西新宿三丁目西地区再開発

ホントに誰が入れ知恵しているのかな？
計画遅れることがどれだけ不利益なのか理解していない。増し床交渉した方がよっぽど得策なのに。地権者はお金貯めておくように！

あったなぁ。地権者が強欲すぎてデベ撤退。頓挫しちゃった事案…。今や一応住んではいるみたいだけど、はたから見たら完全廃墟の集まり。自力じゃ無理なご高齢になられ、本当にこれで良かったの？と聞いてみたいよ。

>>291 再開発経験者さん
西麻布再開発のように増床制限を従前評価の1.2倍と低く抑えるなら保留床単価は坪450万、三田小山町再開発のように2戸まで取得OKとして増床メリットが得られるのなら保留床単価は坪400万でも地権者の8割の合意はとれるとみた
いずれにしても、地権者に保留床単価の高さでメリット還元するか、増床メリットで還元するかは、地権者の意向をよく見極めて決めるしかないね

いずれにしろ組合立ち上がらないと議論出来ないのにな

定款や保留床契約をやり直すと時間かかるから、プラスでどう修正するのか説明会でも開いてアナウンスして組合設立同意書を集めればなんとかなるっしょ
都市計画決定から2年以上経過してんだからさっさと組合設立しなきゃね
反対派といがみ合ってても時間が経過するだけだから、着地点を探らなきゃ！

反対派って再開発自体に反対なの？それとも還元率が不満なの？いずれにせよ再開発は運気もあるから、着地点見つかるといいですね。

そりゃ、高齢なんで人生の最後は生まれ育った家でこのまま迎えたいとか、子供と一緒に暮らせなくなるとか、単に組合役員がむかつくとか、非賛成の理由は様々です
単に金銭的な条件だけじゃないところが再開発のむつかしいところなんすよ
坪400万きる保留床単価は低すぎるとは思うけどね
坪600万以上では分譲できるだろうから

非賛成が、どれほど周りに迷惑かけてるかも考えて！

運気逃さないように頑張ってください。別の再開発経験者ですが、再開発は悪いものではありませんよ。うちも本当に良かったです。

坪400でも、こちらは引っ越し補償もらい引っ越し、何もせずただ竣工を待つだけです。デベさんが坪600で売ろうが何もしないんだから手数料と思えばいいのでは？嫌なら竣工してから売却すれば利益出ますよ。

>>489 匿名さん
全くその通りです　再開発でどれだけのメリットが地権者にもたらされるのか冷静に考えるべき
約5万坪の保留床を坪400万で仕入れて坪600万で分譲して1000億円程度の利益が見込めなければ、こんな面倒な開発に事業協力する意味がなくなるよ

ところで建物名はどうなるんでしょうか
住所は西新宿ですが、場所はほぼ渋谷区ですし、南に代々木公園を望む場所ですから、プラウドタワー代々木西参道あたりが妥当な気もしますがどうでしょう

さすがに素直に西新宿という名前つけると思います。西新宿はそんなにダサいイメージはないですし。千駄ヶ谷にあるのに千駄ヶ谷の名前をつけてもらえない坪800万のマンションもありますけどね。

プラウドタワーズ新宿でしょ。

地元の方のブログ記事です。北側の空き地（東京都所有）が、住人移転に利用されるようです。

http://georgeeast.blog60.fc2.com/

再開発反対派の方々のなかにはいくら経済的条件をよくしても、生まれ育った街が変わることへの不安やノスタルジーの要因から再開発は断固反対という人がいらっしゃいますからね。
しかし最初は反対派だった人たちも再開発後のマンションに入居すれば、再開発して本当に良かったと、心から言ってます。こんなに気持ち良い暮らしができるようになるのなら、もっと早くすればよかった、と。

頑固に反対してる奴らには一回都心のタワマン賃貸で住まわせたら良いんだよ。
吹きさらしのボロとは全然違う暮らし体感したら戻れなくなるでしょう。

>>497 匿名さん
なかなか３分の２集まらないのかなぁ。

>>498 匿名さん

>>498 匿名さん
等積還元コミットなしで2/3はハードル高いと思うよ
権利床:保留床=2:8だから保留床単価を5%上げれば権利床の面積は約20%増えるから、ほぼ全地権者の等積還元できるでしょ
準備組合の理事会が地権者の代表として事業協力者に要望すればなんとかなるんじゃない!
さっさと合意形成すすめましょ

権利床の見直し早くしてください。

坪100で買ったボロが坪600になるんだから面積1/5になったとしても御の字だろ。どんだけ強欲なんだよ。

強欲さんw
粘り損しますよ

>>502 評判気になるさん
恒大の破綻処理が始まる前に組合設立して粘り損にならないようにしないとね
保留床が坪400万以下で安いなら増床してメリットを得ることもできるので融資制度も活用して弾力的に考えればいいんだよ
コンサルがそのあたりをうまく説明して合意形成を年末までにはまとめて欲しいね

反対派強欲地権者は指標が単一(○○の一つ覚え)なんですよ！

現状で同意書は何％取れているの？

>>505 匿名さん
そんなことをここで聞くなよ！　普通の地権者は誰も知らないよ。
準備組合側は年度内設立を目指しているのだろうがーーー。

>>505 匿名さん
同意書の人数が足りないと聞いています。

>>507 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん
早く同意してください。

早く同意してください。
どれだけ迷惑をかけているか
考えて下さい！

まず同意参加して準組設立させないと
延期してまた長年放置か、そこだけ区域外にして再設定されるだけ。

あ、本組めざしてるのか

>>511 匿名さん
あと、2ヶ月で再開発組合設立ですね。
2000年当時のアベノハルカスを38メートル上回る日本一の77階オフィスビルが計画に含まれてた頃が懐かしいね。
スレタイにはその名残がまだありますけど、、
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E8%A5%BF%E6%96%B0%E5%AE%BF%E4%B8%89%E...

暴利をむさぼる野村不動産か？

地権者には再開発マンションの床面積の17%しか与えず、残りの83%を野村不動産等が所有する。

わずか17%を土地所有者１５６名と区分所有者等　約５４０名がチマチマ分かち合う。

野村不動産は現代の悪代官でないと思うが？

代官
早く土地を　土地をよこせ！

出た！強欲バカ
まだ床面積云々言ってるのか

ホントに迷惑です老害地権者

>>514 匿名さん
８３%取ろうがいいじゃない。デベは８３%分の保留床価格で購入してくれるんだから。悔しかったら、デベが勘弁してくれって言うくらい増床してやれよ。

>>516　マンション掲示板さん

野村の営業さんは、素晴らし方ばかりと思っていましたが、このような方もおられるんですね。

反論にもなっていませんよ。

もう少し参考になる反論または建設的な意見言って下さいね。


>>517　匿名さん

ご存知の通り、再開発は補助金も入り公共事業の性質もあり野村の取分が多すぎる事を言っており、増し床に1.2倍とか1.3倍の制限を掛けようとしています。

つまり地権者が現状　買いすすめるのは不可能なんですよ。

もう少し事実を把握してから言って下さいね。

事業を進めるのが一番建設的ですねw
同意お願いします！勘違い地権者様

>>516 マンション掲示板さん
迷惑な老害地権者とは穏やかじゃないですねぇ
増床を従前評価の1.2倍上限と制限して、極端に安い保留床単価でデベが全体専有面積の83%を取ろうとしてることに異をとなえているので、一考の余地はあるかと

>>520 評判気になるさん
1.2倍なんですか？それは酷い。しんじられません。

再開発事業で増床1.2倍は普通かと

>>522 eマンションさん
いいえ、森ビル再開発では従前資産16.5㎡の地権者が60㎡の１LDKを取得できました。もちろん4,000万以上の増床負担金が発生しますが。

そこは地権者サイドに立つ非上場会社の森ビルと利益最優先の上場会社のデベロッパーとの立場の違いですね。

>>523 地権者さん
三田小山町西も、一部屋なら広さ無制限で増し床可能ですよ。

>>523 地権者さん
本来、再開発は地権者が組合をつくって進めるプロジェクトで、地権者だけでは工事費等の事業費を調達できないので、参加組合員を必要としているだけで、地権者が有償の増床で保留床を購入して資金負担してしまえば、極論だと、参加組合員は必要なくなります。
なので、地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。
森ビルは再開発の経験値も豊富で、そのあたりの原理原則をよく理解されているのだと思います。

皆様の多数の貴重なご意見ありがとうございます。
もっと沢山の情報下さい。
再開発でも事業者またはコンサルタントにより、考え方　手法がかなり違うって事でしょうか？

ダメだこりゃ都合の良い部分を切り取り発言しているw
頭でっかちばかりで大変だ
事務局さん頑張って！

>>522 eマンションさん
普通は増床2倍まででしょ
1.2倍しかさせないなんて聞いたことないよ
どこの再開発でどこが事業協力者のとこ？

>>526 匿名さん
はいそうです！
352の書き込みを見てください。

>>517 匿名さん
ズレています。デべが増床してくれないのが問題になっているんですよ！

>>528 評判気になるさん
さかのぼって291の書き込みを見てください。

>>531 地権者さん
とりあえず、その書き込みだと西麻布が1.2倍なんですかね。ここが1.2倍という情報はどちらにありますか？

>>532 匿名さん
野村は1.2倍だと困りますね。

>>525 匿名さん
「地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。」
↓
論理的にはそうですが、現実実態は参加組合員（デベロッパー）＝事務局構成員（デベロッパーからの出向社員）＝佐藤コンサル　となっています。

>>532 匿名さん
私もこのエリアが1.2倍という情報は聞いたことはありません。

しかし、保留床83％というデべの取り分から、地権者の増床が制限されるだろうという危険性は十分あり得ます。それらの背景や進行中の西麻布地区再開発（参加組合員は野村不動産・ケンコーポレーション）の事例から1.2倍という数値が出てきたのかもしれません。

83%という数値は本当なら相当強欲なレベルですが、組合設立時の目標なのではないでしょうか。
準備組合理事会はそれを容認して総会で承認されて同意書集めがされてるわけですから、理事会の意見も聞いてみる必要がありますね。
1.2倍の増床制限はなぜこのタイミングでとの話ですし野村不動産以外のプロジェクトではあり得ない話のようなので真偽の確認が必要かと

西麻布の1.２倍とかいう情報も眉唾の話では？

本組合設立同意は野村、東建、住商、不燃公社を参加組合員と決めて再開発検討を本格的に進める意思決定です。
その際、還元率90%未満、全体の83%保留床、増床制限は1.2倍上限といった付帯条件がついていることに地権者の1/3以上がNOと反応しています。
地権者は参加組合員を変更すべきとは言ってないようなので、付帯条件を改善すれば本組合設立が可能になるだけのことではないでしょうか。
（事実認識に誤りがあれば具体的にご指摘お願いします）

>>538 匿名さん
増床制限って、1.2倍以外にも決まりはあるのでは？私の再開発は、３つ、４つあり、人によって倍近くまで増床したてけど、私は目一杯やって、1.2倍くらいでした。

>>539 匿名さん
増床制限の真の目的は保留床面積を増やすため
それをごまかすために増床制限を決めることが一般的だとコンサルがデベの意向を受けて言ってるだけですよ
増床単価（=保留床単価）が安いと思えば増床すればよし、高いと思えば増床しない自由が地権者の当然の権利と言えるでしょう
他の再開発でもし1.2倍の増床制限事例があれば地権者の皆さんでそうした制限を再開発組合で決めた経緯をヒアリングしてみればよく事情が分かると思います

過去レス読んだが、欲と欲のぶつかり合い。
それ以上でも以下でもない。

もし自分が地権者なら、１００%還元されないと納得できないかな。もちろん低層階の条件の悪い部屋でだけど。でも、元が借地権とかなら話は別よ。

参加組合員　4社の内　主催は野村さんだと思いますが、増し床だけをみても西麻布の再開発？と同様　地権者に対して　なぜ条件が悪いのですか？

>>543 通りがかり
驚いたよ。ここまでの書き込み内容を全く理解していない！

参加組合員4社の保留床取り分（参加組合員の保留床確保）＝将来の販売利益　を確保するため。

もう少しで2/3みたいですね
強欲バカ地権者に負けるな！

>>545 検討板ユーザーさん

3分の２では、またまだ道のりは遠そうですね。

>>546 匿名さん
そうですね。区は概ね80％以上でないと組合設立を認めないでしょうね。

>>546 匿名さん
そもそもデベが再開発マンションの83%とる前提の提案書で組合設立しようとしてることに無理があるというか、地権者を軽視してるというか、そんなんで最後まで押し切れると思ってんのって感じ
地権者全員が人のいいなんでも応じるお爺さんお婆さんだと甘く見られてる気がして、感じ悪いね

こりゃ、また２０年先になりそうだな。

欲深さは、罪。

>>549 匿名さん

そして強欲地権者は消えて行くのであった

>>549 匿名さん
保留床83%、増床1.2倍ともにデベの希望
現実になるかどうかは地権者が総会で決めること
本組合ができてからが本番です

地権者が反対してるんなら、都も本組認可しなくていいよ。
初台は、そういう土地柄ということで。

他の大規模再開発地を、デベさん、探しましょ！
買い取った場所は、中規模の虫食いでとっととやっちゃって。
持ってるだけだと負だよ。

LM地権者勘違いしすぎ
あの薄暗い甲州街道沿いに
後20年お住まいなさい

中途半端な入れ知恵されて
計画延長バカすぎる

>>553 マンション検討中さん
LM西新宿は何を入れ知恵されてこんなことになったんですか？

>>553 マンション検討中さん
そうは言っても、地権者としては、1権利でしかありませんので、影響は無いですよ。

>>555 匿名さん
そうですよね
再開発って1建物1議決権だから200戸のマンションも10坪の木造戸建も議決権は1票
60%しか本組合同意が取れないのは木造戸建権利者への条件内容が悪いだけの理由なんちゃうの

>>556 匿名さん

RCに比べて、木造の方が建物評価が低く成りがちなので、従前資産の評価で言えば木造地権者の方が不満は多いなると思います。

>>557 匿名さん
そうです。路線価では中の区画道路の価格は甲州街道、水道通りに比べて半分以下のため還元率を伸ばすのは困難が伴うでしょう。
同意率60％というのも、このあたりがネックになっているのではないかとーーー。

上物の価値は木造の方が低いのは当然だし、
大きな道路より小径のほうが地価が低いのは当然。
それを、大通り沿いのビルと同等にしろと要求しているのが現状とか？

この計画、無くなっていいと思う・・・

>>559 匿名さん
小径は4メートル道路だから容積率160%、大通り沿いは容積率480%とかで、路線価はちょうどその差を反映して3倍くらいの差がついてるのでそれ相応
問題は建物床面積での返還率が80%以下なことでしょう
戸建てから共同住宅に押し込まれ、面積も減らされるとなればふつう嫌がりそうだけどね
それをなだめすかして合意書とるのがコンサルの役目といったとこなんかな

>>541 匿名さん
増床制限1.2倍、全体の83%を保留床、権利者返還率は80%以下。
誰が欲張りなのか、よく考えてみましょう。

>>561 匿名さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
計画を遅らせるな！
迷惑を考えなさい。

>>562　匿名さん
貪欲な野村　前建周辺の人達よ
条件を見直せ！
10年経っても80%の同意は取れないぞ
それか　もう手を引け
現状で十分な暮らしができている
あんた達の負けだ！

>>563 匿名さん

コメントが矛盾してるぞw
貧困強欲地権者w

>>563 匿名さん
増床とれるように貯金頑張ってね
強欲さんへのアドバイスあげるね
補填金借金返済に充てないようにw

保留床の割合で反対している人は、最近入ってきた投資目的の賃貸オーナーでしょ？　変なビラが届きます。
元々の地元民としては、どうなるか分からず困ってます。

>>558 再開発地権者さん
中筋の路線価は確かに低いけど、戸建地権者は相応の土地面積を持っているので従前資産評価はそれなりに積みあがると思います。
それに対して区分地権者は土地持分が少ないので、土地分の評価が積みあがりません。
世の中うまくバランスがとれているものです。

>>562 マンション検討中さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
保留床を83%も取ろうとする案にこだわって計画を遅らせるな！
70-90%の還元率で転出せざるを得なくなる権利者の迷惑を考えなさい。

↑　小僧さん　何故そんなに必死なんですか。
地権者はバカではないので、満足する案がでれば賛成すると思いますよ。
再開発マンションの83%のデベのぶんどりは　私は聞いた事ないですね。
ネットで調べても出てきませんね。
たぶん　クズの案だからじゃないですか。
あまり弱小地権者に　クズの案を強要するのは大手デベさんの評判を下げると思いますがね。

>>569 匿名さん

83%厨
事業規模考えようね

>>534 地権者さん
結局、デベやゼネコン出向者が事務局やって、準備組合理事会が提案してるように装い、増床1.2倍上限、保留床比率83%の計画で権利者を踏み台にした再開発を強引に進めてるとの理解でOK？

マンション業界の秘密
タワマンから戸建へ　夕刊フジより
https://news.infoseek.co.jp/article/fuji_AQWALRMNSRJLRD5I2DKNUTUERY/

>>572 通りがかりさん
S氏の予測はここ10年以上はずれぱなし！　
業界でも異端者扱い。否定的な記事が欲しいマスコミにだけ受けている。

いつも下がる下がると言い続けていればいつかは当たる、そんなものは予測ではない

>>569 匿名さん
83%は、普通に計算した結果の数字だと思いますよ。ただ、もう少し増し床できるようにしてあげるべきだと思います。１.５倍とか、２倍とか。

>>571 匿名さん
概ねそのとおりで、デべはリターンを求めるので当たり前のことです。
ここは参加組合員が多いのでその様な要素が他と比べて強いのではないかと---。

再開発はエリアや中心となるデべによって進め方は様々で定番はありません。
個別の要素・事情は多々ありますが、地権者もこの再開発構想を総合的に判断することが重要です。
「角を矯めて牛を殺す」（牛の曲がった角を直そうと手を加えているうちに牛を殺してしまう）のたとえに陥ってはいけません。

これまで再開発事業に関わった経験者・地権者として述べるなら、この様な事業エリアの地権者となった方は自分の運と先祖の功績に感謝すべきだと思います。

戸建地権者は自分で賃貸併用住宅建てて回した方が自分の好き勝手出来るし金銭的にも得なくらいなんですが、街全体のこと考えて賛成してくれてるんです。それなのにマンション区分や賃貸オーナーの人が取り分少ないとデベに文句言ってるのが問題です。

>>576 名無しさん
ところで分譲想定の坪単価はいくらなんでしょうか？
そこが一番大事なポイントでしょ

>>577 匿名さん
今の市況だと坪単価650万か？

>>578 /さん
雑居ビルに囲まれた14階建てのパークホームズ初台の上層階で650くらいだったかと
ここから一番近い新築タワマンのパークコート北参道は坪800超で値上げが議論されてるようだから今の市況ならここは700とかもありうるかもね
（総事業費-補助金）/（総専有面積×83%）で保留床単価が計算できるから、それを0.8で割り戻したら再開発で想定してる分譲単価はわかるけどね

コンサルは当然低い金額の分譲平均坪単価５００万が精一杯と主張。
坪６００万程度は可能と思いますが確固とした証明ができていない。