西新宿三丁目西地区再開発

>>898評判気になるさん

どちらのご所属の方か存じませんが、日曜から書き込み御苦労様です。

火消しにヤッキに見えますがね（笑）

参加組合員でもない事業協力社に２００億渡せるとは野村は２０００億ぐらい儲かるのですかね。

地権者には土地1坪とマンション約1.2坪との交換。

野村の今後の再開発に支障がでるぜ。

ボロ儲けの野村　地権者にはハダカ同然の追い出し。

西麻布三丁目北東地区のデべは野村ですが、ここでも叩かれています。
参考になる書き込みがあったので転載します。

再開発や建替えのポイントは3つ
・分譲相場に応じた保留床単価
・開発法による開発利益を加味した従前評価
・権利変換先希望の自由

これがこうなってるから揉めてるのかと
・分譲相場の半額以下の保留床単価
・開発利益を加味しない従前評価
・増床制限で下層階の一部だけ取得可

>>902 名無しさん
地権者でもないのに、何をムキになってるの？増床制限が厳しいのは、地権者でもがっつり増床したい方には納得いかないでしょうね。しかし、ここの再開発でガッツリ増床したい人は、少ないんだと思いますよ。資産家と言われる方は少なそうですから、増床制限に関しては、特に問題となっていないのでしょう。

>>903 マンション検討中さん
ネタバレさせると再開発って、
従前評価から保留床単価を決めるか、保留床単価から従前評価を決めるかで、公正で透明になるかが決まるみたいよ
さて、どちらでしょう？

>>904 マンコミュファンさん

従前評価なんてあってないようなもんだから、保留床単価からしか決められないだろ。

>>903 マンション検討中さん
地権者ですよ！
あなたこそ地権者でもないのに、なにをそんなに知ったかぶりしてるの！

>>902 名無しさん
これ見ると、従前評価に開発利益を加味するとか頭イカれてるよ。開発利益は、権利床だったり、保留床単価が低いことで得られるものです。でも増床制限は問題にしてもいいと思います。

>>907 評判気になるさん

開発利益は、権利床だったり、保留床単価が低いことで得られるものです。
ちょっと何言ってるのかよくわからない。わかるように説明して。

つーか幹線に面してない、単独じゃ建て替えすらままならないボロ屋がピカピカの日本最高層・最大規模タワマンになるんだから価値は３倍位にはなるだろ。

>>908 口コミ知りたいさん
前から思ってたけど、アタマ悪いよね。理解力無さ過ぎでしょ。

>>909 匿名さん
その通りだよねー
現状160%しか使えない土地が880%の土地に化けるわけだから、土地の評価もつぼ180万から1000万に跳ね上がらなきゃおかしいんだよな

>>911 評判気になるさん
大丈夫だよ。君のボロマンションもボロマンションなりにもちゃんと評価されてるから安心しろ。

>>912 匿名さん
ホントですか
保留床単価引上げに伴う開発利益が従前評価に反映されると信じて大丈夫なんですかね
それなら安心して眠れます！

>>913 さん
うん、十分得られてるからグッスリ寝てろ。

開発利益のお話が出ておりますが、開発利益の出ない再開発はありません。

補助金だけでも開発利益は出ます。

この地区の再開発コンサルタントの佐藤不動産鑑定が関わる他の地区の再開発で　開発利益　152億円　を地権者全員に面積に応じて分配しております。

野村の意向が反映してこの再開発では1円も　わずか1円も分配されておりません。

野村とコンサルタントに理事達は洗脳されております。

従前のボロ屋→５千万　日本最高層・最大規模タワマン→１．５億

十分やろ。これ以上何を求めるんだ？

>>916 匿名さん
そんな話はしてないよ。

従前資産の評価は都市再開発法80条で「近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額」とあり、

この解釈を①再開発前の開発利益を加味しない評価とするか、②再開発による容積率緩和に伴う開発利益を加味する評価とするかの話。

で、そういうオマエはどう解釈してんの？

>>917 マンコミュファンさん
普通は①で評価するわな。

>>918 検討板ユーザーさん
915は佐藤不動産鑑定が他で②でやってると指摘してんだよ
つまり開発法で従前資産評価を行い、①との差額を上乗せ評価して、転出者にも開発利益を還元してるってこと

他ってどこだよ

>>919 匿名さん
転出したいの？そんなごく少数の人どうでもいいわ。

>>920 匿名さん
915に聞いてみたら
てか、あまり知識ないのに知ったかぶりしない方がいいよ
恥ずかしいから

>>919 匿名さん
ここは①で評価してるんだろ。どこの田舎の再開発か知らないけど、開発利益のっけて評価しないと数字が合わなかったんじゃないのか？今の数字で地権者は十分に利益は出てますよ。増床制限のことは置いといて。

>>923マンコミュフアンさん

どこの田舎の再開発かしらないけど

開発利益152億円配分された地区ですか？

港区の過去の再開発ですが、

この地区と同じコンサルの佐藤不動産鑑定の佐藤社長が担当でしたがね。

開発利益を1円も分配しないコンサルより野村の方が問題なんです。
利益独り占めです。

近くのパークホームズ初台ザレジデンスは5千万くらいのボロが1.5億になったね。
１億利益取れてるね。これ以上欲しいの？

>>925 匿名さん

もし独り占めなら、補償金もだせないし、増床もできないし、せいぜい坪２５０万くらいのライオンズが坪４００万以上でレインズに乗ることはないね。

>>926 匿名さん
てか、まわりの新築分譲相場が坪800万になってきてるのに、デベに保留床単価383万で売り渡す条件で強引に再開発を進めようとしてることに無理がある
準備組合の役員らがどうしても安く保留床を売り渡したい大人の事情があるならまずそれを聞きたいね

>>926 匿名さん
1億利益取れている　との話ですが

1億利益取れている根拠を具体的に3例ぐらい説明して頂けますかな。

例えば何番地のAさんの土地評価がいくらで　権利変換の金額がいくらで　売却例がいくらであります。

もし　これらが説明できないなら、ガキじゃないんだから簡単に憶測で言わない方があんたの為だよ。

>>929 匿名さん

住友の値段と比べるなんて坪800万は流石に参考になりません三井のパークタワー西新宿が来年発売されますここの価格が比較対象でしょう多分坪６５０くらいかな

>>930 通りがかりさん
もし分譲が坪６５０万を想定しているのだとしたら、保留床３８３万はむしろ高い気がする。

>>931 匿名さん
もし分譲が坪650万円（50㎡9750万円）を想定しているのだとしたら、保留床坪450万円（50㎡6750万円）でも安い気がする。

>>932 評判気になるさん
個人的な感想もいいけど、実際に他の再開発から比べたら高いよ。再開発知らないでしょ。

>>924 匿名さん
佐藤不動産鑑定は保留床単価引き上げによる開発利益を従前評価に反映し、保留床単価と権利床単価を同一にする方針を推奨すると言ってるよ。
再開発に合意してる転出者にも開発利益を還元する観点からすると当たり前の話。
もし、そうならない場合は野村の担当部長の意向だと思う。

￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣ゼネコンMとデベNの大癒着
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ゼネコンMは利益配分を受けれる参加組合員ではない。ただの事業協力社である。

ゼネコンMは設計を担当している訳でもない。
ゼネコンMは組合も設立されていない中で工事受注予定会社でもない。

ゼネコンMは工事総額2000億円強の10％で200億円をデベのNに要求できる理由がない。

デベのNは払う理由があるらしい。

金を要求する側　ゼネコンM

金を支払う側　　デベのN

コンサル料にしては金額が大きい
賄賂か？

デベのNはこの再開発で他の参加組合員3社と利益を分配し尚200億支払う。

1000億程度でなく2000億近く儲けるのか？
Nの再開発は、地権者にはケチリ、おいしい商売みたいだ。

早期に再開発業界の賄賂、裏帳簿　一掃ですわ。

>>934 検討板ユーザーさん
どっかの再開発の転出者は２%もいなかったよ。転出者に利益還元をって話はなかなかならないんじゃないかな。

>>935 匿名さん
ではでは、長年にわたり、事業協力者として時間と金を使ってきたMさんは、どのくらいの利益が相応しいですか？ぽっと出てきた参加組合員よりも少なくて当たり前ですか？

つーか部屋貰って即売ればクッソ儲かるんだから転出するにせよそーすりゃいいんだよ。で、クッソ儲けられるのはデベのお陰だ。一部の地権者自力で再開発なんてできっこないんだから。建て替えにせよ容積使いきってるクソマンばっかだろこの辺。

>>938 匿名さん
ライオンズなんか土地の権利関係の問題で、住宅ローンも組みずらいと聞いたことがあります。その辺は従前評価に加味されませんので、クソ物件ほど、ほんと願ったりの話なんですよね。

>>938 匿名さん
つーか保留床単価上げて即売ればクッソ儲かるんだからそーすりゃいいんだよ。で、クッソ儲けられるのは権利者のお陰だ。権利者の協力なしにデベ4社だけの自力で再開発なんてできっこないんだから。再開発にしろ建て替えにしろ権利者とトラブル起こせば容積使いきっても事業は進まんのよ、この蛸。

>>940eマンションさん
その通りです。
明解です。頑張ってください

1億円未満の賄賂でも逮捕か？
デベのNさん　ゼネコンMさん　大丈夫ですか？
月末　特捜に通報しますよ。
立ち入り調査入るかもね。
今までの　垢　落としてくださいよ。

>>942 匿名さん
不法な報酬でもないと賄賂なんて言わないんだが、アタマ悪子ちゃんやね。

早く通報して欲しい。アホが証明されるのがたのしみ過ぎるw

>>944 マンション掲示板さん

アホでもなんでも結構ですよ。笑
一地権者として言ってますが、オタクさんはどのような立場の方ですかね。

会社を代表して言っておられるみたいですね。

後から後悔されないようにたのんます。

ゼネコンのMさんですか？

デベのNさんですか？

いつも書き込みの2行しか書けない兄さんですかね。

会社を代表して言うなら　所属は明らかにして言って下さい。

>>943 マンション掲示板さん
もうこんな状態じゃ合意形成なんて夢のまた夢だから、一旦全て御破算にして、マンション価格がもっと上がってから、事業協力者も代えてやり直さなきゃあかんのちゃう
坪800万で分譲できそうだったのに保留床単価を半値以下の坪383万で参加組合員に決めようとしてそれがバレて御破算になったとの結論で！

アホのライオンズ民がごねてる間に近隣の藤和コープ民は1億ゲットしちゃったよ。ほんとアホ笑

>>945 匿名さん
通報はよはよ

>>947 マンション掲示板さん
やっぱ三井じゃないと上手く進まないのかもね

https://skyskysky.net/construction/202234.html

886、896、935みたいなのは開示請求するよう組合に要求してみようかな。どっちが本当なのか。

>>950 マンション検討中さん

相手にしない方がいいよ。一般常識がない人だから。２００億だろうと１０００億だろうコンサル料で問題ないのに、２００億だと金額が大きいから賄賂だとか意味不明な理屈をこく人ですから。

>>538 匿名さん
再開発組合設立は総会の特別決議（権利者の2/3同意）が必要

前提の事業計画は野村不動産他3社に分譲単価の半値以下の坪383万の保留床単価（卸値）で再開発タワーマンションを売却

70%が賛成との話だが、地権者は本当にそうしたトンデモビックリの事実を理解して賛成しているのかかなり微妙

もしアンケート取ったらこんな状況の可能性大

【予想アンケート結果】
①理解した上で賛成20%
②理解してないが賛成50%
③理解してないが反対20%
④理解した上で反対10%

だとすると、
②が減って④が増加するトレンドが当然の帰結

野村が手掛ける再開発タワマンだからこその坪600超であって、同じ場所でも細切れの土地の上に築古のボロが乗ってても精々坪３００だよね。

>>953 匿名さん
その通り！
再開発の容積率緩和に伴う開発利益を反映すれば現状のボロが坪600万超の評価、反映しなけば、精々坪300万の評価
だから港区の再開発のように従前評価に保留床単価引上げによる開発利益を反映すればよいとの指摘になるかと

>>954 検討板ユーザーさん


開発利益反映して坪300→400弱になってるじゃん。
一件落着だね。

>>955 口コミ知りたいさん
一件落着するには、
383→600万/坪だろ
ほぼ中野坂上の西新宿五丁目が坪800万超の分譲なんだから
笑

地権者の皆様　21号ニュースです。

反対意見書提出されましたか？
非常に重要な手続きです。

まだほとんど東京都には提出されておりません。
できるだけ多くの反対意見書が必要です。
提出期限　9月26日まで

郵送の場合
163ー8001
東京都都市整備局市街地整備部再開発課御中
電話　03 5320 5131

お子さま、ご親戚、相続対象の方全員で
それぞれ1通出しましょう。

同じ文面でも結構です。
賛成の方は組合設立されますので不要です。

後日都から採用とか不採用とかの返事が来ます。

わからない点　不明な点　納得できない点なんでも記入して　即ポストへ。

>>955 口コミ知りたいさん
開発利益は、実際には坪６５０万とかの床が４００万弱で取得できることです。上記で約１.７倍ですが、従前評価が実勢価格の０.８掛けくらいしか評価されてないとすると、ならしたら１.４倍くらいになるわけで、それで納得するかだね。

とりまオペラシティ通す導線にするのは混雑するから地下道直結にしてくれ、住宅の性能はもちろんゼッチ、下駄は商業だけでなく公共機能やLooP基地を設けてくれ

行政への要望はこれくらいかな。ワクワク。

>>958 匿名さん

立地、規模、高さ、眺望で劣るシティタワー新宿が坪800だからここは坪900くらいで分譲できるのでは？

となると分譲単価900万円/取得単価380万円=2.37倍
0.8がけしたとしても1.9倍！約２倍の利益は余裕で取れますね！

取らぬ狸の皮算用。
竣工は約７年後。
日本は赤字１０００兆以上。
高額収入家庭と貧困層の2極分解。
来年の事も予測できない状態でデベでない限り素人が７年後のマンション価格の想定も無理です。
地権者の皆様　浮かれる事のないように。

>>961 匿名さん
そうなんです。リーマンショックの時なら３８０万もならないです。デベもそれなりのリスクがあるということです。

>>962 マンション検討中さん

同意です

>>962 さん

同意です

￣ゼネコンMとデベNの大癒着
￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣
ゼネコンMは利益配分を受けれる参加組合員ではない。ただの事業協力社である。

ゼネコンMは設計を担当している訳でもない。

ゼネコンMは組合も設立されていない中で工事受注予定会社でもない。

ゼネコンMは工事総額2000億円強の10％で200億円をデベのNに要求できる理由がない。

デベのNは払う理由があるらしい。

金を要求する側　ゼネコンM

金を支払う側　　デベのN

コンサル料にしては２００億は金額が大きすぎる。

従前資産総額　約５００億として
仲介手数料は3%として１５億ぐらいが一般的だ。

２００億は地権者の財産を削った物にほかならない。

デベNは１０００億程度でなく建築コスト削減等で２０００億近く儲けるのか？

Nの再開発は他地区でも評判が悪く地権者にケチるみたいだ。

来月早期にゼネコンとデべの再開発の悪習慣、賄賂　を検察に通報して撲滅だわ。

>>965 匿名さん
この方は何が目的なのだろうか

早く
アホ確定されて欲しい

>>961 匿名さん
まだインフレに気づいてないの
平成の発想から抜け切れてないね

まだまだ　Mと　Nの件聞いておりますが、

https://www.asahi.com/sp/topics/word/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%9C%B0%E6%A4...

>>968 匿名さん
儲けすぎだから賄賂とかウケる。
お金をたくさん稼いだらみんな捕まっちゃうね。素晴らしい世界だ。

昨晩、南側の首都高からこちらのツインタワー建築現場方向を眺めてみたけど、オペラシティと東ガス再開発の間に62階と63階のタワーマンションができると、新たな東京のランドマークになる予感がしましたよ
おそらく東京タワーをのぞむ麻布十番のタワーマンションとそん色のない位置づけになると思われます。
条件ケチってもめてる場合ではないので、さっさと保留床単価上げて進めましょう！

野村の担当部長さん　回答を月末まで待ってますよ。
通報をやらないと思いますか？（笑）
甘くないですよ。
マスコミにも連絡します。

>>971 匿名さん
早く通報してよ。楽しみにしてんだから遠慮すんなよ。
で、何で通報すんのw

>>971 匿名さん

早く通報して恥かいてよ
楽しみに待ってるから

結果教えてね

たたけばゼネコンもデベも埃が出るか？

>>974 匿名さん
切手貼ってないぞ、ちゃんとしろ

突っ込み　ナイス（笑）

>>960 匿名さん
だからこそ、西麻布型の従前評価の1.2上限の増床制限で地権者に取らせないで独占しようとして揉めてんじゃなかったっけ
知らんけど

>>974 匿名さん


再開発アンチのおじいちゃん達筆でワロタ

切手がない！
字がヘタ！
おじいちゃん！
ワシは若者ではないが　爺さんではない！
これで　どうじゃ！（笑）

飲めらさん　前田のクラッカーさん
清水の次郎長さん　ご期待してね

しかし月末まで待ちますよ。

>>974 匿名さん
そりゃ叩けば埃は出るでしょうけど、材料が無いので叩きようが無いよね。しかもこの再開発で賄賂とかでもし可能性があるとしたら、理事にお金渡した、理事を優遇したぐらいだろうね。何か証拠あんの？

>>979 匿名さん
匿名の手紙じゃどうしようもないよね

携帯の持ち方が
おじいちゃん

皆様　教えて下さい。

準備組合設立当時の　某副理事長の登記簿上のお金の動きですが

昭和47年　登記
昭和６１年より銀行等借入
平成１０年東京都から差し押さえ
平成１３年７月差し押さえ抹消
（わずかな都税も払えない）
（昭和６１年より借入で根抵当は合計　３５億）

平成１３年７月根抵当合計３５億抹消
平成１３年７月抵当権５０００万抹消
平成１３年７月息子に会社売却

平成１３年８月準備組合設立（当時副理事）

準組設立前に差し押さえ受けてる状況で、どこから抹消できるお金を用意できたのでしょうか？

>>983 匿名さん
息子に会社売却って何？

息子の会社に売却でした。

>>983 匿名さん
普通に見たら、息子が買っただけなんだが。借り入れの残債が３５億あるわけでもないし。

本日締め切りの事業計画の反対意見書が　１３０通　弱出されたみたいです
組合設立認可はかなり遅れるようですよ。

>>987 マンコミュファンさん

意見書の閲覧ってできるの？

西新宿3丁目の都市計画決定の新宿区への意見書はネットで公開されています。今回の都の事業計画の意見書は、わかりません。後日情報公開で請求すれば名前住所が黒塗りですが出ると思います。

締切日の前に何通来ましたとか教えるかねぇ

>>986 マンコミュファンさん
3年間の差押えで困窮の中の当事者がどうやって巨額借金を精算したのか説明を、立場上、求められているだけの話
単に説明すりゃ、おわる話でしょ

>>991 匿名さん
誰が誰に求められてるの？
何か妄想したいみたいだけど、想像力が低すぎる。

>>991 匿名さん
妄想くん、妄想くん、本当に破産しそうな人がいるなら、俺なら協力してもらうよりも、待って競売で落札する方を選ぶけど、デベってそんなに馬鹿なの？

準組の２行しか書けない兄ちゃんと野村の能面女の書き込みなければ、こんなに静か？（笑）

>>994 マンション検討中さん

あと通報くんね

オタクの社長様にも届きましたでしょうか？
まだ第２弾も用意しております。
アッシは、お手紙出したくなかったのですが、準組の2行兄ちゃんが　出せ　出してみろや　とのたまうのでね。
仕方なくですわ。
特捜さんの様子みて第２弾も出させて頂きますね。

準組さん　情報モレモレでっせ。
盗聴器でも付いてませんか？（笑）

一人で１００通も書くわけないよ。（笑）
都庁に聞いてみな。

>>998　匿名さん
これは野村のブ○な能面女の書き込みか？