パークホームズ世田谷赤堤

現地見てきての雑感です。この近辺は良く知っています。子供の時に近くの社宅に居て、この近くの幼稚園、ちょっと離れた小学校に通っていました。当時の記憶の話で恐縮ですが、周辺住民の方々は良い人達でした。
今からなんと40年程度も前の事ですが、当時と比べて勿論建物は次々に新しいものは建ちましたが、驚いたことに「街並み」の雰囲気は変わっていません。一専住地域だからでしょうか、以前の静かな雰囲気は保たれたままです。大通りから一本入れば車の往来も少なく静かです。このような環境というのも重要なポイントだと感じました。

ザ・パークハウス経堂とこことで迷ってる人多いよね。
てかこっちのが評価高いみたいだね。
どっちも高いんだけどさ、どうせなら南口がいいじゃん、って皆思うよね。。
こっちはパークハウスより高くなるよね・・・

家族に戸建も検討してみろって言われたけど、やっぱりマンションのが魅力的です。

>24
このエリアだとマンション住民の方が粒ぞろいかも。

梅ヶ丘より高くならないことを、祈るばかりです

ここは得がたい立地だよね。間取りによるがそれなりの単価は覚悟が必要かもしれない。

パークハウス→北口
赤堤→南口　　では？？

28番さん
間違ってますよ。
パークハウス→北口
赤堤→南口　　では？？
↑
以上ではなくて、
ザ・パークハウス経堂は「南口」方面
パークホームズ世田谷赤堤は「北口」方面
ですよ。
因みに経堂コルティーは北口です。賑わいのある商店街である農大通りは南口です。

世田谷線に乗ってMS付近に来るとガラッと街の雰囲気が変わるので驚きますね。住みやすそうな上にこの環境で気に入ってしまいました。価格次第で検討ですが、MRは見に行きたいです。

価格はどれくらいになるのでしょうか。
この辺に詳しくないのですが、坪３１０～３３０くらいですか？

いや、坪３００切りそう。

この土地、取得価格はどんな感じなんでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

きっと入札でしょうね。

長門裕之が死んじゃったねぇ

経堂には土地勘がありません。
こことパークハウスを比較検討していますが、皆さんの書き込みを拝見すると、こちらは利便性が劣るようですね。

ただ、駅から遠いとのことですが、同じく9分ですよね。
こちらの方が体感距離が遠いのでしょうか。

また、スーパーは、駅まで行かないとないということでしょうか。

こちらはパークハウスより少し高くなりそうなので、あちらにしようかなと思いかけていますが、周辺についてご存知の方、ご教示いただけますと幸いです。

23番でコメントした者ですが、この辺りは土地勘があります。

①番目の件です。「経堂駅から9分」について

パークハウス（今後経と記載）、パークホームズ（今後赤と記載）とも9分と同表示ですね。
しかし、体感距離としてはパークハウスの方が近いですね。（実際にもそうかも）
経の物件は経堂駅の南口のありますが、北口にある商業施設経堂コルティーの西方面入り口まで約5分で行けます。
また、農大通り商店街を経堂駅方面に行くルートは所用時間はその約倍の10分程度でしょうか。
しかし、商店街を通っていくので体感距離はそんなに感じません。

一方赤の物件は経堂駅から赤堤方面に向かう西福寺通りを行き、赤堤小学校まで行きます。
正確に計測したわけではありませんがそこまでで駅から9分程度はかかっている感じです。
（赤の物件は赤堤小学校から早足で更に3分程度かと思います）
そこまでは商店街ではなく、車の往来もそこそこあるので体感距離は長く感じます。
駅から赤の物件まで正確に時間を計測した訳ではありませんが駅から経の物件までの距離に比較するともっとあるように感じます。

②番目の件です。

赤堤小学校前の交差点にドラッグストアがあり、一部食料品は購入することはできますが、スーパーほどの品揃えではありません。以前そこはスーパーがありましたが、撤退してドラッグストアになりました。
赤の物件からスーパーはそのドラッグストア以外には近くには無いと思います。

③近隣の状況

圧倒的に赤の物件の方が静かな住宅地にある、と体感できると思います。

36さん
有益な情報を、くわしく教えてくださってありがとうございます。
かなりイメージが沸きました。
今週現地に行ってきます！

検討しようか迷っていますが、街の雰囲気はいいけど利便性がいまひとつなのですね。参考になりました。

私も長く近くに住んでいる者です。

>36さん
のご説明はおっしゃるとおりと思います。

お一人や共働きのご夫婦、徒歩での買い物が辛いご年配の方であれば南口のパークハウス、
ご家族であれば北口のパークホームズ
をお勧めします。

利便性or住宅地としての風格・環境
という好例かも知れません。

駅まで9分そこそこであれば、十分便利では？最近でも徒歩15分とか18分とかの物件もざらです。

ご近所さん方ありがとうございます。

ところで、パークハウスのほうは正式価格が発表になりましたが、ひどい間取りですね。
利便性が高いのと値段がここより安そうなのとで、迷うところです。

高そうかとか、安そうとか、みなさん、坪単、どれくらいとみていらっしゃるんでしょうか？

平均で３１０くらいですかね。

３ＬＤＫが６５００～７４００くらい？

売れ残りが出れば300切るかもしれないけど、このあたりの住環境の良さや希少性を考えると売出し価格で平均310〜330は行くのでは。間取り、陽当たりがいい住戸は350以上で出るかも。

そうですよね。330くらいだと思います。

同じ駅から同じ徒歩分数で、同時期に販売した物件がそんなに坪単価変わりますかね。
パークハウスの方は、坪２９０です。
こっちもせいぜい３１０では？

単価は、間取りにもよりますよね。南の間取りは、あまりに使いにくいって思います。

全戸平均が２９０です。

２９０だったら抽選、即完売。３３０だったら竣工前の完売は難しい。
三井がどんな戦略で売り出すか見物。

49の全戸平均額は、パークハウスのことです。
こちらは、それよりは高くなるでしょう。

パークハウスは５０平米以下が半分くらいと聞きましたが。。。

そうなんじゃないですか？

ザ・パークハウス経堂は全29戸
平均坪単価　　290万円
平均価格　　5,767万円
平均平米　　　65平米
3LDK 15戸 (71.15~87.53m2)
2LDK　　　　　　12戸 (53.3~59.22m2)
1LDK　　　　　　2戸 (41.76~42.16m2)

5階、4階の上層階は坪単価 3LDK 310万前後, 2LDK 295,294万
3階、2階は 　　　　　　　3LDK 300万前後、2LDK 270～294万ですよ。

すごい
詳しい
ありがとうございます

他の三井物件のモデルルームに行った際に営業担当者と赤堤の話をしたのですが、ここは土地の買収価格が高くて予想よりも値が張る可能性があるようです。

予想のレベルが問題ですね。。。仰天価格！？

うちはここには興味を失いましたが、失う前に、ここの準備室に電話をして値段を聞きました。
まだ決まってないとのことでしたが、パークハウスの価格帯と坪単価を言って、もっと高くなりますかと訊いたら、同じくらいだと思いますとおっしゃってましたよ。

ここが高掴みしてるかどうかは知りませんが、パークハウスは確実に高掴みなので、みなさんが思ってるより差はないのでは？

ご自分でも確認された方がいいと思いますよ。高い買い物ですからね。

買う方はデベがいくらで掴んだかは関係ない。パークハウスと同じくらいの価格だったら、よほどの低仕様でない限り、資産価値的には赤堤を選んだ方が断然お得。パークハウスに飛びつかないで、赤堤の販売開始まで待つのが正解だね。

>59さん

なぜ興味を失われたのですか？

５９です。
通勤場所や実家への便を考えて経堂を候補から落としたという個人的な理由によるもので、この物件の良しあしには関係ありません。

駅の反対側の三菱地所のマンションは即日完売したって本当ですか？
正直言って、こちらの物件の方が住環境は上で人気が出そうとと思っていたのですが。
うーん、こちらの販売も地所物件を買えなかった人たちが参戦して白熱しそうですね！

経堂の物件完売ですね。
当物件への影響はあるかもしれませんね。しかし、バッティングするのは３ＬＤＫの物件を狙っていた人達だと思います。それらの物件が6500万円～7000万円強だったので当物件の価格設定の下限に近い住戸がかぶるかも。
それより高い価格帯は購入層も変わってくるでしょうね。
もっとも、低層階、山の手物件に対する人気は衰えないと見ますので当物件も人気化必至だと考えます。。

ツボ３３０万！？

65番さんへ
グレードの高い住戸はありえます。
中心価格帯の住戸は坪300万突破は覚悟しておいた方が良いように思います。
しかし、南向き中心、低層、静かな住宅地、大手物件です。なかなかこのような
物件は貴重だと思います。

たしかに高額でも仕方ない物件ですね。ここは。
難を言えば、もう少し駅近だと更に良かった。

先日、現地を見に行ったのですが、皆さん書いていらっしゃるとおり、素敵な場所ですね。

ところで、既に建築中のようだったので、放射能汚泥と建築資材等の関係が気になりました。
http://diamond.jp/articles/-/12355

今後、本格的に検討する際には問合せしようと思いますが、何か情報等お持ちの方はいらっしゃいませんでしょうか？

気にするなら今の時期に買わなければ良いのかもしれませんが、愛着のある経堂で稀な好物件なので、簡単に諦めるのも惜しく、何とか確認したいと思っております。

宜しくお願い致します。

簡単です。信用あるデベロッパーはそのようなレピュテーションには敏感です。デベロッパーに問合せその関連性をヒアリングするのが簡単ですね。使用生コン会社、原料セメントの経由等を聞くのです。おかしなものを使用するとそのツケは結局施工会社、デベロッパーが負うことになり、ひきあいません。
全く心配ないと思いますけどね。そのようなことに敏感になり、買い逃し、後悔すすることの方が損失では？
ここは良い物件と私は評価してます。経堂のパークハウスもそうですが、幹線道路にも面しておらず、南側住戸が大半で閑静な場所にありますので低層階小規模なだけに受給は逼迫していると思います。
一定の住宅需要はあるので良い物件には逆に購入希望者が集中する傾向があり、ここも経堂同様抽選必至と考えます。35戸しかありませんのでね。

ホームページ見てみたら外観予想図載ってましたが、前からありましたっけ？
桜が良さそうな感じですね。

「地上3階地下1階」という事は地下階があるの？
世田谷って地下階まだ作れるのですか？メゾネットタイプとか？

地下、私も疑問に思っていました。
世田谷区って地下を作っちゃダメになったんじゃなかったでしたっけ？
それに地下階があるマンションは、一般的に価値が低いと言われています。

地下にエントランスとか共用施設を配置するんじゃないかな。

バリアフリーが必須の現代、
階段ばかりの一戸建てを避け、あえてマンションを選んでいるのに
もしも地下エントランスだとしたら
砧のパークハウスと同じで、個人的にはがっかりです。

地下は駐車場では？
でもそれなら地下1階という書き方しないかな？

機械式15台だから、地下1階＋1階の一部が駐車場かなあ。あとは駐輪場とか？

68です。
69さん、ありがとうございました。やはり、詳細に聞いてみるしかないですよね。
そういう意味でもこちらの三井＋清水は安心材料の一つですね、ミーハーなもので。。

しかし、外観予想図、素敵ですね。
そして、経堂の様子を見て、改めて価格発表が待ち遠しいですねぇ。

この物件は、人気化必至、抽選間違い無しだと思います。

①ロケーションが良い・・・都心からの距離、駅からの距離、周辺の状況、大半の住戸が南向き
②販売環境がフォロー・・・地震後は高層マンション及び湾岸が嫌われ内陸部に興味がシフト、三菱の経堂の物件も即完
③物件のグレード・・・三井不動産、清水建設施工
④需給逼迫・・・35戸、近隣でのプロジェクトはあまり無い
⑤価格設定・・・三菱の経堂並みとの話が以前でていましたが、仮にそうであれば一定の購入希望者は想定される。
三菱の経堂の物件は上層階の3LDKは平米94万円で簡単に売れてしまいました。
グレード等は三井のこの物件の方が良いと推察されますので動向は推して知るべしですね。

私は数倍の倍率を想定しています。早めの調査、検討が必要と考えます。
（私は三井の営業ではありませんが、この地域の新築マンションを研究している者としてどう考えてもポジティブな状況と思われます。あくまで私の感想です。）

お亡くなりになられた長門裕之・南田洋子ご夫妻やマクドナルドの藤田田氏も赤堤にお住まいだったそうですね。ご存命中の方の名前はプライバシーがありますので出しませんが、他にもたくさんの著名人が赤堤にお住まいのようです。

セレブを惹き付ける赤堤の魅力って何なのでしょうか？

パークコートではないので、冷静な見極めと判断が必要。レジデンシャルの営業さんに、状況を聞くと、状況がわかります。あとは、顧客としての属性をどう見られるか。

80さま

どのような事か具体的に教えて頂けたら嬉しいです。
うちは2階以上で坪330以下なら申込み予定です。

おいおい、はやる気持ちは分からんでもないが、物件の詳細が出る前から滅多なこと言うもんじゃないぜ。

そうですねェ。悩ましいところですね。三菱の経堂程度であればお買い得感が出てきて更に人気が盛り上がるし、万が一それを下回る価格であれば人気は更に過熱、かといって高くなると買う方としてはガックリ来るし。
いずれにしても抽選ですよ。

赤堤小学校は、いかがですか。

ここは、おそらく抽選でしょう。
最高裁判所の宿舎ってことは、昔、国が良い土地だと思っておさえた土地のはず。
三井も高めに売り出してくるでしょう。
万が一売れ残ったら、下げればいい話ですから。

三菱の経堂パークハウス完売御礼でましたね。

11日、12日が契約会だったわけですが、全戸10％分の入金が完了したという理解で良いでしょうね。
世田谷で交通の便が良く、住環境も静か、低層物件の根強い人気を思い知らされた物件でした。
契約会直前まではネガティブな書き込みも一部ありましたが契約会終了後はピタッとそれが無くなりました。
ここでも抽選を控えて妙な書き込みが無いと良いですが。
ここは三菱に劣らず良いと思います。抽選必至と考えます。「雑音」に惑わされないようにしたいものです。

抽選って、緊張しますよね。
大手だからイカサマなしでしょうね。
4倍、5倍なら外れてもしかたないかと思うけど、2倍、3倍だと外れるとくやしいでしょうね。
当たると嬉しいでしょうけど。

意味もないことスミマセン。

ホームズ購入者で
私の物件も抽選になりました。
不正はなかったと思います。

ただ、営業さんは調整はしてくれるので、
よく相談して損はないと思いますよ。

特に購入が確定的なら、他の希望者に対して、
｢この部屋は倍率が高いですよ｣
くらいのことは、言ってくれるでしょうから。

＞89
意外と否。
理由：キャッシュで買える人は、心変わりの可能性も高いと思われるらしい。
本当に買うつもりで、デベが信じればね。
絶対に心変わりしないと予測される優良ローン者の方が、デベ的には良いらしいよ。

三菱のザ・パークハウス経堂が、ほぼ全戸異なる間取りだったのに比べて
ここは田の字の画一的な間取り。
浴室に窓が無い。
内廊下ではなく外廊下。
エレベーターも一基のみ。
地下がある。
同じ徒歩９分でも遠く感じる。
買い物不便。

全体的に、あくまでも「パークホームズ」仕様であり
「ザ・パークハウス」よりは安っぽい。

以上のことから、もしパークハウスより高い価格設定だとしたら
高すぎる買い物だと思いますよ。

もう間取りとかって見れるのですか？

えー、それはまたずいぶん先ですね。
待ちきれない・・・

建物の仕様を第一に考える人にとっては91さんの言うとおりですが、住居用不動産としてトータルで評価する人にとっては赤堤の方が上でしょう。

準工業地域ではなく、低層住居地域にある、同じ徒歩9分でも道が比較的広く交通量も少ないので歩きやすい、商店街からやや離れた場所にあるので静な住環境が確保されている、基本的にファミリー向けなので住民間でコンセンサスが得やすい等々。

パークハウスと同じ価格帯で出てきたら割安感があります。

場所はたしかに赤堤の方がいいね。
どうせなら値段上げて仕様もパークコートにしてくれれば
ライバルが減っていいのに。

91さんのは、建築費用等を計算した大変現実的な評価だと思います。
たしかに、同じ田の字間取りなら資材は安く入り、工事も簡単ですから。

あとは、95さんのおっしゃるような「目に見えない部分」に
どれだけ価値を見いだすか、デベ側がどれくらい乗せてくるか、でしょうね。

工事現場の様子から、地下住戸はない感じでしたが…

現地行きましたが、桜は結構派手に切られてました。

地下の表示について、ドライエリア式の地下住戸は世田谷ではできない筈なので、
駐車場か機械室かあたりでしょう。

それにしても何で販売時期が延期されたんでしょう？

資料が届いてました。

間取りは東南角の80平米が良さそうでしたが、
他の部屋は70平米でも窓が無い部屋があったりと、
価格次第ですが悩みが増えそうです。

全体像はよくわからない資料でした。

なんかガッカリです。

せっかくグレード感のある物件が建つ要素を持っていましたが期待はずれの感があります。
外廊下とは。プライバシーを考えると残念ですね。外廊下にするとどうしても廊下に接する
部屋が出てきてしまい、落着きません。
まだ詳細が分からないので評価は定まりませんが。

田の字はもういいよ。自分的には古い間取り。

ああ、ダメだねこの物件。
立地に関する好みはあるにせよ、ほぼ全方位スキが無かった所に田の字間取りと外廊下仕様。。

ダメですね。

つまらない間取り、そして細長くて使いにくい。

うーん。
ネガティブなコメント急増してますね。
始まってしまったのでしょうか？
パークハウス経堂にも見られましたが
抽選、契約を控えてのクールダウン戦略が・・・

＞106
そうじゃない。この物件を心待ちに期待していた人の本当の意味での失望だよ。

個性的な間取りにするとコストがかかる上に万人ウケしないし、田の字にするとつまらないって非難されるし、デベも大変だね。

立地がいいから、敢えて間取りで冒険せずに購入ターゲット層を広げて短期完売、建築コストも販売コストも抑えて無難に利益を出す堅い戦略を選択したのでしょう。

>108さん

たしかにそういう戦略なんでしょうね。
この立地で35戸ならリスク取らなくても売れるでしょうし。

未発表の間取りもあまり期待できなそうなので、
あとは価格と設備の仕様がどうなるかですね。

南に道路のある敷地を考えると、効率的な田の字にして単価を下げてくれたほうがありがたい　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

よその書き込みに、８０平米が９５７０万とあるけど、風評！？

週末にチラシが入っていて、８１．７平米が９，５７０万円と出てました。

本当ですか！？
本当なら小田急線でも代沢や上原と同じレベルでは。

80平米、9570万円は用賀のパークホームズの最高価格の部屋のことでしょ。

最上階、ルーフテラス付きの部屋ね。

ここも最高価格はそんなもんじゃないですか？

＞118
１行目でやめとけばいいのに。
２行目を書くから、１行目も力を失います。

118はバカっぽいです。残念です。

すでに荒れてきていますね。
売り手が価格を下げるのが狙いでしょうか。

ここは、多少間取りが悪くても、多少高くても、きっと抽選でしょう。
経堂10分以内の住宅街ですから。
ネガティブな意見は、抽選を見越した敬遠合戦にしか見えません。