西新宿三丁目西地区再開発

>>749 匿名さん
分譲想定金額なんてあってないようなものですが、仮に高く設定したところで何か意味あんの？

>>751 匿名さん
分譲予定単価はリスクを見込んで520万円/坪のままにして、将来700万円/坪で分譲できたら、分譲利益上乗せ分の半分を権利者に還元するとの約束を組合参加契約書に入れたらいいんだよ
旭化成と宮益坂の再開発でやった組合理事長に聞いてみな

どうでもいいからさっさと進めて欲しい。
更に遅れるのだけは勘弁

>>752 匿名さん
意味不明です。宮益坂がそうなのか知りませんが、宮益坂組合と旭化成との関係と、ここの地権者とデベとの関係性は全く違うものだと思った方がいいよ。

>>753 マンション検討中さん
そう、再開発をわかってない素人がどんなに騒いでも再開発組合は設立されるよ
再開発は権利者の生活再建が第一だから増し床は従前資産額の1.2倍の現状面積までが常識
非常識なマンション区分所有者のニセ情報に惑わされないよう信頼できる組合事務局のプロに相談するのが一番だよ

東洋経済さん、ここも取材や調査なさってらっしゃるだろうか？

泉岳寺周辺地区を心配する会
みたいになるの？

>>755 匿名さん
ほとんどの人は1.2倍も増床しないから反対しないんですよね。転売屋や業者に狙われるだけですから。

>>208 再開発経験者さん
準備組合や、再開発組合は、
デベロッパーさんが設立なさるんですね。
たくさん現場をご経験なさってらっしゃるでしょうから、
ノウハウが豊富でらっしゃるのだろうなぁ…

ライオンズマンション33平米の区分所有はどのような対応に成るのでしょうか？
3000万で売れる？

地権者の皆様14号ニュースです。

明日の準備組合の総会では会場に入れる人数は制限があります。

最後の質問時間では賛成　反対に関わらず、もちろんいろんなご意見があると思いますが　地権者にプラスの意見には（目的は同じと思いますが）、
賛同　拍手　をお願いできますとありがたく存じます。

圧倒的に野村等だけが83%のマンション床で儲けるのでなく、マンション床わずか　17%の地権者（約540名）にも利益を配分していただければ良いだけの話しです。

準備組合と言うのは、
地権者さんたちで構成されるもののようですね。

てっきり、合同会社、特例目的会社、一般社団法人、
準備組合と再開発組合は、
ぜんぶデベロッパーさんが作るのかと思ってました。

どうも手順がわからないなぁ。
最初にデベロッパーさんが市区町村や都道府県に
認可やら何やら届出を済ませて地権者を立ち退かせるんですよね？

>>760 名無しさん
試しに33㎡　3,000万で売り出してみな！

速攻1日であっという間に売れるから?

>>761 匿名さん

縦に63階も伸びるんだから延床に対する地権者床の割合は少なくなるだろそりゃ。なに行ってんだお前。

>>764 匿名さん
保留床単価を下げると保留床面積が増えて比率が上がるし、保留床単価を上げれば保留床面積が減って比率が下がるだけの話だから、要は保留床単価の水準が分譲相場の8割くらいかどうかをチェックすればいいんしゃない

地権者の皆様１５号ニュースです。

準備組合の役員（理事）は１５名いまして、定例の毎月1回の会議には半数弱の方がいつも欠席らしいです。

２０００億の事業規模、権利者６００名弱でわすが７～８名の役員がデベ　コンサルと方針を決めているみたいです。

今度組合設立後に役員選挙ありましたら、現在の役員さんには投票されない方が良いと私は思います。

大地権者の○さん、当地区内に１２００坪も所有する○さんも役員としてほとんど出席されていませんが野村と内々で約束できているのでしょうかね。

>>765 匿名さん
いつも事業費を無視しちゃうの何で？

>>763 口コミ知りたいさん

建て替え秒読みの渋谷ホームズは20平米弱が4,000万で出てる。そんな安いわけない

>>768 匿名さん
そうだよ、よく読んでよ！　そんな金額では安すぎるからあっという間に売れるという意味です。
ただ、渋谷ホムーズは坪単価＠678万、これでは建て替えを先取りした価格なので投資としては面白くない

>>757 匿名さん
無事、臨時総会で本組合設立申請議案が承認されました。いよいよ62階と63階建てのツインタワー計画が本格始動します。
反対派の人、残念でした。
いくら人々を惑わす情報をタレ流しても、正義にはかなわないことが身に染みたはずです。
変だなとかオカシイなと思ったり感じた時は遠慮せずに再開発準備組合事務局にお問合せ下さい。
真実はそこにしかありませんから。

西新宿三丁目
設計計画

https://www.nishi3saikaihatsu.com/
野村の再開発に反対しますグループ

おめでとうございます。
こっからが長いですね。

>>699 匿名さん
権利者１７%ではなく２５%では？
１７%と２５%では全然違うし、全員１.２倍に増し床したら、３０%取れちゃいますね。

地権者の皆様16号ニュースです。

これから再スタートです。

今後は、
できるだけ多くの反対意見書の提出

都の都市計画審議会か建設常任委員会での口頭陳述申し込みしましょう

本組合の役員選挙の立候補
できれば見直し派が半数以上占めたいですね。

まだまだやる事テンコ盛りです。
頑張りましょう

>>775 匿名さん
孤軍奮闘さびしくないですか？

>>771 Anonymousさん
1階の店舗区画や上層階は参加組合員や大口地権者の先取特権ルールは既に決まってるんですか？

滞りなく、事業が進められますように。
それより、他にも参加企業があるのに、なぜ野村不動産だけを目の敵にするのだろう。

>>778 通りがかりさん
それは準備組合を実質的に動かしているのは野村だから。あとは付け足しの位置づけ。

>>779 口コミ知りたいさん

申請総会も圧倒的多数可決

権利者の圧倒的多数は事業を速やかに進めてくれという思いの表れ

>>781 検討板ユーザーさん
実際はよくわからんがとりあえず賛成70%対なんかよくなさそうだから反対30%の攻防ってとこでしょ
保留床単価を上げずに増床制限1.2倍で押し切るのはなかなかハードル高いと思慮されます
分譲で買うなら保留床単価がいまのまま（分譲予定坪500万）の方が安く買えていいのかもしれないけどね

googleに広告うってまで増床したいのか。
区分所有の業者必死だな。

>>783 マンコミュファンさん
まだ販売サイトは立ち上がってないよ
なに言ってんの？

>>782 匿名さん
保留床単価上げろとか、分譲予定単価が安過ぎるとか、再開発の仕組みを知らない人の発言が笑える。

>>784 匿名さん
増床したい業者が仲間増やしたくてgoogleリスティング広告打ってるんだよ。

野村さんだって、これまで十何億とか立て替えてリスクしょってやってるんだよね。最大利益とか言っても、ど素人がいい加減に計算してるだけですよ。

>>786 さん

こういう汚い言葉を言っておられる方は、信用できません。

>>788 通りがかりさん
保留床単価383万/坪で約2000億円分の保留床を取得して倍の766万/坪で分譲できたら2000億円の利益だよ
野村不動産の時価総額は6000億円だから、その1/3ってマジすごいんじゃない！

2022年5月号

>>786 マンコミュファンさん
検索結果はよく見られてるサイトや中身の濃いサイトが上位に表示される仕組みなのよ　よく勉強しようね
「増床」がお得かどうかは、そもそも保留床単価（増床単価）がいくらかによるわけで、あなたには保留床単価が激安でお得だとの妙な思い込みがあんじゃない

初台にマンション１室所有していて、賃貸に出しています。
西新宿３丁目の再開発で、どのような店舗が入るのか・・・注目しています。

>>791 匿名さん
やれやれ笑URLの左側に広告表記あるだろ。
googleに金払って検索結果上位に乗せてもらってるんだよ笑

>>786 マンコミュファンさん
そのブログをひと通り読んでみました。勉強になりました。

デベが再開発利益を独占するため鑑定会社をコンサルとして使い、高齢組合役員に「デベが買う卸床価格を安くし、地権者が増し床できないよう制限をかける」よう誘導してるとの指摘です。

本当ならけしからんことだと思いました。

>>794 匿名さん
だからほとんどの人は増し床なんて大してしないからそこまで制限する必要は本来ないんだけど、不動産屋なりに増し床目的で転売されるのが嫌なんじゃないかな。

昔から地域に根付いてる高齢地権者がgoogleリスティング広告してまで増床の制限解除を求めるかよw転売屋が多数入っていて制限でもしないと収集付かないんだろうな。

>>795 匿名さん
転売目的の不動産屋が低い変換率で土地建物を取得しようとしすぎて合意形成がうまくいってないってとこじゃない
変換率70％が本当ならばだけど

>>797 匿名さん
最近の変換率は９０%超えるとこがほとんど

>>786 マンコミュファンさん
これね

https://www.nishi3saikaihatsu.com/?gclid=CjwKCAjw14uVBhBEEiwAaufYx5Ki0...

再開発検討の進め方に色々な課題があることや分譲予定単価が坪600万を超えてきそうなことがよくわかりました

ご馳走様です

>>799 匿名さん

見たけど、ど素人でしょ。これ書いてんの。

>>800　匿名さん
間違いですかね。
どこが間違っているんですかね？
プロの方みたいですので、組合から権利変換率は出ていませんので、この板で詳細な計算式と西新宿三丁目の計算して教えてもらえませんか？
もしできないなら大口たたくのは止められた方が良いと思いますがね。や

地権者の皆様１７号ニュ?スです。

都庁へ行って来ました。
増し床と特定分譲は再開発では普通に行なわれているとの事でした。
特定分譲は、地権者が保留床を1区画優先的に分譲してもらう制度です。
他地区であるように保留床価格での要望をしましょう。

特定分譲

仮に１０坪の現在マンション床をお持ちの地権者が最上階の１５０坪（部屋があるか不明）の区分所有　1区画買える権利です。

森ビル再開発で特定分譲契約をしました。
区分所有22平米の持分1/2の権利で再開発ビル60㎡を取得できましたが、増床負担金は5千万を超えました。

803記載の様に、小口地権者に最上階が割り振りされることは100%あり得ません。
桜ヶ丘再開発では有力大口地権者には最上階取得の機会があったようです。

>>840　名無しさま

そうですか。
情報ありがとうございます。
やはり大口地権者優先ですか？

>>804 名無しさん

取得された60平米、市場価格は現状おいくらくらいでしょうか？

>>805 匿名さん
デベロッパーや組合事務局は大口地権者には弱いので結果的に優先になります
桜ヶ丘口再開発では大口地権者に優先的に最上階をとらせるバーターで従前評価の２倍までとの増床制限をかけ、大口以外は上層階がとれないルールでした
組合役員は大口地権者で固められていたので役員に都合のいいルールになっていました

>>807 ご近所さん
仕方がないでしょう、それが世の中の摂理というものです。

それに桜ヶ丘再開発の大口地権者は、ネクスト桜ヶ丘再開発の地権者も兼ねているので---。

>>806 匿名さん
建築中なのでマーケットに出さず希少価値を売りに水面下での販売活動です。

>>807 ご近所さん
ワンルームの地権者なんてのは無視でいいと思います。

>>809 名無しさん

見込みでどれくらい儲かりそうですか？

>>811 がっぽり不動産さん
ちょっとした宝くじ当選ぐらいかな。

所有物件が再開発エリアに含まれたなら、所有者は己の幸運を神に感謝すべきです。

親から相続した方は仏壇に手を合わせ額ずいて、先祖に感謝すべきです！

>>810 匿名さん
マンション区分所有者は人数が多いので一見多くの人が反対してるように感じるが、再開発の議決権は1つの建物が1議決権であり、10坪の土地の戸建も250戸のマンションも同じ1議決権
なので、いくらマンション区分所有者が抵抗しようが、戸建て地権者中心に2/3の同意がとれれば都市再開発法に則り粛々と事業は進んでいきます
それが現実なんですよ
あしからず

>>813 匿名さん
そんなことはすでに誰でも知っていることですよ。

組合設立認可申請 目前

組合設立認可公告（同意率は70％→90%）

賛成多数 超力 圧倒

一気に同意増えたね。

第1弾
西新宿三丁目西地区再開発
南棟
62階建て
最高高さ約228m
軒高約203m
総戸数約1550戸
北棟
63階建て
最高高さ約244m
軒高約229m
総戸数約1650戸
A-2地区
9階建て
最高高さ約42m
軒高約35m
総戸数約7戸
A-3地区
9階建て
最高高さ約38m
軒高約35m
総戸数約24戸
第2弾
西新宿三丁目西部北地区
複合棟
53階建て
最高高さ約260m
軒高約240m
総戸数約180戸
第3弾
西新宿三丁目西部東地区
複合棟
28階建て
最高高さ約180m
軒高約165m
総戸数約800戸
第4弾
西新宿三丁目西部南地区
北棟
104階建て
最高高さ約492m
軒高約478m
南棟
128階建て
最高高さ約632m
軒高約566m

>>819 匿名さん
この計画なら権利者の90%以上が同意するのも当然やな
早く同意しないと部屋とれなくなるぞー

>>820 匿名さん
早くとか関係ないですよ。いつか知りませんが、申し込みの期日は、同意した日とは関係なく決められてますから。

>>821 匿名さん
大口地権者や参加組合員が確保する高層階を除いて、それ以外の中低層階を地権者に割り当てることになるでしょう。

さらにその中でも、優先順位は現に居住している地権者が優先的に割り当てられ、資産運用している方はその後になるでしょう。

また、希望する部屋が重複した場合には抽選になるでしょう。

>>819 匿名さん
すまん、これどういう事？

>>822 名無しさん
通常だと参加組合員は地権者が床取得した後のを割り当てられますけど、妄想ですか？

>>815 匿名さん

情報が遅れています。
とっくに申請済みです！

>>819　匿名さん
西部北地区？？
西部東地区？？？
西部南地区？？？？

当地区の東側　新宿パークタワーで再開発は終わっています。
当地区の西側　NTT東日本　本社とオペラシティビルで再開発は終わっています
。
当地区の北側は　西新宿4丁目地区です。
当地区の南側は渋谷区の代々木4丁目です。　笑

>>824 匿名さん
その通り、自分に都合の良い妄想です。世の中、そんなに甘くないです。

六本木ヒルズ再開発では地権者はメインタワーの床を取得できず、地権者棟である六本木レジデンスB棟に集約されています。また、虎ノ門・麻布台再開発でも地権者はメインタワーの床取得はできず、B-1棟に集約されています。

西新宿3丁目でも多分通常の地権者は中低層階床しか取得できないような気がします---。
（結果的にやむを得ずという意味です）　
現時点の床想定単価も低層階床と高層階床では25%も差がありますので、地権者を低層階に誘導する方向性が伺えます。

事業施行者としては地権者と新規高層階購入者とは収入・社会的地位が異なるので、階層を分けることで販売戦略上、分譲建物のグレードを保ちたいのでないかと？

いずれにしても、デべは長期間にわたり人・物・金を投下する事業です。事業失敗と低リターンは株主からも責められるので、背負っているリスクは計り知れません。

騒いでいる地権者の方もおられるようですが、私が投稿した812のように自分の運の良さを喜びましょう。

>>828 さん

>>828 名無しさん
地権者としては、小口地権者ですけどね。

>>829 匿名さん
戸建て小口地権者であっても権利変換で新しい床を取得できれば、たとえ前よりも床面積が少なくなっても、財産としては評価が驚くほどアップします。

区分の小口地権者であっても、そのマンションの単独建替えの可能性の夢なんか持たない方が良いです。まず不可能です。

>>830 名無しさん
最近建替え増えてますよ。再開発みたいに儲からないので手は出しませんけど。

総戸数 3211戸
専有面積 約23m2~約169m2
間取り 1LDK~4LDK
販売価格 約2350万円~約2億7550万円

第2弾
西新宿三丁目北地区
複合棟
53階建て
最高高さ約260m
軒高約240m
総戸数約180戸
第3弾
西新宿三丁目東地区
複合棟
28階建て
最高高さ約180m
軒高約165m
総戸数約800戸
第4弾
西新宿三丁目南地区
北棟
104階建て
最高高さ約492m
軒高約478m
南棟
128階建て
最高高さ約632m
軒高約566m

準備組合が本組合設立の申請を行ってからは、書き込みが音無しの構えになってきましたね。（笑）

黒田総裁退任後、金利上がると不動産価格は下がってくる。
等価交換では今1番悪い条件だよね。

>>832 匿名さん
分譲単価は1坪あたり平均515万くらいですか

この広告出してると思われるネガチンが最近静かですね。

地権者の皆様18号ニュースです。

暑い毎日も終わりました。

9月は、意見書提出の月です。

できるだけ多くの反対意見書が必要です。

意見書の提出期限は9月２６日月曜迄です。

郵送の場合
163-8001
東京都都市整備局市街地整備部再開発課
問い合わせ　03-5320-5131

他の区では１万通の意見書が集まりました。

お子様、ご親戚、相続の対象になる方全員で　それぞれ1通書きましょう。

↓下記　見本の通り書いて頂いて結構です。

後日　都から個人的に回答が来るそうです。

わからない点　不満な点を記入して　即送付しましょう。

地権者の皆様19号ニュースです。

再開発マンションは資産価値に非常に期待が持てます。

しかもここは武蔵野台地に建つ最大規模・最高層の物件になりますので
海外からの需要も旺盛にあると思われます。

近隣の西新宿５丁目では住友不動産が坪単価８５０万円で売り出しを予定しています。

坪単価８５０万円だと７０㎡換算で約２億円弱です。

即ち少し占有面積は少なくなりますが資産価値としては３倍程度になる訳であります。

意見書の提出ですが、是非賛成意見を多く投じて下さい。

再開発の早期結実のため是非皆さまのご協力をお願い致します。

西新宿三丁目西地区市街地再開発の意見書

都知事様
住所
氏名
物件住所

事業計画及び再開発組合の設立に反対します。

理由
○62階228mのマンションは圧迫感があり地権者が望む再開発でない。

○南北方向には区道が新設されるが東西は車両通行が十分でない。

○組合のコンサルは私達の質問に十分答えていない。

○準組の運営が一部の賛成派理事に恣意的にされている。

○駐車場が少ない。駐輪場も１区分に1台分必要。

○権利変換書作成費が約１１億円。敷地面積は８９７８坪、1坪当たり12万円は高すぎる。1坪当たり５万円が妥当な金額である。

○借り入れ金利子　３７億６０００万は、再開発の分譲利益１０００億以上儲ける野村等が負担すべきであり、権利者が負担するのはおかしい。

○開発利益　５００億円以上が地権者に分配されて当然なのに野村等が独り占めである。

○コンサルは平均分譲価格は　５００万程度と言うが西新宿五丁目地区防災街区整備事業では　坪６００万以上と噂になっている。
分譲価格を安めに設定して地権者に損失を与え、一方野村等には莫大な利益を確保している。

(笑)
地権者の皆様１９号ニュース(笑)
清水建設さん？野村さん？
そんなに必死ならなくても(笑)

地権者の皆様20号ニュースです。

ヤフーニュースで再開発マンションが特集されています。

この10年で価格が上昇した「タワマン10選」　資産価値が上がった“納得の理由”
https://news.yahoo.co.jp/articles/a2d74e5dbe52b878044f36da38556b8ea6c5...

特筆すべきは「タワマン10選」の内、実に7物件が本案件と同じ再開発タワーマンションという点です。

また、記事中では「駅直結」、「商業併設」が豊かな暮らし、資産価値の両取りができるキーワードとして挙げられています。

本再開発が結実した際には、上記二つのキーワードを満たしつつ日本最高層・最大規模という唯一無二性も加味されます。

本再開発は地権者の皆さまのみならずお子様、お孫様、周辺住民の皆々様に多大な寄与があり社会的意義の大きい事業です。

是非とも積極推進・早期実現に向けご協力をお願い致します。

だいたい法令遵守のデベは社内でネットの書き込みとか許されてないと聞きますが野村とか準組の事務局の清水は違うみたいですね。

>>839　匿名さん
西新宿五丁目の住友不動産で坪８５０万の売出しを予定してます。　

と書かれてますが、私も正確な情報だと思います。

私は控えめに平均坪単価６００万以上と書きましたがね。

私達はここ３年間説明会では分譲想定価格を５００万で資料を頂きました。

近隣の新宿5丁目が坪800万の売出しであれば当地区の平均坪単価はそれ以上になります。

権利変換　ご存知ですよね。

保留床単価　坪６００万で分譲想定価格　約８００万です。

そうすると　工事費を現状とした場合
野村等75%　権利者　25%　が
野村等48%　権利者　52%の比率

になりますが、地権者の配分が大きく変わりますが　組合設立総会では　そのような回答を頂けるのですかね。

>>843 匿名さん
あなた何者

>>845 検討板ユーザーさん

住友の値段と比べるなんて知識不足

>>846 マンション検討中さん
全くそのとおり
住友不動産の西新宿五丁目は実質、西新宿三丁目より格下の中野坂上のタワーマンション
その格下のタワーマンションの坪800万の事例と比較されてもあまりピンとこないよね

地権者の皆様18号ニュース　までは私達が記入しました。

ところが１９号ニュースと２０号ニュースは、多分内容から判断して野村か事務局の清水建設が　私達のニュースの看板で正反対の記事を記入しております。

野村とか清水建設は　なんでもありの常識もない　卑劣な会社ですわ　(笑)

>>832 匿名さん
平均坪800万の分譲になったら、

総戸数 3211戸
専有面積 約23m2~約169m2
間取り 1LDK~4LDK
販売価格 約3980万円~約4億7550万円
になるんとちゃう

地権者の権利変換価格はこの8割くらい

>>848 匿名さん
工事施工はいつから前田から清水になったの？　清水・前田の共同施工なら理解できる。
前田建設単独施行の巨大タワーマンションでは魅力ないし、技術・経験不足で工事施工が不安です。