グローリオ蘆花公園ってどうですか？　Part4!!

北に甲州街道、南にホテル、南北に長くて南向きを建てづらい区画。
この立地であれば長谷工みたいな団地マンションを建てて5000万円程度で売ったほうがスムーズにやれたのではないかと思います。
敷地計画・建物・設備はとても素敵。

時期も悪かったね
豪勢な間取りは多少値引いてもグロスは高いままだから、なかなか購買層が広がらない。

中野、お茶の水、浅草とかタワーは高額でも好調みたいだけど。
ゲーテッドは流行らない？それともゲーテッド以外の問題？

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

なんだかんだ300戸以上売れてるんですね！

ゲーテッドかどうかは大した問題ではないと思います。
立地を踏まえると、734のコメントどおり標準的な間取りと広さの低価格物件として売り出していれば、ここまで苦戦することはなかったでしょうね。付加価値をつけて販売するのであれば、セコムさんならマンションではなく高級老人ホームで売り出すといった選択肢もあったはず。

近隣エリアでは、東京テラスが、マンション立地としては決していいといえないにもかかわらず、仕様と価格を抑えて需要を掘り起こし大量販売に成功しているだけに対照的。

値下げ後でもまだ二割以上割高だと感じる。

>736

そうなると「高額だから売れない」という理由にはならないもんね。

だとすると>740の「割高だから」が正解だよね、実際。

うん、割高だと思う

別に山の手線内のマンションのような外観、装備でもないし

割安だと思いました

衝撃の30%OFFは消費者心理に好感を与えたはず

割安だと思いました 人により割安か割高かは違うからこのような不毛なコメントはもうやめましょう

>744
飛ぶように売れてます

ここってまだ売れてないのか。２年ぐらい前に見に行った。
広めの間取りや豪華な共用部分に期待してたんだけど、実際に見て造りの安っぽさ、
センスの悪さにがっかりした記憶がある。

何人かの方が書かれているように、標準的間取りで安めの価格帯で普通のマンションに
してればこんなに苦戦しなかったように思う。
立地的にも富裕層を呼び込めるような場所じゃないし、8000オーバーの物件を買おうと
思ってる層の要求レベルに応えられるような高級感のある造りでもない。
実に中途半端な物件という印象だった。

この辺だとここの旧価格出せば戸建て買えないの？

アイバンラーメンの近くに社宅があり、５年くらい住んでました。

敷地面積にもよるでしょうが、芦花公園駅の北側であれば十分買えると思います。
より環境のいい南側でも探せばあるんじゃないかと思います。

ここ苦戦してますね。２年前に東京駅でしばしばティッシュ配りしてたのを思い出しました。

売れ残りはもうどんなことしても売れ残るでしょう。
結構な数ありますが管理費に響いてくるのではないでしょうか。
半額近くにすれば売れるかも知れませんが、間取りが悪すぎて厳しいかも知れません。

今さら言ってもしょうもない話だが、セコムは何でこの立地でこんな企画のマンションつくろうと
と思ったのか。
しかも旧価格のありえない設定。どんな素晴らしいマンションかと実際見に行けばしょぼくて
センス悪いデザイン。だだっ広いだけの間取り。
あんなものに目の肥えた富裕層が金出すと本気で考えてたのか。
他のデベならこんなバカバカしい失敗物件にはならなかったように思う。

セコムは207億円の販売用不動産評価損計上するみたいですよ。

>752
マンションの固有の問題じゃなくて、
マンションを必要とする富裕層が購入し終えたからじゃない？

セコムは完全に読み違えたんだと思います。
京王線の蘆花公園、しかも甲州街道沿いに富裕層を呼び込めるはずがない。
もっと都心でも同じ城南エリアでも億超えの物件に手が出せる層なら選択肢は
いくらでもあります。
造りも他のデベの高級ラインと比較すれば一目瞭然の安っぽさ。
この立地にこのコンセプト、このデザインでゴーサインを出したところに
マンション事業におけるセコムのダメさ加減が表れているかと。

マンションも機会ビジネスだから。タイミングが悪かったとしか言いようがないなあ。モノは悪くないと思うが、企画タイミングがねえ

マンションを必要とする周辺の富裕層が購入し終えたからじゃない？

>756
ビジネスは結果が大事。

そして、買っちゃった人達にも結果（完売）は大事だと思うけど、違う？

富裕層はそんな事は気にしない。

久しぶりにスレがあがっていると思ったら。

モノはいいんだとか主張してるのはセコムの人か入居者かな？

他デベと比較すればその差は歴然だったけど。

大幅値下げの広告、一時期いろんな電車で見かけた気がするがまだ売れてないの。

買っちゃった人は悲惨だなあ。

友人を呼ぶと素敵だという意見が大勢です

友達ならいいところ見つけてほめますよ普通ｗ

友人は通常びっくりするでしょう。あんまり日本的ではない環境だからね。それが価値と感じるか負けと感じるかなんだよね

ゲーテッドっていってもねえ・・よほどの高級エリアや高級マンションでそれを謳うなら
まだしも、京王線のしょぼい駅で中途半端なクラスのマンションでそれやってもね。
セコムは根本的に間違ってるｗ

仕様はよさそうだけど、他のデベと比べたら微妙なの？
だどしたら、メリットないね。

マンションの立地、規模、仕様、価格のバランスを考える上で、ここは大変興味深い事例です。
わりと近所の大型物件・レジデンス千歳船橋は仕様と価格を抑えることでどうにか売り切ったみたいですが、ここは先が見えないですね。

富裕層の皆さんは既に購入し終えたと考えるべきでしょうね。
これからは中央線沿線のように、１棟30戸程度の規模でやって行かないと売り切るのは無理でしょう。

セコムは決算で、マンション不振で収益が低下したと発表したけど、素人が無理に高級マンションの価格帯で販売したからだと思う
高級ではないのに、価格だけ高級にした報いでしょう。

でも、特損の処理をしたということは、割安で売り出す可能性大かな？？
5割引き位？

次回からは小規模マンションにしましょうね。

このあたりの例年のマンション供給量は、30戸規模1〜2棟程度だが、この物件の販売により、5〜10年分が一気に供給され、この物件も含めてエリアの潜在的な市場価格が急落したことも、売れない原因のひとつだと思われる。
すでに築数年経過し、中古物件と競合することも考慮すると、坪190万円〜210万円くらいが需給の均衡する水準だと思われる。この物件のセキュリティや共用設備のプレミアムを評価しても、せいぜいあと＋坪10万円くらいかと。

富裕層向けは小規模で仕様を高くして
お値段もお高く。
高ステータスと希少性をアピールする。

これが王道。

一般マンションとは違う別世界です。

そうですね、３０～５０戸作れる敷地で１５～２５戸で造るのが高級マンションですね。

高級マンション造るなら、少なくとも責任者と幹部数名、１０人位は家賃５０万以上の住居に住む必要があった。できれば１０年とか２０年とか、親の代から高級住宅地に住んでいたというのが良いね。これは無駄遣いではなく、必要な経費です。森ビルのサンウッドマンションなんかを見ると良く分かりますね♪

外周区なんだから、富裕層向け以外は坪200万円以下を目指して下落が続くだろうな。

管理組合は前向きに資産価値向上策を検討実施していくべきですね。ホテル買い取りは真剣に検討すべきですね。少子化でホテルの経営も厳しいからチャンスはあると思います。

今朝も値引きのチラシが入っていた。
間取りも悪く、売れ残るのが当然ってものばかり。しかも６０００万、７０００万、９０００万だって！！
この会社恥ずかしさってもの知らないのかな。

やっぱり「餅は餅屋」なのかな。
あの大幅値引きは「片手間っぽさ」を連想させるよ

小田急ばかりか田都物件も買えちゃう価格帯
の中古だからもう誰にも見向きもされない。
二度目の三割引き大幅割引で注目させる
などしかもう手はないのでは。住民の方が気の毒。

うん、住民が本当に可哀想。
定価で買った人も少なからずいるわけで、
他の人は同じマンションに一千万以上安く入居している。
一千万、二千万をドブに捨てたようなものですもんね。
そのお金で色んな幸せが掴めたのに。
まぁ、ちゃんと見極めつけなかったから自業自得といえばそうかもだが。

またモデルルーム安売りしてますね。
ひょっとして、見学したら他の部屋もこのぐらい割引くんでしょうか？

＞７８０，７８１
全く同感ですね。値下げも広告打つのもやらなきゃ仕方ないことだけど
そのやり方が。
結局セコムのマンション部門はレベルが低いってことでしょう。

定価で買った人たちはマンション探しの経験が浅い人たちなのかな。
自己責任とはいえ、かわいそうだよね。

>785

>結局セコムのマンション部門はレベルが低いってことでしょう。

どこかの人を引き抜いてこなかったのかな？そんなわけないよね。
でもその後引き抜いた人も辞めちゃったとか。

>720を見ると石神井でも値付けをミスってる。
少なくとも「相場観」が無い、というのは当たってそう。


夕刊フジ【最新マンション値引きベスト１０～首都圏～】2010/6/24
　　　物　件　名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所　在　地　　　　 旧価格・新価格・値引率　
①アデニウム真鶴　　　　　　　　　　　　　　 神奈川県湯河原町　　4210万→2960万（↓29.69％）
②グローリオ蘆花公園　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区　　7550万→5330万（↓29.40％）
③エム･ブランド亀有　　　　　　　　　　　　　　　　東京都葛飾区　　3780万→2980万（↓21.16％）
④グランドメゾン千歳烏山　　　　　　　　　　　 東京都世田谷区　　5490万→4398万（↓19.89％）
⑤ラ･ヴァンス藤沢善行　　　　　　　　　　　　　神奈川県藤沢市　　3180万→2550万（↓19.81％）
⑥ﾊﾟｰｸﾊｳｽつくば研究学園けやきﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　茨城県つくば市　　3650万→2950万（↓19.18％）
⑦グローリオ石神井公園　　　　　　　　　　　　　 東京都練馬区　　5610万→4550万（↓18.89％）
⑧サングランデ市川八幡　　　　　　　　　　　　　 千葉県市川市　　6590万→5490万（↓16.69％）
⑨浦和パークハウス　　　　　　　　　　　　　　さいたま市浦和区　　5580万→4890万（↓12.37％）
⑩クオス川崎大師　　　　　　　　　　　　　　　　　 川崎市川崎区　　2480万→2180万（↓12.10％）
　　※新築マンションサイト「リビリィ」（http://www.livily.net/）＆「夕刊フジ」調べ

セコムの役員がどんなところに住んでるのか、聞いてみたいものですね。
自分たちはしっかり選んで、いいところに住んでるんじゃない？

この辺りは70㎡で4500万円くらいのマーケットに変質したのかも。
栄枯盛衰は世の常とは言え、変化が激しいですね。

最近チラシが入っていましたが、今時珍しいキッチン床暖房あるんですね。
時代を感じますね。

むやみに仕様を上げて高値を正当化するしか無いんでしょうかね。

ゲーテッドｗの住民さんですか？
自分の買ったマンションが半額近くになってもまだ売れ残りそうな
事実より怖いことなんてそうそうありませんよ。

ここの外しっぷりはもはやケチつけてるなんてレベルじゃありませんから。
腹を立てるべき相手は掲示板の住人じゃなくてセコムと決断しちゃったご自分ですね。

あれれ？
住人さんと思しきレスが消されている・・・

そうなのね。
どおりで流れが意味不明だと思った〜。
何が書いてあったのかしらね。

近隣に住んでいた者です。
甲州街道渡ったところにあるパークアベニュー芦花公園は三井不動産分譲の低層で外観がとても素敵ですよ。

不動産というのは道一本隔てると価値が全然違ってきますからね。山手通りの外側の渋谷区松濤なんかが良い例です。

それにしてもここの購入者は人生最大の失敗をしたと言えますね。
自分が買った不動産が後から２０００万も値引いて販売されてたらショックですよ。
そして２０００万値引いてもまだ売れない。
これじゃ中古で売るとき何千万の損失になることか。
結局は売れないから永住するしかない。
定価で買った人、お気持ち察します…。

安く買った人はそれで納得したわけだから良い買い物したんじゃないですかね？
今後の更なる値引きが見物ですね。

最初の大幅値引きの段階で定価購入者には何らかの損失補填はあったのでは？
それでもいりませんけどね。
最終的には半額くらいにして投げ売りしないと完売は難しいかもしれませんね。

結局、半値にして欲しいと言う事が言いたいのですか？
半値だったら、買いたい。

ネガな意見は値引き目的だと思ってるの？痛いな～。
　
半額になれば完売できるかもしれないが、集まってくるのは
資金に余裕がなく値段で妥協する購入者だけ。
富裕層含めそれなりの住民層を想定してた最初の計画とは
かけ離れた住民構成になるよ。

それなりにきちんとしたマンション選ぼうと思ってる人たちは
安いだけでは見向きもしないでしょう。
住む前からケチがつきまくり、リセール価値も期待できない。
誰が見たってアイタタタ・・・な物件なんだから。

本来入っているはずの管理費、修繕費が入ってないぶん、確実に将来効いて来るでしょうね。

売れ残り分はさすがにセコムが負担しているのではないでしょうか。

でもここまで大幅に値下げを断行し、おそらくさらに下げなければならない
現状を考えると、管理費や修繕積立金も当初の計算通りにはいかないでしょう。
それが怖いですね。

管理費、修繕積立金は売れるまで、売主負担になってれば問題なし。

むしろ、大幅値引きして完売した場合、所得の低い住民の割合が増えるので、マンション本体は何とか買えたけど維持費が払えないという住民の発生が懸念される。
管理組合としては、その対策を今から検討しておいた方がいい。

ずっとセコムが住民総会（所有者総会）に出るの？

住民もそれを望んでるでしょ

管理費や修繕費、駐車場代の滞納なんて、どこのマンションでも起こる。

滞納してるくせに、クレーム言うし、平気で駐車し続ける。

ゆとり世代だけじゃなく、高齢者に多いんだって。

売れない方が住民にとっては幸せだょ

>808
確かに。
それは豊洲でも証明されている。

７８６さん
結構値下げしているマンションがあるんですね。ここも29.40％の値下げなんですね。
ただ自分の希望しているマンションが値下げするかもわからないし、自分の希望の間取りをと
思えば値下げするまで待つ時間はありませんからね。
値下げされていて、たまたま自分の条件にあうマンションや希望の間取りだったら最高ですよね。

価格なんて新築・中古問わず言い値だからね
大々的に値下げ広告を出される住民の感情等はどうでもいい
どこかのデベみたいにコッソリ値下げ販売すればいいのに、この物件はそうできない理由がある

環八沿線の不動産マーケットはすでに壊れてます。

何もせずそっとしといた方が平穏でしょう。

帰宅困難者問題の影響はデカかった・・・

普通に歩ける距離でしょ

どんだけ衰えてるの

売れ残りが多いけど、そのほうが人口密度が少なくて快適ですよ～

大量供給で、多摩川はさんだ両サイドの需要が枯渇しちゃったみたい。

確かに今は快適です。

駐車場、駐輪場借り放題で、来客用も充分ですからね。

住民にとっては売れなければ売れないほど有利

生活しやすさからいった点では有利でも
3割引きから更に1、割2値引きされてる
多大な価格差、今後も更に値引きされる
不安、将来的な管理費、修繕費の不安、
売れ残りマンションで名高くいつまでも
お客さんを呼べない恥ずかしさを考えると
早期完売しないと通常落ち着かないのでは。

田園都市物件ですら坪300万を切った物件が
散見されてます。
ここにもはや坪300万を出す人はいない。
坪200～250万が適性価格かな。
それで完売するかは神のみぞ知る所でしょうが。

売れ残りの管理費と修繕積立金はデベが売れるまでは必ず負担してくれるものなの？
ここみたいに大量に売れ残ってるとデベにとっても毎年かなり負担ですよね？

更に大幅値下げして仮に完売できたとしても、管理費や修繕積立金の額に影響は出ないの
でしょうか？元々これほど値を下げることを予想して計算してるわけじゃないでしょう？
ジムやらラウンジやらの共用設備が早々に廃止されることもありうるのかな。

おれもこのエリアならせいぜい坪200万円台前半だと思う。

買えない人々は検討も出来ません
残念！！！！！！！！！！

既に買っているのですが。。。
小田急沿線で坪単価260万円なので全く自慢にはなりませんが、
１年以内に完売してるし、ここよりはずっとましだと思う。

セコムホームライフは、ここでは土地の買収に成功
（といっても買い取り価格が高すぎ、それがマンションの値段にも反映された）
しましたが、
千歳烏山駅南口の第１団地の買収は失敗し、中途半端な土地を大量に塩漬けにしています。
そんな経営状態で、ここ大丈夫なんでしょうかね？

いつ売れるかわからない在庫抱え続けるより、超投げ売り価格で売りだすんじゃないかと、
密かに待ってるんですけど。

いつまでも売れ残っててもセキュリティで儲けてるから問題ないのでしょう。

セコム・セコムというが、セコムホームライフという会社であって、警備業のセコムの子会社である。

セコムが自ら不動産業を始めるわけなどなく、不良不動産を大量に仕入れてニッチもサッチもいかなくなった某ダメ不動産会社が、たまたま飯田代表の知り合いというだけで、「会社買ってくれ」と騙してセコム傘下に収まったのである。
その後もセコムホームライフは、セコムが不動産に詳しくないことを奇貨として、セコム本体に伺いを立てるでもなく、ダメ不動産を次々と購入し、またまた不良在庫の山となっているのである。

そもそも、不動産に目利きの無い人間が、セコムという虎の衣を着て、でたらめを繰り返しているので、立地が悪すぎて売り物にならないものばかりしか残っていない。

芦花公園とかいうのも、高すぎたので最近では中国人が投資目的で買い始めたという噂もある。
彼等は管理費とか修繕積立金を払う習慣が無いから、やがては芦花公園もスラムと化すかもしれない。

中国人が投資目的で購入？根拠は？情報源を教えて。
根拠のないデタラメでは参考になりません。

中国人の投資話は昔から噂に出ている。
中国人団体の見学があったとかいう話もあったけど、ホントに買っているのかは知らない。

それよりか、このグローリオ蘆花公園の大失敗の責任取ってクビになった社長のインタビューを
いつまでもweb上に残しておくのはいかがなものかと思う。
ttp://www.secom-shl.co.jp/glorio/roka/satellite/developer/index.html

こんな郊外のマンションを外国人が買うはずがないでしょ。

なんで浜田山か芦花公園か、って人が多いのに？

中国人が投資？？　ありえない話です。

竣工して２年半、大幅値下げしてまだ５０戸以上売れ残ってる。

この現状で投資する価値ありますか？