パークシティさいたま北　【住民板】 　Part 5

三井不動産住宅サービスは、
三井不動産のリタイヤ組の受け皿会社。
人件費、経費も高いのは、明らか。

世帯数を考えると
管理費またはサービスに
スケールメリットが出せると考えるのは
普通だろう。

精度があがったのかな？
東日本大震災の時はコートだけ事前警報が作動したという噂を聞きましたが
ちなみにアーク住人です

震源が鳥島だからでは？

三井の管理だからこそ、購入した方も多いはず。
コンサルティング会社を入れるのも、構わないが予想される『成功報酬』が記載されてないのが、どうも信用出来ない。
ちゃんと必要な経費を提示するべきでしょう

適正管理委託費を産出するのにコンサルティングは効果があると思う。

三井だからいいと思っている人って
マヌケだな。

‘匿名さん’で書き込んでいる方、コンサルティング会社の関係者？
三井だからいいと思っているマヌケな住民なら、カモりやすいと？
住民が、あなたの会社の評判、調査しないとでも思っているのかな？

カモがネギしょってあるいてるのか？

№548は〇〇Ｐさん？それとも〇〇〇〇〇〇〇洋さんだったりしてｖ

だれのこと？

年間にしてかなりの高額のお金で委託しているわけだから、妥当性を検証するのはとてもいいこと。
必ずしも価格のみではないにしても他社で見積りとった場合どの位の差がでるのかは非常に興味ある。
ブランドもわかるがそれも限界はあるでしょう。最終決めるのは私達住民ですしね。

理事長に申し入れたらいい。

今期の管理組合は値下げ交渉したの？
議事録を見ても、黄色のお知らせを見ても、今期の理事会が交渉した形跡が見えない。
まずは、現行の管理会社に値下げ交渉した上、納得出来ないならコンサルティング会社なり他社から見積もりを取るなどすればいいのでは？

カモかどうかは、
他の管理会社から見積もりを取ればわかること。

値下げ交渉にも、その妥当性を判断するために
複数社からの見積もりは必要です。

三井もこの規模戸数が全部で無くなると痛いだろうから
他に採られるくらいなら、下げてくるだろう。
競争原理を働かせることは、重要ですよ。

下げられるくらい利益が十分あるからだろう。

たたやみくもに値下げ交渉なんかしても、ガス抜き程度に僅かばかり下げるだけでしょ。
他社だと同条件でどういう価格なのか、見積り取らなきゃ何も出来ない、業種問わずこれ常識ね。

理事長はずれている。問題を感じるなら立ち上がれ住民様です！　理事会で追及すべきです。

で、誰が立ち上がるの？

今回の理事会の提案は痛みを伴うとと書いてあるのが気になります。
痛みとは、例えば、住民総出の掃除や当番による見回りなどの事なのでしょうか？
これでは今より、確実に『安かろう悪かろう』ですね！！

それは違う。自主管理が増えるから痛みが伴うのである。
自主管理で安くなる分、住民に強制労働の負担を強いるのである。

今回の臨時総会は、出席出来るなら、議決権を行使して、欠席するなら「議長に一任」ではなく、『議決権行使』をして自分の意志を表明するべきでたしょう。

強制労働があるなら今のままでいい！
住民参加の掃除等は、住民トラブルの原因になるのは確実！
「アソコの家はいるのに出て来ない！」、「アソコの家は毎回来ない！」等
気まずくなるのはわかってるのに、実行しようとしている管理組合は何を考えているのでしょうか？
住民トラブルをふやしたいのかな？それとも、暇で暇で仕方無いので、強制労働したいのかな？
いずれにしても、巻き込まれるのはゴメンです！！

痛いのやだ！

>>559
痛みを伴う、なんてどこに書いてあるの？冊子みたけどどこにも書いてないよ。

痛み・・・

確かに安くなれば
質が落ちて
負担は多くなるでしょうね。

理事長さん　　
そのことを知りたい。

メリットばっかりの提案書
どっかの党のマニフェストみたい。。。

ほんとに自主管理になるのですか？そんなこと書いてないと思います。

コンサル会社の営業を鵜呑みにしてるだけだから、
この先が不安です。。。

確かに他との値段の差等は知りたい
だけど、それと今回のは違うと思う。
値段の差、サービスの差それが把握できて
現在のところと交渉してダメだったら
じゃあ変えましょうか
という話になるんじゃないんですか？
理事長さんはただ今の管理会社さんが
嫌いなだけなんじゃないでしょうか？

理事会から管理会社検討の比較表を出してもらえばいいと思います。

それより
コンサルの比較表を出してほしいです
なぜここに決めたかを知りたい

今回の問題の一つは、委託先のコンサルティング会社が、既に決定されていること。

見積もりを取ることに反対する人は少ないだろうから、きっと、このまま承認されることだろう。

私には、理事会が『見直し』を隠れみのに、このコンサルティング会社を引き入れようとしているとしか思えない。

№565さんの『メリットばっかりの提案書』は、言い得て妙だ。

毎度の事だけどここでの議論は、盛り上がるほど部外者や、住民なりすましが紛れ込むから意味ない。
説明会があるわけだからそこで、説明を聞いた上できちんと実名で議論しましょ。

理事会が管理会社を嫌ってる感じはしますね。
議事録を見る限り今期の理事会は、管理会社の人間を毎回、途中退席させている。
何故、退席させているのかが分からない。
理事に言えば、見せて貰える非公開の議事録があるみたいだが、どの人が理事なのかわからない住民には非公開のままで、透明性がない。
説明会を開催するにも、キッズルームに何人の住民が入れるのかが疑問。
大勢来たら、選挙の街頭演説のように立って聴くのでしょうか？

マンションの資産価値を左右させる事案なのに立ち見でも50人も入れば一杯のキッズルームで6回で、多くて300人
全体の半分以下にしか説明しないのでしょうか？

夜間の警備員とか夜行くといつも寝てるよね
あとカフェの女性たちいくらなんでも多すぎでしょ
そのあたりも改善するなら大賛成。

〉〉578
理事会に提案しないと！
続きはWebで！って

現在の管理会社の年間委託費っていくらなんだろう？
総会の資料には出ているんだろうけど。
知っている方いますか？

仮に今回の案が通れば積み立て修繕金二度と値上げしない！って事ですか？
後で足りないから一時金でとか、足りないから、ここはやらない！なんて事はないですよね。

管理費と修繕積立金は基本別物ですよ。
管理費で余剰金が出ればそれを修繕積立金に繰り入れる、っていうことはありますけど。

積立修繕費と管理費は確かに別物だ！
総会等では、積立修繕費を早めに上げて将来に負担の少ない用にしようという話だったと思う。
積立修繕費を、今上げたくないから、
管理会社を変えて
安くして浮いた分で「当面」は乗り切ろうという考えなのだろうか？
けど、それでは将来に値上げを先送りしただけにすぎない。
老人達の考えそうなことだわ！

老人には二回目の大規模修繕は来ないから、1回目さえ乗り切ればいいと考えているのでは？

コンサルなんか入れなくても管理委託費は下げられるのにね。
管理会社は管理のプロとはいえ、完璧ではない。
1年の間に何かしらミスをして管理組合に迷惑をかけているのでは？
理事会の交渉次第で、委託費 ↓ は可能だと思うが。

知り合いのマンションでは、管理会社の重大なミスを住民が見つけて騒ぎになり、
翌年から管理委託費がを20％下がったんだって。

要するに、今の理事会は、三井不動産住宅サービスが嫌いなだけ！
横暴ですね。

理事会内の誰かとコンサル会社が取引でもしてるんじゃない？
コンサル会社としては、大して、値下げ交渉してない理事会からの依頼が一番おいしい！！
削減金額の中から、バックがあり、潤う人がいるんじゃないかと勘ぐりたくなります。

そもそもなんで入居3年もたたないで、修繕積立金を値上げしなくては不足するんだよ。誰が立てた計画だよ
売ったら後はし〜らないとばかりの売主こそ理事会は追及すべき。

積立修繕については
マンション購入時に販売会社さんから説明があったと思いますよ。

うちも聞きましたよ。『5年毎見直しをする』と重要事項説明の時に聞きました。

それにどこの売主も、同じ様に販売時は安めの積み立て修繕金を提示するのは、常識ですよ。

No.589さんみたいな人が今回多く理事に立候補されたんじゃないかな？
それで、無理やり管理費を下げて、修繕費の値上げ阻止しようとしているんでしょ。
なんか、いい迷惑です。

>『5年毎見直しをする』と重要事項説明の時に聞きました。
これは、国交省の長期修繕計画作成ガイドラインにあるからですね。

以下、長期修繕計画作成ガイドラインより
>10 長期修繕計画の見直し

>長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに
>調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。
>また、併せて修繕積立金の額も見直します。

>①建物及び設備の劣化の状況
>②社会的環境及び生活様式の変化
>③新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
>④修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動

ですので、5年ごとに見直しをすることはまちがいではありません。
ただ、見直し＝値上げではありません。
売りやすいように修繕積立金を安く設定するとこということになるんですね。

やっぱり今の理事会の人たちが三井住宅サービスさんを排除したいだけなんですね。
理事会にも参加をさせてもらえないのは不思議です。
私達は管理費を払ってるんですよ。

修繕積立金を竣工当初安く設定するというのは、それなりに合理的な理由もありますよ。
単に「売りやすくするために安くしている」ということではないと思います。

マンションに限らず、建物は年数が建つといろいろと修繕が必要な部分が多くなります。
竣工後数年の間は必要なかった手入れが、竣工十数年たてば必要になります。
竣工後３０年とか４０年とか先の分まで見積もってそれを平均して積み立てていくのも
一つの方法かもしれませんが、もしかすると自分が住んでいない時期の修繕の費用も
負担することになります。
そういう事も考えると、数年ごとに修繕積立金を改定（値上げ）していくとのは、
理にかなっている面があるのです。

購入時に受け取った長期修繕計画表を見てみてください。
月々の積立金を値上げせず大規模修繕時に一括でまとまった費用を徴収する方法と
何年かごとに積立金を値上げしていく方法の二つの例が挙げられているはずです。
これは確定したものではなくあくまでも「案」です。

今までの理事会の議事録、総会の資料、事前のアンケートなどを見ればわかると思いますが
段階的に値上げするケースの初回の値上げ時期よりもだいぶ早く検討が始まっています。
これは、問題（段階値上げにするか一括徴収にするか）が目前に迫ってからでは十分な
検討が出来ないということも踏まえての早めの動きだと、私は理解しています。

新築当初からのデベ作成の管理計画をよく見直し、今後のマンション管理を考える
よい機会でもあると思いますので、多くの住民の方々が説明会や臨時総会に参加されるよう
願っている一人です。

さて、この掲示板は、住民専用となってはいますが、現実には住民以外の方の書き込みも
可能です。
一般論としてこのマンションに限らず広く意見を求めるのであれば、
マンション質問や管理組合の板で話すのが良いのではないでしょうか。

このマンションの管理に特化しての話は、住民専用の掲示板（minnna）に専用の
トピックを立てますので、住民の方はそちらで話しませんか？

＞＞595さん

理事会の議事録を見てみてください。
三井不動産住宅サービスの方は、排除されているわけではありません。
管理会社を交えて話すべき議題には参加してもらっています。
管理会社を交えずに話すべき内容の時は、退席してもらっているようですが。

＞私達は管理費を払ってる

管理費を払っているからこそ、その使い道・価格が適正かを議論する必要が
あると思います。

理事会の方々も単に三井不動産住宅サービスをはずしたいと思っているのでは
ないと思いますよ。
ただ、現在の管理の内容はまだ管理組合が発足していない時期（販売時）に
売主（三井レジ）や管理会社（三井不動産住宅サービス）が作成したものなので、
割高になっている可能性があると考えてはいるでしょうね。

今の管理費、修繕費が妥当かどうかは、
複数の管理会社に見積りをもらい、比較すればわかること。

飛び抜けて安いのも問題があると思うが、
通常、複数の会社は同じような金額になる。

それらを元に、今の管理会社と交渉して下げてもらうが
ベストであると思うが、
応じてもらえず金額に開きがあれば、換えてみてもよいのではないか。

三井不動産住宅サービスに固執して、
他に聞く必要がないという意見は、
他を聞かれて、値下げもしたくない三井関係者と勘ぐりたくなりますね。

排除されてるんじゃないですか？
様々な部で話してることを、管理会社さんがいれば
他のマンションの状況や取組など、アドバイスをいただけると思いますが。
結局、排除したいから
コンサルに聞けばいいとなっているのではないでしょうか？

管理費が安くなることは賛成です。でも今の管理状況はすごく良好な気がします。安い管理会社にしても30年後にある会社じゃないと 問題起きるだろうし。プラスとマイナスの意見沢山出る住民が住んでいる事を信じたい。

コンサルタントどっかのベン○○なんて裁判負けて株価1円ろくな会社ないでしょ。ばっさり行こう！コンサルタントなんか依頼する時点で終わってる 神頼み？

管理費の見直しも賛成するし、それをコンサル会社に委託することにも反対しないが、理事会の決めたコンサル会社には不満がある。

委託するなら、マンション管理士(難関の国家資格)の資格を有する役員社員で構成された、日本マンション管理士会連合会に所属する、まっとうな会社にしてください。

『見直し』案に、この会社への委託承認が含まれていることがおかしい。

見直しには同意だが、このコンサル会社に反対の場合は、どうしたらよいのか？

コンサル会社への支払いが、一番大きい無駄遣いでは？

座布団10枚！

管理委託費が月に約900万円
今回の資料を見ると周辺相場より、三割高いとある。
仮に今より、三割減したとして、270万円削減。
270万円削減でコンサル会社が7割の成果報酬で189万円。
189万円の12ヶ月で2268万円！！

コンサル会社さん。　持って行き過ぎではないでしょうか？

（管理委託費は22年度の予算案です。　計算はあってるかは定かでありません。　削減率もあくまでも仮定です。）

管理組合の理事はこの数字を何故載せなかったでしょうか？
これだけの金額（推定）が動くのに、説明文だけでごまかしているとしか、思えません！！

コンサル費用は、初期費用、コモンズネットだのかかったらもっと費用が、かかるんじゃないの？
確かに住民に対して隠蔽してた感はありますね。

うちのマンションは、三井から他に変えました。
理事会からの管理費見直し要望に対して、三井は０解答を繰り返したので、
他の管理会社から見積もりを取り、１割強安い見積もりを得ました。
総会で議論しましたが、三井に愛着がある住民も多く反対意見も多数でました。

その時です、
三井の支店長が他社の見積もりと同額に下げるから継続させて欲しいと発言しました。
一部には、三井が安くしてくれるならば継続してもいいと考えた方もいたようですが、
こんな会社は信用できないと判断された方が多く、決を採って三井を外しました。

現地スタッフは良い方々でしたが、会社幹部が腐っている会社です。

618さんはどこにおすまいですか？
ちなみにどこの管理会社さんに変更されたのか？
とても興味があります。

>621
三井も、経費が高く三井の管理費が高いのは、
わかっているから、他と比較されるのはいやなのだろう。

№618さん
もし差し支えなければ、どこの管理会社に、いつから変更されたのか、教えていただけませんか？
また、現在、そこの管理会社で満足されていますか？
貴重なご意見、お待ちしております。

さきほどのつばさ小学校の騒ぎは何だったんですか？

小学校で火事との通報があったようです。
それ以上のことはわかりませんが。
たくさん消防車が来てビックリしましたね。

23区内の200戸弱のマンションです。
見積もりは、旧財閥系（としらない人の方が多いところ）と最近急成長した独立系から。
最終的には、前者が後者とほぼ同じ価格になったので前者に。
理事会が、前者が勝つように誘導した感じもありますが。

条件書の提示
一次入札
細部の確認
二次入札
最終確認（近所の監理物件の視察）

この間、当然、三井にも応札を求めましたが、サービスダウン無き管理費引き下げは無しの解答。

そして総会で議決です。

№618＝630さん
ご回答いただきまして、本当にありがとうございました。
詳しい経緯、大変参考になりました。

コンサル会社は入れず、理事会で頑張られたのですね。

当マンションでは、見直しをコンサル会社に委託することになっています。
そのコンサル会社の見立てでは、三井の管理費は相場より3割高いとか。

三井は引き下げの要求に応じないでしょうから、管理会社の競争入札になると思います。

そしておそらく、そのコンサル会社がコンサルする管理会社が落札することになるのではないでしょうか。(そのコンサル会社が提示する条件は非常に厳しいそうなので、条件をクリアして、なおかつ金額を低く設定できるのは、その会社のコンサルを受けていないと無理なようです。)

件のコンサル会社は、管理組合と管理会社の双方からコンサル料を得た上、将来、管理に文句が出た場合も、それではまた競争入札をして管理会社をかえましょうで、コンサル責任を追及されることもなく、安泰なまま･･･。(競争入札をやれば、また新たにその報酬も入りますから、何度もおいしい商売ですね。)

理事会のみなさん、お願いです。どうか早く目を覚ましてください。

合人社と日本Hは、嫌だなぁ…

金勘定から見ると、管理委託費が下がってもその分コンサルに持ってかれるっていうことだ。

管理委託費が月額900万円が3割下がるんだったら、
住民の徴収金は月額2500円下げられる計算になる。
なんでコンサルにあげるの？説明がつかないよ。
管理委託費の削減効果は組合員に還元すべきだろう。

コンサルにあげるのは1年分だけでしょ。
2年目以降は住民に還元されるのでは？