駐車場の抽選について

バブル後期の高級物件（全戸専用駐車場付き）に、知人が住んでいます。

御主人は数年前に亡くなったおばあちゃまですが、入居時より自動車は無いので
マンション内で2台以上所有している人に貸しているそうです。
不景気の時期は長期で借り手がいない時期もあるそうです、
そうなると駐車場代4万円が管理費に上乗せになるので、大変だと言ってました。

管理費、積立金と合わせると、全部で10万円弱の出費になるそうです。
高級マンションも大変なんだなと思いました。

みなさん、いろいろなお話ありがとうございます。
とても参考になります。

先着順のMSも多いんですね。
その時点でとても不公平な気がしますが・・・。

うちのマンションの駐車場は機械式のため、
駐車場を定期的に抽選にした場合、
地下に入れない車が地下に当たった場合はどうするんだ、という意見もあります。
それに対しては、『権利』は抽選ではなくところてん方式で持ち回りにして、
場所決めだけ車種などを考慮して抽選すればいいと意見しています。
（1F、地下1,2Fと料金が違うため不公平感はないかも？）
それでも駐車場の持ち回り（規約改定）は難しいかもしれないと思い始めています。

もし持ち回りが却下された場合、ご意見いただいた料金改定案で行こうと思います。
MSの駐車場のメリットは、敷地内であること、屋根があること、などもそうですが、
安い料金と「更新料」が無いことが一番だと思います。
そこに敷地外を借りている住人としては不公平を感じています。
駐車場代を値上げ、もしくは数年毎に更新料を徴収して、
修繕積み立てに入れてもらうというのは、いい解決方法かもしれません。
次回集会で提案してみようと思います。

39さんの実例は、私の提案と同じだったね。
マンション駐車場が世帯分より少ない場合、近隣駐車場と賃貸価格を同じ程度にしないと、不公平感
は絶対に解消しない。たとえすばらしい抽選方式を編み出したとしても、抽選にはずれれた人は不満
を持つから。不満が循環するだけ。
41さんは、の駐車場を持っていない世帯は駐車場の経費を払わなくていいように思いますという発言
は駐車場料金の仕組みをわかっていないね。駐車場代を払う人は、払わない人より、多くの金をマン
ション全体の管理費や積立金に払っているのよ。ご心配なく。

39です

都心駅近の物件なので、はっきり言って自動車は嗜好品です、絶対必要というわけでも
ありません。
だから、棟内の便利さの対価として駐車場料金を支払ってもらっています。
10年前の総会の時は理事だったので、こう説明しました。

・大規模修繕もあるので、修繕積立金はいくらあっても足りないことが予想される。
　駐車場収入があるおかげで、各世帯の修繕積立金が安く納まっている
　なければ、各世帯の積立金は2倍近くになる。
　（事実だけど、駐車場使用者を納得させるためにゴマをすりました）

・しかし、都内でもあるので駐車料金収入は貴重な収入源である。

・月極を借りている人も多くいるので、近隣相場の半額なのは、公平でなく不当利得だと思う。
　管理組合自ら収入源を減らしているのと同じ。
　収入源を増やそうとすれば、極論を言えば、住民以外の外部の人間に月極で貸した方がいい。
　それが、困るのであれば近隣相場近くまで値上げするべき。

これで何となく、住民の理解が得られましたよ。

>>39

すばらしい論旨展開です。これで文句は言えないでしょうね

↑終了コメントありがとうございます＾＾
皆様の貴重な意見を次回集会で提案してみます。
もしそれでももめるようなことがあれば、またご意見を伺わせてください。
ありがとうございました。

理事を永くやった経験からいいますと、管理組合での発言は、
「みんなの利益」というお題目で、自分の利益を代弁するのが
肝要かと思います。
まあ、マンションなので自分の利益は共通の利益であることが大半ですが。

駐車場の権利はもらえそうなのですが、車を購入するまで駐車場は２台持っている人に又貸しできるのでしょうか。
その場合、契約書にきちんと半年後に引渡しとか書いていれば、車を購入後自分で利用できますか？
宜しくお願いします。

>51
借りる方の立場になったら、おのずと結果は見えてくると思いますよ。

短期契約なら、相場の半値以下なら借り手がいるかもしれませんが、
場所によると思います、駐車場が余っている地域なら借り手は、
別の場所を借りるのでは？
マンション内でしか、又貸しできないのが最大のネックですね。

半年しか借りない奴はいない。

>>51

私がいる管理組合ではあなたの申し出は、即座に却下します。話し合う余地もない、笑われますよ。

>>51

又貸ししなければならないほど、金に困っていると思われますよ。クルマをもつ資格がないと管理組合では判断します。管理費が払えなくなる危険人物として、管理組合では判断させてもらいますから、あなたの申し出は却下です。

>54
ケチな考えというところは同意するが、即座に却下とか話し合う余地なしとか、
いきなり何故そうなる？理由がさっぱり分からん！！

>55
51さんの申し出内容のみで、金に困っているとか管理費払えなくなる危険人物
だなんて到底判断できないと思うが。。。
使ってないものに金を払わなければいけないので、もし希望者がいれば賃料を
せしめたいと思うのは普通ではないか！？（希望者がいるかどうかは別問題）

54さんと55さんの管理組合は一般人の考えが通用しない融通性ゼロの組織か？
確かに個々の意見をいちいち吟味してたらキリないだろうが、頭から全面否定
するような人間味の欠片もない管理組合は願い下げだね。

>使ってないものに金を払わなければいけないので、もし希望者がいれば賃料を
>せしめたいと思うのは普通ではないか！？

せしめたいという言葉使いが卑しい。普通の人ではありません。
54、55の管理組合は厳しいとも思うが、又貸しを当然の権利のようにいう人には賛成できない。

仮に、希望者がいなくて、他人に貸すとするにせよ、駐車場の収入は管理組合が徴収すべきである。なぜなら、駐車場は共有物であり、56のような薄汚い奴がせしめるものではないから。

非常識な奴が多いから、はっきり言い渡しておく。マンションの駐車場は共有物。区分所有者が勝手に専有し、誰かに又貸しするということは、共有物で勝手に商売するのと同じ経済行為。
当然の禁止事項でえある。　例えて言うなら、共有物であるロビーで、勝手にコーヒーショップを開いて営業するようなものだよ。

>51
駐車場の使用契約は、管理組合と使用者の契約となっていませんか？
この場合、又貸しは禁止していると思います。

マンションの駐車場は共有物といって、マンション住民のみんなのものなの。
又貸しするということは、みんなのものを勝手に使って、商売するのと同じなの。
だからね、管理規約というマンションのみんなが守ってねという決まりでも、
マンションの駐車場の又貸しはダメよってかいてあるのです。

どうせ、良識ある管理組合の理事長に却下されるから、ご心配なく！

又貸しは、どんな賃貸借契約でも常識的には禁止だよ。
あるとすれば、歌舞伎町の風俗店の営業権くらいじゃないか？

60さんなどのように説明して教えてあげればいいこと。
54さん、55さん、62さんのような言い方は不親切で、わざわざ
掲示板に書き込む内容ではない。
61さんの表現はちょっとアレだけど、そういう気持ちで教えて
あげればいいと思う。

まあまあ、管理規約も読まないで、条件反射的に質問する奴が悪いだけだよ。

又貸しの話になってますね＾＾；
100%駐車場のところは又貸しもありえると聞いたことがあります。
（デベの売り文句かもしれませんが）
又貸しする際は管理組合の許可やいろいろな手続きが必要だとは思いますが。

話は戻りますが、駐車場を持ち回りにする話が、
理事長（現在駐車場を使用中）と管理会社の担当者とで
持ち回りにしない方向に持っていかれそうになっています。
デメリットばかり書いたアンケートと称するプリントを
全戸に配布していました。
当然すぐに管理会社担当者に電話を入れ、
・共用部分は住民全員のものなのに、個人が半永久的に利益を得るのはどうか
・どのくらい駐車場希望者がいるか
・入れ替え制にするか、駐車料金を周辺の相場に合わせるかして
不公平感をなくしてほしい
と言うことを盛り込んだプリントに差し替えるようお願いしました。

結構大きな問題なので、慎重にかつオープンにすすめてほしいものですが、
理事長が反対派なので対立してしまいそうで嫌です。。

HAZUREさんがんばってね。理事長のやり方は許せないよ。
こういうこうとはオープンにして、管理組合総会で、ちゃんと話し合ってきめないと。
当然、議決も必要だし、理事長と管理会社間で決めることではないよ。
管理組合で議論をつくして、議決の結果として、持ち回り制がダメになっても、そこまでやればあきらめもつくし、駐車料金を市場価格まで上げるて、管理費や修繕積立金の収入源として太らせることはできるので、そういう条件を盛り込ませることはできるはす。

・共用部分は住民全員のものなのに、個人が半永久的に利益を得るのはどうか
これが根源だと思う。管理組合全体の問題だから、理事長の横暴は許さないこと。

ちょっと話がズレて申し訳ないが、共用部分が住民全員のものというのは
全くその通りだと思うが、管理費や修繕積立金は専有面積に比例して高い
ので（そうでないマンションの方はこのレス無視してください）、
使用優先権は専有面積順というのがスジではなかろうか？
使用権を全員平等にしたい場合には、管理費などは全住戸同額にしないと
不公平なのではなかろうか？

>>69
６９さんの考え方にも、一理あるが、話がズレ過ぎ。多くのマンションで問題になっているのは、入居時期の早い人や不公正な抽選方式で、共有物である駐車場を占有してしまっていることである。この場合、いくら専有面積が大きい居住者であっても、駐車場がもてないという憂き目にあうのである。

６９さんの主張は、抽選方式や入居時期による有利不利をクリアしてからの問題だろう。
私の見たマンションでは、最上階の広い部屋の持ち主は、管理費も最高額だが、駐車場は、
平置きの場所がいいところを無抽選で使う権利が付与されていた。（もちろん使う必要がなければ使用しなくてもいい）この場合も、当然、駐車料金の優遇はない。

使用権を全員平等にすることと、管理費などは全住戸同額にすることとは一致しない。
無関係の問題である。

駐車場の使用権と管理費の金額の一致しないのは、駐車場はクルマを使用しない人には無用のものである使用料であるのに対し、管理費は、マンション住民の全員が負担を免れないものだからである。両者は区別すべきものである。

他の物件で、機械式の駐車場の修繕費や光熱費など、
足りなくなった場合に管理費から出ることもありえるという話もありました。
そうなった場合、車を使用しない人も犠牲になります。

建物１F屋根付の駐車場を使用できるという対価として
周辺駐車場と同等の金額を支払っていただき、
駐車場代を管理組合で収入として得られれば、
いざというときの出費に対応できるし、
不公平感もなくなるので、いい案だと思っています。

入れ替え制にせよ、料金改定にせよ、
現状の不公平がなくなるようになるよう考えてもらいたいです。

>現状の不公平がなくなるようになるよう考えてもらいたいです。
他力本願ではなく、あなたが行動を起こさないと変わりませんよ。

このスレ見てましたが低レベルな侮辱行為を
行ってる人がいますね、削除依頼をかけました。
あとは管理人様の判断にお任せしますが。

相手の書き込みの矛盾や足りないものを突いて、人を侮辱する
書き込みはやめましょう、あまりに幼稚すぎます、そして見てる人も不愉快です。

>74
行動は思い切り起こしてます＾＾
ただ66で書いたとおり、理事長と管理会社によく考えて欲しいと言う気持ちです。

>75
ありがとうございます。
私も侮辱行為ではなく、真剣なご意見をお聞きしたいと願ってます。

>76
駐車場代は周辺の相場くらいならまだ納得行くかもしれませんが・・・
車を持っていない人はいいですが、
駐車場を外部に借りている人は、同じマンションに住んでいながら、
10年ほどで数十万円（もしくは百万円以上）もの差額がでるかもしれません。
駐車場という共有の資産を持っていながら
ほんの数ヶ月（数日）先着順に間に合わなかっただけで、それだけの差が出ると考えると、
本来公平ではないとは思います。
（分譲駐車場ならあきらめもつきますが。）
うちも50%の充足率なので、3/4の賛成は得られないかもしれませんが、
駐車場を使用している人に「使用しているのは特別なこと」という認識をしていただき、
少しでも不公平感をなくしていこうという方向に行くことを望んでいます。

なんで先着順が不公平なんですかね？なんだって先に並んだ人が先に決めれるでしょ？
あとで購入決めた人は希望でない駐車場、あるいは駐車場がないのを納得して購入するんですよね。そのほうがよっぽど公平な気がするのですが。もちろん即日完売のような人気物件だったら抽選でも良いかもしれませんが。それをいうなら部屋も（高層か低層か）抽選にするべきだと思います。あとから入ってきて希望の駐車場うまっているから抽選にしろっていうのもおかしいと思いますけどね。
もちろんスレ主さんのばあいは事情が違いますし、標準管理規約うんたらの法律的な話も知っていますが。

＞＞なんで先着順が不公平なんですかね？

不公平です。後から入った人が管理費がもし安かったとしましょう。
先に住んでいる人はどう思いますか？

>>75

75は特定の書き込みだけ削除を依頼しているが、形を変えた誹謗とも考えられるので、
不公平なく、全面削除を依頼しました。51が原因だから関連するレスは全て削除が公平です

78は、駐車場が共有部と専有部の区別がついていないから、こういう書き込みができる。
後から買おうが、先に買おうが、共有部を使用する権利は公平であるのが原則である。
駐車場は共有部であるから、使用に不公平のない運用は原則である。

78の主張が間違っていることを証明すると、駐車場も含めて分譲しないかぎり、区分所有者の購入価格に、駐車場の使用権は織り込まれない。新築時に買う、中古を買うに関わらず、駐車場の使用できる権利は公平に配分されないと論理的におかしい。

駐車場も含めて分譲しないかぎり、区分所有者の
購入価格に、駐車場の独占的な使用権は織り込まれない。　に訂正。

言葉の表現が乱暴なだけで、削除依頼された投稿の方が、管理組合としては
常識的なんだけどね。
個人の常識論は、区分所有法を基礎にした管理組合とは、多少温度差があるものですよ。
疑問に思ったら、自分が理事になってみるとわかります、管理組合の常識は
管理会社の人が、理論的に教えてくれますよ。

将来的には、駐車場の先着使用権は改善されるべき問題かもしれないけど
分譲時にわかっていて契約したんだから、当分文句を言う筋合いではないと思いますよ。
抽選、先着はデベの販売上の都合です。
その都合に乗って、契約したんだから納得しない方がおかしいのでは？
不公平感を感じるのであれば、駐車場を数年ごとに抽選し直す規約を作ればいいです、
実際に、そういう規約のマンションは、ありますから。
もしくは、いい場所とそうでない場所は、料金に明確な差をつけるべきです。

>>85は、先に買った人間の都合を述べているだけで、道理になっていない。
共有部の使用をできるだけ公平にするのが、管理組合の勤めであり、管理組合は、契約者全員で構成されるわけだから、デベとかは関係ないの。デベはマンションを売るまで責任を持つし
（瑕疵担保責任はあるにせよ）施設の所有権や運営はすべて、管理組合が決めること。
売買契約をもって、駐車場の運用を決めるのは筋違い。

>>85　販売時の駐車場の場所決めなど、デベが適当にやっている仮決めと考えた方がいいのだが、管理規約に駐車場の場所決めとか、数年ごとに抽選するとかしないとか規定はあるのかい？
先に駐車場を決めた人が優先するような規約もしあったら（そんなものがあるとは思えないが）規約の改正には3/4の賛成が必要だから、すごい大変だぞ。

>>86
「先に買った人の都合」といったって、後から買った人が当初は不利になるのは
当然のことでしょう、列に後から並んだんだし、それを承知で契約したんでしょう？
（重要事項説明で、説明されていなければ問題ですが）

>デベはマンションを売るまで責任を持つし

その通りです、だから売るまでの間に先取特権が生まれだけの話でしょう。
不都合があれば、将来的に直していけばいいだけですよ。
とはいいながら、経験的に言わせてもらえば、管理組合は数の論理と
無関心な人が多いのが特徴ですから、規約を直すまでは相当な時間がかかります。
結果的に、相当期間早い者勝ちがまかり通ってしまうんです。
自分が理事長になって、改革しないと難しいですよ。
そこまでの、覚悟がないなら半ば諦めるのが精神衛生上よろしいようですよ。

私は、理事も何度もやったし、理事長もやりましたので不都合、組合員全体の利益に
反する規約は、いくつか変えさせていただきました。
但し、少数の組合員の特定の利益の主張は、通らなかったことが多いです。
管理組合をしてみるとわかりますが、理事長だけが圧倒的な権限と発言権がありますよ。
一般的には、理事は持ち回りみたいな風潮がありますが、立候補すれば
それを止める人は、さすがにほとんどいませんから、案外簡単に理事にはなれますよ。

>87
管理規約の改定が、すごく大変なのがわかっているなら、諦めるしかないでしよ？
マンションの1次取得者ばかりのマンションだと、デベの管理規約も、あくまでも
「案」であるにも係わらず、内容をよく吟味もしないで初回の総会で承認してしまう
例が多いです。

管理規約は一度決めると、変更するのは骨が折れます。
大規模マンションだと、ほぼ絶望的です。
特に駐車場の問題は、共通の利益とはいえなくて不公平は、不公平を受けている側と
利益を享受している側が、ほぼ同数なので、多数決になると
無関心票もあるので負けてしまいます。

本当に変えたかったら、理事長になって組合員を啓蒙する活動を、
根気よく繰り返さないと難しいです。
簡単に方法を言えば、理事会の提案がほとんど通ってしまうことが多いので、
理事を根気よく説得すればいいんですよ。
理事のお宅を1軒1軒訪問して、説得するくらいの覚悟が必要ですけど、
やる気になれば出来ますよ、私はやりました。

販売一期で購入する勇気がなかったか、一期の時は知らなかったかは
存知あげませんが...駐車場が先着であること知っていて購入したなら、
「何をいまさら？」という風に受け取りますが...

物件概要を読めば「駐輪場は有料。割当は2台/戸」と記載あるのに
入居後「ファミリータイプなんだから最低3台は必要！ないのはデベの責任」
とかいう＊＊と大してかわらん。

共有部分なのだから、当然、管理組合にて運用するので然るべきプロセスで
再抽選とか、値上げとかすればよいだけでしょう？（すごく骨折れますけどね）
責任

物件を購入するときは、駐車場のことも当然考慮すると思うのですが・・・
私の場合は、駐車場が抽選でしたが、購入する条件が平面式駐車場であることを
営業に伝えると
「わかりました、じゃあ当たりくじを事前に渡しますから、
　当たりくじを握って抽選ＢＯＸに手を入れてください。」
と言われました。