グローリオ蘆花公園ってどうですか？　Part4!!

間取りだよ。やはりここは。

いまだに気になってる人いるんですね。気長に

ここいいマンションですよ。

価格交渉できるといいですね。

＞590
同意です。
かなり前にヴィラ見学しました。素敵な物件だと思ったけど間取りがね。
結局別の物件を選択しました。

間取りは早い者勝ちですね

残っているのは億以上と億弱の微妙の間取りのみのようです。

いい部屋は完売。当たり前ですね。いいマンションなのに。

それが60部屋以上もあるのですが。

内部の方ですか？詳しく教えてください

ＨＰ上で６８戸、実際は100戸前後だろうから
残り約25％、現実的に築2年半の中古物件を売りさばく
のは前回以上のディスカウントでも厳しそうだが。
もう間取り云々の次元でない時期にきているだろう。
住友物件ならまだ安心だろうが住人の方々が気の毒ですね。
五年後このマンションいったいどうなっているのだろうか。。。

2009年09月竣工・・・

上の階からの騒音問題が減るからマンションなんてスカスカの方が良いですよ。
特に、ここに住めるような方は住民不足のために管理費が多少上がっても余裕シャクシャクでしょうから。
人が少なくて困ることは他に管理組合の役員の順番が早く回ってくることくらい？

修繕費用積み立て不足のほうが怖い

ここいいね。6000切ってるところ、お買い得かなぁ

耐震等級2級も取得しているし、コンロの緊急消火装置など様々な防災装置付き。時代を先取りしている。
世田谷に住むならとてもいいと思うけどね。
私は職場と遠いから買わないけど。ここはそれほどデメリットも無い物件だと思います。

いい物件が売れ残っているというのはやはり価格のせいでしょうか。
マンションが続々と建築されていて常に新築マンションが出続けている状態ですが、購入予定者の数と建築数とは見合っているのでしょうか。
マンション購入予定者の中でも億ションを購入できる富裕層の割合とかわかっていて建築を進めているのかな。
どんどん建てて買う人がいなければ売れ残るのも単純明快だと素人の自分には思えるのですが。
売れ残っている現実より買う人がけっこういることに驚いていますけど。

確かに。この物件に限らず、全体的に供給過剰のような気がする。このままだといつか突然問題が表面化するいつもの日本的パターンを示す。

603です。物件に関係ない話をしてしまったので一言。ここはもっと売れてしかるべきでしょう。将来また災害があればこの物件の良さが再確認されるでしょうね。

↑間違い。603ではなく、606でした。

明日テレビで防災と安全安心とセキュリティの優等なマンションとして取り上げられますね

良いマンションならもう少し売れてるはずと思いますが。
さかきさんの買ってはいけないマンションにノミネート
されてるのが気の毒ですね。彼はあてにならないとの見解
もありますが実際ここまで売れ残ってる中古マンションを
買うなら都心寄り大手物件の方が賢明と考えるのが普通の感覚。

>609さん

どの番組ですか？？

高すぎるから売れ残る。それだけの事ではないでしょうか。

セコムは、東建とかに共同事業を持ち掛ければ良かったんだよ。ホテルがあるから断られたかも知れんけどｗ

ホテルはいつまで続くかですね

管理組合でホテルを買収して公園とか駐車場に整備しちゃえばよいんだよね。

>612
シンプルに言えば、そういうこと。
ここの場合は、いくら物件自体が共用部分も含めハイグレードとは言え、「ホテル＋甲州街道＋高い管理費＋いびつな間取り＋築２年分の経年減価＋近隣エリア内市場供給過多」によるマイナス分の値段を下げないと、買い手が現れないでしょう。

高い授業料だったけど、セコムも勉強になったのでは？

一般的箱型の均一な間取りを求める平均的な家族層では間取りは合わないでしょうね 甲州街道はマンション内全く気になりませんでした ホテルはいずれなくなるから気になりません マンションの安心安全かつゲーティドのコンセプトが気に入って検討しております

ここは免震＆防災で時代を先取りしたマンション。
さらに、将来日本の治安が悪くなった時には、防犯上でゲートハウスの概念が役立つ時がくるかもしれない。そんな時代が来ないことを祈るが、いろいろな意味で安心なマンションかもしれないですね。

619
その通りだね。将来は格差が拡大しスラム街と住宅街は今以上にはっきりとわかれることになる。コミュニティがしっかり守られているここのコンセプトはよいね。
いびつな間取りという人は田の字間取りの安マンションでも探してくださいな。

ホテルが無くなる？ああいうホテルがどんだけ儲かるかご存じないんですね♪

やたら必死にネガ削除するポジ住民が減ってきて
まともな検討版になってきましたね。
京王線沿線、世田谷の外れなのに悪環境で高すぎる
から今後も売れる要素はないし、新規で買うには多大な含み損覚悟の勇気がいるな。

始めは高くとも機能評価で売れると思ったんだろうけど、いかんせん価格設定の間違いはどうしようもなかった。
後でだいぶ下げたけど、これがまた結果的にまだ下がるだろうとの憶測を呼び結局失敗。
まだ売れ残っているモノは今後相当な値引きしないともう売れない。
セコムも勉強したと思う。
間取りの評価が低いのは、前に別棟があったりむきが悪かったりと言った環境面が影響しているのも否定できない。
いずれにしろ、ランク評価は低い結果となったと思う。

住民さんが駄目物件と認めてしまってるのは
何とも可哀想な感じがします。
しかしこの価格だとそこそこの東急、小田急物件が買える訳だから仕方ないか。
一番可哀想なのはここの営業さんたちかもしれませんが。

ホテルの新規の営業許可をとるのは大変だから、買い取って更地にして転売すればホテルはもう建たないし、損失もほとんど無い。相手次第だけど提案してみる価値はあるかもね。

No.627さんは近所に住んでいるんですね

私も近所に住んでいて初めてこの掲示板を見ました。
そこまで売れていないんですか。

近所なだけに売れてほしい気持ちはあるんですが・・・

売れないと近所にゴーストタウンができてしまうので、その点だけが心配です。

契約内容によりけりでしょうね。
普通は完売するまでの毎月の修繕積立金は、売主が負担する契約になっている所が多いと思います。

大幅な割引をしても、このまま塩漬けにして
売れ残り多数でも売り主、住民の問題が表面化し
いつか噂の東京マガジンあたりに取り上げられそう。

未入居分の管理費、修繕積立金はデベが面倒をみてくれたとしても、入居不振による駐車場収入の不足分までは負担しないでしょうから、このままでは管理組合の会計は早晩厳しい状況になることが予想されます。

駐車場管理費も普通は100%の充足率は見込んでいないはず。物件にもよるが50%の契約でペイするように設定している所もある。ここはどうなのだろうね。

それでなくとも月々の管理･維持費が高いのにこのままでは早晩５万円まで行くのではないかな。
これって結構厳しいと思うが？

最後は、残戸まとめて業者に売って、
アウトレットマンションでしょう。
高級ブランド品のね。
管理組合がしっかりしていれば、
委託費用の見直しで効率化が図れる
が、それも完売後かな。

心配する人は入居者でもなく関係ないのになぜこのようなコメントを入れるのでしょうか 批判のための批判であれば何の得にもならないのですが 長期管理費や修繕費用の提示は契約の常識すら知らないのでしょう

これって、検討板だよね。
確かに物件は魅力だが、投売りで有名になり、
それでも売れ残り、ある意味、興味があるん
だよ。安く買いたいし、安く維持したい。
将来の管理費、修繕費は気になるのは、当然
だと思うけどね。

今日の日経によると、セコムの老人ホームに優先して入れる権利がもらえるみたいだね。

セコムが世田谷区内に老人ホームをいっぱい作るのでしょうか？

ひょっとして東急も同じ戦略を取るかもね。

維持費が高いといっても平均的なマンションと比較して月１万円程度の違いでしょう？
これを何十年か払ったことを想定して物件価格にプラスしてトータルコストを考えてみれば。
それでも高くて買えない、というなら諦めなさい。

老人ホーム優先権は魅力的ですね

神奈川県あたりの老人が興味を示すかも。

>629,630さん
>売主が潰れない限り管理費と修繕費は売主負担じゃないんですか？

業界の一般的な慣行では、入居後半年とか1年までの間は、売れていない部屋の管理費・修繕費は売主（デベロッパー）が支払います。それでも売れない場合は、売主が当該住戸を賃貸住戸として貸し出すことが出来ます。つまりは、以降は賃借人が管理費・修繕費を支払うことになります。
ここの重要事項説明を読んだ訳ではないので詳しくは知りませんが、こういう方向になっているはずです。

ちなみにこの場合、修繕積み立て基金は、売主が立て替え払いします。つまりは最初に売主が払ってくれています。立て替えとはどういう意味かと言うと、のちのち部屋が売れた場合に、購入者がこの積み立て基金を支払うということですね。

ただしこの物件のようにしばらく時間がたってしまったものについては、内々で修繕積み立て基金は売主がそのまま負担するという可能性が高いと思います。
自分が売主の立場だったら、そうすると思います。でないと、売れなくなるので。

正月に特集されていた。欲しいけど、価格間取りがネック

何の特集ですか？

私も絶対にお買い得だと思います！

夕刊フジ【最新マンション値引きベスト１０～首都圏～】2010/6/24
　　　物　件　名　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所　在　地　　　　 旧価格　 新価格　 値引率　
①アデニウム真鶴　　　　　　　　　　　　　　 神奈川県湯河原町　　4210万→2960万（↓29.69％）
②グローリオ蘆花公園　　　　　　　　　　　　　東京都世田谷区　　7550万→5330万（↓29.40％）
③エム･ブランド亀有　　　　　　　　　　　　　　　　東京都葛飾区　　3780万→2980万（↓21.16％）
④グランドメゾン千歳烏山　　　　　　　　　　　 東京都世田谷区　　5490万→4398万（↓19.89％）
⑤ラ･ヴァンス藤沢善行　　　　　　　　　　　　　神奈川県藤沢市　　3180万→2550万（↓19.81％）
⑥ﾊﾟｰｸﾊｳｽつくば研究学園けやきﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　茨城県つくば市　　3650万→2950万（↓19.18％）
⑦グローリオ石神井公園　　　　　　　　　　　　　 東京都練馬区　　5610万→4550万（↓18.89％）
⑧サングランデ市川八幡　　　　　　　　　　　　　 千葉県市川市　　6590万→5490万（↓16.69％）
⑨浦和パークハウス　　　　　　　　　　　　　　さいたま市浦和区　　5580万→4890万（↓12.37％）
⑩クオス川崎大師　　　　　　　　　　　　　　　　　 川崎市川崎区　　2480万→2180万（↓12.10％）

「（↓29.40％）」

これはスーパーの惣菜の値引きでも目を引く値下げ率。

>653

>古くは沼地であった

これが、かなり厳しい要素なのかも。もちろん某団体の件もだけど。

不動産にお買い得なし。これ常識ね。

>６６０

＞６５７を見てもそんなこと言えるの？

普通ないでしょ？３割引とか！？
マンションで３割引だよ！！

文字通りお買い得だよ。

>662
情報強者だったってこと？それともその逆？

>657
都内湾岸物件、が一つも入ってないね。

>662
きちんと返金を受けているだろうからビクともしないのでは？

>>656
立地が悪いだけで、マンション自体に魅力がないわけではない。

668は655へのアンカー違い。

手に届く範囲に。

ＨＰの170平米の部屋の間取りを見ながら夢の生活を妄想してしまう・・・

リーマンの後は割引が多かったけど、ユーロの後は割引はあまり聞かないね
ここはリーマンの後も売れ残っちゃったから割引があっても不思議じゃないんじゃない？

割引があればまた話は変わってきますね。若干高いんじゃないかなという感覚を持ってたんで、それがあれば購入を真面目に考えると思います。烏山はなかなかのどかでいいところですし、今後この辺りの京王線は地下化されるという話もあるではないですか。大きな変化がありそうな地域ですから、その楽しみも含めた価値は抱いています。あとは現状の価格が下がるかどうかがうちの焦点ですね。

安全と安心を買った感じです。

京王線の事業計画は高架と地下の複々線だと思ったけど
変わったのでしょうか

ここの場合はまさに駅のそばというわけじゃないので駅と線路がどうなるかはさほど気にすることではないのでしょうね。でも昇降や移動時間、混雑具合の緩和に繋がるのなら喜ばしいことです。

うちの自家用車は大型車なんですけどこの場合は地下駐車場のサイズは合わないんでしょうか、地上平置きはそのサイズでスペースがあるとのことですが。でも台数は少ないので皆さん大型だと困りますよね。

678さん
ありがとうございます。

サイズもだが、重さが決まってる

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120202-00015957-diamond-bus...
マンション業界から困惑の声厳しすぎる東京都の震災対応基準
「この基準を満たそうと思ったら、マンション価格は3割も上昇するかも知れない」――。(ダイヤモンド・オンライン)

このマンションはどうなの？
どこまでの基準満たしてるの？

やっぱり魅力的で入居することにします。お得な部分が多いですよ。

よいマンションです。
ゆったりとした生活をお楽しみください。

ここの魅力は他になかなか無いですよね。

私も再検討します いろいろ見ましたがなかなかこのようなコンセプトのマンションはなかったからです

うちだけかと思っていたら再検討の人がけっこう出てきてのんびりしてられない状況になってしまいました。

マンション選びも一度見てちょっと時期を置くと良いか悪いかを冷静に見れたりしますよね。ここはちょっと置いた結果、また検討したくなった一件です。

烏山か仙川のほうまで西に行っても良かったんですけど、物件的魅力はここが強いです、少しでも都心寄りだし。

実はうちも検討中です。

世田谷区、駅徒歩６～８分でゆったりとした敷地。
もちろん環境、占有部含め気になるところは０ではないけれど、トータルとしてよい物件かと。

のんびりしてて（というかじっくり検討して）良いんじゃないですか？
まだ60軒もあるんだし余裕はあるので、重大な決断なんですから慎重にした方が良いですよ。

ちなみに686さんは検討者ではなく、単なるこの板の常連さんですね。