23区　湾岸タワマンはスラム化しない！？

素人なので良く分かりませんが、高い部屋から売れて行くのならば、別にデベは困っていないでしょうね。思惑通りなのでしょうから。利益は確保済みで後は売れればすべて丸儲けって言う感じではないでしょうか。焦る必要もないでしょう。

>201
最上階の高い部屋は、利益率が低いのです。
目玉商品は、ランチとか寿司屋の大トロと同じで、ランチの場合は客を呼んで常連を増やす意図で利益よりも豪華さで客を呼ぶのが目的なので利益は度外視しているし、寿司屋では大トロが一番利益率が低く赤字で出している店も多いのです。
ラーメン屋でも、一番利益率が高いのが、普通のラーメンで、チャーシューメンが一番利益率が低いのと同じです。
だから、最上階の部屋をプレミヤムとかにして、最上階だから値引きはしないのを前提にしているのです。
最後に売れ残っている部屋には、モデルルームだと言う設定にして家電品や家具などを付けたりオプションを無料で付けたり、登録などの料金を無料にしたり、部屋自体の値段を下げたりして売るので、それを見越した値段設定にしているのです。

>202

その話にはかなり無理がありますね。
最上階角部屋は単にプレミアムが乗っているから高いのです。
デベの営業自身が認めていますよ。

現状の日本にも少しはお金持ちがいて、
その中にはマンションの利便性を好む人もいるので、
高い部屋でも売れるのです。

私が今住むタワマンも高層階から売れましたが、
中下層階は売り切るのに竣工後２年以上かかりました。
本当に暮らす場合は金に不自由してなければ、
プレミアム住居を買う人はいます。
あと、広い部屋は高層階にしかないので、
広い部屋がいい人も高層階しか選択肢がありません。

>203
デベの営業の話を真に受けるとは、本気ですか？
ていうか、このように即座に打消してくるということからして、本当のことを書かれては、あなたが困るからでしょう。
否定すればするほど、書かれた内容が本当であると肯定していることになります。

>>204
203さんとは異なる一般人ですが、坪単価で100万とか異なれば、当然プレミアム住戸の利益率は高いですよ。売れ残りリスクもカバーする設定に当然なっていますからね。利益を度外視するような設定にはなっていないと思いますよ。

ダイヤモンドは高いから価値があるのであり、それに見合う高い利益率になっているのと同じです。逆に、安い牛丼は薄利多売でカバーするって感じでしょう。ただし、高額のプレミアム物件が売れておれば、マンション全体でみれば、すでに回収済みという感じでしょうね。

寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

>>202
>モデルルームだと言う設定にして家電品や家具など
モデルルームで使っていたものですから、償却済みで、価値はありません。

売れ残り住戸は既に、利益回収済みですから、アウトレットに出すことで有名な関西系のH不動産とか、よほど下手なデベ、でない限り、多少値引きしても、売れれば丸儲けになります。

>寿司屋とかラーメン屋と同列に論じるなよwww

寿司屋でダイアモンド注文してくださいな。

>205
坪単価と言うのを、単なる面積でとらえるから１００万円の違いが大きいと誤解するのですよ。
プレミヤム住戸なら、天井も高く設定していますし、見えない部分の容積も含まれますから坪単価が４００万円から５００万円に１００万円上がるのは、容積が３割増えたと考えると割安です。

>>209
素人ですが、厳密には、容積ではなくてコストで考えないといけないのではないですか？

一般的には、物の価格は、原価に一定のマージンを加えて、売価を設定するわけでしょうが、マンションだと個々の部屋の原価までは厳密に計算できないでのはのないでしょうかね？

大規模マンションの場合、市場の状況や消費者ニーズを考慮して、何期にも分けて小出しにし、微妙に調整すると聞いていますが、売主が強気だと、プレミアム住戸のマージンの方を大きくするのではないでしょうか？

プレミアムでない一般住戸にモデルルーム用の家具の価格を加えて、さらにマージンを高くして、価格を一般相場より高めに設定しまうと、消費者には一目瞭然ですから、売れないととんでもないことになりそうに思いますが・・・。

間違った理解でしたら申し訳ないです。先に謝っておきます。

タワーマンションの設計をいくつかやって大手デベさんと付き合いありますが209さんも210さんもどっちも正解。
プレミアムフロアの住戸には眺望はもちろんそれ以外にも付加価値を付けて坪単価をあげて売っています。
どっちのほうが利益を乗せてるかと言うとほとんど変わらないと思います。
基本的には売り出し価格を○○万円～と出したいので低層階でちょっと条件が悪い部屋でお買い得なとこもあります。
ただ竣工前に完売できなければ当然、値下げする場合もあるんでその時はプレミアムフロアですごいお買い得なのも出てくるでしょう。

例え全く同じ設計設備のマンションでも、立地や購入ターゲットに合わせて販売戦略で値段設定は変えるのです。

>>212
>立地や購入ターゲット
が異なれば、設計設備は当然異なってくるでしょうしね。

まあ、いずれにしろ、安いから売れるっていうものではないですよね。

個人的に一番興味あるのが、建て替えなんだよね。

湾岸タワマンを売るデベは建て替えをどう考えて購入希望者に説明してんの？
建て替え以前に大規模修繕とかもあるだろうけど、これだってタワーなら大変でしょ？

マンション業者は売った客には二度と会いませんから遠い将来の建て替えなんてどうでもいいんです。
分譲が終了すればそれは入居者で組織する管理組合の資産ですので、売主は関係ありません。
老朽化して廃墟になろうと知ったことではないんですよ。

なんか、哀れだよね。

買った当時は、どこより割高だったのに。

あっという間にマイナスに。

それが埋立地マンションというものです。田舎者がバカを見る世の中ですよ。

新築未入居のまま何年も売れ残りあるのに、中古売りの売れ残りも山ほどある。

まあ、東日本大震災が致命傷かな。

それなのに新築がバンバン建っているよね？

埋立地を仕入れちゃった後での大地震だったし、デベとしては建てるしかないって事
なんだろうけど。財務内容が微妙なデベだと塩漬けもしてられないから建てて売る
しかない、本当に売れてるとしたら誰が買ってるんだろうって思うよ。

デベ的には東日本大震災が30年後だったら売り切った後だったんだろうけどな・・・
あんな事あったのに未だ高層に拘って建てまくっているのが恐ろしい。
そうして上に伸ばさないとデベが儲からないからなんだろうけど。

ネットのない時代なら情報弱者相手に売り付ければいいって話だったんだろうけど
今は誰だってネットやる時代だし、売りさばくのそんな簡単じゃなさそうな？

採算がとれるからでしょう。多少売れない部屋があっても、問い合わせ客があれば他の物件に誘導もできるから問題ないでしょうね。