京王線沿線でお勧めの駅は？

>>420
おたくは宅建を持っていようがいまいが「不動産脳内素人君」か「不動産売れば良し
屁理屈ベタベタ君」だよ。

>実勢価格がどのような要素で形成されるかを説明しているのに

中古の実勢価格はホント正直。駅から何分か？広さ（坪単価）？何階か？築年数？
でピタリ決まってくる。この相場より高く売れることは本当にまれ。たまたま
不勉強素人さん（一見で決めちゃう）が買ってくれる場合だけ。

設備だの仕様だのは中古相場にはまったく影響しない。きみのような仕様マニア
（やれ２重床がいい、やれ逆梁ハイサッシがいい、やれペアガラス、やれ
シアタールーム、等等）がたくさんいるおかげでマンションがまだまだ売れる。
そんなものは生活に何の影響も与えない。特に中古嗜好の連中はよくわかっている。

繰り返すが、新築物件が相場より高いか安いか。それは近隣地域の中古の相場から
判断可能。

>>421
チルがどんな方かは知りませんが、一ヵ月のお勉強であなたは取れたんですか？
私は半年くらい勉強して取りましたよ。
試験は秋ですから、今からでは促成栽培のお勉強しかできません。３月くらいから本格的に勉強することをお勧めします。
民法解釈の考え方を理解しないと、丸暗記しても実務には役立ちません。

>>422
売出し価格の参考にはなりますが、そんな甘いものではありません。
実際、２年経っても全然成約できないような中古物件は結構あります。
役に立たない共用設備は、中古市場では影響無しではなくて、かえってマイナス要素です。

構造に関する私の考えは、
「逆梁は必ずしも価格を高める要素ではなく、通風が悪いマイナス点もあるから実際の状況を現地で判定しないとなんともいえない。」
「ペアガラスは、熱の遮断にはある程度の効果はあるが、音に関してはガラスそのものが薄くなるため１０００ヘルツ以下の音に関しては遮音効果が少ない」
「二重床や二重天井は、施工方法が適切でないと、音の遮音効果が少なくなるばかりか共鳴効果が発生して局部的に煩くなる場合がある」
以上です。
何でもそうですが、設備そのものがどのように活かされているか（活かそうとしているか）が大切です。
今回の元々の質問は、新築ですから、今後どうなるかと運用方針がどうなるかの未知数もありますので、可能性で判断するしかないでしょうね。
中古一般のことを書き込みして、それが一般的だという議論をするなら、もう少し具体的な内容と経験談を書いてください。

おいおい、本題からそれてるぞ！
他のスレでやってくれ、迷惑だ。
418、退場しなさい。

>>425
だれもそれてはいない。
煩い質問だかアラシだかしらないが、それに答えただけ。
４１７の質問はあなたはどう考えるのですか？

>>424
ほんと、おたくは不動産販売がわかってない。

設備や仕様はデベロッパの趣味・嗜好であって本質ではない。わかる？
マンションは（にかぎらず不動産は）立地が全て。
例えば、駅遠等の不便なところならどんなに設備や仕様が良くても
価値は半減する。わかる？そんなクズ地域のマンションなどどんなに
設備・仕様を着飾っても中古市場に出た瞬間にボロがでる。

極端な話し、無設備・低仕様の旧態依然のマンションであっても好立地ならば
価値がある。あくまでも究極の選択（好立地のボロ、悪立地の最新仕様）だがね。

なぜ、そこまで立地で決まるか？それは、立地＝住み心地、だからだよ。

>>424
補足すると、

２重床やペアガラスはなぜあるか？
極論すると、目新しさのためだよ。人間の心理として、目新しい＝いいもの、という
感覚がある。

所詮、不動産なんて、実態の無い売り物。安く買って高く売る。そのためにあの手
この手で付加価値を付ける。それらは全てデベロッパの都合。

車だってそうだろ？どんどん新しいものを出して古い車種を陳腐化する。
それが市場経済というものだ。マンションだって同じ。

設備・仕様など何の意味もない。きみらは揃いも揃ってデベロッパ側に踊らされて
いるだけ。いい加減に気付いたら？

まあ、スレズレなのでここらで失礼するが。

不動産の価値について無知な頭でっかちが、さも玄人のように
「設備が〜」「仕様が〜」とのたまうからつい熱くなったよ。

とにかく、新築が高いか安いかは近隣中古の坪単価を調べてくれよ。
築５年落ちが３０００万で売られてるなら新築の５年後は３０００万だ。
その下落率が妥当かどうかで判断してくれ。それじゃね。

>>417
私は一般の人間ですので、専門的な知識はありませんが、
最近まで京王線の仙川〜調布で家探しをしていましたので、
素人としての意見を書いておきます。

高い…ような気がします。
新築駅近なので、ポンと買ってしまうような裕福＆無頓着な層に売れてしまうのでしょうけど。

私も近隣の中古相場を調べてみるのが良いと思います。
でも調布だと比較できるマンションって少ないので難しいですよね。

個人的に72平米という広さが微妙に思えます。
最近の永住型のマンションって80平米以上が中心になりつつありますし（6帖、4.5帖、6帖、LDK15〜18帖）
調布くらい郊外ですと、中途半端な広さは転売or賃貸の際、仇となる可能性があると思います。

永住が目的で予算的に問題が無ければ、
立地と広さが自分に適しているか？ただそれだけの基準で決める、というのも有りだとは思いますが。

また、この辺りの地価相場は坪120〜130万くらいだったと思いますから、30坪としても3600〜3900万。
建売りの戸建てで、5000万程度の物件にも巡り合えそうです。

>>417
住友のシティハウス調布ステーションコートではないですか？
これの南側を除く３面採光で７２平米だとＦプラン。
今はこの南側は線路だけど、数年後には地下化される予定です。

調布駅に関して言えば、駅近物件は非常に人気が高く、
割高でもすぐに売れてしまいますよ。
これは、周辺の小さな駅や、地下鉄の駅近物件などには
当てはまらない現象なので注意。
特急停車かつ広大なバス地域を擁するという事で
徒歩圏の希少性は高く、かなり強気の値がつけられてます。

マンションに関して言えば、調布駅近くは環境はイマイチのものが
多いですが、売れるスピードは速いです。
環境重視だと、調布ヶ丘あたりに割とつくりの良い
大手デベのマンションが並んでますが、築浅が多く出ても高めかも。

＞数年後には地下化される予定です。

予定では確か平成２４年でしたね。

＞シティハウス調布ステーションコート
もし417さんの物件がこれだったとしたら、立地はかなり希少性がありますね。
しかし線路が地下化されてもなお、他の騒音もかなりありそうな立地ですね。
間取りはなかなか良いと思いましたが、4700万ってどうなんですかね？
国領のタワーなどから考えれば、
最近の調布近辺の新築マンションの売り出し価格ってこんなもんなんでしょうけど、
なんだか郊外のわりに高いって思ってしまうのは私だけ？

極端な話、立地を別にして中古マンション4700万で適当に検索すれば、

http://www.kencorp.co.jp/sales/area/adjust_syousai.php?serial=543

こんなのも出てきますね。↑は間取りがちょっと変ですが。
調布の新築マンション、う〜む。判断が難しい所ですね。

>>434
>なんだか郊外のわりに高い

安い、高いってのは主観とは必ずしも一致しないと思います。
あるゆる商品の価格を決定するのは「希少性」であるので、
マンションの価格は必ずしも都心からの距離とは比例しません。
地価を調べるとわかりますが、調布駅や府中駅は局所的に高値がついてます。
例えば深大寺の戸建てを売却して、調布駅近のマンションに移りたいとか、
府中市内限定(府中は特に行政区として人気が高い)で探しており、
予算は７０００万あるなどという話はよくあります。
実際のところ、ずっと住んでいるところを離れたくないとか、
親の近くに住みたいという需要が新築マンションの供給を支えているんです。

同じく京王沿線で売り出されているアルス桜上水なども、
都心のちょっとした所に匹敵する値がつけられていますが、
これも、マンション適地が少ない地域だからです（建売戸建の方がお得感がある）。
ちなみに、以前分譲された桜上水レジデンスは、
線路が近い所（しかも調布とは違い特急通過時は轟音）でしたが、
アルスよりも高値で軽々完売していました。
まあ、仙川のシティハウスはまだ余ってるにもかかわらず、
パークスクエア武蔵野は中古価格が上昇していたり、
需給バランスは流動的で、一概には言えないんですけどね。

今見てみたら、シティハウス仙川は完売したみたいですね。
8550万の間取り、買った人いるみたいですね。

＞需給バランスは流動的で、一概には言えないんですけどね。

この点が郊外駅近ソコソコ高値のマンションを検討する時、悩む点だと思います。
築年数が経った郊外駅近マンションの価値ってどうなっていくのでしょうね？

調布の南側（もしくは布田方面）だと徒歩５分圏にもまだ戸建て用地は残っているような気がします。
（全く素人の感覚ですが）
5000万〜5500万でこれらが買えるのであれば、やはりこちらの方がお得かな、とは思いますね。

お騒がせしております、417です。
ご丁寧なアドバイスありがとうございます。

431様、434様
ご推察のとおり、シティハウス調布ステーションコート（Ftype)です。

418様
機械式駐車場が12/35戸、共用設備ほぼ無し、付属設備はディスポーザ等はなく必要最低限、
構造は二重床・二重天井・さや管ヘッダなどそれなりの水準はクリアしていると思います（上階で
足音ドタドタ試させてもらいましたがほぼ聞こえませんでした）。
住戸全体で見れば東・北・西の３面採光で、現在は北側に高い建物が無いので明るさ・通風は
良好ですが、将来は何とも言えません。

419様
430様の仰るように調布駅近にはなかなか比較できる物件がないのですが、デベによると
最近、調布駅徒歩４分の住友の中古マンション(75m2、築30年)が1680万で売れた実績があると
言ってました。仮に今後30年も同じ目減り率だとすると、月8.4万程度の家賃で30年住めることに
なりお買い得な気も、、、

417です。
つづきです。

430様
中途半端な広さ・・・確かにいっそ2LDKにして手狭になったら賃貸に出すなどした方がこういう物件
を買う意味があるのかもしれないですね。
それと私も「住んでみての満足感」の対価としてはちょっと高いのでは、、、と感じています。
広さもいまいち、北向き、バルコニーは無いに等しいですし、、、
しかし定年後は東京の家を売却して田舎で家を買い直す可能性もあり、そうなると
客観的な資産性も無視できない思いもあります。とりわけ妻がマンション志向であるため、
戸建てが同じ金額で買えるエリアでは意味がないなぁ、、、と。
当方、勤め先が武蔵野市なので通勤利便性から三鷹下連雀エリアのマンションを検討していたの
ですが、このところの大量供給＆バス便のため将来の資産性が心配になり、本物件を検討はじめた次第です。
↓今はこちらの下連雀の物件と迷っているところです。
　 住環境は良さそうなのですが、427様の意見など伺うにやはり永住以外ありえない選択なのかもしれないですね、、、
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010A01B01001...


431様、432様、434様
仰るようにターミナル駅の調布である上、鉄道が地下化されて緑道になれば賃貸・売却での競争力は
かなり高くなるだろうなぁーと考えています。
モデルルームも賑わってましたし、デベも「早々に売れるでしょうね」と余裕でした。
ただ、緑道になったらなったで若者がたむろったりスケボーしたり、別の意味で騒がしくなりそうな気も。。。

>>438 >>439
やっぱりね。
２ＬＤＫにするには西側の仕切り壁を取って１１畳の居室に出きるんですね。
３５戸くらいだと、デスポを付けたら管理費が割高になるから、この程度の仕様なら上々ですよ。
値段的には、いいところではないですか？

駅近ですから、あまり色々欲張らず、８０点以上だったら買っても後悔しないと思います。
ただ個人的には、もし小さい子供がいたら、私ならこういう駅近物件は買いません。
子供の生活環境にはあまり適さないと思います。
大人だけで住むならいいけど。
ただし賃貸に出すのは、非常に条件的には有利だと重います。
（分譲仕様だと仕様が高くて金額が割高になり、通常は不利な面となりますが、日当たり面でのマイナスなどで価格が比較的抑えられているからです。）
駅近の賃貸に住む人は利便性が第一で、日当たりや通風、教育環境などは二の次だから、貸す条件としてはそんなにマイナスにはならないことが多いです。
騒音だけは気をつけた方がいいです。

高い、と書きましたが、強烈に高いって程でもないですね。
最近の新築としては価格は抑えられているいる方なのかもしれません。
それでも庶民的な感覚だと、ちょっとだけ高い、と感じますが。

＞騒音だけは気をつけた方がいいです。

同意。これはリセールにも賃貸にも影響するでしょうね。

＞仮に今後30年も同じ目減り率だとすると、月8.4万程度の家賃で30年住めることに
＞なりお買い得な気も、、、

これは人それぞれですが、例えばこの地区の5500万30坪（坪130万）の戸建てだと、
相場がそのままならば、30年後も3900万です。もっとお安いですね。
賃貸としての流動性はマンションの方が高そうですが…。