちと思い、前レスを問題提起の一環として書き込みしてみました。

なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのですが、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。

この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。


>あなたは建築関係の方のようですのでお尋ねいたします。

⇒建築関係でも、建築士でもございません。従って、以前判例を引用した以上のことは分かりません。正直なところです。

>>1456
管理侍さん

私は文系ですので、建築士ではございません。
それが証拠に、製図orＣＡＤあたりの質問をされても、全く答えられませんので分かります。(笑)
断片的に知っているところが話題にのぼると、シャシャリ出てきているだけです。

ちなみに、建築業界でも不動産業界でもありません。
ただ、不動産については高い関心をもってアンテナは張っております。

もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

追：今回の下りを管理会社内の建築士さんに見せて、間違いを指摘してください。
　　私自身は、この掲示板のコテハンは、所詮本人にはたどり着かないであろうと思っており、
　　有識者に否定されても全く問題ありません。
　　むしろ、恥はかき捨て、ディープな知識が得れれば、マニアとしてこれに上回る喜びはありません。

>>なお、細かい検討を意図的に避けましたが、敷地の分割手続きはどうするのかという大きな課題があるのです
>>が、面倒なのでスルーしております。土地・建物が一体となった敷地権と化しているのをどうほぐして、また
>>敷地権化するのか。まだ？？？は残っています。
>>この問題は難易度Ｅだと思います。私も本当の意味での解答にはたどり着けていません。

悪いが、難易度Ｅなのは解釈する能力が無いだけ。

建物が一部滅失した土地は規約共用部分となる
区分所有法５条２項
２　建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、前項の規定により規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所有する土地以外の土地となつたときも、同様とする。

眠いので検討はマンカン士に任せる。

↑解決しないでコンサルか

>>もし、会社をリストラされたら、管理侍さんのところで拾ってください。（真面目）

リストラ後の就職なら管理業務主任者をとってくれと知り合いのフロントにいわれたのでマンカン士には興味は無い。
マンカン士の資格では管理侍の会社は雇わない。

管理業務主任者の資格持ってて３０件担当やりますといえば仕事はあるだろう。
マンカン士は管理組合の立場で管理会社と戦う資格である。就職を頼むなど問題外。

管理業務主任者なら主任者証まで発行してもらっとるぞ。

マンカン士には関心も興味も全くない。それのほんの一部が国交省のアルバイターに過ぎない。
管理組合としてはこんな役立たずで無駄金を浪費するだけの者を当てにせずに管理会社とは互角以上に渉り合えるし、またそうでなくてはならない。

ゴルゴさん
プロではなくマニア？
だとしたら相当なマニアですよ。
管理業務主任者もってるあたり、元同業者だったりして。
かなりの引出しをお持ちであることは間違いなさそうなので、今後もレスお願いします。

>>1464
仮に滅失した旧西棟部分に所在する202号室の持分80/15000を、新西部分202号室の新持分にどうやってもっていくか？

区分所有法5条2項だけでいけますか。すごいですねえ。建て替え後の登記完了までの手順を詳しく語ってください。

↑こいつも役に立たないね。

＞ゴルゴ１３さん
もう少し、お付き合いください。
皆さんにも分かりやすく、具体的な事例をあげてみたいと思います。
例えば、Ａ棟（１５０戸）、Ｂ棟（５０戸）のマンションがエキスパンションジョイントや渡り廊下で連結している建物があり、この組合が単棟型管理規約で運営されているとします。
もし片方（Ｂ棟）だけが倒壊して、Ａ棟は無傷だったと仮定します。
この場合は、小規模滅失工事として扱われ、集会の普通決議で決議されます。当然、Ａ棟の住民が賛成することはないと思いますので否決されるでしょう。
建替えも復旧工事もできないＢ棟の住民は、どうすることもできません。土地だけでもと思っても、区分所有法では専有部分と敷地との分別処分はできないことになっています。又、民法の場合でも、共有部分の処分は全組合員（Ａ棟・Ｂ棟）の承認が必要となります。
これではいつまでたってもＢ棟の工事はできませんし、土地の売却もできません。
只、団地型管理規約にしておけば、敷地はＡ・Ｂ棟の共有であっても、あなたのいわれる通り規模の縮小はあるかもしれませんが、少なくともＢ棟での建て替え決議は出来るのではないでしょうか。
現在の区分所有法や民法では、単棟型管理規約の場合、こういった問題を解決することはできません。
しかし、法の整備を検討すべき時期にきているのではないでしょうか。
だからここで検討して、国交省への働きかけの礎になればいいのではないかと思って提案した次第です。

>1474さん
殆どの組合は多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできないことになってますよ。
そして、復旧工事をするにしても全然壊れていないＡ棟の住民が、修繕積立金や保険金、災害復旧支援金とかで足りない金額を負担するのに賛成する訳はないでしょう。その金額も何百万単位になるでしょうから。
Ｂ棟の工事をするには、普通決議で可決されなければならないんですよ。
全然壊れていないＡ棟の住民が何百万も負担しますか？
Ｂ棟の住民だけの決議なら、復旧に参加しないのなら買い取り請求権が行使できますけど。
但し、単棟型管理規約ではこのテーブルにつくことも現行法律ではできないでしょう。

↑は匿名Ａでした。

自分の部屋が滅失したら、管理組合を抜けたらいいよ。
よその中古買ったほうが安い。

>>1475
匿名Ａさんの所の管理規約を規約変更することは選択肢になりませんか。

単棟型のまま、「多額の費用を要する工事に関しては、各区分所有者が単独ではできない」を削除。

団地管理規約の普通決議よりも、一人でも半分以下の人たちでも復旧工事をできるので、意志決定面では有利では。

>>1477
ナイスな案だが、金があるやつ限定だな。

>1478さん
標準管理規約には、区分所有法第61条第1項及び第2項は記載されていません。
私どもの組合では、使用細則で、保存行為に対する規制と多額の費用を伴う規制を設けています。
但し、規約や仕様細則の改正とかが行われていないマンションでは、法律が優先しますので区分所有法通りになると思います。

>ゴルゴ13さん
片方の棟が倒壊したような場合でも、各区分所有者が単独でやれるというのこそ、規制をしておかなければ
ならないのではないでしょうか。
それほど大きな費用が伴い、それに参加できない住民がいるかもしれない工事を簡単に決める方が無理があるのではないでしょうか。
それに、まず決議が出来ないし総会を開いても否決されるのは分かっていますからね。

>1481さん
復旧と建替えは明確ですよ。
単棟型なら復旧工事であり、団地型なら建替えになります。

復旧とは、元に戻すこと。誰がやって問題とならないでしよう。

共用部分の変更にあたる工事は、復旧には該当しません。

>1485さん
おっしゃる通り、買い取り請求は復旧の場合です。
私がだした事例での話しで進めていますので理解しにくい点があるとは思いますが。
私が出した事例では、どちらも構造上、機能上、外観上別建物とみられるのですが、
エキスパンションジョイントと渡り廊下で結合されています。
そういったマンションで単棟型規約の場合は、決議されないのではといっているのです。
意識の問題ではなく、規約では１つの建物として単棟型管理規約となっていますが、見た目には
別建物としてみられます。
そして、Ｂ棟だけが倒壊した場合に、Ａ棟が無傷であった場合、Ｂ棟の建替え（復旧工事になりますが）にＡ棟の方も３００万出してくださいといった時、果たして全員負担するでしょうか。
まず、総会決議で否決それるのではないでしょうか。
Ｂ棟の住民でさえ、復旧に参加できない方もおられますよ。勿論決議されれば、買い取り請求権はありますが。

会社のパソコンで掲示板をやりだしたゴルゴ１３はリストラされるかも

小規模滅失の復旧工事…費用請求のみ

↑よく理解してるね。

復旧とか、建て替えとか難しいことはさておき、工事代金を支払う見通しが建たなきゃ、ゼネコンは工事してくんないよ。頭でっかちな議論しても無意味ってことに誰も気づかない。みんな頭良すぎ。(笑)

行政が全壊判定したマンションは瓦礫であるから解体費用は国が負担すべきだよね。

いるんだよなあ。なんでもかんでも、国・国・国。。。

それは被災者に言ってちょうだい。

つうか、建築費どうやって集めんのさ。そっちに頭使えよ。管理組合で借入できっか。

全壊したら管理組合は消滅する。

私なら再建ではなく中古マンションを買うか賃貸に住むね。

誰が全壊なんていったんだ。大丈夫か。

誰が全壊なんていったんだ。あいかわらず真正面から答えられん。

法律を勉強してるとパーになる。(常識が失われる)

賃貸じゃねーだろ、賃借だろ。立場をわきまえにゃいかん。正解。否定できんが話が終わっちゃうじゃんか。

過大な復旧費用がかかる場合は半壊でも滅失であるとの弁護士見解は既に紹介済みである。

んで、全壊までいかないぐらいの損傷だったどうやって金集めんの。

なんだ、なんだ、人がせっかく、全壊までいかないぐらいって譲歩してんのに。
使えん。話にならん。　寝よ。

ここのスレでの議論は無駄なんじゃないの？
ゴルゴ如きに感化される管理侍には、もう一段の成長を期待したい。
一部滅失→復旧の場合の物権変動については、質問部屋が復活したら、回答する。＞ゴルゴ１３

金の算段なんて各個人が考えることでは？
金持ちは即金。
貧乏人は借金。
嫌なら権利を手放す。

それが常識です。築３０年、中古で５００万で買った人が、再建に賛成するかな？

それも個人個人の置かれた状況による。
資産状況、年齢、家族構成、所有・居住年数、健康状態等々

>>1507
如きさんは、ご回答を心待ちにしております。

５００万で買って５年以上住んでたら、ほぼ元はとってるよね。私なら再建に反対して、他の５００万物件を探しますね。

建替えや再建に最も影響する要因は、個人のその建物・敷地への強い「思い入れ」です。
この「思い入れ」は建替えや再建を強力に推進することもあれば、強い反対のパワーとなる場合もある。

管理侍派忙しいから、少しヒントを与えておく。
古いマンション（築３０年くらい）の新築当時、住み込みでないと管理人の応募が無かったらしい。（管理会社担当談）
最近はそんなことないから、住み込みをやめて通いに変更する場合がある。（私のしってるとこもそう）
さて、管理人が住み込んでいた１０１号室を売却したいと管理組合から相談があった。
あなたならどう答えますか？。マンカン士なら少しは自分の頭で考えてね。＞ゴルゴ１３

管理侍派→管理侍は

だよ。突っ込まないでね。いやみじゃないから。

>>1514
販売関係者さん、ベットに入って携帯みたら、オレ宛のコメントがあったから
起きてＰＣ立ち上げちゃったよ。(笑)

>少しヒントを与えておく。
⇒よく意図が見えてこないんだが、こういうからには、素直に敷地権のところの問題解決の糸口をくれているの？

>古いマンション（築３０年くらい）の新築当時、住み込みでないと管理人の応募が無かったらしい。（管理会社担当談）
>最近はそんなことないから、住み込みをやめて通いに変更する場合がある。（私のしってるとこもそう）
>さて、管理人が住み込んでいた１０１号室を売却したいと管理組合から相談があった。
>あなたならどう答えますか？。

⇒オレって、つくづくマニアだなって思うのは、断片的に持っている知識に引っかかると、ついつい自分の興味のある方に走っちゃうんだよね。（マンカン士ではない）
　ということで、脱線してすまんが、30年位前だと、101号室を住込用管理人室として、デベロッパー所有（ないし、デベ系列の管理会社所有）としていたことも稀にはあるじゃない。本当は、規約共用部分にするのが筋なのに。極一部のあんまり筋の良くないデベさんだけだと思うけど。億ションで当時名の通っていた●●ハウス（倒産して今はない）なんかそんなことしていたらしいね。
　そういえば、デベが所有権を持った管理室について、所有権の帰属について最高裁あたりまで行って争ったものがあったような、無かったような？
　すまんが、オレの興味はそっちの方に行っちゃったんだが、管理組合から相談があったと言いつつ、デベ所有でしたなんてオチじゃないよね？

まじめに考えなくていいよ。いじめて盛り上げてるだけだからｗ
ただ、まあ、建て替えを論ずるよりましでしょ？
阪神大震災で被災したマンションは、神戸の人が神戸で頑張ろうとしたから再建できたんでしょう。
東北の被災者はできたら逃げたいと思ってるよ。だから再建は進まない。

>阪神大震災で被災したマンションは、神戸の人が神戸で頑張ろうとしたから再建できたんでしょう。
>東北の被災者はできたら逃げたいと思ってるよ。だから再建は進まない。

何を根拠にこんな断定を。

復旧・建替えの基本的な法律を知らない者が、工事代金をどうやって
集めるんだといってるけど、ほんと何にもしらないんだね。
復旧なら買い取り請求権、建替えなら売渡請求権があり、普通はディベロッパーが
買い取ることになるんだよ。

低級なマンション管理士達のコメントが続いております。
やはりマンション管理士は使いものにはならない事が良く分かりました。

又、批判か。
根性が曲がっているんだろうね。
勿論知識がないから、断片的に批判するしかないんだろうが。
何しにここにきてるのかな？
単なる憂さ晴らし？

プロのマンカン士はここにはいませんよ。管理組合の問題はカネにならないから弁護士が引き受けないのであれば、ＡＤＲ代理権を付与したらいいかもね。もちろん、この場合、試験科目に憲法、民法が追加されます。

裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律

裁判外紛争解決手続の利用の促進に関する法律（さいばんがいふんそうかいけつてつづきのりようのそくしんにかんするほうりつ、平成16年12月1日法律第151号）、通称ADR法とは、ADR（Alternative Dispute Resolution; 裁判外紛争解決手続）の制度について規定し、これの利用を促進することを目的とした日本の法律。平成16年12月1日に公布、平成19年4月1日に施行された。ADR促進法、裁判外紛争解決法とも呼ばれる。

厳格な裁判制度に適さない紛争の解決手段として今後多くの利用が見込まれる裁判外紛争解決としての仲裁、調停、斡旋などを促進することで、国民がより身近に司法制度を利用できるようにすることを目的としている。

>1522
はあ？
おかしくなったんじゃないの。

ＡＤＲをやればマンション管理士の格があがるな

マンション管理士の役割を知ってるの？
裁判とかそれに関する問題を解決するんではないんだけどね。

助言業

＞マンション管理士の役割を知ってるの？
＞裁判とかそれに関する問題を解決するんではないんだけどね。

知ってるよ。

マンカン士みたいに病気になってみんなから遊ばれることだろ。

↑ 早く受かるといいねえ。

カネさえあれば、問題なにならない

マンカン士が消えたね。。。

マンションの自分の専有部分のみ自分で滅失させて自分の部屋の所有権の登記を抹消できますかね？
とっとと出て行きたいとき理論上は可能だと思うが。。。

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
（平成七年三月二十四日法律第四十三号）


最終改正：平成一四年一二月一一日法律第一四〇号



（敷地共有持分等に係る土地等の分割請求に関する特例）
第四条 　第二条第一項の政令で定める災害により全部が滅失した区分所有建物に係る敷地共有者等は、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第二百五十六条第一項 本文（同法第二百六十四条 において準用する場合を含む。）の規定にかかわらず、その政令の施行の日から起算して一月を経過する日の翌日以後当該施行の日から起算して三年を経過する日までの間は、敷地共有持分等に係る土地又はこれに関する権利について、分割の請求をすることができない。ただし、五分の一を超える議決権を有する敷地共有者等が分割の請求をする場合その他再建の決議をすることができないと認められる顕著な事由がある場合は、この限りでない。

（参考）行政書士の持つＡＤＲ代理権は下記のようなもの

１　外国人就労就学関係
＝地方入管局長届出 and 諸外国の宗教、慣習その他の文化的価値観に関する専門的知識を十分に有するもの

２　自転車事故関係
＝元警察官 or 自転車事故に関する専門的知識を十分に有するもの

３　愛護動物関係
＝動物取扱責任者研修を受けたもの or ２級以上の愛玩動物飼養管理士認定者 or これらと同等程度の知識及び経験を有するもの

４　敷金・原状回復関係
＝宅建に合格したもの or 同等程度の知識及び経験を有するもの

このスレでＡＤＲ代理権に言及するマンカン士が誰もいないのは、その意識、能力の低さの表れである。

皆さん食う為にご苦労されている様で、行政書士まで出て来ましたね。

行政書士ってマンション管理士より上でしょ

マンカン士は消えても、イチャモン士は消えないでいるね。

規約共用部分の売却方法。
http://atbb.athome.jp/info/athomeTime/1102/id0000000270.html

管理組合への回答は、「全員合意なら何でもできますｗ」

マンション管理士の年金はどうなるの？
厚生年金受給者なら遊び半分に出来るが・・・、それ以外は無理だな。

年金をもらえる年齢になって正社員として働くと年金受給額を減らされることがある。
自営なら問題ないけど。

マンカン士が自営以外にやることないべ？
何も知らないのね。ここのレピーターは。

↑東北の被災者だね

>>1517
ひょっとしてビンゴだった？

規約共用部を売却したときの敷地権は借地権にしたら簡単かも。

一部所有権、一部賃借権の変チクリんマンション

管理協　簡易耐震診断開始
築40年超物件対象に　1棟15万円程度で
　(社)高層住宅管理業協会（事務局東京、黒住昌昭理事長、会員407社）は築40年超等のマンションの管理組合を対象に、7月末ごろから簡易耐震診断制度を始める。1棟当たり15万円程度と低価格で診断し、今後3年間で自主管理や築30年超物件も含め約450件で実施する計画だ。


◎悪徳管理会社の皆さん　商売の種ですよ
100万円はもらいましょう

管理費が足りなければオリックスの融資があります　組合の借金はアステージの利益です。

築40年超なら地震による一部損壊でも滅失にできますよ。滅失による管理組合解散を主張し、他の築３０年物件に引っ越しましょう。

じゃあ、逆に滅失のものを一部損壊にできるのか？

いいじゃない、間違えたって
人間だもの

生兵法は大けがのもと


《読み方》
なまびょうほうはおおけがのもと


《意味》
中途はんぱな知識や技術でことを行なうと大失敗の原因になるということ


《使い方》
まだ冬山に登るのはやめたほうがいい、生兵法は大けがのもとだ

来週は

天に唾を吐く

あたりか

>>1545
どうせ、修繕工事の鞘抜きで診断コストなんか取り返せるんだから、一円でもいいのにね。

築４０年超ですと建て替えないと危険です。

非弁護士の無責任な助言2010年10月27日

先日、相続における建物の移転登記に関する依頼を受けた事案です。
最終的には、うちの事務所の方で受任し、相手方と交渉しており、
訴訟の準備もしております。

相談から受任に至る課程において、私の方は、
弁護士への委任を十分納得してから決断いただきたいので、
弁護士に委任した後の手続の流れ、費用等の条件を説明し、
委任すると決めたら連絡を頂くことになっていました。
私の方が想定してた流れは、「他の親族に説明をし、
了解得られなければ、訴訟提起」でした。

ところが、「委任する前に再度相談を」ということでしたので、
相談を再度入れました。
すると、「登記しないでその建物をこわせばいい」
「弁護士に頼む必要はない」と言われたとのことでした。

建物の所有名義は亡くなった被相続人のままです。
他の法定相続人の承諾なく解体すれば、クレームが
くる事が予想され、賠償問題になりかねません。
実際に「もめていた」から弁護士の相談まで受けていたのです。

私がそんな無責任なアドバイスするのは誰かと聞くと
弁護士でない「○○士」とのこと。

私の方からその相談者に
・その○○士は、親族からのクレームへの対応は検討していない
・クレームが訴訟に発展した場合に、その○○士は対応できない
・助言によるトラブルについて、その○○士は責任取る気ないはず
などと、その○○士による助言の問題を認識してもらいました。

もともと、相談者も○○士の助言が一般常識的にもおかしいと
思われていたようで、話は早く終わりました。

責任の取れないアドバイスは、一般市民を新たな紛争に巻き込むもので
百害あって一利なし。

我々も、勘ではなく、権限と根拠に基づいた助言を
心がけなければなりません。

そんなに悔しいの？　↑

長いものは読みません。

1556
意味がわからない

結局、まともな金策はひとりもなしか。

コテハンマンカン士が消えましたね。

私の言論活動の成果でしょう。

もう終わりました。

関西のブログ主かな？
マンション加入料金のない個人料金の町内会にマンション加入を勧めて、個人料金の誤魔化しに違法な管理費扱いをする管理会社の手先になってる。あのマンション管理士？

マンカン士も管理会社も違法でないと言いながら、証拠になる違法でないとの書面は書かないんだよね。

マンションは、超難関のマンション管理士でも対応が難しい欠陥商品だと分かりました。戸建てにします。

しーん。。。。。。

運悪くマンションを購入し、悪徳管理会社の食い物になっている所有者を助けるのがマンション管理士です。

つうか、あんたはマンカン士なんか？

しーん。。。
管理侍も消えたね。

いや、お侍さんも見てるよ。
レスに値する書き込みがないだけ。ただ、それだけのこと。

ちょっと前までは、レベルが高かったのに。。。

とんでもない。低かったのを暴かれてみんな逃げ出したんだよ。

ふーん。どれのことだろ。一人暴走してたリーマンはいたけど。

確かに、あのリーマンはいただけなかった。

そろそろ総合評価方式・自己啓発の人が現れるんでない？

問題提起しても、批判だけしてつぶそうとする者が多いからね。
匿名の連中が消えれば出てくるかもね。

１５７２－１５７５は同一人物で元コテハンマンカン士だね。

恥ずかしくてコテハンで出て来れなくなったんだね。。。

お前たちが消えれば出てくるんだよ。
お前たちは一行レスの批判しかできないからな。
コテハン組みとレスしあうほど知識はないし。

ざっとみてみたが・・・
スレが止まった原因は建て替えと再建の区別ができてない常連コテハンのせいじゃないの。
震災後、大金かけて再建するより中古か賃貸に引っ越すのが常識という論調を展開したひとはまさに常識人だよ。

その土地はどうするの？

マンションの建て替えの実例で検索
円滑化法を適用したマンション建て替え事業における評価の実例紹介と考察を
クリックしてみよう。

津波と放射能のないとこに引っ越したいと思うのは当然ですね。
仙台で全壊したマンションの建物解体決議（全壊したら建物はガレキであり、ガレキ処理の合意に過ぎない）、管理組合解散決議（実体法上は全壊滅失のとき管理組合は消滅解散してますがセレモニーとしての解散決議）が速やかに行われてるのはとっとと逃げたいからでしょう。

匿名さん（マンカン士を多用する方）

『マンカン士』ってどういう意味で使っているの？ときどき俺が入っているんだか、入っていないんだか分かんないのよ。教えて。

・助言業を行っている者
・試験合格者全部
・特に使い分けていない
・その他オリジナルな定義あり

以上のどれ？

マヤカシの資格に梅松桜、松竹梅などの区別あるの？　始めて聞いたね。

マンカン士はわからんけどマンカン師はいつもの自己啓発の人だろ。

爺さんはここにはこないのか。。。
管理侍は実は管理寺。

マンカン師は、俺は含まれていないのは分かった。ありがとう。

>>1579
被災の再建にこだわって大量投稿していたのは、リーマン一人でしょ。
その後、団地型管理規約と単棟型管理規約の是非で盛り上がっていた時には、
被災マンション再建法はほとんど関係なかったよ。
リーマン（と思しき匿名さん）はこだわっていたようだが。

>>1591
ここのマンカン士は「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」と「区分所有法の建て替えの規定」の関係をまったく理解できてなかったんでしょ。
あなたも未だに理解できない？

ＫＹＭＷＭって有名なんですか

被災にこだわる人健在か はぁ

>>１５９３さん

マンション管理士←真偽不明
理事←真偽不明
マンションの住民←真偽不明
知識←棒読み、理解に乏しく間違った解釈が散見
対話←苦手、耐性低い
議論←話が噛み合わない
性格←基本的に陰湿、自尊心だけは人並み以上

建て替えにこだわる人も健在か はぁ

建て替え大好きなマンカン士は消滅してますが匿名で毎朝きてる。

そんなことよりＡＤＲに関心を持ちましょう。

常連コテハンマンカン士に適任者はいますか

そんなことより、標準管理規約の改定に関心を持ちましょう。