パーソンズフェリーチェ津島西坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
売主：セルクル・エイエフ株式会社
施工会社：株式会社藤木工務店倉敷支店
管理会社：日本住宅管理株式会社
公式URL：http://cercle-af.co.jp/index.html
[広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板から中国・四国・九州・沖縄のマンション住民掲示板へ移動しました。2018.4.20 管理担当]
[スレ作成日時]2011-05-16 19:11:56
10月で一年越すんでしたっけ。先月ダイニングテーブルやレースカーテン付けるサービスしてましたね。売れ行きどうなんでしょう。
叩き売りが始まったようです。
住んでる方には気の毒な1000万引き。
値段の付け方が間違ってるようですな。
まあ夜にあれだけ電気が付いてないなら仕方がないですか。
やっと相場に近づいたから買い時かもしれないが、
でも今時あの設備はないですわ。
バブル？ってあんな感じでしたっけ？
折角買っても恥ずかしくて誰も呼べません。
築後１年６ヶ月経過して、残りが１６戸。
総戸数６７戸で、うち、１６戸残り・・。
もし、自分がこの企画を出して、１年半で約４分の１売れ残りを出したら、会社辞めなきゃならないでしょうね。
企画出したとき、誰も止めなかったのかな？場所も中途半端、ブランド力もなし。
(伊島で、三井辺りが手がけたら、この値段で完売の可能性があったかもしれません。いや、でも高すぎるか。）
売り出しを高くしてるから、今さら、値下げして売るのも難しいし。(実際は理由をつけて値下げしてるのでしょうが）
同じ学区のリビンコートプライム京山は、完成前に完売してますからね。
完全に企画倒れですね。
少なくとも、ここ１０年、岡山市内で販売したマンションの中では最も企画倒れと言っていいでしょう。
５０００万出せるなら、伊島でもどうにか戸建てが可能ですからね。
１年半で、４分の１売れ残り＞＜。
マンション建てるときは、デベは、銀行から借りて土地代、建物代を出して戸数で割って、売出し価格を決めます。
１６戸残りで、１部屋平均５０００万とすると、８億円。
まだ、全額は返せてませんね。金利だけでもとんでもない額です。
モデルハウスの運営費、人件費、広告費。
おそらく、土地建物で２５億程度借りてるかな？
月のランニングコストが、仮に４００万程度かな？どうするんでしょうね。
>>285
全くのデタラメです。
＞マンション建てるときは、デベは、銀行から借りて土地代、建物代を出して戸数で割って、売出し価格を決めます。
常識的に考えてそれは無い。逆。大まかな売り出し価格を決めてから建築費用と用地取得費用を決める。
＞土地建物で２５億程度借りてるかな？
総事業費丸ごと貸す銀行は無い。
＞月のランニングコストが、仮に４００万程度かな？
そんな訳ない。どこをどうすれば月400も掛かるのか？
１ そうですよ。
大体の売り出しは決めます。
当たり前ですよ。
１戸５０００万円×６７戸で、３３億５０００万円
土地と建物、おそらく２５億というのは、私の経験から誤差はそうないと思います。
建物は、大体見当がつきますが、土地を相場より高く仕入れていたらわかりません。
ただ、マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない、というのが実情ですので。
もちろん、企画段階で、この辺りの額でいこう、はありますよ。
で、第一期で様子を見ると。
だから、第一期目は、相場から外れることもあるんですよ。
下につけたら、すぐ売れて失敗、というのもあるし、上につけたら売れずにあれ？次は下げようとか。
大まかにはペイする価格は当然ありますよ。
もし、これをみていて、マンションを買う人に言っておきます。
第一期は、多少相場より強気につけます。
なぜって？
第一期で買う人は、どうしてもその地域でマンションが欲しい人用だからです。
第２期からが相場ですよ。
２ 全部貸すわけない。
マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。
だって、１年だけの短いサイト予定ですから。
そのために、現金を手出しする良し、全額借り入れのほうが効率いいですし。
３ ランニングが月４００
これは当たりですよ。
モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
広告費、空き家の管理費、修繕積み立て
加えて、金利考えてみてくださいよ。
８億を年利２．５パーセントだと２０００万円。
２０００÷１２＝２００弱
広告費が月５０としたら、３５０万円。
だいたい、１つ建設して、それに１人がかかわると、それだけ売り上げが上がらないわけですから。
マンションが売れ残るのは、本当に痛いんですよ。
金も、だし、人も取られるから。
すくなくとも、「デタラメ」というのであれば、「常識的」とかそういうあなたのフィーリングではなく、もう少し根拠がないと、笑われますよ。
明らかに社長が決めて、社長が内装なども決めるので、社員の責任ではないでしょう。
あの１９９０年代のバブル時代 っぽい内装は社長がいいと思うセンスのようです。
もう売主による入居者審査は、やってないよね？
お風呂に高温さし湯機能が無いらしいよ。
場所はいいけど、部屋（中身）が価格とあっていないんですね。
値引きはいくらくらいしてるの？
すいません、残っている物件で最安のものっておいくら万円？
>>288
恥の上塗りですね。
出鱈目もいいとこ。
＞私の経験から誤差はそうないと思います。
何の経験なんだよ（笑）
＞マンション１つにつき、２割は粗利がないと商売にならない
粗利にはかなりの販売経費が含まれてるんだね。
＞モデルルームの土地、駐車場代で４０万、人件費が２人×２５日＝４５万
モデルルームの人件費ってなんだよ！販売代理入れてんのに（笑）
＞マンションのデベは、意外と全額借り入れてますよ。
もう無茶苦茶・・・銀行は土地だけを担保に貸してくれんのかい？
百十四銀行岡山駅西口支店はそんなに融資してくれんのね。
ハラが痛い・・・（笑）
売主変更のチラシが新聞に入ってたけど、
どういうこと？
残り物には福がある から 間取りとか気に入れば、安くしてサービスしてもらって購入すれば、お得だと思います。
でも、もし、先々売るときにはマンションの値引きした事実があるから安く買ってもらうしかないと思います。
14階が96平米で4980万円で現在も中古物件として掲載されているんですが、相場から考えて高いのでしょうか、安いのでしょうか？
http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FV5R8A2B/
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_94843013/print/
高い気がしますが、１４階ということで、その点はプラスではないでしょうか。
オークションがはじまるみたいですよ！
どういうことなのか？？？？
築2年経ってどの部屋typeもオークション・・・。
なりふり構わなくなってきましたね。
オークションってどこでできるのですか？
本当に検討中なら
モデルルームに行けばすぐわかるのではないですか？
なんでパーソンズシリーズはバカみたいに高いんだ？
富裕層向けだからでしょう
無理な方は安価な物件へどうぞ
建設後+2年売れ残り、オークション(笑)でたたき売られる富裕層向け(笑)マンション。
近くのリビンコートプライム京山は建設前から完売。
で、ここは売れ残り。
コンセプトを間違うとこうなる、っう典型。
皆さん色々と書かれていますが、
このマンション
私は素敵だと 思いますよ。
品のある外観・大きさ・そして
人気のある この学区。
お値段は もちろんビックリ価格で
高いですが、それなりの 安心ある
方々が入居されていると思います。
この辺りは なかなかもう
マンションが増えないでしょうから、
もし 学区で お考えなら
とても良い物件だと思います。
私もマンション探し中の主婦ですが、
こちらで何度も業者さん？って言われて、
なんだか書き込みづらくなってしまいました。
自由にいろいろ語り合いたいし、
いい意見も悪い意見も参考にしたいのに、
残念に思います。
>>309さん
ありがとうございます。
私も 実は悲しくなってしまい
「こんなことなら 書くんじゃなかった。もっと純粋に マンションのことで
やりとりができたら 素敵なサイトなのにな…」とショックでした。
本当に情報を必要とされている方々も
多いと思います。少しでも お役に立てたらなと 投稿しましたが、かえって
ツラい気持ちになりました。
私も モデルルームを見学させていただいた中の一人です。
良いことを書くと 業者さん扱いされるのは 悲しいですね。。
きっと 私ももう 書き込みできないかも
しれません。309さん 気持ちを分かって
くださって ありがとうございました。
とても救われました。
ここの社長に気に入られないと買えないってホントですか？
そんな事はないですが、
買主にその物件を買うか買わないかの自由があるように、
売主にもその人に売るか売らないかの自由があります。
気に入られないと買えないなんて事は無いですが、
少なくとも嫌われたら売ってもらえません。
どこの不動産取引も同じですけど。
売主が気に入る気に入らないの問題ではなくて、
発売当初、入居者審査していた事を言っているのでしょう。
いまはどこもウエルカムですよ。
売れ残りは避けたいですからね。
売れ残りも売れ残り。
修繕積み立てはどうなってんだろう？
２年前に完成しているのに・・・。
入居者の方はどう思っているのだろう・・・。
お宅のような方が入居しなくて
ほっとしているのではないでしょうか。
？？
なんでほっとしてんの？
67戸中十数戸は空き家で積み立てなし。
単純計算2-3割り増し。
その上その家は安く買い叩かれてるし、多分そんな家買うのって業者もいるから、賃貸になるんだよね。
、、まあ借りるのは大学関係者が多いからそれでも良いか、、
ネガレスする意味は？
まあ、落ち着いてくださいな。
検討する人がカッカする必要もないですし
ここ覗く必要もありませんからね。
初めまして。
先日、そちらのマンションを見学させていただきました。
とても素敵なマンションでしたので、購入を考えているのですが、一階の掲示板に『音』についての注意書きをみました。
未就園児の子供たちがおりますので、音に関して足音など注意しても限界があります。下にお住いの方に不快に思われても申し訳ないですし、お住まいの皆様は上階の音に関してどのように感じていらっしゃいますか？
ちなみに、ピアノなどの楽器はまだ習わせていませんが子供が将来望むならピアノなど買うかもしれません。
よろしくお願いします。
>>328
私は現在住むマンションの騒がしさに閉口しております、首都圏在住の者です。
岡山市に転勤するに当たり、当マンションも選考対象にしております。
一般論で申し上げますが、子供の大きな足音は大変迷惑です。
ましてやマンションでピアノなど、言語道断です。普通に考えてください。
子供のやることだから大目に見て欲しいという言い訳は、甘えに過ぎませんよね？。
子供さんには、「絶対に騒がしくならぬよう」に、しっかりしつけをお願いします。親として、当たり前のことです。
きちんとしつけが出来ない親御さんであったり、幼稚園児にもなって静かに暮らせないお子さんでしたら、それなりの地域にお住まいになるのがよろしいかと存じます。(京山学区はご遠慮下さい)
ピアノも、電子ピアノならばヘッドホンでお願いいたします。。ヘッドホンがお嫌でしたら、防音設備(防音室)をきちんと整えてからお願いします。
どこのマンションだろうが、当たり前のことです。子供の走り回る足音を完全に防ぐマンションなど、あるわけありませんよね？
常識で考えれば？すぐに分かると思います。
いやいや…
子供がいつも大人しい訳が無いじゃないの。子供をがんじがらめにする子育てが良い子育てとは、思いません。
もちろん音が響かないようにマットを敷いたり、度が過ぎぬように諭す事は必要ですが、物音一つたてるなと言うのは、子供には無理です。
お互い様ですから、常識の範囲内ならば子供が多少音を出すことは致し方ありません。程度次第ですが。
ただ、神経過敏系(聴覚過敏、電磁波恐怖系のｱﾚな方)は人口の1%おられますから、同じマンション住人に「当たり」がいたら難しいところです。
その辺のリスクを事前に知る為にも、引っ越してきたら早めに御近所にあいさつ回りに行くことをお勧めします。それは、どんなマンションであっても必要な礼儀(及び情報収集)です。
攻撃的ですね。
音はお互い様です。
うちのマンションは、子供も多いですよ。
満室に越したことはありませんが、
あなたはよそのマンションを検討された方がいいかもしれませんね。
京山学区は、社会的にまともな層の率が高いとの噂だったのですが、所詮は地方都市ですもんね。
首都圏の閑静な住宅街は、とても閑静ですよ。教育レベルも田舎とは全然違いますし。
岡山大学と東京大学では、月とすっぽんですし。所詮は閉鎖的な田舎のお山の大将にすぎません。
子供であろうと何であろうと、騒がしいのは社会の迷惑です。
子供は騒ぐ権利があるとお考えでしたら、どうぞ一軒家をお買いになり、思う存分やかましいガキにお仕立てくださいませ。
その際、ピアノはどうしても音が漏れますから、どうか防音工事のほどよろしくお願いいたします。
迷惑です。
