ルミナリータワー池袋(（仮称）池袋タワーマンションプロジェクト)

眺望シュミレーターはなかなかイメージしやすかったですね。
やはりネックは東の巨大な東横インの文字（多分１５Ｆくらい）と
南側のビル（多分１０Ｆくらい）の寂れ具合ですね。
店舗は既に散々予想されてますがコンビニ誘致中だそうですね、まあ妥当です。
タワーの良いところは眺望と固定資産税と思います。
ただし眺望については低層階は期待できませんが固定資産税の安さは期待できます。
あと逆にタワーの弱点の防音性は気になるところです。
隣のお部屋との間が軽量鉄骨と石膏ボードです。どうなんでしょうね、これ。

せっかくタワーですから屋上を庭園風デッキとかにすればいいのに。
そうすると低層階の人々もそれなりにタワマンの恩恵にあずかれる。

タワーの固定資産税って安いの？

土地の持ち分が少ないからね。

占有面積があるのに土地の持ち分を気にする頭の弱い人が時々いますｗ。

>533

どういう意味？誰か気にしたの？

532は「土地の持ち分が少ないから固定資産税が安い」と言っているだけなんだが。
もちろんマンションにとってはメリット。

建物の価格が高いから、固定資産税は変わらない気がしますが…建物の軽減は５年で終わるし。

要するに立地によるってことかな。

私は以前六本木のタワマンのMRで「固定資産税が安い」のをメリットとして強調された。
土地の高い立地であれば同じところの低層マンションより安くなるんだと思う。

ここはどうだろう。微妙？

案内会では固定資産税は１ＬＤＫでせいぜい年１０万くらいと言ってました。
普通の低層マンションだと最低でもその倍はします。
固定資産税はマンションだと２０年３０年後もかかりますから
その差はマンション価格の１割にはなるでしょうね。
２ＬＤＫや３ＬＤＫでも同様でしょう。
価格に見えないタワマンの価格恩恵でしょうね。

>>534
たまにある流れで笑っただけです。
固定資産税の話になると土地の持ち分の話になり、
土地の持ち分が少ないことにいちいち意味を考える意味のわからない人がいるのだなぁと。

コンビニはどこが入るのでしょうか
流石に周囲に沢山あるファミリーマートでは無いでしょうけど

>>539
Ｆ以外の大手だそうです（公表は出来ないとの事）。
大手ですからＬか７のどっちかじゃないでしょうか。

多分LだけどNLだと思うよ。100Lは近くにあるしね

>>541
ＮＬだと良いですね。
普通のＬはあまり良くないですから。

タワーマンションは確かに建物の評価が高めでしょうね。
でも、地価が高い場所なら、それ以上に土地の持分が少ないから、固定資産税は割安になる事が期待できそう。
郊外のタワーなら、そうはいかないでしょうね、

概算で申し訳ないが感覚だけでもと。
ここの土地の東京主税局HP上の路線価格は劇場通り側が1290000円/1平米、裏通り側が795000円
平均して1042500円をここの評価額と仮定して占有面積が1651.57平米なので
全体としては1042500円×1651.57=約17億2176万円がここの対象路線価格。
課税評価額はその7割なので、約12億523万円が課税評価額。
で、戸数が219で店舗1なので簡潔に220戸として1戸あたりの平均の土地分の課税評価額は
12.0523億円／220戸＝約54万円
で、毎年の土地分の固定資産税は、54万×1.4%＝7万5600円
ここの場合、こんなもんですね、土地固定資産税は。

ちなみにそれを低層マンションや中層マンションでやってたらどうなっていたか？
低層（仮に6階建てで戸数も階数の応じて1/5としたら）
7万5600円×5＝37万8000円・・・・ルミナリーとは約30万円の差額
中層（仮によくありがちな12階建て戸数100戸としたら）
7万5600円×220/100＝約16万6300円・・・・ルミナリーとは約9万円の差額

もしもこれが40年続くなら
上記低層マンションの場合とは、30万×40年＝1200万円　つまり低層だった場合より将来1200万お得
上記中層マンションの場合とは、9万×40年＝360万円　つまり中層だった場合よりも将来360万お得

マンション比較する場合はこういう違いまでちゃんと価格に加えてみていないとダメって事ですね。

まあ。大雑把な計算でもタワーマンション（＝高層化）のメリットは結構ありそうですね。。

まぁ今となってはタワマンはデメリットばかりが語られてますからね

湾岸タワマンはなかなか悲惨な評価だけど内陸部はむしろ相変わらずの人気でしょ。

構造なんかにもよるのだろうけどタワマンは災害時には辛いと思う。
露骨に震災後タワーって名称使うの避けてる物件もあるしね
世間のイメージはそんなもんではないですかね

まぁそれでも湾岸内陸に関わらず売れる物件は放っておいても売れるんでしょうけど

TwitterにUPされてた
モデルルームの椅子って
「お高い」って書いてあったけど
想像つかない
いったいいくらぐらいなんでしょ

544さんの数字をそのまま使うと（途中計算省略）

路線価による土地資産価格は　ここ　　782万円
　　　　　　　　　　　　　　低層　3,910万円（区分土地が5倍）
　　　　　　　　　　　　　　中層　1,716万円（区分土地が2.2倍）　だから
ここより低層の方が土地の資産価値は3,128万円高いので1,200万円引いても1,928万円お得
　　　　中層　　　　　　　　　　 　 934万円高い　　　360万円 574万円お得

なんだなこれが。土地の固定資産税のみに限定した計算マジックにみんな引っ掛かるなよ。

本当はこの他に建物に掛かる固定資産税と経年評価価格があるんだけど、それは又の機会に。

何か難しい論争になってますね。

マンションの資産価値って
土地の持ち分に左右されるって初めて知りました。
勉強になります。

不動産鑑定の方法は主に二つ
一つ目は貸したらどれだけの収益が得られるか
もう一つはいくらで売れるか
だからマンションの資産価値は
通常土地持分比には左右されません。
マンションであることを無視して
土地だけをほかの用途に使えないから当たり前です。
しいていえば
建物の寿命が来てマンションとして使えない場合や
地震で倒壊したなどの際には
地価と持ち分で価値が決まりますね。

ホームページがかなり充実してきましたね。

今までが薄すぎ

会員ページの
家具配置シュミレーター面白いです。
私の検討タイプも対応してほしい。

あんなん子供だましでしょ。
ゲームと思えば別だけど。

杭が深すぎ

>>549
この理屈もよくあるだましマジックです。
低層だったらそもそもここの今の価格なんかでは売り出さないと思います。
つまり土地の資産分しっかり売値で取られるはずです。
ですから低層の場合はお買い得でもなんでもなく資産価値分高い買い物になるというだけのことですね。

土地の価値なんて色々な制限や用途も含めたものだと思うけど

眺望シミュレーターもHPに載せたらいいのに。

>>558
土地持分が仮に2000万円分沢山あったとしたらそもそもマンション価格が最低でも2000万円売値があがるので
結局は土地持分に比例した固定資産税の高さ分、割損するということですね。
自由に使うことが出来ない持分の土地が沢山ある事による結果が高い買値と割損な固定資産税なので、
この点でタワマンのがメリットがあるという一般常識通りです。

ここの内廊下、空調ないの？

>>562
そうなの？

>>563

HPにあるって書いてある。

>>564
それどんなんですか。。。いくらなんでも。
いまどき普通の賃貸でもそのくらいはあると思いますが。
マンション内で廊下やエレベーターでみんなで汗でもかくんですかね。

空調はあるって書いてあるのにネガを進行させないで下さい

化粧ぷんぷんのが多く出入りしそうなのに、それはないわな。

ここってタワーなのに
スカイラウンジも展望デッキもない
寂しくない？

プールも
ジムも
キッズコーナもない。

>>568

シティタワー池袋にも無かったですよ。

そりゃチープ！
まさかもしや
キッチンスタジアムもカラオケルームもないの？

あれれ
使われない共用施設ベストテンでも
やってるみたい

どーしても
無理やりネガティブイメージを
作りたい人いるからね。

共用施設なんぞ無駄な物は無い方が良い。
どうせ使わないから。

Twitterに出てたスタディルームって
便利らしいですよ。
友達のマンションでは
一番使われてる施設だって。
ちなみにその友達は
内覧会以来
ビューラウンジに行ってないそうです。

スタディルーム？
ホームページに出てるのは
ライブラリーでしょ。
あれは単なるロビーラウンジを
それらしくネーミング
しただけでしょ

タワーならやっぱり
展望ラウンジなけりゃ詐欺。

ライブラリーと
スタディルームは別らいですよ、
スタディルームがとても便利なのは
友達に聞いて知ってたので
集会室兼用では不安になり
この前モデルルームで質問したら
何やら一人ごとに
簡単な仕切りがついた
そこそこ本格派らしいです