ザ・パークハウス 駒込フレシアってどうですか？

住所は北区中里3丁目21番かな？この辺のマンションは確かに頭に駒込と付いているのが多いですね。
坂のある駒込駅まで10分・坂なし田端駅12分どちらを使うか微妙ですね。

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周りの環境どうですか？
駒込より内側はよく知っているのですが、外は行ったことがありません。
文京区的な雰囲気はあまりないのでしょうか。

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＞＞2
JOMO（ガソリンスタンド）のある通りをバイクでよく通るのですが交通量の割に妙に道路が広くてガランとしてます。以前は個人でやっているようなコンビニもあったけど今は無かったかな。
説明しづらいのですが良くも悪くも都内っぽくない独特の雰囲気の場所です。
個人的にはマンション裏手に走る電車の音がどの程度聞こえてくるのかが気になりますね。

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丘の上だから安心そうだね。新幹線の車庫や電車がよく見えてマニアには垂涎物件。近隣にも空き地があるのでそこもマンションかな

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線路に面してる北東側は結構うるさいよ。
おそらく、窓を開けると支障になるくらい。
一方、公園に面している南西側は音は気にならないし、
日当たりはかなり良好。価格は高くもなく安くもなく。

難点は住宅街のど真ん中の為、近くにコンビニすらなく、
買い物には坂の上り下りが不可避である点、
大通りからマンションまでの道の幅がかなり狭く、
また、周囲には木造の戸建てが乱立している為、
火事になると延焼や避難がかなり大変なところかな。

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>>5
日当たりは確かに良さそう、遮るものがないですからね、角部屋だったら相当明るいんだろうな～。

まだ実際に歩いてないんだけど「駒込駅から徒歩10分」なんですね、ここって。道のり自体はよくしってるけどもっと距離があるイメージでした、途中の道のりに何も無いから余計遠く感じるのかな。
それにしても最寄りのコンビニというとどこまで行けばいいんだろう。

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最寄りのコンビニは、駒込寄りでは、かなり坂を下るけど聖学院通り沿いのローソンでは？
田端方面だと郵便局前のローソン。やはり生活利便性はイマイチかな。
スーパーでいうと近いのはマルエツプチかな？
マルエツプチは品揃えがイマイチなんだよね。
やはり田端銀座のスーパーの方が便利かな？

駅からの距離は、坂道なので+2、3分はかかると見た方がよいかと。

公園に面している南西向きの部屋なら、
まさに閑静な住宅街の日当たりの良い高環境のマンションを
体現しているので中々貴重な物件ではある。
地元民を中心にすぐに売れてしまうような気がする。

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>4さん
丘の上って高台になってるんですかね？

あと地盤はどうなんでしょうか？

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>>8
近辺は坂を上りきり、田端・西ヶ原交差点あたりまで
平坦な土地が続いており、いわゆる高台であるとは思います。

地盤については液状化不安は無いです。
高台で杭の長さは30mくらい。
近辺の3階建てくらいまでの建物は直接基礎が多いと聞きますので、
地盤は良好ではないでしょうか。

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高台の上なので、地盤はよさそうですね。あと、目の前が公園というのもいいですね。子供たちが騒がしいのは・・・・・・

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日当たりが良さそうなのはいいですね。

でも買い物が不便そう？

あと、駅から10分と言うのは買い物の時やはり大変？

小中の学校はどうなんでしょう？

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ここ、もう養生シートもとれて、ほぼ完成しているようですね。
販売時期が遅いのは、何か理由があるんでしょうか。
たとえば、裁判とか周辺の反対運動とか。。

外観は正直あまりお洒落ではないですが、
公園側は電車の音もあまり気にならず、日当たりがよくていいかもしれないですね。

今週末からモデルルームグランドオープンのようです。

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モデルルーム見学したけど，南向きの部屋はうるさくない。
電車より，目の前の公園で子どもが騒いでるほうが気になると思う。
北に面した間取りは二重窓だから，開けたらそれなりに音が気になると思う。

販売時期の件は，推測だけど，売り主（鉄道会社のほうね）の意向で，思いっきりコストを節約しているのではないかと思います。
だって，販売センターはとっても狭くて，スケジュールは超タイト。
ほぼ完成してから販売。

買い換えで検討したけど二重ローン必須になりそうなので断念しました。

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14様の通り、南向きの公園側であれば窓を開けても電車の音は気にならないと思います。
子供の声も、そんなに子供で賑わう公園でもないので(笑)、
そこまでマイナスではないですね。
北側の線路向きの部屋は、窓を開けるととかなり聞こえると思います。
二重窓なので窓を締めて中に入れば気になりませんが、
この時期に窓を開けられないのは辛いと思います。

公園に面していて日当たりがよく、基本的には閑静な住宅街で、
かなり貴重な物件であるとは思います。
一方、問題点は利便性ですね。
買い物その他何かするには基本的に坂の上り下りが必要になります。
徒歩・自転車のいずれでも結構辛いですし、年齢を重ねる程辛くなりますね。
駅からも結構距離があります。

また、駅からの帰り道にスーパー(マルエツプチ)があるのは便利ですが、
閉まる時間が早いので、共働きには結構辛いです。
駒込のスーパーは霜降り橋交差点のタジマ以外は早く閉まってしまいます。
タジマまで行くには時間がかかりますし、品揃えがイマイチ。

小中学校は、北区アドレスですのでそこまでレベルは高くなく、
かといって荒れてもなく、平均的でしょうか。

価格は巣鴨や大塚の物件と比べるとちょっと高いような。
六義園近辺ならともかく、この付近ならもう坪20～30万円くらい
安くないと・・

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>14,15

参考になります。
ありがとうございます。

北区の線路沿いで、大塚・巣鴨よりも高いとは正直意外だったのですが、
このあたりは所謂ちょっとした高級住宅街なのですか？
線路沿いというだけで、一般的に立地としてはかなり悪いと思うのですが。

公園側の３階以上の３ＬＤＫの大体のお値段を教えていただけないでしょうか。
来週ＭＲに行こうと思っていますが、そもそも手が届かないかもしれませんので教えていただけるとありがたいです。

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>>16
15です。単価でいうと坪250～270万円くらいです。
巣鴨・大塚よりも絶対額で高いという意味で申し上げた訳ではなく、
立地等を考えると、この単価は相対的に高く感じるという意です。
巣鴨あたりでもっと駅近でももっと単価が安い物件がありますし。
誤解させてしまいすいません。

この物件の地域は高級住宅街という位置づけではないと思います。
普通の一戸建てが立ち並ぶ地域です。

近辺の事例は少ないですが、確かこの物件から古河庭園寄りにある
「藤和シティホームズ駒込古河庭園」は10年くらい前に
坪200～210万円くらいで分譲されていた記憶があります。

市況の変化はありますし、この物件は三菱地所のプロジェクトと
進んでいたこともあるのでしょうが、比較すると少し高めですよね。

確か工事中に遺跡が出てきたらしいので
それで余計に工事費用がかかったのかもしれません。

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「この立地で駒込と名乗るのか」というのが一番最初の感想です、ここは地図を頼りに駒込駅から歩いたら迷う人が多そう。田端からだとわかりやすいですね。
田端～聖学院の前の通りに個人商店がポツポツとありますが普段の買い物を全部すまそうと思ったら難しいのかな。
電車の音が大したことなかったとすれば夜間は相当静かになりそうですね。

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線路上のどてっぷちというかなり微妙な立地ですね。

モデルルームが実物なので、わかりやすかったです。
外観はかなりチープですが、価格も安いので仕方ないです。
内装はふつうに素敵でした。
音も、公園向きのモデルルームにいる限りは、全然気にならなかったです。
南向きが公園で抜けているので、日当たりはかなりよかったです。
日照は、一階でも問題ないです。

田端と駒込に歩けるのは便利なので、周辺の雰囲気や外観などに高級感などを求めさえしなければ、
いいかもしれません。
少しでもそういうものを求める人はやめておいた方がいいです。

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やはり少し駅から遠いですね。

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