パークホームズ世田谷赤堤

平均で３１０くらいですかね。

３ＬＤＫが６５００～７４００くらい？

売れ残りが出れば300切るかもしれないけど、このあたりの住環境の良さや希少性を考えると売出し価格で平均310〜330は行くのでは。間取り、陽当たりがいい住戸は350以上で出るかも。

そうですよね。330くらいだと思います。

同じ駅から同じ徒歩分数で、同時期に販売した物件がそんなに坪単価変わりますかね。
パークハウスの方は、坪２９０です。
こっちもせいぜい３１０では？

単価は、間取りにもよりますよね。南の間取りは、あまりに使いにくいって思います。

全戸平均が２９０です。

２９０だったら抽選、即完売。３３０だったら竣工前の完売は難しい。
三井がどんな戦略で売り出すか見物。

49の全戸平均額は、パークハウスのことです。
こちらは、それよりは高くなるでしょう。

パークハウスは５０平米以下が半分くらいと聞きましたが。。。

そうなんじゃないですか？

ザ・パークハウス経堂は全29戸
平均坪単価　　290万円
平均価格　　5,767万円
平均平米　　　65平米
3LDK 15戸 (71.15~87.53m2)
2LDK　　　　　　12戸 (53.3~59.22m2)
1LDK　　　　　　2戸 (41.76~42.16m2)

5階、4階の上層階は坪単価 3LDK 310万前後, 2LDK 295,294万
3階、2階は 　　　　　　　3LDK 300万前後、2LDK 270～294万ですよ。

すごい
詳しい
ありがとうございます

他の三井物件のモデルルームに行った際に営業担当者と赤堤の話をしたのですが、ここは土地の買収価格が高くて予想よりも値が張る可能性があるようです。

予想のレベルが問題ですね。。。仰天価格！？

うちはここには興味を失いましたが、失う前に、ここの準備室に電話をして値段を聞きました。
まだ決まってないとのことでしたが、パークハウスの価格帯と坪単価を言って、もっと高くなりますかと訊いたら、同じくらいだと思いますとおっしゃってましたよ。

ここが高掴みしてるかどうかは知りませんが、パークハウスは確実に高掴みなので、みなさんが思ってるより差はないのでは？

ご自分でも確認された方がいいと思いますよ。高い買い物ですからね。

買う方はデベがいくらで掴んだかは関係ない。パークハウスと同じくらいの価格だったら、よほどの低仕様でない限り、資産価値的には赤堤を選んだ方が断然お得。パークハウスに飛びつかないで、赤堤の販売開始まで待つのが正解だね。

>59さん

なぜ興味を失われたのですか？

５９です。
通勤場所や実家への便を考えて経堂を候補から落としたという個人的な理由によるもので、この物件の良しあしには関係ありません。

駅の反対側の三菱地所のマンションは即日完売したって本当ですか？
正直言って、こちらの物件の方が住環境は上で人気が出そうとと思っていたのですが。
うーん、こちらの販売も地所物件を買えなかった人たちが参戦して白熱しそうですね！

経堂の物件完売ですね。
当物件への影響はあるかもしれませんね。しかし、バッティングするのは３ＬＤＫの物件を狙っていた人達だと思います。それらの物件が6500万円～7000万円強だったので当物件の価格設定の下限に近い住戸がかぶるかも。
それより高い価格帯は購入層も変わってくるでしょうね。
もっとも、低層階、山の手物件に対する人気は衰えないと見ますので当物件も人気化必至だと考えます。。

ツボ３３０万！？

65番さんへ
グレードの高い住戸はありえます。
中心価格帯の住戸は坪300万突破は覚悟しておいた方が良いように思います。
しかし、南向き中心、低層、静かな住宅地、大手物件です。なかなかこのような
物件は貴重だと思います。

たしかに高額でも仕方ない物件ですね。ここは。
難を言えば、もう少し駅近だと更に良かった。

先日、現地を見に行ったのですが、皆さん書いていらっしゃるとおり、素敵な場所ですね。

ところで、既に建築中のようだったので、放射能汚泥と建築資材等の関係が気になりました。
http://diamond.jp/articles/-/12355

今後、本格的に検討する際には問合せしようと思いますが、何か情報等お持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？

気にするなら今の時期に買わなければ良いのかもしれませんが、愛着のある経堂で稀な好物件なので、簡単に諦めるのも惜しく、何とか確認したいと思っております。

宜しくお願い致します。

簡単です。信用あるデベロッパーはそのようなレピュテーションには敏感です。デベロッパーに問合せその関連性をヒアリングするのが簡単ですね。使用生コン会社、原料セメントの経由等を聞くのです。おかしなものを使用するとそのツケは結局施工会社、デベロッパーが負うことになり、ひきあいません。
全く心配ないと思いますけどね。そのようなことに敏感になり、買い逃し、後悔すすることの方が損失では？
ここは良い物件と私は評価してます。経堂のパークハウスもそうですが、幹線道路にも面しておらず、南側住戸が大半で閑静な場所にありますので低層階小規模なだけに受給は逼迫していると思います。
一定の住宅需要はあるので良い物件には逆に購入希望者が集中する傾向があり、ここも経堂同様抽選必至と考えます。35戸しかありませんのでね。

ホームページ見てみたら外観予想図載ってましたが、前からありましたっけ？
桜が良さそうな感じですね。

「地上3階地下1階」という事は地下階があるの？
世田谷って地下階まだ作れるのですか？メゾネットタイプとか？

地下、私も疑問に思っていました。
世田谷区って地下を作っちゃダメになったんじゃなかったでしたっけ？
それに地下階があるマンションは、一般的に価値が低いと言われています。

地下にエントランスとか共用施設を配置するんじゃないかな。

バリアフリーが必須の現代、
階段ばかりの一戸建てを避け、あえてマンションを選んでいるのに
もしも地下エントランスだとしたら
砧のパークハウスと同じで、個人的にはがっかりです。

地下は駐車場では？
でもそれなら地下1階という書き方しないかな？

機械式15台だから、地下1階＋1階の一部が駐車場かなあ。あとは駐輪場とか？

68です。
69さん、ありがとうございました。やはり、詳細に聞いてみるしかないですよね。
そういう意味でもこちらの三井＋清水は安心材料の一つですね、ミーハーなもので。。

しかし、外観予想図、素敵ですね。
そして、経堂の様子を見て、改めて価格発表が待ち遠しいですねぇ。

この物件は、人気化必至、抽選間違い無しだと思います。

①ロケーションが良い・・・都心からの距離、駅からの距離、周辺の状況、大半の住戸が南向き
②販売環境がフォロー・・・地震後は高層マンション及び湾岸が嫌われ内陸部に興味がシフト、三菱の経堂の物件も即完
③物件のグレード・・・三井不動産、清水建設施工
④需給逼迫・・・35戸、近隣でのプロジェクトはあまり無い
⑤価格設定・・・三菱の経堂並みとの話が以前でていましたが、仮にそうであれば一定の購入希望者は想定される。
三菱の経堂の物件は上層階の3LDKは平米94万円で簡単に売れてしまいました。
グレード等は三井のこの物件の方が良いと推察されますので動向は推して知るべしですね。

私は数倍の倍率を想定しています。早めの調査、検討が必要と考えます。
（私は三井の営業ではありませんが、この地域の新築マンションを研究している者としてどう考えてもポジティブな状況と思われます。あくまで私の感想です。）

お亡くなりになられた長門裕之・南田洋子ご夫妻やマクドナルドの藤田田氏も赤堤にお住まいだったそうですね。ご存命中の方の名前はプライバシーがありますので出しませんが、他にもたくさんの著名人が赤堤にお住まいのようです。

セレブを惹き付ける赤堤の魅力って何なのでしょうか？

パークコートではないので、冷静な見極めと判断が必要。レジデンシャルの営業さんに、状況を聞くと、状況がわかります。あとは、顧客としての属性をどう見られるか。

80さま

どのような事か具体的に教えて頂けたら嬉しいです。
うちは2階以上で坪330以下なら申込み予定です。

おいおい、はやる気持ちは分からんでもないが、物件の詳細が出る前から滅多なこと言うもんじゃないぜ。

そうですねェ。悩ましいところですね。三菱の経堂程度であればお買い得感が出てきて更に人気が盛り上がるし、万が一それを下回る価格であれば人気は更に過熱、かといって高くなると買う方としてはガックリ来るし。
いずれにしても抽選ですよ。

赤堤小学校は、いかがですか。

ここは、おそらく抽選でしょう。
最高裁判所の宿舎ってことは、昔、国が良い土地だと思っておさえた土地のはず。
三井も高めに売り出してくるでしょう。
万が一売れ残ったら、下げればいい話ですから。

三菱の経堂パークハウス完売御礼でましたね。

11日、12日が契約会だったわけですが、全戸10％分の入金が完了したという理解で良いでしょうね。
世田谷で交通の便が良く、住環境も静か、低層物件の根強い人気を思い知らされた物件でした。
契約会直前まではネガティブな書き込みも一部ありましたが契約会終了後はピタッとそれが無くなりました。
ここでも抽選を控えて妙な書き込みが無いと良いですが。
ここは三菱に劣らず良いと思います。抽選必至と考えます。「雑音」に惑わされないようにしたいものです。

抽選って、緊張しますよね。
大手だからイカサマなしでしょうね。
4倍、5倍なら外れてもしかたないかと思うけど、2倍、3倍だと外れるとくやしいでしょうね。
当たると嬉しいでしょうけど。

意味もないことスミマセン。

ホームズ購入者で
私の物件も抽選になりました。
不正はなかったと思います。

ただ、営業さんは調整はしてくれるので、
よく相談して損はないと思いますよ。

特に購入が確定的なら、他の希望者に対して、
｢この部屋は倍率が高いですよ｣
くらいのことは、言ってくれるでしょうから。

＞89
意外と否。
理由：キャッシュで買える人は、心変わりの可能性も高いと思われるらしい。
本当に買うつもりで、デベが信じればね。
絶対に心変わりしないと予測される優良ローン者の方が、デベ的には良いらしいよ。

三菱のザ・パークハウス経堂が、ほぼ全戸異なる間取りだったのに比べて
ここは田の字の画一的な間取り。
浴室に窓が無い。
内廊下ではなく外廊下。
エレベーターも一基のみ。
地下がある。
同じ徒歩９分でも遠く感じる。
買い物不便。

全体的に、あくまでも「パークホームズ」仕様であり
「ザ・パークハウス」よりは安っぽい。

以上のことから、もしパークハウスより高い価格設定だとしたら
高すぎる買い物だと思いますよ。

もう間取りとかって見れるのですか？

えー、それはまたずいぶん先ですね。
待ちきれない・・・

建物の仕様を第一に考える人にとっては91さんの言うとおりですが、住居用不動産としてトータルで評価する人にとっては赤堤の方が上でしょう。

準工業地域ではなく、低層住居地域にある、同じ徒歩9分でも道が比較的広く交通量も少ないので歩きやすい、商店街からやや離れた場所にあるので静な住環境が確保されている、基本的にファミリー向けなので住民間でコンセンサスが得やすい等々。

パークハウスと同じ価格帯で出てきたら割安感があります。

場所はたしかに赤堤の方がいいね。
どうせなら値段上げて仕様もパークコートにしてくれれば
ライバルが減っていいのに。

91さんのは、建築費用等を計算した大変現実的な評価だと思います。
たしかに、同じ田の字間取りなら資材は安く入り、工事も簡単ですから。

あとは、95さんのおっしゃるような「目に見えない部分」に
どれだけ価値を見いだすか、デベ側がどれくらい乗せてくるか、でしょうね。

工事現場の様子から、地下住戸はない感じでしたが…

現地行きましたが、桜は結構派手に切られてました。

地下の表示について、ドライエリア式の地下住戸は世田谷ではできない筈なので、
駐車場か機械室かあたりでしょう。

それにしても何で販売時期が延期されたんでしょう？

資料が届いてました。

間取りは東南角の80平米が良さそうでしたが、
他の部屋は70平米でも窓が無い部屋があったりと、
価格次第ですが悩みが増えそうです。

全体像はよくわからない資料でした。

なんかガッカリです。

せっかくグレード感のある物件が建つ要素を持っていましたが期待はずれの感があります。
外廊下とは。プライバシーを考えると残念ですね。外廊下にするとどうしても廊下に接する
部屋が出てきてしまい、落着きません。
まだ詳細が分からないので評価は定まりませんが。

田の字はもういいよ。自分的には古い間取り。

ああ、ダメだねこの物件。
立地に関する好みはあるにせよ、ほぼ全方位スキが無かった所に田の字間取りと外廊下仕様。。

ダメですね。

つまらない間取り、そして細長くて使いにくい。

うーん。
ネガティブなコメント急増してますね。
始まってしまったのでしょうか？
パークハウス経堂にも見られましたが
抽選、契約を控えてのクールダウン戦略が・・・

＞106
そうじゃない。この物件を心待ちに期待していた人の本当の意味での失望だよ。

個性的な間取りにするとコストがかかる上に万人ウケしないし、田の字にするとつまらないって非難されるし、デベも大変だね。

立地がいいから、敢えて間取りで冒険せずに購入ターゲット層を広げて短期完売、建築コストも販売コストも抑えて無難に利益を出す堅い戦略を選択したのでしょう。

>108さん

たしかにそういう戦略なんでしょうね。
この立地で35戸ならリスク取らなくても売れるでしょうし。

未発表の間取りもあまり期待できなそうなので、
あとは価格と設備の仕様がどうなるかですね。

南に道路のある敷地を考えると、効率的な田の字にして単価を下げてくれたほうがありがたい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

よその書き込みに、８０平米が９５７０万とあるけど、風評！？

週末にチラシが入っていて、８１．７平米が９，５７０万円と出てました。

本当ですか！？
本当なら小田急線でも代沢や上原と同じレベルでは。

80平米、9570万円は用賀のパークホームズの最高価格の部屋のことでしょ。

最上階、ルーフテラス付きの部屋ね。

ここも最高価格はそんなもんじゃないですか？

＞118
１行目でやめとけばいいのに。
２行目を書くから、１行目も力を失います。

118はバカっぽいです。残念です。

すでに荒れてきていますね。
売り手が価格を下げるのが狙いでしょうか。

ここは、多少間取りが悪くても、多少高くても、きっと抽選でしょう。
経堂10分以内の住宅街ですから。
ネガティブな意見は、抽選を見越した敬遠合戦にしか見えません。

高すぎませんか？
撤退します。

パークホームズブランドが叩かれているのは掲示板の中だけ。（玄人気取りが言っているだけ）

市場ではブランド健在です。
ここの価格と売れ行きが、それを証明するでしょうね。
何を言っても、そんなに安くはならないよ。

近隣にスーパー、飲食店、学校、金融機関、医療施設、図書館、商店街等の利便施設がこれだけバランスよく揃っていて、且つ閑静な低層住宅街にある駅徒歩10分圏内のマンションは、世田谷区内でも稀であり、赤堤ブランドも加味すると、建物の仕様に多少高級感が不足していたところで70㎡台7,000万円超の値付けでもおかしくはないでしょう。
しかしながら、「このご時世でそれだけの資金を出せる購入検討者がどれだけいるか」、「着工から引き渡しまでに建築コストや経済情勢がどれだけ変動するか」については読みにくいところであり、最終的にはそれらのリスクを割り引いた値付けになるかと思います。

125さんと同じ思いです。

資金のあるひと、世の中にはいるんだよね。湾岸やタワー物件ではない安心できるものは人気あるだろうな

ここは駅から9分とのことですが、体感距離10分は下らないですよ。経堂駅から西福寺通りを直進、赤堤小学校前の信号を右折後直進、約3分程度で物件まで到着です。西福寺通りは車の往来は比較的多く、通りには何も無いので駅からの距離はあるように感じます。
マンションからふらりと出てすぐ近くに商店街、銀行があるわけでは無いです。近くは低層住宅だけの静かな住宅地です。閑静であるとの視点で考えた方が良いように思いますが。利便性はやや落ちる印象ですよ。

ここの価格でるまで、周辺の物件は売れないでしょうね。
まあ、安いことはまずないでしょうけど。

用賀や桜新町の物件と比べられていますが、
イメージ的には小田急沿線は東急沿線と比べるとやや落ちる気がします。
よって平米１００万以上というのは無いと思うですが、どうでしょう？

やはり駅からの距離が同じ三菱地所のパークホームズと同程度というのが妥当ではないでしょうか。

＞１２８
ほとんどの生活利便施設は、駅近辺に集中しているので、このマンションから徒歩１０分前後のところにあります。それを遠いとみるか近いとみるかは人それぞれですが、閑静な住宅街にいながら、これだけの利便性を享受できるマンション用地が世田谷区では稀少であることは確か。
昔からこの辺りに住んでいる方は、このレベルの利便性は当たり前になっているかもしれませんが、世田谷区で住宅地として人気の高いエリアのほとんどは、ここに比べたら相当不便です。

駅からのアプローチは、西福寺通りのほか、花屋の横の道を通って行くルートもあり、そちらの方が若干近いと思います。

小田急が東横より落ちるのは全くその通り（反対する人はいないでしょ）。
経堂のパークハウスよりは高いと思う。周りの環境で。

これから販売開始、抽選という流れになるわけですが、ネガティブな書き込みが続くことと思います。
パークハウスはそのような展開でした。惑わされず、しっかり研究・評価し登録に臨みたいものです。
不思議なのは販売スケジュールがずれ込んでいることですね。
供給戸数が少ないし、皆さんおっしゃっているように良いロケーションなので抽選は覚悟ですね。

販売スケジュール延期の意味するところが気になりますね。
震災後は内陸・低層物件の人気上昇が至るところで言われていますし
三菱の経堂物件が即日完売の人気だったので
こちらも戦略見直して強気の価格設定で出してくるのではと心配します。

抽選についてですが、
数年前に知人が江東区の30倍の三井物件を当てたというので
「すごいクジ運ですね！？」と言ったら
「実はコネで、最初からうちが一番にしてもらうということになっている抽選会でした」
とのことでした。
毎週時間を割いてモデルルームに通い、各種手続きをふまえ、
ドキドキしながら申し込んだ人たちのことを考えると
なんだか少しいやな気分になる話だと思いました。

こういったことは、ある程度仕方のないことでしょうか。
コネのない自分たちは、抽選物件ですと最初から見込みが薄いのかと、心配です。

失礼だが、もしホントの話だったら言わないと思います。
そのマンションには、一次抽選外れて人気のない部屋に二次で入った人もいるでしょうから。
30倍って最近は余り聞かないので、昔の話しかもしれませんが。

>>135
そうですね。
みんな真剣に頑張ってるのに、コネとか最悪ですよね。

江東区というと豊洲あたりの大規模物件かなと推測しますが、

大規模物件だともしかするとコネ枠もあるのかもしれませんね。

ここのような小規模だとそんな枠を作る余裕もなさそうですし、

客層も似たような方が集まりそうなので、

純粋な抽選となるのではと思っています。

素人なので本当の裏側はわかる術もありませんが・・・

抽選。
商店街のガラガラ方式であれば手心は加えられないと思いますね。
各住戸毎に流れるようにしかも面前で行われれば不正はやりようが無いと思います。
乱数式のような方式であれば介入の余地ありでしょうね。
以前はマジックはあったように漏れ伝え聞いています。不愉快な話です。
最近はコンプラ上でもうるさくなったのでは。
公正なのは住戸ごとに登録数の玉をガラガラに入れ回すヤツですね。
但し、物件によっては土地取得に絡んだ優先住戸等特殊なものはあるようですね。

ガラガラ方式でも仕掛けはできる。
でも、大手は絶対やらない。

あまり、いやな気分になるような話はやめて、すがすがしく行きましょう。

５，０００から８，５００のレンジみたいですね

昨年の中町物件よりちょっと高いくらい？