パークシティさいたま北　【住民板】 　Part 5

今の管理費、修繕費が妥当かどうかは、
複数の管理会社に見積りをもらい、比較すればわかること。

飛び抜けて安いのも問題があると思うが、
通常、複数の会社は同じような金額になる。

それらを元に、今の管理会社と交渉して下げてもらうが
ベストであると思うが、
応じてもらえず金額に開きがあれば、換えてみてもよいのではないか。

三井不動産住宅サービスに固執して、
他に聞く必要がないという意見は、
他を聞かれて、値下げもしたくない三井関係者と勘ぐりたくなりますね。

排除されてるんじゃないですか？
様々な部で話してることを、管理会社さんがいれば
他のマンションの状況や取組など、アドバイスをいただけると思いますが。
結局、排除したいから
コンサルに聞けばいいとなっているのではないでしょうか？

管理費が安くなることは賛成です。でも今の管理状況はすごく良好な気がします。安い管理会社にしても30年後にある会社じゃないと 問題起きるだろうし。プラスとマイナスの意見沢山出る住民が住んでいる事を信じたい。

コンサルタントどっかのベン○○なんて裁判負けて株価1円ろくな会社ないでしょ。ばっさり行こう！コンサルタントなんか依頼する時点で終わってる 神頼み？

管理費の見直しも賛成するし、それをコンサル会社に委託することにも反対しないが、理事会の決めたコンサル会社には不満がある。

委託するなら、マンション管理士(難関の国家資格)の資格を有する役員社員で構成された、日本マンション管理士会連合会に所属する、まっとうな会社にしてください。

『見直し』案に、この会社への委託承認が含まれていることがおかしい。

見直しには同意だが、このコンサル会社に反対の場合は、どうしたらよいのか？

コンサル会社への支払いが、一番大きい無駄遣いでは？

座布団10枚！

管理委託費が月に約900万円
今回の資料を見ると周辺相場より、三割高いとある。
仮に今より、三割減したとして、270万円削減。
270万円削減でコンサル会社が7割の成果報酬で189万円。
189万円の12ヶ月で2268万円！！

コンサル会社さん。　持って行き過ぎではないでしょうか？

（管理委託費は22年度の予算案です。　計算はあってるかは定かでありません。　削減率もあくまでも仮定です。）

管理組合の理事はこの数字を何故載せなかったでしょうか？
これだけの金額（推定）が動くのに、説明文だけでごまかしているとしか、思えません！！

コンサル費用は、初期費用、コモンズネットだのかかったらもっと費用が、かかるんじゃないの？
確かに住民に対して隠蔽してた感はありますね。

うちのマンションは、三井から他に変えました。
理事会からの管理費見直し要望に対して、三井は０解答を繰り返したので、
他の管理会社から見積もりを取り、１割強安い見積もりを得ました。
総会で議論しましたが、三井に愛着がある住民も多く反対意見も多数でました。

その時です、
三井の支店長が他社の見積もりと同額に下げるから継続させて欲しいと発言しました。
一部には、三井が安くしてくれるならば継続してもいいと考えた方もいたようですが、
こんな会社は信用できないと判断された方が多く、決を採って三井を外しました。

現地スタッフは良い方々でしたが、会社幹部が腐っている会社です。

618さんはどこにおすまいですか？
ちなみにどこの管理会社さんに変更されたのか？
とても興味があります。

>621
三井も、経費が高く三井の管理費が高いのは、
わかっているから、他と比較されるのはいやなのだろう。

№618さん
もし差し支えなければ、どこの管理会社に、いつから変更されたのか、教えていただけませんか？
また、現在、そこの管理会社で満足されていますか？
貴重なご意見、お待ちしております。

さきほどのつばさ小学校の騒ぎは何だったんですか？

小学校で火事との通報があったようです。
それ以上のことはわかりませんが。
たくさん消防車が来てビックリしましたね。

23区内の200戸弱のマンションです。
見積もりは、旧財閥系（としらない人の方が多いところ）と最近急成長した独立系から。
最終的には、前者が後者とほぼ同じ価格になったので前者に。
理事会が、前者が勝つように誘導した感じもありますが。

条件書の提示
一次入札
細部の確認
二次入札
最終確認（近所の監理物件の視察）

この間、当然、三井にも応札を求めましたが、サービスダウン無き管理費引き下げは無しの解答。

そして総会で議決です。

№618＝630さん
ご回答いただきまして、本当にありがとうございました。
詳しい経緯、大変参考になりました。

コンサル会社は入れず、理事会で頑張られたのですね。

当マンションでは、見直しをコンサル会社に委託することになっています。
そのコンサル会社の見立てでは、三井の管理費は相場より3割高いとか。

三井は引き下げの要求に応じないでしょうから、管理会社の競争入札になると思います。

そしておそらく、そのコンサル会社がコンサルする管理会社が落札することになるのではないでしょうか。(そのコンサル会社が提示する条件は非常に厳しいそうなので、条件をクリアして、なおかつ金額を低く設定できるのは、その会社のコンサルを受けていないと無理なようです。)

件のコンサル会社は、管理組合と管理会社の双方からコンサル料を得た上、将来、管理に文句が出た場合も、それではまた競争入札をして管理会社をかえましょうで、コンサル責任を追及されることもなく、安泰なまま･･･。(競争入札をやれば、また新たにその報酬も入りますから、何度もおいしい商売ですね。)

理事会のみなさん、お願いです。どうか早く目を覚ましてください。

合人社と日本Hは、嫌だなぁ…

金勘定から見ると、管理委託費が下がってもその分コンサルに持ってかれるっていうことだ。

管理委託費が月額900万円が3割下がるんだったら、
住民の徴収金は月額2500円下げられる計算になる。
なんでコンサルにあげるの？説明がつかないよ。
管理委託費の削減効果は組合員に還元すべきだろう。

コンサルにあげるのは1年分だけでしょ。
2年目以降は住民に還元されるのでは？

月額900万円が3割下がるんだったら270万、
それを812で割ると、住民の徴収金は月額3300円下げられる計算になる。

1045戸じゃないの？

>>639
月2500円寝酒してくれるなら助かるは。
ローンの返済で月2500円下げようとしたら100万円以上臨時返済せんとだめだからな。

寝酒ですか・・・・値下げならありがたいです。
毎日2500円も寝酒してるのですか？

2014,2015年に消費税が5%から8%、10%に値上されるぞ。
毎月払ってる管理費下げろや。

管理費の値下げの話は直接住民の懐を直撃する。
だから全国の値下げを期待する住民が来るのだと思う。
値下げを実行できるのは修繕積立金に不安がない限り出来ない。
管理組合で値下げできるところはごくわずかしかない。

>>646
あんたも応答してるな。人のこと言えんぞ。

毎月の支払いが下がるならコンサル入れてもいいよ。

ＮＰＯに頼んだらコンサル料安くなるのでは？

まずは、ダメもとで、三井と交渉するのが先決ではないかな？
そこで三割減に近い数字が出れば、コンサル費用はいらない！

〉〉654さん
あの冊子には今期理事会は交渉した経緯がないですよね。
これだけのアクションを起こされて下げない訳がない！！

説明会の準備で、管理会社と交渉なんてしてる暇はありません。

三井と交渉しないで、コンサル入れたら
コンサルに成功フィーをぼったくられてるのと同じじゃん。
周辺相場は3割安だというなら
コンサルの成功フィーは弾みますね。
無駄遣いじゃね？！
周辺相場がわかったのなら、それを元にまずは三井と交渉しろよ。
本当、理事会何やってんのさ！

三井は、何の根拠も無く
今の管理費を下げてくれといっても
下げるわけ無い。
ただ２，３割下げると言ったら
今まで、ぼったくっていましたと
言うようなものだからね。

まだ数年しか経ってないのにもう管理会社変更？？
お馬鹿さんたちと財産を共有するのって本当に危険ですね…

コンサルなんか入れなくたって、理事会で管理費の内容を精査すれば、年間数百万はすぐ下げられる。
三井に限らずどこの管理会社も最初は最大限「ぼったくれる」値段設定だから。
何も言わずに払ってくれる管理組合は管理会社にとって「いいお客さん」。
無駄を指摘して内容の見直しを要求してくる管理組合は「手強いお客さん」。
どっちになるのがいいかな。

交渉するには、各種の再委託にかかる経費の相場を個別にしらねばならない。
それには、見積もりを数社から得ればいい。
でも、見積もりの前提となる、サービス水準を明確にするは結構難しいよ。
理事の中に、業界に詳しい人がいなければコンサルに頼むのも手。

管理会社変更の決を得るための、コンセンサスを得るための住民手続きも
必要で、コンサルは（たぶん）それもアドバイスしてくれる。

管理会社は、コンサルを恐れているようですね。

コンサル会社も必要かもしれないけど、前にも出てたけど初年度は３割減できれば2000万円超えの費用が必要です。
だからこそ、まずはダメもとで再度、値下げ交渉してもいいではないでしょうか。

管理費ケチりたいなら初めから一軒家にしろって（笑）

けどやっぱりコンサルに頼むのが手とか必要とか言われてますが、
おおよその計算ですが、
管理費1億＝削減3割＝3,000万＝コンサル成功報酬＝削減額7割＝2,100万
そう。コンサルへの成功報酬は2,100万位になるんですよね。
そんなに払う価値あること？
まずは三井と交渉しようよ。
2,100万あれば向かいのマンション買えるんじゃない（笑）

ケチるのではなく、適切と思われる値段にするんですよ。
管理会社の変更までいかなくても、管理組合がしっかりしてるマンションは、
管理の質を下げることなく管理費を削減するのための方策をとってますよ。
浮いた管理費は修繕積み立てに繰り入れて、マンションのために使うので、
管理費を削減しても個人の負担が減る訳じゃない。

委託することになっているコンサル会社を決めたのは、前理事会でしょうか？現理事会でしょうか？

自動販売機導入の時、メリットばかりの議案書を作って、白紙委任状で可決に持ち込もうとした前理事会には不信があります。

総会に出席した住民の質疑によって、初めて自動販売機を設置するデメリットが問題視され、事態を重く見た現理事長の英断で、設置が凍結された経緯を、欠席された住民の方はご存知でしょうか？

前回を彷彿とさせるような、メリットしか載せていない今回の議案書。しかも、『見直し』と『コンサル会社への委託』を抱き合わせたこの議案が可決されて得をするのは、委託予定のこのコンサル会社だけです。

管理費見直しと、このコンサル会社への委託は、分けるべきです。

まずは見直しの可否を。コンサル会社への委託は、見直しの方法のひとつとして、次の段階での検討事項かと思います。

自動販売機とAED（自動体外式除細動器）の設置を抱き合わせて禍根を残した前回と同じ轍を踏まないよう善処をお願いします。

今期理事会でしょ。コンサル会社は。

そもそも、総会で可決されたものを、現理事長の判断で凍結とはいかがなものかと思います。

がっかり。今の理事長さん好きだったのになぁ。

「がっかり」なんて言ってしまいましたが、このマンションのためにご尽力くだっている、理事長さんをはじめ理事会のみなさまには、いつも感謝しております。
失言をお詫びします。

理事長に力量がないだけだろう。

管理組後と自治会の業務区分を明確にしないから問題が起こる。
双方にオーバーラップしてるから問題になる。縦割りにしないと。

管理委託費が値下げされれば住民の支払う管理費も値下げされるね。

管理費が下がっても、それを、積み立て修繕金に廻すって提案でしょ。

長期修繕計画の修繕積立金のシミュレーション結果にもよると思う。
普通は施設や駐車場は修繕が必要になるから施設使用料と駐車場使用料は修繕積立金に振り替えるもの。
管理委託費の値下げ分は管理費会計だから住民の支払ってる管理費の値下げ分に充当するのが筋。

よく黄色のメリットしか書いてない冊子を見ましょう！

裏に隠されてるデメリットを教えてほしい。

メリットがデメリットをはるかに上回るってことだと思う。

3割下がるんだったら、まずは管理費の値下げだね。
積立金に回すのは駐車場使用料でいいと思う。

当然の考えだと思う。

カフェの人件費削減。

ここ数日たまたま夕刻にカフェを通った。
来客なし。
店員さんは数人待機中。
いつもこんな感じでしょうか。
一人か二人で対応できるのでは？
その時間も時給は発生しています。

カフェやめて自販機にしたらいい。
人件費分が削減できるはず。

経費節減を真剣に考えないと。

自販機は現理事会が許しませんよ。
総会で承認されたにも関わらず、それ以降審議された形跡が議事録には見当たりません。

理事会が自販機を設置しようと考えるから議論になる。
管理会社が設置することを理事会が許可する形にすればいい。
そうすれば自販機の管理責任は管理会社にあり、
管理組合としては住民サービス向上になるから、
管理組合として設置場所を無償提供する。
管理会社にとっては自販機管理の業務が増えるが、
自販機運用による手数料が自販機ベンダーから入る。
エントランスホールに自販機を設置してるマンションの運用を調査してみればいい。

じゃあ、そのように進言してあげて下さい。

経費削減も必要ですがカフェがなくなるのはちょっとさびしい。

カフェ閉鎖までは言ってない。
暇な時間にまで（忙しい時間帯と）同じ人員は
不要なのでは？と言う意見。
一般の店でも、店員一人で頑張ってる時間帯があるのに
どうして、マンションの（ある意味融通が聞くはずの）カフェで
あれだけの店員が、常時いるのかが疑問。
奥でお菓子食べながらお喋りしてる時もある。
それをお客が知ってると言うのも
働く人の緊張感がないように思える。

それは管理組合の金が潤沢だからだよ。

自販機もいいけどカフェの利用する時間帯や利用人数など調査してみるとか。

その必要性を理事会が感じなければ調査なんてしないよ。
住民が調査して理事長に突きつけるしかない。

無駄っていうなら、
コンサルティングに払う成功報酬でしょ。
三井と全く今の理事会は価格交渉してないから、
いっぱいもっていかれるでしょ。

なぜ価格交渉しないのか？

昨日の説明会に出ました。やはり、『何故三井と価格交渉しないのか？』との質問がありました。
回答は『交渉には時間がかかる』、『三井にも競争の中で下げてもらう』など、理事会としては、コンサル会社との契約前に値下げ交渉をしない。との感じでした。
私もコンサル会社は入れるべきと考えていますが、まずは、三井と価格交渉してある程度、委託費を下げてから入れるべきと思います。
説明会に出て、理事会は多額を報酬をコンサル会社に払いたいのかな？と思いました。
私は、三井と交渉してからではないと反対します！

コンサル委託ありきの進め方に一見問題があるように見るが、
コンサル入れる目的は公明正大な業者選定にあると思う。
事前に値下げ打診するのはコンペチターに対して公平とはいえない。
同一条件で「よーい、ドン！」で見積提案させる方がいいのかも知れない。
理事会にその能力がないのなら、公募で住民を募り検討委員会を設置すればいい。
理事会の無能の代償に管理費使うのは如何なものか？