浅草タワー Part5（西浅草3丁目計画）

大きな地震や火災さえなければ、建て替えなんて50年以上は先なんだろうけど、最終的に上物の価値がなくなると借金が残りそうだね。

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10階程度のMSで既存不適格になり、立ち退きがうまくいかず建替えが出来なくてそのまま建っているMSは見ますが、タワマンでも同じことが起こるのでしょうか。

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>１４７

これだけ間取りが広いとあまり角と中は気にしないですね。自宅内にいれば意識は自分は意識はしません。
角部屋の窓の数や日当たりが余程良いなら角が断然いいのですが、眺望にあまりにも大きな違いがあるなら中の高階層を選びたい派です。

内心、浅草タワーならどこでもオッケーという気持ちもあります。

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角はやはりお隣さんに挟まれないという気楽さはあるんじゃないかな？
私は何が何でも角ってカンジではないけれど、
売りやすいようなカンジはするよね。
あと明るそうなイメージ。

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＞156
将来的には危険かな。浅草タワーは敷地面積の10倍の延べ床面積。容積率の緩和や建坪率の緩和は不可能。
景観整備案の内容によるけど、建替えの際は今の戸数のマンションは建てられない。
100戸くらいだとすると、600世帯の人は住めなくなる。
建替えるためには600世帯を納得させるためにお金を用意しなきゃならない。
不可能だね。

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そんな不適格マンションって中古では売れにくい…
もっと安く販売してくれなきゃ大損になるよー

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台東区のまちづくり方針を見ると、浅草タワーの総合設計許可のほうがむしろ駆け込み的なものだった、というのが本当のところでしょう。周辺環境から突出した形の希少性というのは、実のところ既存不適格の可能性と紙一重です。この点が浅草タワーの長期的・将来的なリスクになっていることは間違いない。

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１２３さん
私は普通のサウナではよく息苦しくなってしまいますが、ミスとサウナではまったく
息苦しいと思ったことはありませんよ。
ほどよい暖かさで気持ちがいいです。
今の私の一番のストレス解消方法です。

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立て替え時にはもうこの世にいないかもしれないし、と思ってたけど、もし既存不適格になったとして、その後、直下型の地震で立て替えが必要なんてことになったら困るのかー。希少性＝長所としか見てなかった。

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ボロボロになったタワーマンションに管理費と修繕費を永久的に払わなきゃいけなくなる。
子供から孫に負の遺産を押し付ける事になるかも。

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どうしても浅草タワーに住みたいならやはり賃貸がベストなのかな？

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東洋経済かなにかの特集では、震災以降タワマンが敬遠されているという特集記事がありましたよ。一般的な傾向としてはこっちでしょうね。

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>166
今後は人口減に伴って空きマンションが問題になる、という予測があるのに、賃貸料で豊かに暮らせると思っていると・・・

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物件比較検討中さんは
ネガ潰しを常にしてますね。まるで営業さんみたい！

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火災や想定外の地震がなきゃ50年は大丈夫だよ。
ただ相続した人は困るかもね。

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築38年の既存不適格のマンション住んでたけど、大変だよ。
もう建て直した方が安いくらい修繕費がかかる。
何とか売れたけど、相場よりは当然安い。
浅草タワーの容積率は高過ぎる。将来はかなり危険だよ。
30年くらいで価値は激減すると思う。

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10年ぐらい住んでうまく売り逃げることができたら ラッキーですね

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東洋経済、タワーマンションで検索したら、とあるブログに当たった。
まあ妥当な見方かも。以下引用。
　↓

■タワーマンション
免震装置や制振装置といった構造部分や、一部に備えられている自家発電装置は、タワーマンションが持つ災害への大きな強みである一方、上層部分で揺れが増幅されることが弱みであると書かれている。
揺れの増幅に着いては、高さが60メートルを超えると、地上と比べて震度が1プラスになるとある。
30階以上だと確実に60メートルは超えているから、今回の地震でも相当揺れたに違いない。
もし今後東京で震度7や6強の地震があったら、建物は無事でも、高層階では専有部分戸内で大ケガをする可能性が高いように思う。
記事にも、「これまで超高層マンションは上階になればなるほど価格も高くなったが、今回の震災で購入者のニーズが変わり、単なる眺望やイメージだけでは高額にできなくなる可能性もある」というみずほ証券の石澤卓志氏のコメントが紹介されている。

免震・制振や自家発電の設置は、超高層でなくても実現可能なものであり、今後そういった技術・設備へのニーズが高まるのは間違いないと思うが、タワーマンションの人気が高まるとはあまり思えない。
福島第一原発では、二重・三重の保護機構がことごとく動作しなかったが、マンションでも自家発電装置がすぐ動くとは限らず、そうした場合に高層階は外部から孤立してしまう。
共用施設の充実したタワーマンションは一定の人気を保つかもしれないが、高層階は間違いなく敬遠されると思う。

■所感
自家発電装置についての記述を読んでいたら、埋立地やタワーマンションの人気が落ちて、都心の人気がさらに高まるだけでなく、マンションそのものも、災害への対策が強化され、進化していくんだろうなという気がしてきた。
特に、何か一つがダメになっても生活していけるようにするための二重化が進むような気がする。

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>174
10年後にすでにタワマン人気が翳っている可能性もある。
そう上手に売り抜けられるかどうか。

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地盤、防災に加えて、都市計画の方針、震災を経た将来的なマンション需要と、隠れたリスク要因が結構あるようです。これらすべてを勘案した上で、現在の売り出し金額が妥当かどうか考えるところですね。

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高いよね。
売れ残りを2割引で買いたいな。

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その前に完売ですが
さようなら

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資産価値を考えなきゃいいマンションだと思う。
長く住むマンションとしてはリスクが高いかな。

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同感だなぁー。

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>179
完売したんですか？

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どれくらい残ってるんですか？

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どのくらい後残ってるんですか？

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売れ残る可能性はないですか？
結局はさっさと完売しちゃう？
あさって第４期の抽選だけど、
２０戸完売するのかなぁ・・

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高齢になっても高層階に住むのってちょっと不便そうだなという印象ですが、あまり気にならないのかな。資産価値が期待できないのなら今後のことを考えると不安なMSだね。

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>175さん
ん？免震装置がついているタワマンでも高階層の揺れが激しいの？？
>高さが60メートルを超えると、地上と比べて震度が1プラス
これじゃ、免震の意味ないですよね。
浅草タワーの免震構造は、地震の際建物構造への負荷や内部空間への影響が
3分の1～5分の1に軽減されるそうですが、実際どうなんでしょ。

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リスク高いですかね・・・

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私は資産価値よりも長く住めるマンションって基準で探しているので、ここは十分検討できる物件ですね。

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私は資産価値よりも、長く住めるマンションって基準で探しているので、ここは十分に購入検討に入る物件だなー

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価格も高いし、リスクも高いし・・・

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185さん
基本、買いたいと要望書を出した部屋を販売するので売れてるようには見えると思う。

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>189
意味わかりません。
長く住み続けるほどリスクが高くなる、ということではないの？

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>187さん
それは免震のないタワーについての話じゃないでしょうか？

もっとも、長周期震動のこともあるので
免震が本当に期待通りの結果を出すかどうかはわからないですが。
繰り返しの揺れに対する変位とかは、いまだ実証されていませんし。

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色々と地震に関する建物への影響の出方も正直未知数ですよね。

ところでこの辺りだと災害時はどこが避難所になるのでしょうか？

あまり広い場所って思い当たらなくて…。

こちらの物件自体、防災対策はしっかりされているようですが。

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そういえばそうですね。
避難所になりそうな広い場所が思い浮かびません。
唯一知っているのが浅草寺の裏手の大型バスの駐車場くらいです。
で、調べてみました。
避難所は千束小学校か富士小学校のどちらかみたいです。
避難場所は上野公園一帯となっています。
参考（台東区ＨＰ）：http://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/bosai/saigaitaisaku/hinan.ht...

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既存不適格タワマンか。

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＞＞１９６
広域避難場所が最寄にある住まいのほうが少ないですからね、でもこの辺は避難場所の数がそれなりに多いので安心はできるかと思います。

＞＞１９７
たしかに設備の少なさは逆に魅力かも、それが功を奏して価格がこれで済んでいるのならいいですよね。
設備が多すぎても不要に思う家族もいるでしょうしシンプルな面が評価されているのかもしれません。

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>196さん
避難場所の情報ありがとうございます！

避難場所が上野公園一帯って、広いですね(笑)
ここで被災したら、とりあえず小学校か上野公園を目指せばいいんですね。
そう言えば上野公園では震災対策用として、1500トンの耐震性応急給水槽を
設置しているそうですよ。

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その上野公園に至るルートが災害時には避難困難なので、西浅草は避難危険度最高ランクに評価されています。そもそも西浅草から上野に至るルートがすべて避難危険度最高ランク地域です。また、上野公園にわたるための陸橋の耐震性に疑問があって、震災時には陸橋がすべて落ちているかもしれないという話にもなっている。要するに、上野公園に避難することが困難あるいは不可能になるかもしれないことが、西浅草の避難危険度の高さにつながっています。

上野公園がいくら広かろうとも、上野周辺地域がすべてここに避難してくることになっているので、震災時にようやく上野公園にたどり着いたところで人でいっぱい、避難不可能というのが現実でしょう。

避難場所として上野公園を考えることは現状では非現実的です。つまり、区による西浅草の防災計画は実質上破綻しています。そこに浅草タワーによる人口倍増。これは明らかなリスク要因です。検討にあたって防災面はよくよく気をつけないといけません。

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人口密集・住宅密集、火災や避難所の問題を考えると、浅草や上野辺りは

怖いなと思います。災害がなければ全く問題ないんでしょうが。。

火災の危険度なんかはどうなんですかね。

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上野公園に行く途中に小学校があります。いざという時、上野公園は諦めて迅速に違う非難所や広い所に避難できるように計画しとく必要がありますね。ですが築年数の建っている住宅街を逃げるよりMSの中にいる方が安全かもしれません。

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避難所へ行くのがいいのか、マンション内に留まるほうがよいのか
その時の判断って難しそう。
それにしても、この辺りって避難危険度最高ランクなんですね。
リスク高そうだな。。

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隅田川沿いで、段ボールハウスの仲間に入るのが早い。

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>197
いまひとつ言っていることの根拠がわかりません。

>タワーが乱立している地域に比べたらかなり資産性は高いですよ。浅草も注目されて発展しそうだし。

震災以降、タワーマンション自体の資産性に疑問が呈されている以上、資産性が高いと言いきれる根拠はありません。既存不適格の可能性も指摘されている以上、むしろ長期的には不安定であると考えるべきでしょう。浅草が発展したとしても、高さ規制が現実のものになる可能性があります。

>もともと震災対応を売りにしてたマンションだから時流に乗った感はあるね。

震災で周囲の環境に大きな被害があれば、湾岸と同じく、建物本体に震災対応がしてあろうとも居住に適さなくなるし、資産価値も落ちます。液状化の危険のある地域に建っているということで、震災以降むしろ苦しい立場にあるでしょう。
それに免震自体が、長周期震動の関係で基準見直しになる可能性があります。ここの免震は以前の基準で設計されており、いきなり多額の改修費用が発生する可能性を否定できません。

>運用コストが無駄にかかる設備も少ないし、学校も近いし、サラリーマンにも安心なマンションです。

地元情報として以前掲示板に出ていたかと思いますが、聞いていますが、その近いという学校自体、旧地権者の理事会と同じくPTAをS会が占拠してしまったことがあり、それが嫌で越境させる親もいたとのこと。教育に熱心な親には避けられる傾向のある学校だと聞きました。
サラリーマンにも安心、とする根拠が書かれていないのでわかりません。

>言ってる間に買いやすい部屋はなくなりそうなので早めに動かねば。

検討者の購買欲を刺激するための書き込みにしか感じられません。
このような煽りを行うような書き込みはどうかと思いますが。

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>204
>上野公園に行く途中に小学校があります。いざという時、上野公園は諦めて迅速に違う非難所や広い所に避難できるように計画しとく必要がありますね。

その途中の小学校自体が避難危険度最高ランクの場所にあります。「迅速に違う非難所や広い所に避難できるように」と言っても、そのような有効な避難場所が無いのが現実です。

結局は、建物の中にいることのほうが安全かもしれません。ただ、タワーマンションの場合、ライフラインが長期間止まった場合に、高層階で生活することは現実問題として無理でしょう。それがこの物件で懸念されるリスクです。

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>>205さん
私も今回の地震の時、家にいたほうがいいのか、それとも外の避難したほうがいいのか
迷いました。
あとあと調べてみると色々な意見はありますが、揺れている最中はとりあえず
机の下に隠れる。
倒壊する危険がなさそうな建物なら中にいたほうが安全だそうです。
外にいてガラスが看板などが落ちてきても困りますものね。
ある程度自分の家なら落ちてきそうなものも判断できますからね。

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公式HPにあるブログを読んでわかったのですが、ここは洗濯物の外干しOKだったんですね。
個人的にはそういう縛りがないのは嬉しいんだけど、他の人達はどう思ってるのかな、外観を気にする人は嫌がるだろうし。
ちなみにこのあたりって排ガスはどの程度なんだろう、いくら外干しOKと言われても干せる環境じゃないと意味ないですよね。

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長周期震動は高層階だけですか？低層階までかなり揺れるのですか？

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洗濯物の外干しについては、落ちてきたら危ないということで近隣から苦情が来るかも。そうしたら結局不可かもしれません。
排ガスは大通り沿いほどではないと思いますが。ただ風があると遮るものが無いので、大通りの排ガスが直接吹き付けるかもしれません。

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確かに高層階は、物が落ちたら危ないですからね。
外干しは禁止にした方がよさそうですよね。。。

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今どき外干しＯＫ多いです。

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見た目よくないですけどね

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>216
不快で読むのが嫌なら、あなたがここに来なければいいんです。それだけです。
物件についてのネガ情報もここでは出してもいいし、物件についてのいろいろな考え方も書いていいんです。

物件について書くのではなく、投稿者に対して中傷ばかりする方が不愉快です。

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同感です。
いろいろ全部参考にさせて頂いています。

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目的はともかく、ネガ情報は出ればそれなりに有効ですよ。
ただそれだけでは？ネガに過剰反応しすぎです。

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そんな事ないかけど。
ネガいないスレのが少ないし。
ここでネガを否定してる人は、地権者でしょ。他の物件も検討してるなら、ネガがここだけじゃない事わかるし、過剰な反応しないはず。

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たしかに他の物件の掲示板でも、同じようなネガは普通にたくさんある。
それを特定一人が全部やっていると考える方が妄想入ってる。

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物件比較中さんホントうざいw

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今朝の東京新聞によると、昨日、浅草寺の伝法院庭園が国の名勝に指定するよう答申されたそうです。浅草寺周辺の景観規制は、もう間違いない流れでしょうね。

記事には、「気掛かりは浅草寺周辺で高さ百三十三メートルのマンション建設が進み」と、浅草タワーのことが懸念材料であることが書かれています。浅草タワー、おそらくは浅草ビューホテルもですが、既存不適格になることはほぼ確実と言ってよい情勢です。

浅草タワーは、つくづくツキのない物件ですね。訴訟、長周期震動に対する基準見直し、震災、そして既存不適格・・・

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既存不適格って本当に中古で売りにくいですよね。
今の価格だと割高になってしまう

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既存不適格って何ですか？

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>>225
そうなんですか・・・他の地域でも高層建物は時に反対運動の対象となりますが、今までの浅草の環境を守りたい側の視点からすると、浅草ではその反対の姿勢が強固なんですね。正直いいまして、それぐらい浅草は由緒ある所ということで、だからこそ浅草タワーに住みたいと考えている方も多いのではないでしょうか。難しい時期に差し掛かっているようですが、それでも浅草タワーでの生活は希望したいです。

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浅草って景観規制がなかったんだ。そっちのが驚きだね。
建てちゃった後に規制じゃ遅いよね。
既存不適格は間違いなさそうかな。

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価格下がらないのかな？

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＞227
既存不適格マンションとは、建築確認時は問題なかったが、法改正などがあり現在の法や規制に適合してないマンションの事。
建替えや大規模の改修工事の際には、現在の規制に適合させなきゃならない。
築浅な時は問題なく売れるけど、古くなったら資産価値は大きく下がる。最終的には大きな借金が残る可能性もある。

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地震対策されたマンションなので、焦って避難所を目指すより、マンション内にいる方が安全のように思います。ただ、地震に関しての心配はいらないかもしれませんが、火災に関しての心配がありますよね。この周辺は築年数の建っている住宅街なわけですから、木造住宅も多いでしょうし、火事になれば火の回りも早いと思います。

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http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20110521/CK2011052102000065.ht...

文化審答申　伝法院庭園　名勝に　浅草寺「景観保全に機運」
2011年5月21日

　国の文化審議会は二十日、台東区の浅草寺伝法院庭園を国の名勝に指定するよう答申した。浅草は東日本大震災の影響で観光客が減り、同日から始まった三社祭には神輿（みこし）が出ない。暗いニュースが続く中での明るい話題を、地元は歓迎する。これを機に、課題となっている周辺の景観保全への機運が高まることを期待する。

　伝法院庭園は江戸時代初期に完成したとされ、広さ約一・二ヘクタールの回遊式庭園。数年前まで堆積したヘドロで池が濁り、園内の樹齢百年を超えるシダレザクラは樹勢が衰えるなどの問題も生じていた。

　寺はヘドロをさらって水の循環浄化装置を導入、池の透明度を回復させた。シダレザクラは根元の土壌を改良し、枝を支える添え木を設けたところ、花の付きが良くなった。

　気掛かりは、浅草寺周辺で高さ百三十三メートルのマンション建設が進み、五十三メートルのホテル建設計画が浮上していること。浅草寺の守山雄順執事長（５７）は「大変名誉なこと」と名勝指定を歓迎、「借景も含めて庭園。名勝指定によって、周辺の景観も保全する機運が高まってほしい」と願う。　（伊東浩一）

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>231
とはいえ一般的に、不適格マンションって結構多い。

ここがどうなのかは知らないが。

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最後は既存不適格の規模が問題です。

同じ既存不適格でも、建て替え時に
30戸を25戸に減らさなくてはならない場合と、
693戸を500戸に減らさなくてはならない場合とでは、まるで違う。

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敷地面積狭いから693戸を200戸くらいになるもよ。
高さ制限が何ﾒｰﾄﾙになるかによるかな。

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このマンションの管理組合は本当に大事だね。
大事な修繕費や管理費わ無駄遣いしないように皆で考えていかないと大変な事になる。

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伝法院庭園が名勝に指定されるなら、年１回の限られた時期ではなく、原則公開とすべきではないでしょうか。拝観料をとって、維持費や、奉仕活動などに充てたりするのもいいかと思います。
ただ、借景のことをいうなら、南側の公会堂、東側のスカイツリーなどは、よろしいのでしょうか。

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>238
公会堂含め周辺の建物にはそのうち規制がかかっていくでしょう。
スカイツリーに関しては実質的に規制は無理では。あれだけ高くて、数十キロ先の名勝から見えるようなものを規制しようがない。記事の写真を見ると、幸い、庭園から五重塔を望む背後にはスカイツリーが見えません。浅草タワーと異なり、一応は公共性のある建造物ですし。

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>239さん
確かに、スカイツリーはその通りだと思います。冗談半分でしたが、ご参考までに、３月２７日に伝法院庭園から撮った写真をご覧に入れます。

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同じく、ビューホテル方面です。３月２７日段階ですから、浅草タワーはまだ見えません。

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来年の同じ時期なら浅草タワーが完成しているはずですから、同じ場所から写真を撮ってみたいと思っています。241
の写真は240の写真に写っているお堂の前から撮ったものです。今頃は新緑のお陰でビューホテルもほとんど見えなくなっているはずですが、非公開ですから確かめようがありません。教えて頂ける関係者、このスレをご覧になっていませんか？

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写真ありがとうございます。浅草ビューホテルが建て替えの際、規制の対象として議論されるのはほぼ間違いないなという印象です。おそらくは浅草タワーも同様の扱いでしょう。今以上に地元で反対の動きも出るのでは。

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皆さんに写真を提供したのは、証拠に基づいた判断をして頂くためです。近隣に住んでいる者として、例えば、東京マガジンの報道が明らかに違う「想像図」を映していたのが非常に気になりました。できれば寺側からも、言い分を補強する「証拠」を、目に見える形で提供して頂きたいと思っています。お参りをする時、気になるのはかなりひらけた感じのある寺の西側よりも、密集している東側なのです。東隣の景色、皆さんご覧になっていますか。これも規制の対象にならなければ、誠におかしな話です。

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確かに規制かけた方がいいな。浅草程の観光地が何で規制かけなかったんだろ。
景色も含めて観光財産なのに。

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西も東も規制かければいいのに。

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開けた西側に関しては、ビューホテルと浅草タワーさえなければほぼ景観保全が可能です。まだ乱開発されていない西側の保全を図るのは、順番として当然ではないでしょうか。今後の乱開発に対する牽制になります。

東側の景観保全は当然ながら進めるべきでしょう。というか景観計画が動き出せば自然にそうした流れになるでしょう。しかし一挙に解決するのは難しい。今後の課題です。

いずれにしても、西側について取り組んでいる真最中に、東側はどうかという話を持ってきても順番として意味はありません。ものには順番とタイミングがあるというだけのことで、まずは建設中のタイミングである浅草タワー問題がその最初ということなのでしょう。東側がより問題だから西側の浅草タワーについて問題視するな、とはならないでしょうし。

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東も規制かけた方がいいけど、高さは大したことないから難しいね。
日本は観光に力いれてこなかったからな。

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うーん・・・景観って難しいね。
あくまで「浅草寺側」からみた景観になるから・・・
規制するならもっと以前から力を入れていないといけなかったですね。
やるなら公平にやってもらわないといけないですけど。

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日本は景観を財産と考えたのは最近だからね。
本当は高さだけじゃなく、町並み全体の調和を考えて規制をかけるべきだろうけど。
まあ、公平となると高さ制限になっちゃうだろうな。

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みなさんは既存不適格マンションになるだろうという事はどう思われますか？
私は結構前向きに検討してきていまして、あまりにもいろんな問題が多く、どうしたものか悩んでいます。みなさんのご意見伺いたいです

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>251
特例で大幅な容積率ボーナスをもらって初めて成り立つマンションですから、その特例が次の建て替え時に使えないとなれば、かなり大きな打撃です。現実問題として、調整はほぼ不可能ではないでしょうか。既存不適格の話だけをするなら「リスクが大きすぎる」という結論にならざるを得ないのでは。

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通常のマンションを買うよりはリスクは高いよね。
建物はいつかは建て替えなきゃならない。
景観の財産は浅草の場合は規制は厳しくなるだろうから、廃墟になる怖れがある。

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規制がかかったとしても六区までだと思いますよ。

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