西新宿三丁目西地区再開発

持ってくるなら再開発したあとの後悔とか乗せてるサイトにしてよね。共産系の食わず嫌いばっかじゃん。

>>710 匿名さん
素朴な質問です
再開発組合設立は組合運営を定める定款と暫定的な事業計画を定めて地権者の2/3の同意で設立されるはずです。
しかし、本来、再開発組合で検討する権利変換基準の保留床単価、増床制限、増床制限負担金が定款で定められ、先に決まってしまう段取りって、都市再開発上、問題ないのでしょうか
再開発組合が設立されると同時に保留床単価383万/坪、増床制限1.2倍、増床負担金10%頭金払いが決まるなんて驚きです。事実だとすると、そもそも再開発組合をいちいち設立する必要なんてなく、準備組合で価格表を作って地権者は10階以下から選んでくださいと皆さんに選ばせれば再開発は完結しますよね

>>722 匿名さん
準備組合の法人番号が見つからないのだけども、
合同会社　西新宿三丁目　　というのは
何か関係があるのだろうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

地権者の皆様１１号ニュースです。

　　　　意見書のご案内

組合設立認可までに7月頃に地権者による意見書提出の機会があります。
（指定された2週間のみ受付）

多くの意見書を新宿区に提出しましょう。

以前の都市計画決定時には反対意見書が３００通以上出されました。

奥様のお名前で１通、ご主人で１通、息子さん、娘さん名でもOKです。

都に認可申請で添付される書類です。
新宿区も質問に対して回答します。

書式は自由、賛成反対の有無、それぞれの理由が必要です。
今から用意しておきましょう。

また意見書提出時期にご案内します。

地権者の皆様12号ニュースです。
見本例です。書式内容自由です。

>>723 通りがかりさん
合同会社西新宿三丁目はこのような手法に使う目的だったら驚きですが、まさかそんなことはないですよね。

https://toyokeizai.net/articles/-/568509

>>725 さん
100平米のボロ戸建が80平米の高層角部屋に化けるのね。
市場価値3倍くらいになるね。羨ましい。

>>726 匿名さん
うわぁ…。いろんなところで起こっていることなのか…。
それなのに反対派のことを共産党員という
レッテル貼りで非難するとはどういうことだろう？

>>726　匿名さん

借地権水増し　の手口
会社設立は都市計画決定の寸前

三井の日本橋２丁目6の9でも２５坪の土地を合同会社30社が購入し1社あたり１坪未満所有で借地権が使われ組合がやっと設立できました。

この修養団はフジタの中にあります。
調べる価値ありますね。

皆様情報を下さい。
まず登記簿からですね。

週刊東洋経済　２０１９年６月２９日号より

>>730 匿名さん
こういう方法があるのか…。
雑誌に掲載されるほどの手法なんだね…。
他のところは大丈夫なのかなぁ。

>>730匿名さん
そうですね。前建が所有してる土地とか買い増ししてる戸建、大成が所有する土地が分筆されてないか調べる必要ありですね。

借地権じゃなくても、更地を細く分割したりもやろうと思えばできますね。そっちの方が綺麗。

>>729 匿名さん

調べて何すんの？再開発潰したいの？周辺住民と再開発に同意してる多数の地権者からしたら迷惑極まりないだけなんだけど。

借地権または所有権の水増しでも合法ですので、少し資金がある人で三井の逆バージョンで権利変換で阻止できる人はおられませんでしょうか？昔の成田じゃないですが１坪地主です。
合同会社は資本金10万とありました。30分割なら登記料は不明ですが300万と登記料ですか？
次に30分割の分筆の登記料と手数料でいくらですかね？
総額いくらあれば２０坪の戸建を３０分割にできるのでしょう。
たぶん組合設立には時間がたりません。

変なのが沸くのは、想定内
庶民が口出しても仕方ない

>>734 マンコミュファンさん
平均70%台の低い還元率のモデル権利変換提示のためなかなか合意形成が進まず
法律で定められた同意率の基準をクリアしたから再開発組合申請
しかし議決権の水増しでの基準クリアであれば実質的には基準クリアとは判断できない可能性がある
だから念のため分筆行為の有無についてチェックする方が良い
ということなんじゃないの

>>718 さん
味方なんですか？結局、自分達の従前資産を高く評価して欲しいだけなのでは？事業全体のお財布決まってる中でマンションの評価額を上げたら戸建てに皺寄せくるのでは？土地の評価額こそ上げるべきではないでしょうか。無理な要求による遅延行為も迷惑に感じます。ここ最近の変な書き込みもマンションの方によるものですか？

>>730 匿名さん
国税庁　法人番号公表サイト
ウーレ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

カルボ合同会社の法人番号は見つかりませんでした。
法人設立費用も建設費用として計上されるのでしょうかね…

>>730 匿名さん
国税庁　法人番号公表サイト
カームーラジュ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
ケーウ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
シールタ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...
チャオ合同会社
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

法人番号が見つからないのもありますね。

どの合同会社も、住所が同じだね。
しかも、登記されている日本橋２丁目6番地が欠番で現存していないんだが。

三井の日本橋バーコードの検証は別スレ立ててやれよ共産若葉。
それよかお前らの本部の目の前に三井の再開発物件おっ立ててる最中じゃねぇか。そっちに行ってくれ。

>>730 匿名さん
2010年2月26日に購入との記載がある
エヌツー合同会社というのは、この法人かな？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

週間東洋経済より
日本橋2丁目再開発に当たっては、地権者の間で、賛成する者と反対する者の意見が激しく対立していた。

日本橋2ー6ー9、ここは、土地面積が83.63m2の土地の上には4階建ての店舗兼共同住宅のビルが立っていた。ここに０９年１１月２４日三井不動産が土地と建物の売買予約の仮登記をする。しかし予約仮登記のまま、つまり三井不動産が実際にこの物件を取得することなく、翌10年２月24日、エヌツー合同会社へ所有権が移転する。
省略
その一方で３０社の合同会社が動きだす。まず12年１１月7日上記のウーレ号からモースト合同会社まで15社が設立される。15社とも判で押したように資本金は10万で、本店住所はまさに問題の土地。それから2週間後の11月20日には上記のカルボ合同会社から丙辰合同会社まで１５社が設立される。資本金は１００万円、住所は川崎市麻生区ですべて同じだった。
こうして2週間のうちに計３０社の合同会社が生まれたのである。
これで準備が整ったという事なのだろう。
翌月の12月１２日、土地に動きがあった。エヌツー合同会社がこの地を３０筆に分割したのだ。
翌１３日になると、前月設立されたばかりの合同会社３０社がこの地に立つ雑居ビルをエヌツー合同会社から共同で購入、３０分の１ずつの所有権を得た。
そして同日、30に分けていた土地に合同会社３０社がそれぞれ賃借権を設定して借地権者となり、翌14日に登記した。
こうして１２月14日には合同会社３０社が日本橋２丁目の再開発区域内の借地権者となった。しかし、３０社が所有する土地の面積は１社あたり2.78から2.79m2ほどで、土地としての利用価値はほぼない。
再開発に詳しい関係者は言う。
「再開発に同意する借地権者を増やし、再開発の本組合設立を認可してもらうためだろう」

実際、３０社の借地権登記が完了したのが１２月14日、準備組合は東京都本組合設立の認可申請を行なっている。
省略
つまりこの合同会社３０社が設立されていなければ、３分の2以上の同意という要件を満たせなかった可能性が高いのだ。
最初の１５社が１２年１１月7日に設立されてから組合設立申請まで、わずか３８日の出来事である。すべて秘密裏に進んだようで再開発に反対していた借地権者によれば「設立申請が出た後に組合から送られてきた報告書によって初めて３０社の存在について知った」と言う。

１４年4月には解体工事が始まり日本橋２丁目６ー９という地番は登記上、閉鎖され消滅する。その年の１１月にはビルの新築工事に着工している。
それを見届けるように、エヌツー合同会社は同年１２月31日に解散。
そして30の合同会社の内１５社は１６年１１月30日に、残りの１５社は１７年１月３１日にそれから解散している。つまり１５社ずつが、同日に設立され同日に解散したのだ。
そして３０社が持っていた土地の権利は最終的にすべて三井不動産が購入している。
省略
エヌツー合同会社と同じ住所に事務所を置く、ある税理士法人にたどり着く。合同会社３０社に関連する法人の登記簿にもこの税理士法人代表と同一の名前がある。
省略
ちなみに三井不動産の社内では日本橋２丁目の再開発について日本橋の「N」と2丁目の「ツー」をあわせエヌツープロジェクトと呼ばれていたというがエヌツー合同会社との関連性は不明だ。

>>746 匿名さん
税理士法人かぁ～。なるほどねぇ。
30社の法人設立報酬どのくらいなんだろう？

販売価格にそれらの費用を乗せて、
さらに開発業社さんの利益も上乗せされるわけだよね？

共産党員というレッテル貼りをなさる方がおいでのようですな。

代々木の本部の土地は
日本人の共産党員が終戦の半年前まで所有していた
東京電気溶接学校の土地と建物を
1945年1月6日に党に寄贈したそうですね。
その党員さんがその後どうなったかは調べてませんが。
2015年には「東京委員会ビル」を８億円で売却しているようで。

旧ソ連では、帝政ロシア時代の富裕層の家に上がり込んで
労働者階級が勝手に住み着いてましたねぇ…。
映画「ドクトル・ジバゴ」をご覧になってるかと存じますがね。

地権者の皆様１３号ニュースです。

土曜日は、準備組合の総会ですね。

コロナの関係で議場には少人数しか入れないとか？
残りの方は画面用意してますので傍聴です。
映画館も劇場も緩和されてる中で不思議です。余り来て欲しくないみたいですね。

議題は組合設立認可申請前の事業計画案の説明です。

質問時間がありましたらお願いします。

役員選挙は行うのか？
増し床に1.３倍の程度の制限をかけるのか？
組合の分譲想定金額が　坪５２０万は近隣に比べて安過ぎる。

以上よろしくお願い致します。

>>749 匿名さん
デベロッパーさんと地方自治体で、
再開発ありきというかんじでなのでしょうか？

他の地域の再開発に反対されてらっしゃる方々の
仰ることを拝見していても筋が通っていて、
再開発を推し進める立場の方々が
感情的になって罵倒する言葉を用いる場面が多い印象ですね。

>>749 匿名さん
分譲想定金額なんてあってないようなものですが、仮に高く設定したところで何か意味あんの？

>>751 匿名さん
分譲予定単価はリスクを見込んで520万円/坪のままにして、将来700万円/坪で分譲できたら、分譲利益上乗せ分の半分を権利者に還元するとの約束を組合参加契約書に入れたらいいんだよ
旭化成と宮益坂の再開発でやった組合理事長に聞いてみな

どうでもいいからさっさと進めて欲しい。
更に遅れるのだけは勘弁

>>752 匿名さん
意味不明です。宮益坂がそうなのか知りませんが、宮益坂組合と旭化成との関係と、ここの地権者とデベとの関係性は全く違うものだと思った方がいいよ。

>>753 マンション検討中さん
そう、再開発をわかってない素人がどんなに騒いでも再開発組合は設立されるよ
再開発は権利者の生活再建が第一だから増し床は従前資産額の1.2倍の現状面積までが常識
非常識なマンション区分所有者のニセ情報に惑わされないよう信頼できる組合事務局のプロに相談するのが一番だよ

東洋経済さん、ここも取材や調査なさってらっしゃるだろうか？

泉岳寺周辺地区を心配する会
みたいになるの？

>>755 匿名さん
ほとんどの人は1.2倍も増床しないから反対しないんですよね。転売屋や業者に狙われるだけですから。

>>208 再開発経験者さん
準備組合や、再開発組合は、
デベロッパーさんが設立なさるんですね。
たくさん現場をご経験なさってらっしゃるでしょうから、
ノウハウが豊富でらっしゃるのだろうなぁ…

ライオンズマンション33平米の区分所有はどのような対応に成るのでしょうか？
3000万で売れる？

地権者の皆様14号ニュースです。

明日の準備組合の総会では会場に入れる人数は制限があります。

最後の質問時間では賛成　反対に関わらず、もちろんいろんなご意見があると思いますが　地権者にプラスの意見には（目的は同じと思いますが）、
賛同　拍手　をお願いできますとありがたく存じます。

圧倒的に野村等だけが83%のマンション床で儲けるのでなく、マンション床わずか　17%の地権者（約540名）にも利益を配分していただければ良いだけの話しです。

準備組合と言うのは、
地権者さんたちで構成されるもののようですね。

てっきり、合同会社、特例目的会社、一般社団法人、
準備組合と再開発組合は、
ぜんぶデベロッパーさんが作るのかと思ってました。

どうも手順がわからないなぁ。
最初にデベロッパーさんが市区町村や都道府県に
認可やら何やら届出を済ませて地権者を立ち退かせるんですよね？

>>760 名無しさん
試しに33㎡　3,000万で売り出してみな！

速攻1日であっという間に売れるから?

>>761 匿名さん

縦に63階も伸びるんだから延床に対する地権者床の割合は少なくなるだろそりゃ。なに行ってんだお前。

>>764 匿名さん
保留床単価を下げると保留床面積が増えて比率が上がるし、保留床単価を上げれば保留床面積が減って比率が下がるだけの話だから、要は保留床単価の水準が分譲相場の8割くらいかどうかをチェックすればいいんしゃない

地権者の皆様１５号ニュースです。

準備組合の役員（理事）は１５名いまして、定例の毎月1回の会議には半数弱の方がいつも欠席らしいです。

２０００億の事業規模、権利者６００名弱でわすが７～８名の役員がデベ　コンサルと方針を決めているみたいです。

今度組合設立後に役員選挙ありましたら、現在の役員さんには投票されない方が良いと私は思います。

大地権者の○さん、当地区内に１２００坪も所有する○さんも役員としてほとんど出席されていませんが野村と内々で約束できているのでしょうかね。

>>765 匿名さん
いつも事業費を無視しちゃうの何で？

>>763 口コミ知りたいさん

建て替え秒読みの渋谷ホームズは20平米弱が4,000万で出てる。そんな安いわけない

>>768 匿名さん
そうだよ、よく読んでよ！　そんな金額では安すぎるからあっという間に売れるという意味です。
ただ、渋谷ホムーズは坪単価＠678万、これでは建て替えを先取りした価格なので投資としては面白くない

>>757 匿名さん
無事、臨時総会で本組合設立申請議案が承認されました。いよいよ62階と63階建てのツインタワー計画が本格始動します。
反対派の人、残念でした。
いくら人々を惑わす情報をタレ流しても、正義にはかなわないことが身に染みたはずです。
変だなとかオカシイなと思ったり感じた時は遠慮せずに再開発準備組合事務局にお問合せ下さい。
真実はそこにしかありませんから。

西新宿三丁目
設計計画

https://www.nishi3saikaihatsu.com/
野村の再開発に反対しますグループ

おめでとうございます。
こっからが長いですね。

>>699 匿名さん
権利者１７%ではなく２５%では？
１７%と２５%では全然違うし、全員１.２倍に増し床したら、３０%取れちゃいますね。

地権者の皆様16号ニュースです。

これから再スタートです。

今後は、
できるだけ多くの反対意見書の提出

都の都市計画審議会か建設常任委員会での口頭陳述申し込みしましょう

本組合の役員選挙の立候補
できれば見直し派が半数以上占めたいですね。

まだまだやる事テンコ盛りです。
頑張りましょう

>>775 匿名さん
孤軍奮闘さびしくないですか？

>>771 Anonymousさん
1階の店舗区画や上層階は参加組合員や大口地権者の先取特権ルールは既に決まってるんですか？

滞りなく、事業が進められますように。
それより、他にも参加企業があるのに、なぜ野村不動産だけを目の敵にするのだろう。

>>778 通りがかりさん
それは準備組合を実質的に動かしているのは野村だから。あとは付け足しの位置づけ。

>>779 口コミ知りたいさん

申請総会も圧倒的多数可決

権利者の圧倒的多数は事業を速やかに進めてくれという思いの表れ

>>781 検討板ユーザーさん
実際はよくわからんがとりあえず賛成70%対なんかよくなさそうだから反対30%の攻防ってとこでしょ
保留床単価を上げずに増床制限1.2倍で押し切るのはなかなかハードル高いと思慮されます
分譲で買うなら保留床単価がいまのまま（分譲予定坪500万）の方が安く買えていいのかもしれないけどね

googleに広告うってまで増床したいのか。
区分所有の業者必死だな。

>>783 マンコミュファンさん
まだ販売サイトは立ち上がってないよ
なに言ってんの？

>>782 匿名さん
保留床単価上げろとか、分譲予定単価が安過ぎるとか、再開発の仕組みを知らない人の発言が笑える。

>>784 匿名さん
増床したい業者が仲間増やしたくてgoogleリスティング広告打ってるんだよ。

野村さんだって、これまで十何億とか立て替えてリスクしょってやってるんだよね。最大利益とか言っても、ど素人がいい加減に計算してるだけですよ。

>>786 さん

こういう汚い言葉を言っておられる方は、信用できません。

>>788 通りがかりさん
保留床単価383万/坪で約2000億円分の保留床を取得して倍の766万/坪で分譲できたら2000億円の利益だよ
野村不動産の時価総額は6000億円だから、その1/3ってマジすごいんじゃない！

2022年5月号

>>786 マンコミュファンさん
検索結果はよく見られてるサイトや中身の濃いサイトが上位に表示される仕組みなのよ　よく勉強しようね
「増床」がお得かどうかは、そもそも保留床単価（増床単価）がいくらかによるわけで、あなたには保留床単価が激安でお得だとの妙な思い込みがあんじゃない

初台にマンション１室所有していて、賃貸に出しています。
西新宿３丁目の再開発で、どのような店舗が入るのか・・・注目しています。

>>791 匿名さん
やれやれ笑URLの左側に広告表記あるだろ。
googleに金払って検索結果上位に乗せてもらってるんだよ笑

>>786 マンコミュファンさん
そのブログをひと通り読んでみました。勉強になりました。

デベが再開発利益を独占するため鑑定会社をコンサルとして使い、高齢組合役員に「デベが買う卸床価格を安くし、地権者が増し床できないよう制限をかける」よう誘導してるとの指摘です。

本当ならけしからんことだと思いました。

>>794 匿名さん
だからほとんどの人は増し床なんて大してしないからそこまで制限する必要は本来ないんだけど、不動産屋なりに増し床目的で転売されるのが嫌なんじゃないかな。

昔から地域に根付いてる高齢地権者がgoogleリスティング広告してまで増床の制限解除を求めるかよw転売屋が多数入っていて制限でもしないと収集付かないんだろうな。

>>795 匿名さん
転売目的の不動産屋が低い変換率で土地建物を取得しようとしすぎて合意形成がうまくいってないってとこじゃない
変換率70％が本当ならばだけど

>>797 匿名さん
最近の変換率は９０%超えるとこがほとんど

>>786 マンコミュファンさん
これね

https://www.nishi3saikaihatsu.com/?gclid=CjwKCAjw14uVBhBEEiwAaufYx5Ki0...

再開発検討の進め方に色々な課題があることや分譲予定単価が坪600万を超えてきそうなことがよくわかりました

ご馳走様です

>>799 匿名さん

見たけど、ど素人でしょ。これ書いてんの。

>>800　匿名さん
間違いですかね。
どこが間違っているんですかね？
プロの方みたいですので、組合から権利変換率は出ていませんので、この板で詳細な計算式と西新宿三丁目の計算して教えてもらえませんか？
もしできないなら大口たたくのは止められた方が良いと思いますがね。や

地権者の皆様１７号ニュ?スです。

都庁へ行って来ました。
増し床と特定分譲は再開発では普通に行なわれているとの事でした。
特定分譲は、地権者が保留床を1区画優先的に分譲してもらう制度です。
他地区であるように保留床価格での要望をしましょう。

特定分譲

仮に１０坪の現在マンション床をお持ちの地権者が最上階の１５０坪（部屋があるか不明）の区分所有　1区画買える権利です。

森ビル再開発で特定分譲契約をしました。
区分所有22平米の持分1/2の権利で再開発ビル60㎡を取得できましたが、増床負担金は5千万を超えました。

803記載の様に、小口地権者に最上階が割り振りされることは100%あり得ません。
桜ヶ丘再開発では有力大口地権者には最上階取得の機会があったようです。

>>840　名無しさま

そうですか。
情報ありがとうございます。
やはり大口地権者優先ですか？

>>804 名無しさん

取得された60平米、市場価格は現状おいくらくらいでしょうか？

>>805 匿名さん
デベロッパーや組合事務局は大口地権者には弱いので結果的に優先になります
桜ヶ丘口再開発では大口地権者に優先的に最上階をとらせるバーターで従前評価の２倍までとの増床制限をかけ、大口以外は上層階がとれないルールでした
組合役員は大口地権者で固められていたので役員に都合のいいルールになっていました

>>807 ご近所さん
仕方がないでしょう、それが世の中の摂理というものです。

それに桜ヶ丘再開発の大口地権者は、ネクスト桜ヶ丘再開発の地権者も兼ねているので---。

>>806 匿名さん
建築中なのでマーケットに出さず希少価値を売りに水面下での販売活動です。

>>807 ご近所さん
ワンルームの地権者なんてのは無視でいいと思います。

>>809 名無しさん

見込みでどれくらい儲かりそうですか？

>>811 がっぽり不動産さん
ちょっとした宝くじ当選ぐらいかな。

所有物件が再開発エリアに含まれたなら、所有者は己の幸運を神に感謝すべきです。

親から相続した方は仏壇に手を合わせ額ずいて、先祖に感謝すべきです！

>>810 匿名さん
マンション区分所有者は人数が多いので一見多くの人が反対してるように感じるが、再開発の議決権は1つの建物が1議決権であり、10坪の土地の戸建も250戸のマンションも同じ1議決権
なので、いくらマンション区分所有者が抵抗しようが、戸建て地権者中心に2/3の同意がとれれば都市再開発法に則り粛々と事業は進んでいきます
それが現実なんですよ
あしからず

>>813 匿名さん
そんなことはすでに誰でも知っていることですよ。

組合設立認可申請 目前

組合設立認可公告（同意率は70％→90%）

賛成多数 超力 圧倒

一気に同意増えたね。

第1弾
西新宿三丁目西地区再開発
南棟
62階建て
最高高さ約228m
軒高約203m
総戸数約1550戸
北棟
63階建て
最高高さ約244m
軒高約229m
総戸数約1650戸
A-2地区
9階建て
最高高さ約42m
軒高約35m
総戸数約7戸
A-3地区
9階建て
最高高さ約38m
軒高約35m
総戸数約24戸
第2弾
西新宿三丁目西部北地区
複合棟
53階建て
最高高さ約260m
軒高約240m
総戸数約180戸
第3弾
西新宿三丁目西部東地区
複合棟
28階建て
最高高さ約180m
軒高約165m
総戸数約800戸
第4弾
西新宿三丁目西部南地区
北棟
104階建て
最高高さ約492m
軒高約478m
南棟
128階建て
最高高さ約632m
軒高約566m

>>819 匿名さん
この計画なら権利者の90%以上が同意するのも当然やな
早く同意しないと部屋とれなくなるぞー