購入するならマンション、それとも一戸建て？【PART7】

で、疑問なんだけど、100㎡超えのマンションはなんで需要が少ないの？
なんで戸建は100㎡超えの物件が中心なの？
マンションを購入する層と、戸建を選択する層では、何か決定的な違いがあるということ？
購入時の平均年齢が違うとか？　家族構成が違うとか？

それともマンションが立地的に限られていることが平均面積を引き下げているとか？
マンションと戸建が並立する地域限定でデータを取ると意外と差がなくなるとか？
いや、それはないですよね。
極端な話、マンションの隣に立ち並ぶ建売分譲でも、隣のマンションより延べ床面積が大きい気がします。

>>984さん

それは申し訳ない。うちは100超えマンションなんだけど、書き込みが3階建て130平米ってことだから同じくらいかなと思ったまで。軽自動車と5ナンバー高級車くらいの差があるとする貴殿の感覚を尊重するよ。ありがとう。

5ナンバー高級車ってどんな車だろう？

5ナンバー高級車って言ってる人は団塊の世代の人？
昔のマークⅡ感覚だろうか。

＞1001

私の地元では100越えマンションの価格は6000万を超えます。
そして土地は40坪(50/100)で3500万～4000万位で売買されています。
同程度の立地です。

100越えマンションの価格は土地40坪の2階建ての家と変わらないか、
マンションの方が高いくらいです。

>>1002さん

>>984さんではありませんが、一応念のため。
同じ狭小地の三階建てでも木造建売とＲＣ注文は全然別物ですよ。
注文なら、遮音性・採光・日当たりなど格段に改善できます。
将来改築してエレベータをつけることも容易にできるはず。

>>833さんの三階建ては、例えて言えば建売ミニ戸の軽自動車ではなく、
高級マンションと同じぐらいの高級車だと思います。

一般論で語ってるのに、5ナンバーの高級車は笑わせてもらった。
車を所有したことない人なんだろうな。
こんなこと書くと必死にGoogleで調べて反論してきそうだけど（笑）

軽自動車を馬鹿にするなよ。一人暮らし用の冷蔵庫サイズなら4台はつめるぞ。
高級車には無理だろう。

>>1008
積める軽もあれば、積めない軽もある。
高級車も同じ。
ネタか？頭悪すぎだろこいつ。

>>1008
失礼しました。
軽自動車はエコロジーですね。
軽には軽ならではのよさがあるということで。

e戸建てファンが軽自動車で車の安全基準に無頓着ってのはわかった。

ハウスメーカーの営業してた時、これ見よがしに｢お宅の免震システムはどうか｣
とか｢耐風対策に疑問がある｣とかドヤ顔で聞いてくる人いたけど帰りに見送ると
軽に家族4人満載とか｢そっちの安全性は気にならないんですか？｣って言いかけた。
けど言わなかった。

軽トラのことじゃないの？

>>1012
風の強い地域だったんですか？
耐震性は誰もが気にするし気にしたけど、耐風とか考えなかったな。

展示場をぐるぐる回ってる人だと、各社営業マンから｢当社の性能としては～｣って
延々吹きこまれるし、災害時の自社物件が耐えた写真なんかが必ず展示してあるから
興味なくても色んな細かな性能のことが気になるようになる。

区内はもちろん、都下でさえマンションはほとんど７０台、広くても８０台。
（億を超えるようなものは、もちろん別ですが）

デベが儲かるからじゃない。
ニーズがないから。

たぶん負担君だと思うけど、デベが市場を決めてる訳じゃない。
独占企業でもなければ、そんなことは無理。

経済の基礎の基礎です。

>>1001
低層マンション以外は、無理矢理縦方向に建物を伸ばし、複数の世帯を詰め込むことで、世帯あたりの初期投資を下げた妥協の産物

そもそもが妥協のもとに成立しているので、価格重視で移住空間も妥協する人が多数ということ

>>1016
両所有のオレだが、
ニーズがないと言われたらその通りだが、
｢ある程度の広さのニーズはあるが、広くして高くなり過ぎた価格にはニーズが無い｣
というのが本音だろう。

皆さんが大好きなスーモで検索してみました。

　50～60㎡ 60～70㎡ 70～80㎡ 80～90㎡ 90～100㎡ 100㎡～　
東京都
都心　 80　 69　 60　 38　 28　 35
南部　 41　 49　 68　 40　 16　 26
西部　 19　 25　 25　 17　 3　 3
北部　 31　 32　 45　 11　 7　 2
東部　 56　 87　 73　 35　 12　 7
都下　 17　 34　 50　 28　 8　 7

神奈川　 42　 94　143　 93　 48　 24
千葉県　 17　 25　 43　 41　 19　 17
埼玉県　 10　 54　 71　 49　 18　 5

広いマンションは都心南部に結構あるようです。
そこから、のびて神奈川（横浜）にも結構あるようです。
これらはお金持ちが住むマンションでしょうね。

西部から都下にかけて、北部から埼玉にかけては、
外側に行けば広いマンションはあるけど、全体として比較的少ないようです。
この辺りは狭くても我慢して住んでいる地域でしょうか。

東部から千葉にかけては結構広いマンションがありますね。
広さを追求する人たちは、この辺りに居を構えるのでしょうか。

なんにせよ、広いマンションは、あるところにはあるし、
広いマンションを作っても売れないわけではないと思いますよ。
ニーズという話なら、購入できる人の収入から来る制限ではないでしょうか。


でも、狭いマンションでも売れるなら、
デベとしては、狭くして戸数を増やした方が儲けが多いので、
その方向に進みますよね。

なんだ東京にも普通に80㎡以上のマンションそれなりの量あるじゃないか。
ここ読んでると東京は大半は70㎡なのかと思ってたよ。

東京の新築マンションの平均平米数は66平米だよ。
もちろん40平米の部屋もあれば120平米の部屋もあるが、
前者の方が数は多いので、数字上の平均より多少は大きくなるが、
40平米2部屋と120平米1部屋で平均が66平米となるので、
実際分譲されている間取りでは70平米前後が平均として良い線でしょう。

>>1021
算数は合ってるけど理論は理解不能

ある駅の周辺のマンションを、過去約１年約１０棟、私が買った物に入居１月位見てた。
城東の開業３０年位の駅。　下町はなく、マンションがやたら多い街。築３０年～建築中
分譲は静かなことも求められるから、賃貸が駅１分～大部分５分以内～徒歩１５分に集中

対し、３分～１０分(半数)～十数分orバス数分まであり、コンセプトはいろいろ。
私が購入したマンションは駅６分で、若干高め、１ＬＤＫ～９５㎡の３０間取りがあり、
９０㎡台が２０戸以上ある。　７０㎡台が４５００万円～６３００万円で中心　１６０戸

なかなか出ない仕様と思い直ぐ決断、竣工半年前には完売した。　７０㎡が中心だろうが、
９０㎡を待っている層もおり、こちらから先に完売した。　１１０㎡を最上階に１戸の物が
他に駅１０分に１棟あったが、こちらは竣工とほぼ同時に完売。　広めのは１年半はこれだけ。

バス便が無くなっても、倍料金で深夜バスが走っているので、郊外より通勤は速いかも？
７０㎡の２棟は私の所より完売が早かったが、真剣に考えて無かったので理由は分からない。

今年でた駅４分は５５㎡～７５㎡で少し割高だが、もうすぐ完売。　駅近待ちの層は残ってる
９０㎡待ち層も７０㎡待ち層より少ないが、未だ残ってるが、７０㎡が中心なのは間違いない。

>>1021
そういう平均の出し方には懐疑的でなぁ。
都心は金持ちお一人様や金持ちＤＩＮＫＳの1ＬＤＫ需要が多いから40～50㎡も
相当出るのはわかるけど、ファミリー対象物件限定で見てくれないと適正な㎡数が
70なのかと見えてしまうし、数字のマジックの類にも見える。

＞ファミリー対象物件限定で見てくれないと

こういう人の書き込みが多いようには見えないが･･･。
単身、DINKSを除いた児童が居る世帯に限って言えば、平均児童数は1.7くらい。
ファミリー層に絞るなら4人家族が基本ですかね。
そうなると、4人家族に必要な平米数ってどのくらいでしょう？
また、都内の利便性の高いところでは、それはいくらくらいでしょう？

もちろん、4人家族専用スレではないので、3人だから小さくても良い、
DINKSだからもっと小さくても良い、という人も居ると思いますけど。

ちなみに東京の持ち家の平均平米数は95平米くらいだそうですよ。

東京圏のマンションで、一番多いのは70-80㎡で約半数。
80㎡以上は約二割。
100㎡以上は数パーセント。

都内マンション4人家族です。
印象としては、
70㎡→狭すぎる
80㎡→欲を言えばもう少し
90㎡→快適

うちは72㎡で収納不足。
かなり狭いと感じます。

各マンションの最多販売価格帯の平米数の平均を出したらいいんじゃないか？

マンション狭すぎ。
平均専有面積なんて無意味。収益性とニーズのバランスでデべの懐で決められている。
広い専有面積の売り出し少ないのは、1戸あたりの収益性が下がるからつくらないだけ。

ここは狭いマンションでも満足できる人が多いのは驚き。
収納も考えたら、どんな立地でも4人家族で90㎡以上は必要だろう。
狭い空間に慣らされていくのかな？

100㎡超えのマンションはなんで需要が少ないの？

お答えします。

うちは最上階角部屋で広いルーバル付きの１００㎡超の物件です。
しかし、同じマンションでも、中部屋７０㎡位だと約半値です。

つまり、面積は４割ほどしか増えていないのに、
値段は倍以上してます。

現実的な損得勘定を考えれば、普通、買わないでしょう。

>>1030

希少価値ということで、それだけ値段が上がると言うことは、
広いマンションに対する需要は結構あるということですね。

ますます広いマンションが売れないって嘘っぽい。

広いマンションの供給は減って来てますよ。
五年前が三割、今は、二割。
需要があるなら、増えてるでしょう。

うちの近隣マンションでも１００平米越えは皆無か数戸のみだよ。

子供が2人いて70㎡のマンションを買うのは、単なる親のエゴ。

首都圏で09年に供給された新築マンション戸数は、前年比20.9％減少の３万8,059戸で５年連続の減少となった。都県別供給シェアでは、東京都が61.3％（07年は46.7％、08年は53.2％）で、東京都のシェアは上昇している。

また、首都圏における09年の新築マンションの平均価格は、前年比4.7％下落の4,443万円、平均坪単価は0.6％上昇し234.9万円。平均専有面積は62.52平方メートルで４年連続の縮小となった。

同社は、「都心供給のシェアが拡大し、販売価格を抑えるために専有面積が縮小。09年には70平方メートル未満の供給シェアが50.1％で過半を超える結果となった。購入予定者の意向と必ずしも合致しない厳しい供給戦略を取らざるを得ない状況が示されている」と分析している。

[住宅新報社　2010年01月29日]

　　…と、専有面積が小さくなっているのは、供給側の都合とみるのが一般的では？
　　　本当に、みんな、この狭さに満足してるの？

＞需要があるなら、増えてるでしょう。

需要がないのではなく、デべは狭い物件を沢山売ったほうが儲かるから広い専有はつくらないだけ。
シンボル的に少数の広い物件をつくるが、1030さんのように買い手にとって
相当割高な売価設定をしても、狭い部屋を多く売ったほうが利益が出る。
不動産業は投資と回収のパフォーマンスの最大化が目標なので、買い手のニーズを
巧妙に売り手の戦略に取り込む。買い手は利口に立ち回りましょう。

※マンションさんは暫くだんまりです

>>1035
そもそもの都心供給のシェアが増えてる理由は供給側の都合ですか？

>>1038
販売価格を抑えるために専有面積を抑えたら売れたとありますね。

>>1038

1035の数値を拾ってみると、2007年は首都圏全体の情報が無いので、
2008年は首都圏で48,115戸、うち東京は53.2%で25,597戸。
2009年は首都圏で38,059戸、うち東京は61.3%で23,330戸。

2009年は前年に比べて、
首都圏のマンションの戸数に占める東京の割合は増えてるが、
東京の戸数自体は減っている。

「都心供給シェアが拡大した」と言うよりも、
「郊外マンションの供給量が減った」という方が正しいね。

これが供給側の都合だとすると、
郊外のマンションは売れなくなってきたと言うことかな？

>>1038
供給側の都合じゃないでしょうか。
全国の供給量が下がった分、東京のシェアが上昇しただけでは？

両所有のオレだが、
地価が下がってきたから都心の土地は手に入れやすくなったものの、
景気悪化で消費者の所得減に伴い㎡数を抑えることで販売価格を低く設定し、
以前に比べ好立地が手に届きやすい価格帯になったから売れたってことでしょ。

>>1041
どうして、郊外の供給量を減らしたのですか？
>>1040の推論によると郊外が売れないからとありますが、これは供給側の都合というより需要の問題ですね。

供給側の都合？
はー？
需要がないからひろ～いマンション作らないだけだよ。
大体、角以外で無駄に広くてもくら～い部屋ばっかになっちゃうじゃん！
たっかい金出して広いマンションに住みたい奴って変りもんってこったー。

地方に作っても売れないから需要のある東京に重点を置いて販売する
というのが供給側の都合だと考えていたが、言い方変えれば1043さんの言うとおり需要の問題すね

こりゃ失礼しました

＞1019
＞1020

どういう見方をしたらそういう結論になるの？？
本当に不思議を通り越して、理解不能です。

あなたが持ってきたデータそのものが、まさに示しているじゃないですか？？
マンションの半分以上は７０台以下。
８０台を超えるマンションは、ほとんどない、と。

いや、本当に驚きです。
自分でデータを持ってきているのに。

数字の大小もわからないのでしょうか？

>>1046
戸建て派じゃなくて、賃貸さんでしょ。マンション嫌いの。
彼らは常に滅茶苦茶。相手にしてもしょうがないよ。

>>1046
笑わせて貰いました

フェラーリで都内マンション買いました。
ヤバイかな。

本当のマンション派は、あまりの悪口でもう居ないのか？　価格表を見れば、すぐ気付くが
同じ間取りでも、１階上は百数十万円高い。　マンションで多少違うが？ 全１６０戸

私の住むマンションでは、７４㎡で最上１３階が６３００万円。２階は４３００万円。
９２㎡の角部屋が２階では６０００万円。 広いのと最上階どっちがいい？

９０㎡以上の部屋では風呂が１６２０で、トイレに手洗いが付くなど、少しづつ仕様が違い、
収納も多いように思う。　共有廊下の先に門扉があり、廊下から中は見えない。

私の部屋は、無料オプションで４タイプに間取りが変更可。　同じ階の７０㎡と比べて割高？
ではないね。　角部屋で１部屋以外は２面採光で昼明るい。　モデルルームでむしろ割安？

私が住むマンションだと、９０㎡以上の角部屋２４戸、中部屋２戸(上階無し)
上階の有無で値段の差は殆ど無い？　賃貸と違い、上階の音は殆ど気づかない。

何とかして土地を手に入れ、同じ立地に戸建てを造ってもいいけど、注文住宅？は
マンションの影だし、殆どの窓はシャッターがいつも閉、一部の窓がカーテン半開
都区内で庭までは造れなかったようだけど、２０分の建売とは違う感じはする。