西新宿三丁目西地区再開発

>>607 通りがかりさん

十二社通り、甲州街道、水道通り沿いなら
相当儲かる

セールスお断り

順調に進んでるならありかと思うけど、進んでなさそうだからな…高い買い物になったら大変かと。
うちは2000弱で買った60平米が再開発順調に進み高層階の75平米になったよ。

全く動いてなさそうですね。頓挫なんでしょうか？もったいない。

>>611 匿名さん
https://www.decn.co.jp/?p=125877
このあいだの3/8に、『早くて2022年度上期にも組合設立』と続報があったので、進んでいると思いますよ。規模の修正だったり、竣工が4～5年延びていますね。

>>612 通りがかりさん
建設新聞の記事は現状の裏付けを取って書いているのではなく、組合に電話して通り一片の理解で掲載しているんです。あくまでも準備組合の意向とスケジュールに過ぎません。
デべがもっと地権者に寄り添わないと、ここの事業は進展しないでしょう。

>>610 匿名さん
羨ましいです。追加でいくら支払ったんですか？

>>613 口コミ知りたいさん
デべが取得する保留床単価水準に問題があり、変換条件が悪いから権利者の同意がとれず、ずるずる時間がかかっている状況なんじゃないですか
再開発のデベロッパの担当者は保留床を安くするのが仕事だから、欲張りな担当者だとこういうことになるんだろうね

>>615 匿名さん
まさにその通りだと思います。保留床単価・保留床取得割合と地権者への還元率・地権者の増床制限とのバランスがデべ有利になっているので進まないのでしょう。
デべの担当者が欲張りというよりは本社の意向なんでしょう。

同じよう書き込みが、続けて来ていますね。デベだけが欲張りじゃないように感じます。

デベが欲張り発言は笑えるw

強欲地権者は馬鹿をみるよ！
現時点同意してない地権者はすでにリスト化されてるし補償金などで不遇を味わうだろうな

>>618 口コミ知りたいさん
再開発事業では準備組合に対して強欲であっても従順であっても、特定の地権者が補償金で不遇な措置を受けるなんてことはあり得ません。

>>617 通りがかりさん
保留床単価のもとになる分譲予定単価はいくらくらいなんでしょう？

>>619 口コミ知りたいさん
表立っては無いけどね、、
経験者ですので、あり得ますよー

>>621 口コミ知りたいさん
なんの参考にもならないですが、どんな不遇な措置があったのか聞きたいですね。私も２回再開発を経験してますが、住民ではなく、他の方の話なんかも聞くこともなかったので。

>>620 匿名さん
住宅は低層階・中層階・高層階ごとに単価が異なっていて、100万/㎡前半から130まである。

>>623 口コミ知りたいさん
安くない？

>>620 匿名さん


再開発を２回経験していますが、分譲予定単価なるものを聞いたことは一度もありません。

>>624 入居済みさん
これは地権者対象の増床価格です。
分譲予定価格は参加組合員の最終利益と市況を参考に1年前ぐらいに決定される。

>>626 さん

ありがとうございます。
分譲単価は×1.3倍くらいですかね。

>>627 とらのあなさん
いいえ、地権者単価は建築原価なので分譲単価とは全くリンクしません！
今の市況であれば分譲坪単価＠600万はするでしょう。

＠600は厳しそう　＠500かな

500は安過ぎて現実的ではないですね。

（デッキで）初台駅直結で広告できれば600行けるかもですね

「2034年度中竣工を目指す」っていつのまにかしれっと延びてるのね
どうなることやら

それは未来すぎる。。

デベロッパーも先のPJ確保しときたいから、急いでないんでしょ。初台直結なら最強じゃん。

610です。1000万ちょっとかな。それでも都心３区内。７５平米。高層(半分よりは上)。満足しています。

ここで交渉結果を公表してるけど本当かどうか分からないです

>>628 口コミ知りたいさん
今の市況なら坪600万以上の分譲価格になるのは当たり前
地権者が買う単価が安いのは難関試験を合格した国家資格を持つ不動産鑑定士が現状の地権者の資産を厳格かつ正確に鑑定した結果です
文句を言うなら国家に言うのが筋
再開発事業は全てが法律に則り進められており素人が口を挟む余地はないんですよ

>>637 匿名さん

挟む余地というよりも、少ない声なら上げるだけ無駄だと言うことですね。法令違反しているわけじゃないからね。

一部強欲勘違い地権者のせいで計画が遅れていますね。迷惑です。

さすがに2034年以降の市況は予測できない

強欲…仇をみるよ。いずれ廃墟。

>>625 匿名さん
聞かなきゃ教えてもらえませんよ
誰も気付かなければそれはそれで都合がいいと考えてる関係者が多いんです
できればデベロッパーが地権者組合から買う保留床の床単価は安くしたいわけですから
渋谷区隣接の西参道の60階建てツインタワーのタワーマンションですから坪700万前後は堅いんしゃないですか
北参道のパークコートは800万超ですから

>>642 匿名さん
そうなんですね、分譲予定単価は自分でいくらでも予想できますし、10年後の相場なんてかんがえるだけ無駄だと思っていましたので。
私としては、保留床が安いおかげで増し床全力でやってます。

過去スレも遡って読んでいるのですが、いろんな意見多く。
実際には、権利変換で当初の床面積の何パーセントくらいで交渉が進んでいるんですかね。
55平米のLM物件購入を漠然と検討しているのですが。坪410万のとこだと利益はでないですかね。。

西新宿３丁目は、あと１０年かかります。
待てない人は、特急停車駅である笹塚駅直結の再開発（中村屋工場跡地）物件を買えばいいと思いますよ。

こちらは、三井不動産のタワマンが建設されます。すでに取り壊しの工事が始っていますので、確実

>>645 坪単価比較中さん

定期借地でしょ。あそこ。

>>644 買い替え検討中さん

補償金もあるし余裕で利益出るでしょ

再開発では総額6,800万　55㎡が権利変換によりどれぐらいの床がもらえるかがポイントです。
坪410万でしたら確実に将来の資産増加になると思うし、それ以外に賃料減収に対する補償金も支給されます。竣工するまでに長期間かかると思われるので、定期預金代わりに購入して当座は賃貸運営するとよいでしょう。

>>646 匿名さん

所有権及び地上権です。

>>644 買い替え検討中さん
従前の評価はいくらでしょうかね。
4,000万はしないと思いますが、1番安い部屋で坪280万とかですかね。権利変換して15坪、完成して坪500万なら総額7,500万で売却可能。
あとは、どんだけ買い増しが出来るかでしょう。

>>649 坪単価比較中さん

えっ？定期借地だと思ってた。
所有権のソースあります？

西新宿三丁目西地区の超高層タワマン計画は無理だと思いますよ。残り31%の地権者の同意が得られるとは思えない。だって地権者にとってのメリットが弱いんだもん。

>>652 Anonymousさん

69%ならもう要件には達していますね。
おめでとうございます。

>>652 Anonymousさん

やっと組合設立！
初台駅デッキ直結、内陸最大規模！夢が膨らみますね。

成子坂下（西新宿５丁目）も、いよいよ販売開始のようですね。
新宿に強い住友不動産ですので、安心

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2022/05/post-96ca5b.ht...

>>655 坪単価比較中さん
低層階の約150戸が分譲で上半分は高級賃貸のラトゥールになるみたいですねー
分譲住戸はいくらくらいになるんでしょ

>>652 Anonymousさん

素晴らしい
ありがとうございます！

>>656 匿名さん
高層階がラトゥールになるのはA棟
https://www.sumitomo-latour.jp/nishishinjuku/

>>653 匿名さん
人数要件・面積要件の同意達成されたということでしょうか？

>>652 Anonymousさん

早く同意してください。粘っても周りから白い目で見られる上に大損こきますよ。

>>658 匿名さん
なるほど。青梅街道に面したA棟は、上層部がスミフの最高級賃貸ラゥールで低層階がオフィス？。。　隣のB棟が、スミフの分譲棟ということですね。　いずれにせよ、住民が増えることは、商業施設の拡充につながり、良いことですね。
西新宿３丁目は、立地は良いのですが、進展が極めて遅いですね。。　都バスの車庫も併せて、再開発すればいいのにね。。　

>>659 マンション検討中さん
書いてありますよ。面積要件は77.8%の同意が取れているみたいですね。

地権者の皆様1号ニュースです。

この再開発で増床が十分できるかが重要です。

増床は、分譲価格より少し安い坪単価でマンション床を　追加購入する事です。

権利変換前に各部屋の価格表が配布され個人の土地家屋（権利変換価格）との価格を較べてみると、意外に欲しい部屋の価格が高い事に気づきます。

へぇーこんなに高いか！
狭い部屋になるじゃん。

それは階層別（上の階程金額が高い）位置別（南の部屋が金額が高い）効用比を使っている為で、高層階を希望しますと戸建の半分強の　床面積になる事もあります。

地権者の皆様２号ニュースです。
（1号から続く）

そこで増床が十分できるか？
増床に制限がかかるか？
が鍵です。

組合設立後に組合は権利変換金額の1.2 とか1.3倍の増床制限をなんとかして掛けようとしますが（野村等の利益確保が優先）必ず反対の意思表示が必要です。

私は野村が１０００億？前後の利益を目論む中で権利変換金額の２倍程度の増床は当然と考えます。

そうしませんと後で必ず後悔します。

>>664 匿名さん
最低１.５倍は欲しいですね。
２倍以上となると欲張りすぎかな。

>>664 匿名さん

おっしゃる通りです！　
戸建て地権者は土地所有者なので、土地資産評価が示されるのでそれなりの床面積が確保できます。
一方、区分所有者は土地持分が少ないので少ない床面積しか確保できませんので増床する必要がありますが、デべ側は制限をかけてくるでしょう。

>>666 口コミ知りたいさん
厳密にはデベの息のかかった再開発組合の役員

正確には再開発組合の職員。

>>664 匿名さん
倍率制限をそもそもするか、するとして何倍までにするのかの案を決めるのは準備組合理事会の役員
その案はデベ利益目的なわけだから、役員にはバーターでどんなメリットがあるのかを見極める必要がある

地権者の皆様３号ニュースです。

組合が設立されて　すぐの総会には注意が必要（怖い話）

組合設立総会が開かれると議案について議決が求められます。

2週間前ぐらいに権利変換基準及び同細則（16ページ程の専門的な文章）と補償基準及び同細則について（14ページ程の計算式のもの）
の資料が届きます。で、総会で

○号議案　権利変換基準及び同細則　（賛成　反対）
増床について細かく書かれているが、かなり読み込む必要あり

○号議案　補償基準及び同細則について（賛成　反対）
仮住居等についての補償額の計算式

権利変換基準は増床がメインです。

当然ですが後日　増床に関して何か言っても総会で決定しているのを理由に全く受け付けない。

また準備組合段階の推進派理事会で練られた増床案が全体的に討議もされず組合設立すぐに議決されるのは闇討ちのような気がします。

このような方法で組合に都合の良い増床が決定されないように納得できない事には反対しましょう。

地権者の皆様4号ニュースです。

訂正です。
先の3号ニュースは　組合設立1年後の総会　での議決でした。お詫び致します。

組合設立総会は、
理事、理事長の選挙人名簿
役員選挙方法の決定　

理事等役員選任数
（事前の応募による役員候補者名が出てくる　組合員以外の候補者がクセもの）

債権、債務　権利義務の承継　
諸規定制定　
融資金融機関指定名

借入金借り入れ方法と利率　
（詳しい利率は不明になっている）

３人の審査委員選任　
（デベとかゼネコンに都合の良い人を用意してくる）

当年度の事業計画承認
（借入金の予定金額、事業協力者の立て替え金の全額返済とか今後のコンサル費が明らかになります）

すべて重要で議決を取ります。

上でニュース出してる人は地権者なの？反対活動してるの？

掲示板で下らない啓蒙するくらいならゴネてる奴らまとめるなり事業協力しろよ。占有部いくらとっても良いから共用や商業部、インフラとの接続部でデベの足は引っ張らないで欲しい。

>>674 マンション検討中さん
ホント呆れますよ
3200戸の価格表をみて権利変換先を選ぶ段階になればそれなりに収まることだからね
さっさと進めなきゃね

地権者の皆様５号ニュースです。

たぶん賛成の皆様、反対の皆様　増床では一致すると思います。準組は増床に1.３倍とか制限をかけようとしています。

組合設立認可前に役員（理事）応募の知らせが地権者に来ます。（組合員の半数の同意があれば役員選挙はやらなくても良い）と法律がありますが民主的な組合は、やるのが普通です。

まずモノ言う方々が　ぜひ役員に応募して、役員になり主導権を地権者に取り戻しませんか？

その中で増床も制限のない地権者寄りの再開発を目指しませんか？

増床する金銭的な余裕がない→大丈夫ですよ。
面倒見の良い？組合は銀行を紹介してくれます。

戸建の方もマンションの方も、少なくとも３０００万は借入可能だと思います。

現在の間取より狭い間取で暮らしたいですか？

地権者の皆様6号ニュースです。

皆んなで理事に立候補
モノ言う方々で理事に立候補

理事会は月に１回程度　夜ですので仕事に差し支えありません。

理事会でも多数決で多くは決まっていきます。

半数以上のモノ言う方々が必要です。

この掲示板で、地権者を批判している連中って、デベロッパーか、そこから何がしかの恩恵を受けている人間なんだろうね。おぞましい。

別に再開発しなくていいよ。今のままも、地元の人はハッピーなんで。　わざわざ、引っ越しして、仮住まいで数年くらすのは、苦痛。

>>672 匿名さん
そもそも、ここの地権者で1.5倍や2倍まで増し床する人がいるのか。

>>674 マンション検討中さん
地権者の抵抗が激しくデベが独占的に保留床を取得できない懸念がある場合は、再開発組合設立時に定める定款で以下のように先に決めてしまえば、完全制圧できますよ。

●参加組合員か取得する保留床
特別の事情があり、かつ審査委員全員がその事情を認める場合を除き、参加組合員以外が保留床を取得することはできない。
●権利者の増床負担金
特別の事情があり、例外的に権利者が増床により保留床を取得する場合、増床に見合う価格に相当する増床負担金を組合に納付しなければならない。なお、工事着工時に増床負担金の50%を頭金として納付することとする。

>>680 匿名さん
[工事着工時に増床負担金の50%を頭金] の条件を付けるなんてありえない。現実的ではない。

>>681 口コミ知りたいさん
最上階の大きなプレミアム住戸や1階の大型店舗区画を割安に値付けして、大地主の組合役員だけがお得に取得できるように図面と価格表を作れば、理事会で従前資産評価の1.5倍制限はすぐにルール化できんじゃない

組合役員が地権者全体の利益を重視する様にさせないためには、地権者間で利害が反するルールを作って地権者同士が争う仕組みを作ることも結構重要ですよー

>>682 匿名さん
そんなこと出来ないよ。

西新宿三丁目西地区再開発（東京都新宿区）／組合設立手続き着手、６月中に都へ申請

https://www.decn.co.jp/?p=142487

>>684 Anonymousさん

キター
頑張れ

地権者の皆様7号ニュースです。

定款によりますと組合設立後の理事は１０名から１５名とあります。

組合設立まで引っ張って来られた準組の理事様には感謝です。

お疲れ様でした。

さて組合が設立されますと、どれだけ果実を収穫できるかに移行します。

組合、コンサルにベッタリの理事さんは終わりにしましょう。

地権者の皆様８号ニュースです。

役員選挙（権利者の半数以上の同意があれば不要とありますが）ですが権利者６００名弱の中でマンションですと理事候補２～４名ぐらいに絞り込むと当選しやすい気がします。

有効投票数はわかりませんが最低３０票ぐらい必要でしょう。

ライオンズ様　180票　候補者４人程度
いづみタウン様　87票　候補者２人
サンビュー様　　48票　候補者１人

各管理組合の役員様

投票先を指名でマンション内からモノ言う理事を出されませんでしょうか？

理事は組合とかコンサルの代弁者ではなく、地権者の代表です。

何卒よろしくお願い致します。

理事はマンションの区分所有者ではなく、戸建の人がやるべき。再開発は戸建こそ評価されるべき。

>>687 匿名さん

組合役員がデベや事務局の操り人形か、地権者の代表かを判別するアンケートをやってみると分かりやすいと思います。

●操り人形チェックアンケート

地権者の増し床は保留床の一部を地権者が有償で取得することだが、増し床は従前評価の1.2～1.3倍程度に制限して、事業計画に照らして、専有面積全体の83%以上をデベロッパーが保留床として取得することが望ましい。

　　　a.そう思う　b.そう思わない　

https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52526387.html

約１２年後竣工予定。

>>687 匿名さん

なんやこいつ。。増床狙いの途中から入ってきた区分所有者か。。美味しいとこだけ取ろうとすんなや、せめて事業協力しろよ。典型的なイナゴでガチで引くわ。

>>691 匿名さん
事業協力する事業協力者はデベやゼネコンやで
地権者の増床は保留床の一部をデベの代わりに取得するだけのこと
他の地権者が増床しようがしまいがあんたにとってはどうでもええことなんやで
知らんけど

>>692 匿名さん

お前、客のつもりでおるんか？地権者≒事業協力者だ。あくまで事業主体は従前地権者なんやで。こりゃデベも大変だ。根本を勘違いしている。

東京都　西新宿三丁目西地区（組合施行）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/pdf/kushi_data_95.pdf?2...

>>545 検討板ユーザーさん
地権者さんに「強欲」「バカ」などと下品な言葉を使うとは…。
お里が知れますね。

地権者さんや物件を購入する人達を
そういう風に見ている業界なんですね。
企業名と「退職理由」で検索すると、どこもまぁ、なんというか…

>>682 匿名さん
再開発というのは、そうやって地権者を団結させないようにして
進めているのか…

>>696 通りすがりさん
地権者同士を争わせ、疲弊した隙に増床制限をルール化して保留床を独占する
これで保留床単価を安くしても安心して権利変換を高みの見物でみていられる
これほどオイシイ再開発はないよね

地権者の皆様８号ニュースです。

今までの準組の役員の皆様は、資産を沢山お持ちの方、土地面積の大きい方、町内会の役員の方々で高齢の方が占めておりました。

組合も設立されましたら、町の発展の為に　これらの皆様には退場して頂き、失礼ながらイエスマンでなくモノ言う方々で、少し若い方々で理事を占め野村、コンサル等に対峙していきませんでしょうか？

地権者の皆様９号ニュースです。

再確認ですが　　現在の役員様の功績はなんでしょうか？

権利者　17% 野村等デベ　83%
のマンション床の配分

増し床　噂では1.3倍の制限

これが現在の役員様の実力なんです。

組合とコンサルに押し切られた結果がこれなんです。

私には哀れな結果のような気がしますが？

>>697 匿名さん
日本全国でやってる市街地再開発事業って、
どこもそういうやり方なんだろうか？
バブル時代の地上げ屋さんもこういう感じだったの？

>>696 通りすがりさん
民主的な増床ルールや公正な保留床単価設定を求める若者達に罵声を浴びせデベ側について弾圧する高齢地元有力者役員の攻防になってますな。
これからの展開が見ものです。
ちなみに再開発組合の役員候補ってデベ側から推薦される人以外も立候補できるんですか？

>>701　匿名さん

はい、区分所有者でも土地所有者でも地権者なら誰でも立候補できます。

また地権者の５人の推薦がありましたら地権者でなくても立候補できます。

参加組合４社も地権者ですので、事業協力者の前田建設工業さんを加算して5人（社）の推薦があればデベに近い人、都合の良い人を立候補させる事もできます。

↑の
>>702ですが西新宿３丁目市街地再開発組合の定款（案）に基づいて書きましたが他の再開発は定款がどのようになっているか　わかりませんのでこの限りではありません。

>>702 匿名さん
デベやゼネコンが再開発組合の理事会議決権をコントロールできるわけですか！
だとすると保留床単価を安く抑え、地権者の増床を従前評価の1.2倍までと制限し、最低住戸面積を50平米で設計すればマンション地権者はほぼ追出しできますね

どうしても増床したい区分所有の業者が暴れてるのか。匿名掲示板でイキっても全く意味ないぞ。

マンション一棟の利益率ってどのくらいなんだろう？
新築だと地権者さんにお支払いする費用やら
官公庁への提出書類、登記の作成で士業への報酬、
ご立派なモデルルームやらCGチラシなどの広告宣伝費まで
諸々かかるだろうから、
出来るだけ支出を抑えて高値で売るのだろうが。

当再開発の定款（案）では理事１０人以上１５人以内とあります。

また参加組合員も1個の議決権と選挙権です。

組合、デベ、コンサル側の理事より過半数以上の理事、役員を当選できなければ多数決で議決するので、現在の提案を替える事は難しいような気がします。

他の地区での組合運営の経験者の方がおられましたら教えて下さい。