「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その２

>これが反論ですか？　ヤジ以外の何物でもありませんね。
>理屈は簡単なのですよ。輪番制は役員就任順位表を作った段階で強制成立、そこには受任
>行為の無視から本来管理組合の役員に求められる委任行為が無視されている。
>従って輪番制の役員は単なる当番に過ぎず民法で求められる受任者の注意義務も委任義務
>不履行の損害賠償の責任もないのです。
>ヤジではなく反論をどうぞ。

立候補は置いときますが…

推薦は推薦者をあげた段階で強制成立、そこには受任行為の無視から本来管理組合の役員に求められる委任行為が無視されている。
民法で求められる受任者の注意義務も委任義務不履行の損害賠償の責任もないのです。
ヤジではなく反論をどうぞ。

＞推薦は推薦者をあげた段階で強制成立、

当人の承諾なしの推薦はあり得ません。委任関係を勉強しましょう。

当人の承諾なしの輪番はあり得ません。委任関係を勉強しましょう。

＞輪番制は役員就任順位表を総会で決議するのです。
総会決議で個人に強制で順位表を押し付ける事は出来ません。
＞みんながそれに賛成し、就任時にも承諾を得る。どこに強制が存在するのかね。
賛成は書類を含む出席者の過半数に過ぎません。
役員就任順位表を総会で決議する事自体が強制で受任もない行為であり、
これに基づき総会では拒否させない様に選任の押しつけを繕う行為である。

＞当人の承諾なしの輪番はあり得ません。

そんな輪番制はありません。詳細を紹介下さい。

アルツは繰り返される。

事前の理事会に、輪番による候補者を招集し、
本人に役員候補の承諾を得た後、総会に諮る。

通常の輪番制ではこのようにしているかと思いますが？

＞当人の承諾なしの推薦はあり得ません。

そんな推薦はありません。詳細を紹介下さい。

>>144
>>148
>>167
に具体的に書かれてますよ。

推薦制は役員就任を推薦で行うこと総会で決議するのです。
総会決議で個人に強制で推薦で行うことを押し付ける事は出来ません。
＞みんながそれに賛成し、就任時にも承諾を得る。どこに強制が存在するのかね。
賛成は書類を含む出席者の過半数に過ぎません。
推薦を総会で決議する事自体が強制で受任もない行為であり、
これに基づき総会では拒否させない様に選任の押しつけを繕う行為である。

＞賛成は書類を含む出席者の過半数に過ぎません。

なるほど。そうすると区分所有者全員が賛成すればいいのね。

＞推薦を総会で決議する事自体が強制で受任もない行為
なるほど。仮に強制なので無効としても、承諾があれば、無効行為の追認がなされたことになり、はじめから有効になるな。

輪番制とは、推薦する順番であることが理解できないんでしょう。
順番に推薦するんだから結局輪番制とは推薦制の一種なんだよね。
しかも立候補、一般推薦の募集をして、それでも人数が不足する時に順番で推薦するのなら全く問題ない。

＞総会では拒否させない様に選任の押しつけを繕う行為

なるほど。団体的意思形成の方法の瑕疵だね。

であれば、誰に対して「選任の押しつけ」なのかはその当該管理組合に対する「押し付け」なのは明らかなので、
管理組合において決議の瑕疵になるのか検討したうえで、再度決議をやり直して同じ決議になれば問題ないね。

>359 へ
>>144
>予め総会で決定した輪番制に基づき役員候補予定者を決める。 

これが押しつけ強制であると言っているのです。 
後から如何様に取り繕ってもその呪縛を解くことは出来ません。

>>148
>・立候補を募り、役員が不足するから推薦せざるを得ない。 

違います。立候補、推薦双方ともに区分所有者の権利なのです。 
従って期末の通常総会で後任の役員選任案を建議する為に立候補者、推薦者を募ることは理事会の業務です。

＞・推薦方法について輪番制を総会で決議している（管理組合としての合意事項）

個人を規制する輪番制を総会で決議することは出来ません。 

＞・合意された輪番制に基づき、あくまで役員候補予定者として集まる。

輪番制の決議で個人を役員候補予定者と指名する権利も義務も生じません。 

＞・そこで断れる機会も与える。 

輪番制の順位表作成そのものが強制力を潜在させていることの言い訳に過ぎません。 

＞・役員候補者として推薦されることを承諾した者だけを総会にて提案する。 

＞これのどこに強制が存在する？ 

集団の力で個人を規制する輪番制を決めておいて個人の判断の自由をどのように担保するのですか？ 
>>167
＞輪番制も所定の手続きを取れば区分所有者に売買等の交代があっても当然に全区分所有者に適用される。 同じ手続きで決定した規則で輪番制だけ承継されない訳ないでしょう。 あなたは輪番制は特定個人を指名するものだと思ってたの？ 


本質を見ましょう。 
部屋番号でも固有名詞でも表現形式の問題ではなく、輪番表で個人を指定する本質は変わりません。 
一方、管理費は部屋番号＝床面積＝金額で人が変わっても金額は変わらないのよ。 
この両者の違いを表現形式が同じだから全て同じとはならないことを勉強しましょう。

＞に具体的に書かれてますよ。
具体的にそれぞれ反論済み。

違法君の考え方だと、本当は立候補以外は違法になるね。

立候補、推薦は区分所有者の権利ですよ。しかし誰もその行使を希望しない場合の話でしょ。
その時に役員を選べないから予め承認されてる順番に従って役員候補を推薦するのです。
輪番制を総会で全員賛成で決議したら適法なのかって質問があっかけど、それには答えないのね。
それでも強制なのかな。全員賛成なら誰に対して強制なんだろう。

順番が強制なら、毎年総会前に抽選で役員候補として推薦する人を選ぶって総会できめたらどうなの？それも強制で違法？
毎年理事会が次期役員候補者を推薦すると総会で決めたらそれは違法？

>364
わー！すごい反論だねー！頭いいんだね〜。参りました〜。
あなたの意見はとっても正しいね〜。
もうさみしいからって自分への反論を自ら呼びかけちゃダメだよ〜。

ぜ～～～んぶ、強制で違法だぁ～～～～～！！

＞立候補、推薦は区分所有者の権利ですよ。
その通り。
＞しかし誰もその行使を希望しない場合の話でしょ。その時に役員を選べないから予め承認されてる順番に従って役員候補を推薦するのです。
「予め承認されてる順番」の行為が役員就任の強制なのですし、当人の受任意志を無視している。
＞輪番制を総会で全員賛成で決議したら適法なのかって質問があっかけど、それには答えないのね。 それでも強制なのかな。全員賛成なら誰に対して強制なんだろう。
管理組合は加入強制団体ですので例え全員賛成でも個人に役員就任を強制する決議は違法です。
規約、決議は区分所有者が変わっても遵守義務が生じる訳ですから個人に役員就任を強制することは出来ません。
＞順番が強制なら、毎年総会前に抽選で役員候補として推薦する人を選ぶって総会できめたらどうなの？それも強制で違法？ 毎年理事会が次期役員候補者を推薦すると総会で決めたらそれは違法？
本人の同意、不同意が保証されているのが推薦。

>「予め承認されてる順番」の行為が役員就任の強制なのですし、当人の受任意志を無視している。

なぜあんたが「『予め承認（団体的承諾）されてる輪番』により回ってきた選任に対して承認する（個別的承諾）」という概念を頭の中で作れないのかが分からない。アホだから？

この個別的承諾が無ければ就任しないんだから強制も何もない。

これを「押し付け」というんだったら
「他の住民全員から強硬に推薦されて仕方なく承諾して就任」の方がよっぽど押し付けだろ。

＞この個別的承諾が無ければ就任しないんだから強制も何もない。
『予め承認（団体的承諾）されてる輪番』は強制以外の何物でもない。
後で如何様に繕っても強制を押し付けている実態は変わらない。

ん？
ちょっと質問。

>『予め承認（団体的承諾）されてる輪番』は強制以外の何物でもない。

『予め承認されていない輪番』は強制でない可能性があるって事だよね？

「誰もなり手が居ないようなので…お隣の○○さん！まだ役員をやってないのお願いできますか？？」みたいなのが、慣習化されていった輪番は強制になる？ならない？

世の中の七割以上の輪番制マンションはみんな間違ってるんだね。
コメンタールなどあらゆる管理関係の専門書の執筆者、出版社もみんな間違ってるんだね。
輪番制違法を指摘しない国交省、マンション学会、標準管理規約改正に携わっている弁護士等の専門家もみんな間違ってるんだね。
ここで輪番制違法を訴えているあなた一人が正しいんだね。
よかったね。

輪番制のルールを総会で決議する時に、
輪番に従って推薦を受けた者は本人の意思により就任への同意、不同意の判断ができるものとする
という規定を設けたらどうだい？

>輪番に従って推薦を受けた者は本人の意思により就任への同意、不同意の判断ができるものとする
>という規定を設けたらどうだい？

そんな規定がなくても初めからそうなんだけどね。
それが理解できない人がこのスレで大活躍しているわけだ。

>『予め承認（団体的承諾）されてる輪番』は強制以外の何物でもない。
>後で如何様に繕っても強制を押し付けている実態は変わらない。

じゃあ「推薦」なんて典型的な押し付けだから違法だな。
「誰からも打診されずにする立候補」以外は全部違法だ。

ってことは日本の管理組合のほぼすべてにおける運用は違法だ。

この輪番違法君って、仕事は何してるんだろ？
全然スレから離れないよね。

大金持ちか、気の毒な境遇の人か・・・？
聞くのも酷か。

未だにこのスレが上の方にあるのをみると、好きだな〜と思うけどね。たまにからかってあげないといなくなってもつまらないし。

裁判員制度は憲法違反である

＞世の中の七割以上の輪番制マンションはみんな間違ってるんだね。
輪番制の理事、監事は名ばかりで委任されたものではなく当番に過ぎない。
＞コメンタールなどあらゆる管理関係の専門書の執筆者、出版社もみんな間違ってるんだね。 輪番制違法を指摘しない国交省、マンション学会、標準管理規約改正に携わっている弁護士等の専門家もみんな間違ってるんだね。
輪番制の実態を知らないで用語だけを使っている。
７割の輪番制の具体的実態の説明はなく、問題点を提起をするとその場凌ぎのいい訳の条件をねつ造するのみ。

スレ主の主張を全面的に支持する
輪番制を非合法化すれば日本はよくなる
あと、大学を半分にする
大阪府を大阪都にする
皇室を宗教法人化し政治活動を認める
自衛隊を日本軍にする
原発を廃止する
中小企業を非合法化する
生活保護に社会貢献活動を義務付ける
国債を通貨にする
ガ−ルズバ−を風俗業者にするなど
すれば日本は正常化する

な〜んだ、「輪番制を非合法化すれば」ってことは、今は合法なんだ。
よかったよかった。

国交省は2011年度中の策定を視野に管理組合の役員のなり手不足やいない等のマンション管理に関する問題に対応するため、第三者管理者方式に対応したマンション標準管理規約の策定を始め、管理者の適正な業務遂行を担保するための制度等を幅広い観点から検討するらしいから7割の輪番制の管理組合もこれを取り入れた方が良いのでは？

↑まぁ管理者を外注にすれば文句はいいやすくなる
区分所有者同士で闘争するとややこしいからね

第三者管理者方式には管理者をチェックする機能が必要である。
間に人を介するだけで、どこまで行っても最後は自らチェックするしかない。
介する人が増えるほどトラブルリスクは高まる。
投資用、リゾートマンションなどでは第三者管理者方式が必要なケースもあるが、輪番制でやってる一般的なマンションでこの方式を採用するメリットはほとんど無いでしょう。

スレ主の主張は政治的主張だよ。
私は全面的に支持する。
>>387
みたいに必死に相手してるやつが真性のあほ。

>スレ主の主張は政治的主張だよ。

それならそういう風に相手をするのに、「違法」だとか「無効」という「法的主張」をするからややこしくなるんだろうよ・・・。

スレ主（>389もか？）は「政治的主張」と「法的主張」の区別すらできてない、と何度書けば・・・。

もう言うまい。

＞第三者管理なんてのは「お手上げ一歩手前」マンションです。お手上げになってしまうと、第三者管理方式さえ対処できない。

全く同感。輪番制で管理会社の餌食になっているのだから、いっそ毒を食わば皿までもで第三者管理方式にどっぷり染まり更なる餌食になって始めて管理組合の役員のあり方が分かると言うものです。

私は輪番制のマンションに住んでいますが、理事が回ってくるというので
マン管士の資格を取りました。
輪番制でなければ、マンションの総会にもいきませんし、関心も全然なかったですから。
しかし、資格を取ったら総会にも参加するようになりました。
そういう意味では輪番制はいいと思いますよ。
資格を取るまではなくても、理事とかになれば勉強する者は必ずいますからね。

＞私は輪番制のマンションに住んでいますが、理事が回ってくるというのでマン管士の資格を取りました。

理事になることで資格を取る程の事ではありませんが、そこ迄勉強されたのであれば輪番制の悪習慣を正常な選任制に改善する事が貴方に課せられた仕事です。

>395
マンションの住民には立派な方がたくさんおられますよ。
積極的に理事に立候補はされませんが、輪番制であればその時は
ひと肌脱ぐという方は結構おられますよ。
マンションの管理は全員がタッチしなければならないでしょうから。
私は資格は取りましたが、２年の理事の期間が終われば、組合には
総会に出席する程度の参加しか考えていません。
資格は単なる自己啓発として取っただけのことですし、それを今後
に活かそうとは考えていません。一組合員に戻るだけです。
後じんに後を託すだけです。

>私は資格は取りましたが、２年の理事の期間が終われば、組合には総会に出席する程度の参加しか考えていません。

それでは無益な資格ですね。
輪番制を見て見ぬ振りをする利己主義者に等しくなりますよ。

資格はマンション管理の勉強をする結果としてたまたま取れただけのことですからね。
私は管理会社や不動産関係に勤務している訳でもないので、資格の活用方法は
総会で意見をいうぐらいしかありません。
勿論又輪番制の理事が回ってきたら活用できるでしょうが、それは20年後ぐらいに
なりますから殆ど使えない資格になります。
又、毎年マンション管理の理事とかに立候補するつもりもありませんけどね。
大規模修繕工事の時は、専門委員会のメンバーに立候補はするつもりですが。

またおまえかよ。

>大規模修繕工事の時は、専門委員会のメンバーに立候補はするつもりですが。

マンション管理士の資格って大規模修繕に役に立つ？
うちの専門委員会は一級建築士とか、設備系の仕事している人ばかりだよ。

>400
大規模修繕工事は建築士だけでは進みませんよ。
マンション管理に関心がある者が参加すればいいのです。
マン管士が不要というなら、一般の専門委員会のメンバーは
余計必要がありません。
建築士は却っていなくてもいいんじゃないですか。
設計・監理会社の専門家がつくのですから、建築士がいれば
波風がたつだけですよ。
建設会社のチェックを高いお金を払って設計・監理の一級建築士
を雇うんですからね。
専門委員会はその建築士を使いこなせばいいのですよ。

↑スレ主がいってるのは自分のところのあほマンションの話で
そんな賢い住民がいたらこんなスレッドたてるはずがない。
わからんのか？

>402
建築士は技術屋ではあるけど、マンション管理については知識はないよ。
区分所有法や標準管理規約、適正化法、理事会・総会に対する対応等
知らないからね。必要修繕積立金の各戸当りの算定方法さえ知らない。
大規模修繕の時は、設計・監理会社の建築士を雇うことになるんだから、
住民の中にいる建築士は却って邪魔になることが多い。
中途半端に口を出してまぜくるのはいかんね。何のために設計・監理の
建築士を雇っているのか分からなくなるよ。

400と401と403は同一人物。


相手にしない方がいい。

＞何のために設計・監理の建築士を雇っているのか分からなくなるよ。
マンション管理士も同じね。

>405
マンション管理士は雇うんではなく、マンションの住民にいることが
前提の話しだよ。
大規模修繕工事でマン管士を雇うことはしないよ。
あくまで雇うのは設計・監理の一級建築士だけ。
設計・監理のこと知ってるのかな？
これが分からなかったら話しにもならないけど。

＞マンション管理士は雇うんではなく、マンションの住民にいることが前提の話しだよ。

区分所有者の職業しかも資格などはプライバシーで調べる事も流用、宣伝に加担することもどうかと思うよ。契約なしに流用する程危険なものはない。

勤務先とか職業がばれたら、下手したら管理会社の上層部から（勤務先などに）圧力がかかりますよ。
言わないほうがいいよ。

>勤務先とか職業がばれたら、下手したら管理会社の上層部から（勤務先などに）圧力がかかりますよ。

デベ、その手下の管理会社は分譲時に購入者＝区分所有者の職業、ローン額全て分かってます。
区分所有者同士がお互いの職業、資格は知る術は無し。
所が名簿作る段階になると学のない者程職業、勤務先を書きたがる、一般には緊急連絡先は携帯にするのにね。

うちのマンションは管理員を簡単に変えていますよ。理由は気に食わないらしいです。理事たちが色々管理会社通さないで直接管理員にあれこれ言いつけて、その結果組合員よりクレーム。で管理員のせいにしてもんくばっかり。こんな理事のいるマンションどうですか？そのせいでマンションないは色々やりたい放題。住んでて意味ないです。何とかしてよ理事長さん。ここは価値観なくなってる。

>402と>404はあの有名な妄想あらし君だね。
人を批判することしか能が無い。

↑と、荒らしが言ってますｗ

＞住んでて意味ないです。何とかしてよ理事長さん。ここは価値観なくなってる。

簡単です。転居するか貴方自身が理事長になる事です。

＞はあの有名な妄想あらし君だね。
＞人を批判することしか能が無い。

おれは「妄想あらし君」じゃねーよ。
「脳が無い」など差別的なこと言うとゆるさんぞ。

>>411
は偏執的レスのひとだよ。

確かに輪番制は聞こえは良いが中味を無視した悪平等だ。
町内会から尾を引いているらしい。

年収300万円時代なので管理組合のことなんかやってたら生活できない人が増えたんだよ。

マンション買っても旦那が失業したら再起不能だよ。

それも頭金なしで平気で分譲マンションを売る方も売る方だが、買う方も目先だけで判断する頭の悪さよ。

頭がよければマンションなんか買うはずが無い。結果、あほ管理組合ばかりになるのは必然だよね。

>頭がよければマンションなんか買うはずが無い。

嗜好、利殖も関係してきますので一概には言えますまい。

当マンションで（２１世帯）今後輪番制を検討しております、総会に出席する所有者が三分の一、委任状欠席、総会無視、で頭を悩ませてます、賃貸の区分所有者等、マンション所有者が二人三人で所有してる場合は輪番制はどうしたら良いんですか、教えて下さい。　　　　大手ｎH管理会社は管理担当ハズレれば最悪。

＞当マンションで（２１世帯）今後輪番制を検討しております、
役員の質の悪さを輪番制で補うことはできません。現役員にも任期がありますのでその改選期に心ある人が協議して適任者を選び立候補か推薦状を理事会に提出するとともに理事会が次期役員候補を立候補や推薦を募集する様にさせる事です。
＞総会に出席する所有者が三分の一、委任状欠席、総会無視、で頭を悩ませてます、
総会出席は義務ではありません、欠席する場合は議決権行使書で各議案に賛否を表現すること或は委任状で自分の代理人を指名する権利があるのです。
＞賃貸の区分所有者等、マンション所有者が二人三人で所有してる場合は輪番制はどうしたら良いんですか、教えて下さい。　　　　大手ｎH管理会社は管理担当ハズレれば最悪。
非居住の区分所有者は居住環境を熟知しているとは限りませんので役員から外しているのが一般です。
区分所有者に共有者がいる場合は総会開会までに議決権を行使する者一名を選任し理事長に届出ることにしているのが一般です。

ただ、小規模マンションでは、現実的には輪番制は難しいのでは？
100戸以下のマンションは、理事にしろ、大規模修繕工事にしろ
管理会社に委託するにしろ、管理員を置くにしろ難しい。
やはり、マンションは大規模マンションが何かといい。
これはマンションを3軒渡り歩いた経験則。最初は60戸のマンションだったので
管理員もいなくて、自主管理だった。大規模修繕工事も最低限の工事しかできていない。
理事は同じ者が長期間やっているし、理事長の手当も月8万と高かった。

少ないと管理員も置けないからね。

小規模マンションでは人材も少ないからね。
優秀な人材はいても、理事に時間は費やせないからね。
やはり大きいことはいいことだと思う。
大きいと弊害もあるけど、それを解決する人材もいるからね。

規模より地域差の方が影響が大きいですね。

70戸のマンションと200戸のマンションで管理員を雇う場合、
1戸当りの費用はどちらが多いですか？
月マルチ込み管理員の給与が30万と仮定しますと、
70戸のマンションは、1戸当り４，２８５円の負担になりますが、
２００戸のマンションだと、１戸当たり１，５００円になります。
このように管理会社の委託費や清掃費も当然割高になります。
だから小規模マンションは大変なんです。

＞だから小規模マンションは大変なんです。
無理ならば転居しかないでしょう。

>430
うちのマンションは３５０戸あるからいいんだけどね。

じゃ当て推量のコメントだったのね。

200戸だと掃除のひとが別にいりますよ。

>433
当然でしょう。
あなたは管理会社との総合委託というの知ってるの？
レベルが低すぎるのでもう相手にはしないよ。
自分で勉強してね。

＞もう相手にはしないよ

最初からマンカン士は相手にしてない。

>あなたは管理会社との総合委託というの知ってるの？

マンカンか管業か知らんがいずれにせよ常識に欠けた人であることは確実だね。
管理委託契約の中味を言っているつもりらしいが、自社か自分の関係するマンションの管理委託契約が一般名と誤解してとくとくと述べる当たりは常識も学力の片鱗も無い事は明らかですね。

総合委託って何？
初めて聞いた。

総合管理だよ。

清掃の人数と総合管理は関係ないでしよ

総合管理には管理員や清掃員が含まれますよ。

でかすぎると総会は怒鳴りあいになるよ。
大事なのは戸数より平均分譲価格だよ。４０００万以上だとガテン系住民（例示して恐縮だがヤマト運輸の現業職とか建設業のひとり親方）はいないので、高度な管理組合になるよ。

ほんとかいな

共有財産、共用部分の維持・管理費を運営するのが管理組合であるから役員は適格者を選出することが大切だね。

役員なんぞ、輪番で十分。だいだい、一部の人ばかりやるのは不公平。

能力の無い人のひがみですか？

輪番でないと理事会の末席にも座れないのよ。

能力があるなしに関わらず、持分割合相応の権利はある。

＞能力があるなしに関わらず、持分割合相応の権利はある。

全くの間違い。
持分割合相応の権利は、規約に別段の定めが無い限りの総会の議決権のみである。

>能力があるなしに関わらず、持分割合相応の権利はある。

気の毒に能力があると評価されない貴方は永久に一組合員で終わりね。

能力のある役員を総会で選任して、悪質な管理会社を正し、役立たずのマンション管理士に惑わされることなく、管理組合の自主独立を確立しようではありませんか。