ネスティア菊名桜山公園(菊名桜山公園プロジェクト)

六階建ての割に21戸て少ないね。どんな造りなんだろうか？線路沿いで五月蝿いかも‥

管理会社＝野村リビングサポート
販売会社＝野村不動産アーバンネット
ですね。

間違えました。訂正願います。

気になっているプロジェクトですが、現状情報が少な過ぎですね。
現地ご存知の方いらっしゃいます？
松井建設はヤバイとの書き込みもありましたが、どうなんでしょう。

高台公園隣で周りに高い建物もなく、見晴らしよく、電車の音も多分大丈夫‥値段次第ですがかなり人気物件になると思います。松井建設、中堅の堅実な会社というイメージですが、最近の業績は知りません。

>No.5さん

No.4です。早速の情報ありがとうございます。
パナホーム、トヨタホーム、野村アーバン、松井建設と関係者が多いのでよく見ていく必要がありそうですね。

通りがかりの者ですが失礼します。
当物件の資料請求をしました（まだ送付されてきていません）。

周辺環境が気になりましたので下見もしてきました。敷地は道路を挟んで線路の真向かいですが、線路とは約３０m（？）の高低差があります。騒音に関しては個人差ですが、気になる方は出てくるでしょう。周辺は道など少し狭い印象を持ちましたが、静かな住宅地です。プロジェクト名に出てくる桜山公園は当物件から徒歩約３分の所にあり、敷地の南側に位置します。夕方歩きましたが、散歩中のワンちゃんが多かったのが印象的です。時期は逃したのでなんとも言えませんが桜の名所らしいです。公園内にテニスコートもありました。

当物件は現在整地中です。工事現場は整理が行き届いている印象。菊名駅から歩いて当物件を過ぎたあたりに戸建群があり、おそらくパナホームだと思われるので当物件との関連があるのかもしれません。（違ったらすいません）
前の方がおっしゃっていましたが、価格次第では良物件の気配がしています。

ちなみにこの敷地は整地前何か建っていたのでしょうか。ご存知の方がいらっしゃったらご教示ください。

以前はなにもない坂道でした。パナホームの戸建て群が立ち並ぶかと思いきや、何故急にこのような小規模マンションが計画されたかよくわかりません。でも駅近だし､立地はとても良いですが、歩いて行ける距離にスーパーないです。菊名駅の東急ストア一番近いですが、安くはありません。

>8さん、9さん
7です。貴重な情報恐縮です。Google mapも確認しましたが、以前は手付かずの状態といったところでしょうか。道幅がだいぶ改善されたようですね。これだと周辺住民のマンション建設反対の声はあまりないのではと推察しました。（敷地の北側は線路なので、そもそも日当たりを邪魔される住民はいないかとは思いますが。）
スーパーのご指摘はごもっとも。車を使用した週末の買い出しが必要になりそうですね。

横浜環状北線の出口が近くにできるから、羽田などへのアクセス良くなりそう。代わりに空気が悪くなるかも。

環状北線は地下だからあまり影響ないと思うよ。

出入口だけじゃなく換気口もあるみたいなのであまり楽観視はできませんね。
環状線が開通すれば交通量も格段に増えるだろうし･･･

周辺の綱島街道が渋滞すると空気は悪くなります。これは要チェック！

ここのＨＰ、５月９日更新てあったけど何が更新されたんだ？ほとんど変わってないぞ！

私もそう思いました。情報の更新を期待していただけにちょっとガッカリ。震災の影響で、資材調達等不透明要素が多くて確定しにくいのでしょうか。

No.16です。
ちなみにトヨタホームＨＰ経由で当物件の情報にアクセスすると、野村不動産ＨＰでは載っていなかった駐車場台数などの情報がありました。以上情報共有まで。

http://kikuna67.jp/outline.html

パナホーム or トヨタホームのマンションってどうなんでしょうか。ご存知の方いらっしゃいます？

確か今日HP更新日だったと思うんだけど‥何か変わった？結構いい加減な売り主だね。その一点をして‥推して知るべし‥かなあ

更新情報求む。

現地に行って来ましたが、CDE街区の計3棟構成になるようです。先行して真ん中のD棟が3月末完成予定で建ち、約半年遅れで両サイドの2棟が建つ予定みたいです。いずれにしても詳細が早く知りたいですね。

なるほど。だからD街区なのか。土地的にはD街区が一番いいですか？あとABCはどうしたんだろ。

21で書き込みした者です。ABは恐らくパナホームが既に分譲済みの戸建て街区を指していると推察します。それでCDE街区が本物件になるみたいですが、現地の開発計画看板に訂正された跡があることから元々はCDEも戸建て予定地だった様です。なおC街区が一番高台となり、横浜線からも一番離れるのでベストかなと思います。

なるほど…なぜ急に戸建てからマンションになったんだろうか？　それになぜ３つのペンシルマンションに分けるんだろうか？わからないことばかり…。

22です。ありがとうございます。ちょっと様子をみてC街区も確認してみようかな。

結構ポジティブな発言多いけど、ネガティブ要因ないのかな？

21です。おはようございます。ネガティブ要素ですが、やっぱり一番のネックは踏切を含めた横浜線からの音でしょうね。東横線からの音も駅手前でポイントを通ることから意外と聞こえて来ましたので、気になる方は気になると思います。あとは3棟構成になることで70戸弱の総戸数に対してエレベーターが3機もありますから、管理費＋修繕積立金が自ずと高くなる気がします。坪単価どれくらいで出てくるかも気になるところです！

＞21さん
駅チカと電車騒音は一長一短で切り離せないということですね
坪単価、確かに気になります

現地行ってみましたが、電車の音私は気になりませんでした
坂は結構急でした

桜山公園きれいですね。バルコニーから桜が見えるのは上層階のみですかね。

6/6が物件ホームページの更新日だったと思うのですが、新しい情報はありませんね。
何かホームページ以外の情報をお持ちの方いらっしゃいますか？

E棟の工事予告看板出てたよ。

E棟六階建て地下一階20戸だったね。どんな外観なんだろ‥楽しみ。あの辺りに一軒コンビニできたらいいのになあ。

看板みました。この場合の地下1階って駐車場とみるのが妥当ですよね。楽しみです。

7月上旬にホームページが更新されるようです。

21で投稿した者です。スーモのウェブサイトに情報載り始めましたね！正式名称も決まったみたいで、これからの詳細アップに期待大です！

7です。
予想通り良物件そうですね。

３月施工物件はよくないと聞きますが大丈夫なんでしょうか？

あと施工から入居まで半月しかあかないようですが、突貫工事のリスクは大丈夫なんでしょうか？

どなたが意見ください。個人的には気になる物件です。

38さん

確かに3月施工物件は良くないと聞きます。
ただ当物件は地震直後から遅れる可能性を示唆していましたし、実際3月末の引渡しは難しいのではと思っています。
仮に1ヶ月遅れたとしても決算には間に合いませんし、突貫工事で余分にかかるワーカーの人件費との兼ね合いで、敢えて無理はしないのではと想像しています。
まぁ実際営業に確認するのが一番ですけどね。

３８です。
なるほどありがとうございました！

今朝折り込みチラシ入ってました。間取りも載ってましたが良さそうです。

ホームページが更新されましたね。だいぶ内容が充実しました。

更新されたホームページを見て、買う気も充実してきたのですが、基礎や構造について情報少ないですよね。これで直床だったら一気に萎えるかも…

この物件を検討されている方々はどのような世代、家族構成が多いのでしょうかね？
ちなみに当方は、20代後半の俗に言うDINKSです。皆さんももしよろしければ教えてください。

21です。当方三十代後半の既婚、まだ子無しです。ちなみに一馬力です。

こちらも30代DINKSです。

ちなみにスーモが更新されていて、二重床・二重天井と書いてありますね。

３月末引渡しにしてるのは決算対策もあるけど、入学とかで住宅の需要が増えるからって事情もある。突貫工事かどうかは、施工期間も一つの目安。大体、一階あたり１ヶ月＋２～３ヶ月。

あと、竣工は完了検査を受ける時期で、実際にはもっと前に建物が出来てるケースもあったりする。品確法の瑕疵担保責任の期間は竣工から１０年なので、竣工から引渡しが長いその分瑕疵担保期間が減る。内覧ができる時期には建物が出来ているから、その辺を確認するのがいいと思う。内覧から引渡しの間に不具合を指摘されたところの補修をするから、内覧から引渡しの期間が短いのは要注意。

ちなみに三井社員の暴露本で、３月末引渡物件は要注意なんて書いてあったけど、自社でやっちゃってるんだよね。

パナホームとトヨタホームの新ブランドってあるけど、今後、この組み合わせで継続するのかな。下手するとオンリーワンってなっちゃうかも。

既婚、子ども1の3人家族です。以前から気になる物件だったので、結構前向きです。もう少し詳細が見えてくるといいですね。中古も含めて物件探し中ですが、良いと思った物件を私の出遅れで、先を越されることが続いたので、この物件はスタートダッシュです。

48さん

ここの売れ行き次第でしょうね。
言い方を変えれば、両社ここには力を入れてくるのではないでしょうか。

以前、某ゼネコンが不動産子会社立ち上げて新ブランド作ったけど次が続かなかったなんてことがあった。いいブランドイメージができれば、中古で売るときもプラスに働くけど、その辺は未知数ってところか。

44です。
多くの投稿ありがとうございます。参考になります。
子供が独立した位の夫婦もいるかななんて思いましたが、投稿にはありませんでしたね。

子供が　独立しつつある　夫婦です

眺望と環境は　良いと　思いましたが　坂が　きつくて

ギブアプしました

皆さん　若くて　元気なんですね

こちらとお隣駅のパークホームズ大倉山だったら、どちらが坪単価高くなりそうでしょうか？どなたかこの辺りの新築物件相場に詳しい方いらっしゃいませんか？

横のC街区はいつ計画が明かされるんでしょう？

54の変な日本語使う人はわざと？それとも外国人？

前向きに検討してます。
公式ＨＰの「その道のりはほぼフラットなのに、気づけば、いつの間にか小高く周辺を見晴らす丘の上。」
が気になります。
ギブアプと言ってる方もいらっしゃるので近いうちに確かめてこようと思います。

現地見てきましたが、ABの戸建街区まで行くと少し坂が長いかと思いますが、Cの入り口は坂の途中あたりだと思うので、歩ける人なら問題ない筈。ここが無理な方は、介護付きの方が良いでしょう。道もグーグルの写真より広くなっていて、車もすれ違い可能でした。

すいません。CじゃなくてDね。

現地を見てきました。環境はいいけど、小学校までかなり遠くて悩みどころです。ちなみに価格はどのくらいだと思いますか？？
安くても4500万以上でしょうか？

線路側北東角部屋60平米台後半の一階二階辺りは4千万ジャスト位からではと勝手に期待しております！

おぉ～4000万ですか！！そのくらいで収まると最高ですね。
ちなみにこのマンションの付近には、一戸建てが並ぶ感じなのでしょうか？

54です。　日本人です

戸建地区まで　行ったことと　私は　足が　悪いので　
坂が　きつく　感じたのかも　しれません
いきなり　介護つきと　いうのも　乱暴な方ですね
マイナスのことを　書かれて　不快に思われたなら
申し訳ありません

建設地見に行ってきました。
「ほぼフラット」って・・・
確かに距離は短いですが、なかなかの急坂ですよね？
まあ菊名ではマシな方かと思いますが。
眺望は期待できそうですね。

坂の事、私たちは逆に良く思っています。
あれで高低差がないと、もろ線路際の物件になってしまうので騒音に悩まされると思うし、登る距離に比べて得られる眺望の方がメリット大きい気がしているので。
菊名はもっときつい坂たくさんありますからね。

それよりも61さんが言われている、小学校への距離が悩みです。

21です。徐々にスレも伸びて来たみたいで盛り上がって来ましたね！駅からのアプローチにフラットさを求める方はE街区、眺望と抜け感を重視される方はC街区まで待ったほうが良いかも知れませんね！

現地見てきました。
坂はもっときつくて長いところを日常通っているのであの程度なら健康のためにも納得できるかな。
電車の音は坂ではしっかり聞こえますが、建物の中に入ってしまえばおそらく気にならないと思います。
分譲している住宅地の雰囲気も良く、環境は良さそうですね。

現在工事中の場所にＣ棟Ｄ棟Ｅ棟の３棟が建つのでしょうか？？
それとこのマンションは菊名小学校の学区？？とすると、中学は大綱中学校？？３丁目の何番地かでくぎられてると思うのですが。
しかし、遠すぎますよね…。

なんで３棟に分割したのでしょうか？
誰か教えてください。

だらだらと長く続く坂ではないし、いっきに上がる感じなのでそんなに苦痛ではなかったです。
高台に住むのだから、坂は覚悟するしなかいですよね。

仕様は二重床、二重天井との事でひとまず安心！
直床だったらいっきにテンション下がるところでした。
丁寧な作りのマンションになるのではないでしょうか？

エリア分割の件、私も知りたいです。

浸水の心配はないでしょうか？

横浜市の浸水ハザードマップでは微妙な位置だったような…？

あと、オール電化でなければよかったなあと思います。

高台ですから、浸水はないですよ。気になるのは、電車の音ですね。道路辺りでは、ちょっと気になりますね。窓は、T2かT3使うんでしょうか。小中は、学区外での対応を考えても良いのでは。

小学校の学区外対応とは越境ですか？
それとも私立に入学させるとか？

はやくモデルルームが見たいですね～。

44です。投稿がかなり多くなっていてビックリです！
公開情報を見ていれば、ココやはり気になりますよねぇ。

私達も将来子供ができた時に菊名小学校に通わせることを想像すると、ちょっと遠いかなと話しています。まあ徒歩15分位だから足腰は鍛えられるでしょうけどね。


54さん

大変お節介で恐縮ですが、じきに発表されるE街区でしたらたいして坂はないですよ！

小学校は踏切こえて大通りを抜けて、せまい道を通りながらの徒歩通学になりますよね。
中学校は、大倉山付近の学校になりますね。電車通学になるのかな。

意外にも子育て環境は悪いかも知れませんね。価格次第では青葉区の物件を買うことにします。

菊名小学校は地元では超有名ですからね。横の坂が・・・（苦笑）
健脚な子が育つと思えればいいでしょうけど、坂を下りて坂を上って・・・となるとご子息にいいとしてもご令嬢にはきついかも。
ここの戸建区画見に行きましたけど、パナ、超強気の価格設定でしたよ。それでも売れてましたけどね。
だから、４，０００万円ジャストってことはないんじゃないでしょうか。綱島じゃあるまいし。

学校、特に小学校が遠いのはかなりの減点ですね。
記載されている徒歩12分は大人の足ででしょうから、子供なら実際もっとかかるでしょう。

ところで食品など日常の買い物に不便はないでしょうか？
駅前の商店街が結構使えるという口コミを見ましたが？

５千万後半になると、土地３０坪位の戸建と競合するでしょうから、南向きルーバル無しだったら５千万前後の値付けではないでしょうか。とりあえず早く資料来ないかな。

分譲地は坪単価110～120位で建築条件付だったから、実質130～140位の坪単価のイメージじゃないかな。
パナの上物を建てようと思うと、6,000万円後半～9,000万円ってイメージだったような。
駅から近いとはいえ、当時少し強気の価格設定な気がしましたね。
強気の価格設定でも分譲地は即完売したこと、この辺りではマンション供給少ないこと、腐っても特急停車駅である菊名が10分圏内であること、パナ＆トヨタという日本有数のブランドが販売することを考えると、坪単価240万円4,900万円スタートって感じじゃないかな。
眺望は横浜方面に開けていない北斜面なんで、みなとみらい方面は臨めませんね。富士山見えるのだろうか？

ひぇ～。そ、そんなに高いですかね。。

公式HPをチェックする限り富士山は見えそうですよ。
4階以上は見えるって感じでしょうか

このあたり公園も近くて雰囲気は良いのですが、夜道がびっくりするぐらい暗いですよね、、
戸建街なのでしょうがないとは思うのですが、悩みどころです。
HP見るとフローリングや建具が突板仕様で設備もパナソニック製と出てましたので結構な高級仕様の高値でくるのでしょうか？

自分がもし売主の立場だったら、とりあえず先行するD街区は相場なりで出し、反響良く即完したら続くCE街区はやや高めで設定するかな。その辺を販売提携の野村アーバンネットがどう入れ知恵するかですね！

ここは安売りしなくても売れそう。
東京から下ってくる人にとってはやはり特急停車駅、新横浜駅近くっていうのは魅力にうつるらしい。
79の読みがビンゴっぽいような気がする。

低層階で五千万はないでしょう。五千なら丸紅やオリックスなどでは、そこそこいい部屋が選べた筈。戸数が少ないので、管理費や修繕費の負担も大きいだろうし、七千万ぐらい余裕じゃないと無理なのかな。残念。

7000はありえないと思いますが（笑）
5500スタートくらいかな？
管理費はかなり高いでしょうね。

菊名でそんなに高いですかねえ…
ペンシルマンションで高低差があるとは言え線路脇の立地ですし。

5000超スタートなら田都沿線や都内でも選択肢は多いかと思います。
ここでなければ、というぐらい菊名は人気のある場所なんでしょうか？？

丸紅やオリックスよりは良い環境・立地と思うので5,000万台のスタートでしょう。
ニュータウンのように区画整備された街が良い人は田都、昔ながらの街が好きな人は東横じゃないですか？
都内で５０００万はきついでしょ（苦笑）
渋谷まで特急２０分、横浜も１０分以内。新横浜近いので、ビジネスマンにはいい場所だと思う。
北環状も５年後位には出来るようだから、車もより便利になりますしね。
大型の商業施設を最寄り駅に欲しい方がコスギとか田都の方がいいんでしょうね。

この物件を偵察するために初めて菊名駅に降りました。
道がごちゃごちゃしてるのと、田都（たまプラ～青葉台）に比べると街がどんよりしている印象でした。商店街も古くて活気がないというか…。
これだけアクセス良好な駅なのに、さびれてるのは何故なのでしょうか？

＞88さん
あの雰囲気を変えたくない地主・不動産屋が幅を利かせてるんでしょうね。

でも良く考えれば、なんか懐かしい雰囲気ありません？
私も物件の下見で初めて菊名を歩いたんですが、こんな便がいい駅なのに何故か昭和を感じました（笑）

新しいもの好きの方は嫌でしょうけどね

2200くらいのサッシや天然石をふんだんに使っているならともかく、所詮トヨタとパナですから価格に大きく影響あるとは思えないんですが、まあ坪単価下が210から上は260位じゃないですか。

昭和を感じました（笑）
物件を探していて田都線か東横線か迷ってるのですが、町並みが対照的なのにどちらの線も人気ありますよね。

確かに昭和感じた 笑
あれはあれでいいかも。
でもスタバ程度は欲しいかも。

菊名はスーパーが東急ストアしかないみたいですね。やはりみなさん買い物はネットスーパーや生協とかですか？

白楽と妙蓮寺で三菱が建設を予定しているようです。
どちらも駅まで歩ける立地とか。

妙蓮寺はＯＫあるから便利だよね。菊名よりさらに昭和だけど（笑）
そんな計画あるんですね！

「ザ・パークハウス横浜白楽」ですよね。
チェックしました。
神橋小学校は歩いてすぐです。中学校は六角橋中で、微妙に評判わるいです。

三菱地所なんで、作りは問題なさそうですね。

妙蓮寺の三菱は、以前妙蓮寺レジデンスのモデルルームがあった場所ですね。水道道沿いなので音と排気ガスが懸念材料ですが、駅からフラット約５分くらいですから良さそうです。

通勤族には二路線使えるのはとても便利です。東横線も意外に空いてま す。東京や品川でのんだ帰りは新幹線とタクシーでかえればとても楽ですよ。
当然高めになると思います。

ここはパッと見スペック揃ってそうですね。

あとは天井高が2500以上あれば言うこと無しなんですが…

天井高2.5mは大丈夫でしょー！

ところで資料ってまだですかね？

デイスポーザはないですよね。。。

さすがに小規模はディスポーザはないでしょう。
資料請求したのですが音沙汰なしです。野村がサポートしてるけど、売り主は一戸建てメーカーですから段取りはゆっくりしてそうですね～。

資料届きましたよ。
ホームページにもどこにも二重床二重天井とは書いてない気がするのですが・・
どこに書いてあるのですか？

届きましたか！

二重床二重天井はスーモに載ってますよ。

うちはまだ資料届きません(;^_^A
モデルルーム公開はいつからですか？

１０５です。
１０６さんありがとうございます。
すいませんスーモ見てもどうしてもどこに書いてあるかわからないのですがどこの項目にありますか？

なんかすごく気になってしまって・・・・・・

間取りタイプ詳細を下にスクロール。

109さん　張り付きご苦労様です！

21です。同じく資料待ちです(汗)キャスビー横浜にリリースされてこないのは、1棟当りが小規模で対象外だったりするからなのでしょうか？どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

やべぇ～、階高2.96って、CH2.5大丈夫かぁ。

106です。109は違う方で～す。

109さん

サポートありがとうございます。

階高2960は、どこからの情報でしょうか？それだと275ミリ程度のボイドスラブなら天井高2500は厳しくなりそうですね。2400ないし2450と思っておいたほうが良いかも。通常スラブ200ミリなら2500も望めそうですが、小梁出まくりなのも嫌だな…すいません、独り言でした。

No.111さん

私も気になってCASBEE横浜を見てみましたが、届出対象は2,000m2以上の建築物なのでD街区（1,900強）は出ていないのではないでしょうか？ちなみにC街区（2,300弱）は載っていましたよ。

当方にも資料は届いていません。

みなさん資料届きました？

まだ来ませーん！届いて無いのが自分だけじゃなくて、ちょっと安心しました。当初は７月中旬資料発送予定とメールがきてましたから、予定よりスケジュールが遅れ気味なんでしょうかね？

スケジュール遅れてそうですよね。
うーん、ダンドリ悪そう。
購入検討やめようかな…。

118さん
うちもまだ来ません。。
まぁ、多少の遅れは想定してますので、気長にいきましょう。

私は資料より、販売代理主の方が不安です。

野村不動産アーバンネットが販売代理ですから、全てアーバンネットが販売を行うのが想定されます。
最近の近隣物件だとアリュール日吉本町やアリュール横濱星川と同じような感じになると思われます。

個人的な感想なんですが、アーバンネットの営業っていまいちなんですよね。。かなり上から目線的な営業が多い気がしますので。
プラウド物件の営業はそんなことないんですけどね。
ここはどんな感じになるでしょうかね〜

106です。

105さんが資料届いたと書かれていますが、第2便、3便…とあるのかな？？ひとまず来てないのが自分だけじゃないようなので良かったです 笑
でもスケジュール狂っちゃうな。。


109さん

アーバンネットは対応イマイチでしたか。そりゃちょっと心配ですね。。
しかも販売代理ってことは、入居後のアフターケアはアーバンではなくパナってことなんですかね。

マンションを扱っていないパナホームがアフターケアしてくれるとは思えない・・・

販売代理はあくまで売主の代理。お客を集めたり、契約とかの業務を代行するだけ。引渡しまでの窓口をすることはあるけど、建物の引渡義務、瑕疵担保責任、アフターサービスの提供義務は売主にある。アーバンネットとか仲介が本業の会社が、マンションの販売部門を持たない会社が売主のときに販売代理ってケースは結構ある。

一戸建てのメーカーがきちんとしたアフターしてくれるか不安ですねぇ。

価格により多くの販売手数料が上乗せされてるわけですね。

野村アーバンネットが最近販売を請け負ったアリュール日吉本町や星川の例を見ると、営業担当の質云々はともかく、いずれもほぼ即完でしたね。現在請け負っている長津田タワー物件の進捗は知りませんが、即完しそうな物件に絞って請け負っている様な気もします。

逆でしょ。
野村アーバンネットって強気でゴリゴリの営業会社だから野村不動産がやって売れなかったプラウドの売れ残りか、厳しい物件の担当やってる感じ。
アリュールシリーズはただ単に安かったから売れた感じ。
でも１２２さんの言う通り、別に買う側からすれば売り主がアフターするのだから関係ないと思いますが。

戸建メインのハウスメーカーといっても、パナソニックやトヨタの看板背負ってる訳ですからアフターサービスに関してもいい加減な事は無いんじゃないかと楽観的に考えてます。

ここは車の往来は不便だよ。駅前の道は一通だし。

このあたりはどこも似たような道路事情だよ。でも慣れれば大丈夫。細い抜け道とかもあるしね。この辺に住むと運転上手になるよ。

戸建てもアフターサビスはあるから、ハウスメーカーだってノウハウはあるでしょ。ちなみにアフターサービスは、施工会社が実質的に代行ってことが多いから、そっちの実績も重要。

やっぱり当物件の最大の懸念材料は施工会社ですかね

えっそうなの？寺院建設で有名だし、堅実だとおもったんだけど…。

まだ資料がこないよー。この物件、だめだめな予感…。
遅れてて申し訳ありませんとか、なんらかのアクションあってもいいのにね。
（メールでもいいから）

前の方々の資料到着の書き込みはデマだった可能性大。

サミットでアンケート＆くじ引きやってたし、資料くらいできてるんじゃないの？請求してないからわからんけど。

白楽、大口、妙蓮寺、寺尾とザ・パークハウスが多く発表されてますね。こことの比較対象になると思いますが、個人的にはここの方が自然はあるのかなと思っています。皆さんはどう思われますか？

自然はありますよね。ただ、ターゲットはファミリー向けじゃないのかも。

ザ・パークハウスは、それらの後に日吉本町1丁目の低層物件も控えていますよ。

個人的にはこの物件に期待しています。特に新ブランドということは、関係各社失敗はできないでしょうから力入れてくるでしょうし。甘いですかね。

パークハウスの日吉本町物件は、ホームページにでてますか？探しても見つからないので…。

で、結局資料届きました？うちまだなんですけど…

不動産会社の対応ってこんなもん？資料請求で住所間違えたかな…

昨日届きました。
ただHPをそのまま文字に起こしたような資料で新しい情報はありませんでした。

資料来ましたね。
事前案内会に期待です。

うちも来ました。
いきなりのアンケートハガキにびっくり。はやく事前説明会やってほしいです。

なにこれ、資料いらない。無駄な金使うな。

ホームページに書いてある事そのままだしね（笑）
なんなんだか…。

高そうな印象を受けました。

そりゃ高いよ。
さびれた駅と言われてこのようなサイトではかっこうの餌食になるけど、新横浜へ一駅、渋谷へ特急20分、横浜へ6分、超利便性の高い駅に徒歩７分でしょ？
さびれてるってのは見方を変えれば、落ち着いて住環境が良いとも言える環境だし、マンションの玉数も少ないし、狙っている人は多いんじゃないかな？

上層階で坪単価はどの位になるとおもいますか？２５０万ぐらい？

上層階ではそれくらい行くでしょうね。向きや階層の条件によって225～250のレンジと予想します。

このあたり、７，０００万円行くとそこそこの戸建て買えるので、上層階でも２５０位じゃないですかね？
ただ綱島街道沿いのマンション供給はちょいちょいあるけど、この立地のマンションの供給は少ないから希少性は高いので、少しプレミアムが乗っても売れるような気がする。
横浜方向の眺望が開けてない北斜面っていうのは悩ましいけどね。

四階から上なら南側横浜方面の眺望もキレイに抜けるはずですよ。

こりゃ即完か？

最上階からでも横浜方面はぬけないんじゃない？
抜けるなら、広告にも記載するよ。
富士山は西側だからね。

看板がパークナード港北菊名Ⅱとなっていたが、名前変わるのか。それに南側の土地（Cの前ね）異常に高台なんだが、何が建つんだろうか？マンション建ったら、6Fでも見下ろされるかも。

Cの南側の空き地は確かにきになりますが、確かそこから南は容積率150%の一種中高層だったはずなので、建っても3階建までではないでしょうか。谷底のテニスコートを丸々潰しても、せいぜい5階建が限度でしょう。

156さん

鋭いですね～。確かにC街区以南は用途地域が変わってたはずですし、第一あそこに中高層が建ってもアクセス面でかなり悪いですから、可能性は低いと踏んでます。あるとしたら戸建て2～3戸を分譲ってところでしょうか。でも気になる空間であることは確かです。

>152さん

横浜方面、きれいに抜けますかね？すごい気になります・・・
ＨＰみたところ「南側は桜山公園の眺望」と書いてますし、６階相当から南西方面を望む眺望という写真も結構桜山公園の木が邪魔になってるような・・・
私の中でＭＭ２１エリアを望む眺望は結構重要なんですが、普通はそんな気にされないのでしょうか？だからあえて写真にも字にもしていないのでしょうか？

確かにみなとみらい方面の眺望は厳しいかも知れませんね。それにしても、これから東横線横浜エリアで高台物件が相次ぐみたいで非常に楽しみです。大倉山の東横学園跡地や、ついに工事の始まった白楽の低層オーベル等、時期こそずれますが併せて検討してみたいです。

白楽の低層オーベルってどの辺ですか？

白楽の物件は「パークハウス白楽」のことですか？

六角橋商店街を抜けたところにある三菱東京ＵＦＪの北側でなんか工事始まってますね。それ？
でも、高台ではないから違うか？

オーベルは東横線東側の白幡上町の一種低層エリアで建設中です。駅徒歩7分弱でしょうか。6000平米強の西南西斜面に沿って70戸弱の規模で建つ様です。現地看板によると、施工が大成建設みたいなので高級路線のグランツオーベルかも知れません。そういえば、白楽一等地のグランフォルム白楽も確か大成施工だったと思います。

もしかしてオーベルってブランドのマンションかな？なんか無名のデベの物件。

オーベル調べました。大成建設系の販売業者の有楽土地ですね。元々上場だったけど、今は大成建設の100％連結子会社になってますね。
白幡上町、いいですねぇ。グランフォルムは中古がでてもすぐ売れるという話ですから、同じように資産価値がでるマンションになるかもしれませんね。
ただ、震災以降、みなとみらいのライトアップが寂しいですけどねぇ。

有楽土地と言えば長谷工と組んだ低価格大規模物件というイメージが強いですが、大成建設本体施工の低層となると高級物件になりそうな予感。

白楽期待したのに、大成の社宅跡で反対運動あったところかよ。5階建てはあきらめたのかなぁ。

あの辺りか～。あそこからさらに南側がかなり高くなるし、低層じゃ南向きの眺望は抜けないね。期待して損した～。

眺望じゃあネスティアのC街区が一番だと思います。D街区より更に一段高台ですしね。でも値段も一段上がるんだろうなー。

そうですね。なにげにＣ街区が一番大きそうですしね。

C街区はD街区に中住戸を一列足した様な配置になりそうな気がします。とにかくD街区の情報更新はもちろんの事、全体計画も早く明らかにしてほしいものです！

他の間取りも発表してもらいたいものです。
ところでＦ街区って気付かれてます？どうやら駐車場に充てられるようなのですが、ということは全車ここに入れる感じになるのでしょうかね。それだと建物の地下一階は何に使われるのでしょうか。う～ん。

地下一階はエントランスとトランクルームに充てられると思いますが、各棟ごとの機械式駐車場もあるはずです。棟ごとの計画看板に駐車場何台という記載がありましたから。F街区の駐車場は、あくまで想像ですが西隣の戸建への日影配慮から建物が建てられないため、駐車場エリアにしたものでしょう。Fは屋内屋外ともに平置きになると思います。

Ｃ街区は確かに上層階からの眺望は良さそうですね。ツバサ大橋～ベイブリッジ～ＭＭ２１～新横浜まで大パノラマが開けそうですね。沿線で久々に良い物件が出ますね。高いだろうな～（苦笑）
錦が丘（と、隣の戸建てエリア・・・苦笑）までの金額にはならないけど、周辺で土地買って注文住宅建てられるくらいにはなるだろうな・・・
菊名駅周辺の雰囲気が平気な人なら、Ｃ街区はこれ以上にないマンションかもしれませんね。

でも、お子さんがいる場合、菊名小学校の通学は少しかわいそうな気がする。

小学校は遠いね。
はっきり言って無理です。
交通量も多いし…

そうですね。もしここにしたら、ご近所で通われてる方見つけて一緒に登校してもらうしかないですかね（笑）

事前案内会のお知らせが封書で届きましたが、皆さんもう申し込みされました？

綱島街道沿いにマンションが多いので、みなとみらいの眺望は期待できないでしょう。富士山で我慢しましょう。早く構造や設備の詳細を知りたいですね。

いや、綱島街道の方向とみなとみらいはかぶってないでしょう。
さすがにつばさ橋までは見えないかもしれませんがね。
いずれにしてもＣ街区楽しみですね。

事前案内会のお知らせ来ましたよ(^ ^)
早速返信です。

C街区が一番人気ですかね。

Dも4階以上なら戸建の屋根も何とかクリアして、なかなかの眺めでしょうね。バルコニーの手摺も透明タイプみたいですし。

透明ガラスパネルは洗濯物が外から丸見え。低層階みたいに半透明に全部すればいいのに。

私も本来は不透明ガラスかコンクリ壁の方が好みですが、ここは向かいの桜山公園から双眼鏡で覗かれでもしない限り、周りに同じくらいの高さの建物がないし見られる心配も少なそうだから、バルコニーは透明でもいいんじゃない？

この程度の高さだと下からでもはっきり見えちゃう。

南側の家の人が覗かない限り、1～3階は見えないですよ。完全に視界を遮りますから。テニスコートを越えた所からなら5・6階は双眼鏡で覗けるかもね。眺望をあんまり期待しないほうが良いと思います。

そうですね。眺望も含めてこの物件は今のところネガらしいネガが無いので期待しまくってますが、過度に期待しすぎないようにしないと事前案内会でがっかりするハメになりそうです。一旦冷静になってみて、客観的に見てみたいと思います。

おはようございます。うちは皆さんもおっしゃっていますが価格がポイントですね。この販売スケジュールだとフラット３５Ｓの１％引き下げは間に合わないでしょうし。あとは構造かな。

フラット３５Ｓとか、１０年後に確実に金利上昇する、ローンをありがたがって使うサブプライム層って本当にいるの？？ありがたがつ意味がわからん・・・

まあいたから早期締め切りなんでしょうねぇ

10年間固定であれだけ安い金利の商品はない。
10年経ったら借り換えれば良いし。

といっても、変動でも金利上がる要素なさそうだけどね。
ＦＰはリスクを負いたくないから固定でって言ってるけど、ＦＰとってるような奴は固定で借りてないんだろうな。
民間もどんどん下がってきてるしね。プライム層向けには。

上がる要素は無いとは言いきれないが、一説にはいざなぎ景気程の経済成長率であった数年前のプチバブルの際も金利は上昇しなかったことを考えると、住宅ローン金利が上がる要素は極めて少ないと思われる。
金融機関の人間から言わすと、企業の国内設備投資が減少傾向にある現状を考えると、個人（の住宅ローン）は結構ドル箱客（商品）らしい。リスクヘッジも効いてるし。各行間で取り合いになっていて金利は上げるに上げられない状況。
震災復興で資金需要が極端に増加しても、一時的なもので住宅ローン金利に影響するとは思えない。
フラット３５Ｓといっても、結果的に１０年間は変動で借りた人より0.8%高い金利を払って、１０年後からは変動を借りた人より2%高い金利を払うことになってる可能性が非常に高いような気がする。

ところで、この場所は今まで何があったか知ってますか？発表されたころ、どのサイトかわからないけど、神社のマークみたいなのがあったような気がするんだよね。Dの辺りに。見間違いでしょうか。

金利に関しては何が正解ってのは無いだろうから、払い終わってからどうだったか判断しましょう。
ちょっと話題がずれすぎなんで、もとに戻しませんか？

土地に関しては、法務局（ここだと大倉山にあるのかな）に行って「登記簿謄本」というのを発行してもらうとわかるよ。
以前はお墓だったとか、沼だったとか、山林だったとか、社宅跡地だったとかすべてわかる。

もうひとつ、区役所に行って「洪水・状化マップ」というのももらうといいよ。
菊名はもともと川だったんだよね。
港北区は川が多くて
地盤ゆるい部分もあるから気をつけてね。
眺望も大切だけど、地盤はもっと重要だよ。がんばって調べておくれ。

ちなみに私は、こちらの物件をやめて他物件を購入することにしました。

菊名は川じゃないですよ。ここは下末吉大地上で地盤は悪いわけない。問題無いところですね。

リスクが高いのは鶴見川沿い。鶴見～綱島～大倉山北部～新横浜～（東日本大震災で液状化した）小机といった、縄文海進時に海の底だったエリアですね。

196さんは少しでもライバルを減らそうとして工作してるのかな・・・（苦笑）？
それとも手が届かなそうなので最後っ屁？？

そんなネガが入るようになりましたか。ここも人気物件の仲間入りですね＾＾

>>197 そういう貴方は営業さん？
先週現地見に行ってみたけど、あの駅からのルートはきついですね
車が必要な人だと家に帰るのが嫌になるレベルのような。。。

>>199さんへ
営業じゃないよ。営業しなくても、ここは価格設定さえ間違わなければ即完売するよ。
この程度の坂でしんどいって言ってたら、横浜ではリアルに液状化や洪水のリスクがある上記の低湿地帯にしか住めないよ（苦笑）