パークハウスつくば研究学園　けやきレジデンスってどうですか？Part12

291はそうやって屁理屈こいてればイイよ。

なんだかんだ言ってももうすぐ完売ですね
投げ売りもせずに着々と５５０ももうすぐゴールですね

>292

199を読め。サービスでアンカー打っといたる。

>199

ここは、よそと違って駐車場代の殆どを管理費に組込む様な予算を組んで無い。

駐車場代なんかは全て余剰金。

>294

自分の生活で負担に成るものを考えて生活できるかどうかを考える必要があるのだから、好きなもの入れて計算させればイイだろ。

水道代や電気代、他の通信費も入れて計算すればイイ。細かい計算をしなきゃ成らない様な奴は買わないからほっとけ。

297の言うとおり，金の計算出来る人間はここは買わないな。

今買っているのは、今のレベルで金の計算をしている人。

足りるかどうかの計算とはちょっと似て非なるもの。

>駐車場代なんかは全て余剰金。
だとしたら、取らなくてよくない？
５，０００円とかじゃなくてタダでいいじゃん。
機械式だからメンテナンス代かかるんでしょ。
いずれにしても、管理費・修繕積立金・駐車場代・ネット利用料なんかで月々４万円オーバーは、
他に比べて高い。

機械式の駐車場って、良いとこ一つもないよな。
・車庫入れがしづらい
・上段や下段だと、入出庫に時間がかかる。
・同じレーンでかぶると、待たせて悪い気がする。
・同じレーンでかぶると、待っててイライラする。
・メンテナンス費用が高い。
・当然、それが利用料として入居者負担になる。
・見栄えが悪い。
・雨の日、暑い日、寒い日は最悪。

本来、土地が狭く世帯数分の駐車場が用意できないため、致し方なく機械式になっているケースが大半。
土地が高い都内ならまだしも、茨城まできたら自走式じゃなきゃイカンでしょ。

自走式駐車場のマンションに比べて敷地面積は狭いから、それが価格に反映されてもいいはずだけど、
ここはそれも感じられない。

数千円の駐車場代を０円と思える頭の持ち主って・・・。ｗ

>300

駐車場無料ってのは一番ウマシカな選択。複数台借りる奴が得しちゃうだろ。回りより安いとまた貸しする奴が出るかもしれない。

機械式駐車場のメンテもちゃんと今の管理費と積立金に計画されているから心配無用。

まあ、気に入らなければ買わなきゃイイだけ。

300って最初の積立金の金額しか見ないタイプだな。

＞複数台借りる奴が得しちゃうだろ。
そんなマンションどこにもねえよ。ｗ
2台目とかは大概抽選だし、利用料もかかるだろ。

メンテもちゃんと今の管理費と積立金に計画されているっていうけど、
ただ単に余分な費用がかかっていて、それを住民が補ってるってだけの話。

>306

何かってに二台目から有料にしてんだ。

都合が悪いからって好き勝手に条件を変えるなよ。このご都合主義が。


修繕計画がしっかりでいているって言う事だから。
しなも、払う事に何も問題が無い人が買っているわけ。

何か問題でも？

>何かってに二台目から有料にしてんだ。
一般的にそうだという話。
統計的に1台目が無料のマンションは、そういうところが圧倒的に多い。

問題はないけど、無駄金払ってるなという感じ。
しいてあげれば、固定費が高いと今後更に景気が悪くなった時、未納が増える危険性が高い事位かな。
でも、納得してるならそれでいいんじゃない？

あくまで、他と比較して固定費が月４万円オーバーは高いと、個人的な感想を述べているだけ。

ここで前に見積貰った時8,000円位だった記憶が。一台目無料という話は何処から。

マンションで一括契約している場合、強制徴収のところ多いよ。1,000円位だけど。なので固定費と考えても良いのでは。
速度に不満でさらにフレッツなどを契約するのは自由。ただしネット代は二重払い。

免震で維持費が込み込み4万は高くは無いと思います。みどりののライオンズも同じ位でした。こちらの方が設備が充実しているのでお得感はありました。周辺の耐震物件より1万円くらい高いので相対的に高く見えますが、免震で耐震並みに安いところは危ないと思います。

駐車場無料は実は賃貸の人だったというオチはないか？

>>310
駐車場8000円って、どこのマンションの話ですか？

ネット代強制徴収って、どこのマンションの話ですか？

物件を間違えてますよ。

>>314

そんな煽り方しなくても正確な情報知っているならそれを書いてあげれば良いのでは？　住民の性格が悪いと思われますよ。
それと一般論とここの物件との比較は検討者にとって有意義だと思います。ここの物件以外の情報を書き込むなという理由がわかりません。

ネットの強制徴収についてご参考。
http://www.jyusetsu-navi.com/sokoshiri/07-1.html
「不満を感じた人が他の高速回線に乗り換えた場合、「シェアード型の回線使用料が管理費に組み込まれているため、料金を徴収し続けられる」という問題も生じる。」

ネット代を個別の費目で徴収している物件もあれば管理費に組み込まれている物件もあると思います。BB標準対応のマンションは何らかの形で固定費が取られていると考えるのが普通ではないでしょうか。

話の流れが全然読めてねえな。
一般的に、千葉とか茨城の田舎のマンションは、駅前といえども自走式の駐車場がほとんどで
1台目は無料に近いぐらいの使用料だって話だろ。
そしたら、何台も借り出す奴が出てくるとか訳のわからない話をするから、
2台目は、抽選で当たった人しか借りられず、1台目より使用料も上がるのが普通だろって話をしただけ。

それに比べてここのマンションは、機械式だし月々の使用料が高いねってだけの話。
ＮＥＴは固定費に含もうが含むまいがどっちでもいいが、管理費・修繕積立金・駐車場代だけでも、
他のマンションに比べて高い。

だから竣工から何年も経って、まだ売れ残ってるんだろうけど。

有料である駐車場代を無料同然と読めない人も多いと思います。あえてミスリードするような書き方をしなければ良いだけでは。

無料同然かどうかは主観的な話。客観的に記述できることをしない理由がわからないです。

ご参考
http://suumo.jp/mansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1010z2ncz110002070...
敷地内28台（料金3000円～5000円／月、※総台数敷地内に759台収容（身障者用4台含む）

ネットについてパークはネットの個別契約が必要。
http://www.ph-tsukuba.com/equipment/index03.html

例えばおおたかの森のシティテラスは強制加入。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagareyama/equipment06.html

個別加入は月3千円から4千円程度に対して強制加入が月千円程度。
強制加入のシステムの場合，ローカルIPが振られることがほとんどだと思うので，ポートを開けたりグローバルIPが必要がある場合は個別加入の方が良いかもしれない。「ポートを開けたりグローバルIPが必要」の意味がわからない，またはWEBとメールだけの人なら強制加入でも充分かな。

これでネットの話は終わりで良いかな。
あとは検討者の利用スタイルとコスト感覚で判断して下さい。

>>315
買うつもりが少しでもあれば、物件概要くらい読むでしょ。

それすらしてない人は買うつもりのない荒らしなんだから、親切に教えてもムダじゃない？

本当によく読ま無い奴が多いな。

駐車場代は、余剰金の形で最終的には戻ってくると言う話に対し、

それなら、無料でもイイでは無いかと言う意見があった。ただ、この意見は、何台目以降は有料と言う情感設定が無く、

それに対して複数台借りる奴が得するだろうと意見が出た

それに対し、後付けで一派論として二台目以降は有料が普通だと言い訳した


この辺りは、無料駐車場のマンションの方が少ないと思うがなあ。

>>316
千葉とか茨城の田舎のマンションは、駅前なら自走式の駐車場がほとんど？
→嘘をつくなよ。駅前でなくても自走式が少ない。
まだパークハウスにケチをつけたいアフォがいるようだな。

住んでみた感想。
駐車場の車、すれ違う人々を観察した上での個人的なイメージ。

10%: 月々4万とか別にどうでもいい
20%: 無視出来る額では無いけど全く問題無い
35%: 遣り繰りしたら問題無い
34%: わりと頑張って払ってます
01%: 必死です

>>320
日本語が無茶苦茶で、何言ってるか分からん。
何だ情感設定って？ｗ

駐車場代は、余剰金の形で最終的には戻ってくると言ってるが、
最終的っていつ？
毎年、年末調整みたいな形で戻ってくるのか？
最終的って、所有者が死亡するとき？
全然分からん。

余剰金は、基本的に翌年の積立金で調整されるそうだ。

ただし、五期までは保留すると言う話だ。定額制移行でいきなり上がるから段階的にあげて行く原資にすると言う事で決まっている。

この辺りはおろか沿線でも積立金が定額制なんて言うところは、まず無いだろ。積立金が三倍近く成っても平気、成る事が分かっていても平気って言う人が買っているんだよ。

四万円が、高いかどうかとか表面的な事は気にし無いんだよ。

No.316
強気で書いてる割にはダメだなあ。

つくばは自走式の物件は少ないよ。
１００％機械式の方がずっと多い。
地元を知ってれば簡単に分かる話だよ。

しかも、これまでのレスでも何回も書かれてるけど、
この物件は８割方が自走式の物件だよね。
機械式はさくら棟に隣接した部分だけ。

もちろんさくら棟も機械式だけじゃないよね。
機械式じゃない部分は満車だって言われたけど。

チラシみて思ったけど、なんでここのマンションってこんなに管理費高いの？
２５，０００円近くするけど、他と比べて高いよね？
何で？

>>326
平米あたりの管理費を計算してみたら？

全部屋100平米超なんだから、70平米のマンションと比べたら、1.5倍くらいになっても当然

じゃあ５０㎡だったら半額ってこと？
おかしいやろ。
㎡数が２倍になったから、受けるサービスの質や恩恵が２倍になるわけじゃない。
ここは無駄な共用施設なんかが多いからかな？
それとも管理会社が利益取りすぎ？
１階においてある雑誌なんかも無駄だと思う。

贅沢や余裕を「無駄」と思ってしまう人には、このマンションは向かないのでは？

管理費を最小限にしたい人は、管理人さんが通勤で警備員もいなくて、ゴミも朝８時前に出さないと持って行ってくれないマンションに住めばいいわけで。

>326

他のマンションは、管理費に駐車場代等の収入を組み込んだ金額が本当の管理費だって事を知っていた方がいいよ。

余りにも安い所は、設備が何も無いとか329が書いているようにサービスが貧弱だったりする。何を取るかなんだけど、ここを買っている人は、サービスや設備をとったってだけの事。

そう言うものが、不要なら他所を探した方がいい。

パン屋さんの人件費は、管理費に含まれているのですか？

含まれてます。

カウンターサービス業務の一部としてパンを売っています。

凄い雨ですが、地価の浸水とか大丈夫なんでしょうか。
免震装置とか水没しても平気なんですか。

交換とかなったら一時金で大変ですよね。

どこの水があふれて水没する心配してるのでしょうか？
構造も知らない外部の人間が心配しなくても大丈夫ですよ。

>333
バカじゃないの。

この程度の雨で地下が水没ってあり得ないでしょうね。ここは、どちらかと言うとこの辺りでは高台だし。

よく出る免震装置の交換も修繕計画を持っている人ならわかると思いますが、ここの場合常時五億以上余裕が有るので楽勝でしょうね。しかも、全交換なんてあり得んでしょう。

「免震構造ってどうですか？」とかいうスレがマンション掲示板の質問サイトにあります。
気になる方はどうぞ。
免震装置は万能であるとは思えないが，今年３月の巨大地震前後だけでなく，その後の地震での免震装置の変化（変形）に関する写真や映像がみたいです。
工学分野の専門家の分析や解析も知りたい。

>337

それってここで聞くより、みらい平で聞いた方が、面白い答えが期待できると思うぞ。
被害は、あちらの方が大きいようだし。

次期理事長を目指している人が、色々情報を握っているかもしれないよ。

震災以降は、

「つくばエクスプレスで東京方面に通勤する」目的で研究学園周辺のマンション・戸建てを購入する人

がパタッといなくなったようです。つまり、不動産を購入する「東京圏の人」が激減してしまったようです。研究学園近辺のマンション・戸建て、つくば駅周辺の中古マンションの値段が最近下げ止まらないのも同じ理由ですね。

震災・福島原発の記憶が残っているうちは、東京より東に行くほど、不動産の価値低下は止まらないでしょう。

昨日報道にあったように基準地価の定価が止まらないですね。つくば地区に限りませんけど。

土地の値段は下がる一方ですし、賃貸の時代に移行しつつあると思います。

↑
迷わず賃貸に住み続ける理由が見つかってよかったですね！

この広さのマンションを賃貸派と比較されても・・・

価格の下落が一番気になるんだったら都内1等地以外どこも買えませんけど。
下落しても自分なりに満足な点を見出しているので、それはそれでしょうがない程度だと思いますよ普通。

常識の範囲内での下落で逆ザヤになるようなローンしか組めないというのであればあなたはそりゃ賃貸にすべきだわな。

ここの価格の下落は、常識の範囲内じゃなくない？
茨城のマンションで6,000万円とかありえないんですけど・・・。
新築時に定価で買った人は大変ですな。

新築時に定価で買った人は、それだけの財力が有るって言うだけでギリギリの状況で買って居るわけではないだろう。２～３千万クラスとは違うと思われる。この辺りならね。

逆に今買っている人の方が心配。

待っていて買ったのか、買えそうに成ったから買ったのか。
後者ばかりだとギリギリだからね。

ここの場合、敷居高そうだからギリギリだと来にくく感じちゃう。

必ず滞納者は出るからな。

ローンの他に、管理費、修繕積立金、駐車場代、など足していくと結構かかりますしね。

結構かかるのは、どこも同じだと思うよ。

ここは他所に比べて固定費が高いから、何処も同じじゃないよ。
分譲当初に比べて、かなり資産価値が下がってきているから、債務超過の人が多そうだね。
売却金額ではローンの残債払えませんって感じ・・・。

10年待ってから売ったら？

相変わらず単純比較しかできない人が居るみたいですね。周りの物件と比較しても大して変わらないんですけどね。

まあ、どちらにしても固定費が高いと思ったら手を出さない方が無難でしょう。

駐車場代は実質無料だと行っていた方ですか？
単純比較でない比較はどのようなものですか？

>10年待ってから売ったら？
ローンが減るスピードより、価格の下落のスピードのほうが全然早いんで、10年経ったら余計売れません。泣

>352

よそが、管理費だけで全部まかなえているかどうか調べてみればいいんじゃないか。それと、設備やサービスにどの位人間を投入しているかとかも調べてみるといいよ。今売っているマンションとかに行って調べるのは、手間さえ惜しまなければできるよ。情報集めで理事会でもそういう事をやったと聞いてる。

中古で買おうかな　価値的には2500万位だな

中古狙いなら最低完売までは待つべきですね。

中古価値を勝手に決めるのは良いけど、それで売ってくれる人がいるのかよく考えようね。。。

2500万円なんかじゃ、とてもじゃないけど売れない。
だって、ローンの残債がたんまりあるんだもん。
相場がそうだとしても、そんなんじゃ売れない人ばっかり。

正直今の値段で買う人が羨ましすぎます。

これから購入を検討する人のための
★★★　パークハウスの長所・短所　★★★
まとめてみました。

＃ 長所　＃

・駅が近い。イーアス・とりせんが近くて買い物が便利。

・部屋が広い

・セキュリティが最強。

・高級感がある。

・免震構造で安心

・住民は良い人が多い（変な人は多分いない）。

・管理組合がしっかりしている。（震災時の対応もよかった）

・ずいぶん割安になった（当初６千万円したのに今は３千万円程度）


＃ 短所　＃

・駅は近いが、快速が止まらない（「いずれ快速がとまるようになる」という話はどこにいった？）

・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。

・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。

・２年経ったのに、まだ売れ残りがある。現在は、実質、新古品。（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）

・免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。

・地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
>> 339

・小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

今はなるべく西へというのが人間の心理では・・・・。

これからわざわざ福島の隣の茨城にとは思わないんじゃないのかな。

かなり前に営業さんからチラッと聞いた曖昧な記憶では、東京への通勤者は20％くらいと言っていた気がする。

やっぱりつくばに職場って人が多いと思うよ。

>360

４０年で建て直しは、いくらなんでも無いでしょう。建物自体は、その場合近く持ちますよ。設備は途中で入れ替えますけど。

今買う人は、殆ど生きていないんでは。

マンション自体には何の問題も無いし、管理費云々も納得すれば何の問題も無い。
心配なのは、原発自体がまだ終息もしてないし、放射能がどれだけ拡散し、地下に入り込んだ汚染水が今後どの様になるのかが誰もわかってないってのがひっかかる。

茨城県は福島県に隣接しているだけに、今後の放射能の拡散による更なる風評被害での資産価値下落は正直気になります。

日本の金持ちはみんな香港に逃げ出してるらしいです。

契約金額が2000万円以下じゃないとローンがきついだろう。

>361

西は、花崗岩が多いよ。

364とかセシウムとかしか頭に無いの？

>>360
短所が突っ込みどころ満載だな。

>・電車が通る時、爆音がする。窓を開けて生活することは考えない方が良い。
窓を開けて生活できない？？？サーパスの人も窓を開けて生活しているが。

>・固定費が６万円弱かかる。ローンが終わった後も払い続けるので、定年後は要注意。
６万円って、どこから出てきた？　光熱費とかも入ってんのか？

>（今は、新築がつくば駅周辺にもどんどん建築されている）
どんどんって、パークハウスモデルルーム跡地のレーベンしか新築はないけど。
パークハウスの３部屋のモデルルームが６部屋のマンションの敷地になるとはね。

>免震ゆえ、３，４０年後の建て替えのときの費用がいくらかかるか想像も付かない。
30～40年で建て替えって正気？
しかも、免震だからといって別に費用は増えないし。

>地価の低下が止まる見込みがない（ここに限らないが）
そんなこと言っていたら、東京２３区でしか家は買えない。

>小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。
あなたの短い脚では30分かかるのかもしれないが、小学１年生の足でも葛城小まで普通は30分もかからない。

固定費が６万円はいかないだろうが、
管理費、積立金、駐車場、固定資産税の合計は５万を越えるだろう。

＞364さん。

香港やロンドンの放射線量のほうが東京よりずっと高いというのをご存知ですか？

それを理由に逃げ出すお金持ちがいたら馬鹿でしょう。

固定費

＝ 管理費、修繕積み立て費、駐車場代、固定資産税、・・・５期で積立金が定額化して、

→総額５．５万円くらい

>小学校まで徒歩３０分程度かかる（葛城か春日）。児童がいる家庭には厳しい。

ん～新しい春日に通えると言う事で逆に教育環境としては厳しいどころかメリットがある方なんですが。

徒歩30分かかるとは思えませんが、かかったとしてもわが子にはその程度の苦労は何とも思わないくらいたくましく育って欲しいので逆に良いです。

研究学園から春日は相対的に治安のよいところではありませんのでご注意を。
http://www.pref.ibaraki.jp/kenkei/01_anzen/01_map/crimemap.html

この辺で犯罪なんて聞いたことがないけどな。

小学校１年生の足で３０分弱と不動産屋が言っていました。
（北海道では普通ですよ、とも言っていましたが）

途中でトイレがしたくなったら、小さい子はかわいそうかな。

あと、イーアスを中心として交通量が多いこと、
研究学園駅周辺であっても、とくに夜の治安には注意です。

おそらく、集団登校になるだろうとも言っていました。

窓は開けていても、平気なのですか？
階によるでしょうが、快速通過時には大きな音しないのですか？

春日に住んでいたけどガラの悪いの新聞拡張団たくさんいた。車上荒らしはよく聞きましたね。
その他は学生のボロ車路駐＆荒い運転、体育の学生と留学生のバカ騒ぎなど。

>>377
車上荒らし以外、治安とはちょっと違うのでは？
しかも、春日の話であって、研究学園には当てはまらなさそう。

もうそろそろ完売みたい

>376さま

快速の通過音は大きいですが、窓を開けられないほどではないですよ。
窓を開けたまま寝てれば、起きてしまうかもしれませんが、早朝深夜は快速が走ってないですしね。

商業用地にIKEA・COSTCOが来るかもって話があるのは本当かしら？

IKEAとCOSTCOは新三郷にある位が丁度良くないかな。あまりに近いと忌避施設でしょう。

パークハウスと余り関係ないけど新三郷の商圏てつくば入らないんじゃないかな。
守谷、水海道近辺は被るかもしれないが、橋のない分つくばに来そうだと思うけど。

IKEAとCOSTCOは、別に在っても構わんよレベルでなくてもいいよなんだけど。

住む所、売る所の他にもっと勤める所ができるといいんだけどね。ただのベッドタウンに成ってしまうのは困るよね。

>376

騒音に対する耐性は非常に個人差があります。

もし居住を考えられているなら、快速が通っている時間帯に
実際に体験させてもらうことを強くお奨めします。

私も以前、10Fあたりの部屋（けやき）で確認させてもらいました。

・窓が二重サッシで、窓を閉めて入れはほとんど気にならない。
・一方、窓を開けていると、かなりの爆音がある。
・寝ていたら目が覚める（私の場合）と思うが、起きている分には、慣れれば問題ない。
・小さなお子さんがいる家庭の場合、就寝の時間帯は窓を閉めた方がよいかと思います。
　もしくは、奥の部屋をお子さんに使わせるか。

まあ、音が気になる人は、道路沿いや線路沿いの物件は避けた方が良いです。

けやきの場合、寝室は線路の反対側がほとんどだから、問題とするならさくらだと思う。さくらの主寝室は線路側。

窓を開けて寝る期間がどの位あるのか。窓を開けて寝るのかとか良く考える事を薦める。

新三郷にはつくば・土浦・水戸ナンバーたくさんいますよ。茨城県民にとって車で片道1時間前後は日常的な買い物の範疇です。

COSTCO来たら感動します。でも道路の渋滞すごそう。

COSTCOは年会費がかかるので、たまに行くというのがやりにくいので、
近くにできるとうれしいです。
出店計画の地図を見ても、茨城は緑色なので、可能性ありなのでしょうか。
http://www.costco.co.jp/real.htm

つくば市にはIKEAからの折り込み広告が入りますから十分に商圏ってことなんでしょう。
例えば、谷田部インターからなら１時間かからずに行けますから、興味ある人は十分に行くと思うますよ。

つくばにイケアが出来れば水戸あたりに商圏が及ぶでしょうね。
水戸あたりにイケヤが出来れば福島辺りが商圏に？…これは無理でしょうか…
というわけで茨城に出来るとすればつくば都市圏内が有力ですかね。
首都圏北東部をカバーする役割と茨城県全域をカバーする役割で
大型商業施設などはこの場所を外せませんね。
下妻方面、石岡方面、稲敷方面に行くと途端に交通網が貧弱になりますので、
商圏の広い大型商業施設に関しては、商圏人口の面で上記の地域が選ばれることは今後ありません。
茨城は意外と出店地域の選択肢が少ないのです。
通常ですと、都市圏をちょっと外したところに出店し、
隣の都市圏も商圏内に取り込むという手法が用いられますが、
つくばエリアは千葉・さいたま・宇都宮・水戸といった各県庁所在地から一番離れた
エアポケットのようなところで、一応拠点を置くのに相応しい場所ではあります。

costcoの出店計画ページにあるメアドにメールで聞いてみたら何となく教えてくれたよ。

そんなすごい内容では無かったけど、メールにconfidentialってあったから一応ここには書かないけど。

知りたい人はメールしてみれば？