西新宿三丁目西地区再開発

組合設立に同意する前に、良く考えて下さい。

土地の評価は、近隣と較べて　安くないか？

マンションの床は何階の何坪の部屋にお金を持ち出しせずに入居できるのか？

事務局は説明をあいまいにして、満足する回答が得られないとか　ないですか？

仮住まいが4年から５年　高齢者には負担です。

>>368 通りがかりさん
木造戸建ての土地単価110万円/㎡、建物再建築単価25万円/平米と資料にありますが、甲州街道沿いのRC建物のライオンズ西新宿の土地単価と再建築単価はいくらになってるかわかります？

>>401 匿名さん

金に替えて老人ホームに入居すれば？

>>402 評判気になるさん

323万

>>404 マンコミュファンさん
道路付けの悪い戸建ての土地評価が110万で甲州街道沿いのライオンズが323万ならそんなもんでしょ
木造建物再建築単価25万円/㎡に対してRC建物再建築単価は35万円/㎡くらいですか？

>>405 職人さん

30万

>>402　評判気になるさん

現在組合設立前ですので1つの目安程度で具体的にはこれぐらいです。

秘密事項なんとか　かんとかの皆様は批判ちょ?だい。

>>405 職人さん

容積160%が110万。容積600%なら400万くらい出して欲しいですよ。さらに一部借地権とかでしょ。住民のもっとくれの気持ちは分からんでもない。

407ですが、写真は、水道橋のマンションです。間違ってしまいました。
ライオンズマンションは、標準地2番のm2当り　323万です。

裏地の木造戸建てが土地単価110万、建物単価25万、表地のマンションが土地単価323万、建物単価30万については、地権者間の配分の観点からはいい線でしょ
あとは保留床単価が分譲想定単価からみて納得感があるかどうか
分譲想定単価と保留床単価を組合役員にきいてみたらいいと思います
知らなかったり、回答できなかったら解任検討ですね

>>410　販売関係者さん

いつもありがとうございます

>>411 匿名さん
保留床面積が多く権利床面積が少ないので、保留床単価を5％上げるだけで、権利床単価は20％ぐらい下がると思います。
保留床単価400万円/坪、権利床単価321万円/坪くらいが妥結点でしょうかね
平均権利床単価が321万円なら再開発マンションの低層階は単価260万くらいの値付けになりますからライオンズの皆さんも100％変換率になりご満足いただけるのではないかと思います。

>>412　職人さん

素晴らしいです。
ありがとうございます。
後で計算してみます。

>>412 職人さん
ライオンズの人でも権利変換や買い増し基準によって、権利床価格が高くなるより保留床が安い方がいい人もいるかもしれません。小さい地権者で、大きく買い増ししたい人は特に。

>>414 匿名さん
権利床面積の倍以上増床する予定の地権者にとっては保留床が安ければ安いほどメリットはあります。
組合役員の大半がそうであれば保留床を高くしようとしない可能性はあり得ます。

>>409 匿名さん
勘違いされていると思います。
確かに標準地②はライオンズマンションが所在しますが、実際のコンサルの土地評価では▲12％減価されて88％の284万㎡になっています。
画地の奥の方は商業地域ではなく住居地域のため減価要因となっているとのことです。

>>398 評判気になるさん
原案は発起人がつくるわけだから⇒そんなのはあくまでも建前でしかありません。
発起人・役員等はあくまでも飾りで、黒子の指示で動いてるにすぎません。

>>412 職人さん
取得できる権利床面積は従前資産評価額÷保留床単価で計算されています。
事務局は権利床も保留床も同じ単価を設定していると思われます。

407の掲載写真のように南棟低層階保留床単価は103万/㎡です。
権利床面積もこの数値で算出されています。

>>418 匿名さん
ちょっと質問ですが、十二社通りのビルがいくつか再開発エリアから外れてますが理由はなんだったのですか？

そもそもメリットも何もないです。注目されている時点でお任せしといたほうがいいですよ。結果メリットしかないです。と経験者です。

>>421 匿名さん

貴方の日本語わかりません。
解説お願い致します。

もし年内に組合設立されましたら、すぐ組合役員の選挙がありますので、デベの案でなく権利者に取ってプラスになるように選挙に立候補しませんか？

権利変換も数の力で見直しさせませんか？

少しぐらい遅れても良いじゃないですか。もう当初の計画から相当遅れていますので。

いろいろご意見お持ちの方　役員に立候補ですよ。

組合が設立されるとデベとの契約は覚え書き程度なのか正式契約かは私はわかりません。

しかし今までの事務手続き料が5億未満程度であれば違約金払っても野村から三井とかに乗り換えた方が安心感がある場合もあるような気がします。

失礼ながら60階以上建築した事ない前田建設工業より竹中とか大林の方が安定間があるような気がします。（個人の感想です）

>>424 匿名さん
都市計画承認済みでのデべの乗換えは現実的ではないでしょうし、信義則に反します。

また、大手施行のタワーマンションと準大手のタワーマンションとでは、その後の資産価値が雲泥の差です。1例です。六本木1丁目でウエリス六本木（前田建設施工）が6,780万＠559万坪で空室で売り出されています。周辺のタワーマンションは＠750万～＠800万以上はするのに---。

保留床を売り切るためにも建物の付加価値を上げるためにも、前田と大手ゼネコンのJVしか考えられない。

>>420 口コミ知りたいさん
推測ですが、自分の土地・建物が再開発ビルに権利変換されることに抵抗があったのでしょう。
権利変換すれば自分の単独所有土地が持分所有になり、ほとんどの資産が償却資産となり、別途管理費等も発生します。立地条件がよくて将来の運営見込みがたち、建て替えの資金力がある方は参加しないでしよう。

>>412　職人さん
いつも鋭い分析ありがとうございます。

411ですが、このような試算でよろしいですか？

平均床単価は　３８３万坪
権利者取得床　１２１４０坪　17.6%
事業者取得床　５６８１４坪　82.4%

仮に住宅分譲想定価格　坪５００万として　販売経費20%として　
　　　従後床価格　坪４００万
想定有効率　75%として　容積対象床当たり　坪　３００万
に対して効用比（容積対象床当たりの価格比を85%）として
坪２５５万って意味でしょうか？

>>427 匿名さん

分譲想定坪500程度なのですか？近隣のパークホームズ初台ザレジデンスを坪500超で購入予定なのですが危険でしょうか。

>>427 匿名さん
分譲単価坪560万円想定だと保留床単価はその75%で坪420万円

保留床面積は保留床処分金÷保留床単価なので2177億円÷420万円=51833坪

権利床面積は総専有面積-保留床面積なので68905坪-51833坪=17072坪

権利床単価は権利変換対象従前評価÷権利床面積なので465億円÷17072坪=272万円/坪
です

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが
計算ありがとうございます。

初歩的な質問ですが分譲単価の80%でなく75%が保留床単価と理解した方が良いのですね。

>>428　匿名さん

すみません。その件申し訳ありませんが、わかりませんので、どなた様か回答お願い致します

>>430 匿名さん
75?80%ですね
なのでどちらでもいいと思います

>>431　口コミ知りたいさん

ご回答ありがとうございました

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが保留床単価を坪４４０万にわずか２０万アップしただけで権利者単価が２７２万から239万にかなり安く落ちました。
皆様が言われるように保留床単価を上げて貰う事が一番だと、理解できました。かなり馬鹿ですので、失礼しました。

>>433 匿名さん
三井のパークホームズ初台が坪530万のようですから、75.から80%.は398から424万/坪です。
参加組合員の意向ばかりで動いている事務局やコンサルが地権者のために一肌脱ぐタイミングが来ましたね。

>>434　匿名さん
433ですが
感謝です。
ありがとうございます

>>416 どこからの情報？

>>433 匿名さん
確かに保留床価格と地権者床価格に差を設ける場合には、その考え方で権利変換を行えば地権者はより多くの権利床面積が確保できるでしょう。

一方、増床を希望する地権者にとっては不利益になりますし、保留床の大部分を取得するデべの売出価格・採算にも影響を与えます。その影響を少なくするために地権者に対する補償総額の上積みを押さえてバランスを取ることにもなるでしょう。今後精査される補償額が伸びなければ、単純に権利床単価を下げても権利床面積は増えてきませんし、結果として還元率も伸びてきません。また、その影響は転出する地権者補償額にも及びます。

再開発事業は膨らませた風船と同じです。どこかを押せば別の部分が膨らみ、特定の方に利益が偏れば不利益を受ける方が出てきます。表裏一体のものですから全体のバランスを考慮して事業を進めていくことが求められます。むずかしいパズルです。

保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり、全体が膨らむので権利床も増えて補償費予算も増えるので地権者にはメリットがあります。
現状の従前資産額の倍以上増床する予定の地権者に限り条件悪化になります。

>>438 職人さん

面白がって、出来もしないこと外野から言うのやめたら？すごく印象悪いよ。補償費がいまから増えるわけないし、再開発遅らせた場合に地権者にどれだけ不利益があるとか考えたことある？

>>438 職人さん
「保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり」とありますが、裏返せば参加組合員が取得して再販する物件の原価が上がって確保利益が少なくなります。

参加組合員もこれまでに相当の資金と人員と時間を費やしており、上場企業としての相応の利益確保も求められます。正にこちらが立てばあちらが立たずを地で行く人間模様です。

いずれにしても、古くからお住まいの方は早く進めてほしいと思っている事でしょう。

７月３０日現在の組合設立の同意率は戸建および区分建物　75%の方に説明して　人数で約43%　面積で約38%　らしい。
準組さん　条件見直さないと66%以上の同意難しいんじゃないの？
早めに検討しなよ！

強欲地権者が多そうですね。いい向きの角全部占拠された某小石川とカ白金みたいになってしまうのでしょうか。

>>441 匿名さん
明らかにコンサルの腕が悪いな
モデル権利変換を都市計画認可前に地権者にちゃんと説明してたんでしょうか？

コンサルは斯界ではトップレベルの佐藤不動産鑑定コンサルタントです。
コンサルも保留床処分に係る全体収支や従前資産の評価では、当然構成デべの野村不動産の意向をくみながら作成しているはずです。
都市計画決定は2019年3月付けで、モデル権利変換提示は昨年末頃ではないかと。

>>444 評判気になるさん
昨年あたりから推定従前資産額を大幅に上回った価格で区分が売り出されています。
ＬM西新宿数件が＠420万/坪～＠480万/坪です。だれがそんな価格で買うのか？？？

>>445 評判気になるさん
買い手は再開発なので100%還元だろうと安易に考えて買ってるのでは
分譲単価は坪500万円を超えてくるだろうとの読みで

>>444 評判気になるさん
地権者です。
モデル変換提示はいまだされていませんが。

>>446 匿名さん
分譲単価坪500万円超であっても、購入物件は低利回りで且つ坪単価の差額が少なすぎて購入者のリスクが高すぎます。

>>447 匿名さん
区分所有者の一部に評価について反対者がいるようです。
準備組合とコンタクトを取ってみてください。

分譲単価坪600は行くでしょ。
日本一の高さのタワマンだからね。

>>450 匿名さん
高さ日本一に加えて、三井の西新宿五丁目再開発に比べて延床1㎡あたりの事業費が2割以上高く内部仕様も最高級だろうから分譲価格は相当伸びる余地はあるかも
御苑や代々木公園ビューは特に人気だろうし

>>445 評判気になるさん
坪単価そんなに高額は事実でしょうか？
そんなに高く買ってくれるところがあるならすぐにでも売りたい。

新築の三井初台が坪500弱なのに築古の大京ブランドが480で売れるの？投資目的って事？

>>453 マンション検討中さん
再開発でマンションは返還率100%だと思い込んでる人がいれば、その人が今の築50年のボロを新築単価で買ってくれるかもしれないとの仮定の話ですよ

>>447 匿名さん
本当ですか？
モデルは既に提示されているし、嘘は良くないよ。それか反対している人？

ライオンズは従前資産の評価を上げる交渉のために売りに出しているだけで、売れないでしょ。取引事例作りでもない限りは坪250くらいかと。

>>452 匿名さん
事実です。レインズに掲載されていますよ。
①19.39㎡2,500万＠426万　②36.26㎡4,880万＠445万
③46.73㎡5,480万＠389万　④48.25㎡7,000万＠480万　
でもこれは現所有者が手数料欲しさの業者にのせられて付けた価格です。

買手は投資家が対象ですが、彼らも資金、期間のリスクと竣工後の転売利益を考えて判断するので売れるわけがありません。

>>457 再開発経験者（地権者）さん

へー、３５０くらいなら買いかな。
買付入れようかな。

>>458 匿名さん
所有者には従前資産額が伝えられていますが、多分通常取引価格を多少上回る程度でしょう。
業者からもっと高く売れますよとの耳障りの良い甘言を受けた所有者は、そこまでの値下げに納得しないでしょうし、業者も所有者を説得できないでしょう。

>>458 匿名さん
そうだね、今の段階なら300から350万がいいとこだろうね
まずは再開発組合が設立されないとはじまらんからね

>>424 匿名さん
昨日この様な「清水・前田建設共同企業体（清水建設、前田建設工業ＪＶ）」の事例を見つけました。これが前例になりそうで安心しました。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/08/post-6b61ac.ht...

>>454 マンション検討中さん
築重ねたぼろ建築でも甲州沿の土地の値段はすごい値上がりですよ。ぼろと言わず土地の値段考えてみて。

>>455 マンション検討中さん
まちづくりニュース8月号に4月の臨時総会で本組合の定款と事業計画が承認され12月にかけて組合設立同意書回収することと、75%の地権者にモデル権利変換提示を完了したことが書いてありますね。
順調に進んでいるようです。

>>460 検討板ユーザーさん
現在の状況だと組合設立ですが、地権者に反対者が多すぎて無理そうです。

>>463 eマンションさん
説明は順調に７５％進んでいても、提示された側の納得できない反対者は私の周囲はほとんどですよ。
私も数日前にやっと説明して頂けました。
あまりの低さに、反対者の方が多くて組合の成立できないのではないかと言われています。
「どうしてこんなに提示低いの?」と質問？
その回答は「組合が成立しないともっと細かな計算ができないので
とりあえず早めに組合成立賛成して頂ければ計算し増えるかもしれない。」
いったん賛成してしまえば
提示されたままの不利な床面積で完了してしまいます。
反対地権者頑張りましょう。

都庁勤務の貧乏侍です。ここを購入できれば、通勤は、新宿公園を横切って、楽になります。開発が早く進むことを祈ってます。

>>466 マンション検討中さん
デベロッパー側の計算のし直し→再提示がが必要です。
デベさん利益追求ばかり考えないでと言いたいところですが
互いの納得いくように計算し直してください。
早く新居に住むことができるように私も願っている一人です。
他の反対の地権者さん方も早く新居に住みたいよね。

オンボロをピカピカのタワマンにしてくれるんだからあまり欲かかないで下さいね。現時点でも相当な含み益あるでしょ。

>>467
再提示だと時間がかかって無駄なので、臨時総会で保留床単価を450万/坪に引き上げた上で権利変換に向けて進めますと理事長に宣言してもらうだけでいいと思います。
まずは再開発組合を設立しましょう！

「おんぼろをピカピカのタワマン」はありがたいです。
↑
貧しい人に対して言葉遊びされているようですが。
でも現状より狭くなってしまうのではかなり住みにくくなります。

多少狭くなるのは仕方ないでしょ。そういう時代なんだから。30代若者カップルも1億超の借金背負って60平米のネズミ小屋買ってるんですよ。

>>471 匿名さん
等積還元は最低限コミットして欲しいよね
千駄ヶ谷の三井のタワーが坪800万以上で売れ行き好調なので、こちらも分譲価格は伸びると思うけどな
地権者の皆さん交渉がんばって?

ホントここの地権者は強欲すぎる、、
バカの一つ覚えの様に床面積が小さくなるを連呼している。何かを勘違いしている。

床面積が論点なら売却すればいいのに
計画遅れるの勘弁

借地からんでるマンションは狭くなるよね。地権者ようの条件悪いけど広い部屋を用意するしかないね。

>>475 匿名さん
甲州街道沿いの地価ご存じ？？
一部の借地のﾗｲｵﾝｽﾞﾏﾝｼｮﾝの土地価格どのくらいでしょう？
年々値上がりしていますが今年の価格はいくらでしょう？

>>473 名無しさん
保留床単価を坪450万にすれば一発解決でしょう
分譲単価が坪600万前後にはなるでしょうから、強欲と言われるほどのレベルじゃないでしょう
千駄ヶ谷で坪800万超の時代だよー

>>476 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん

だったら今売ればいいじゃん
再開発をしてもらえると考えられないのかな

>>478 名無しさん
地権者はなんで等積還元じゃないんだとごねてりゃいいだけで楽だろうけど、何十年もかけて行政と折衝し、大口地権者を説得し、協議会まわして合意形成する大変さを理解してもらいたいね
80%還元でも、坪単価600万の新築に化けるわけだから、今のボロが坪480万で評価されることになんだから十分じゃねえ

建築期間も何年かかるか。そんな先の相場も分からないのに、４５０万なんて保留床価格で参加してくれるデベがいるとは到底思えない。４００万でもきついと思う。ここの地権者がどれだけ資産がある方たちか分かりませんが、地権者も沢山増し床させていただくように、方向転換するべきでしょう。まぁ、年寄り地権者が沢山反対してるようなら、正直やりようがない。

ホントに誰が入れ知恵しているのかな？
計画遅れることがどれだけ不利益なのか理解していない。増し床交渉した方がよっぽど得策なのに。地権者はお金貯めておくように！

あったなぁ。地権者が強欲すぎてデベ撤退。頓挫しちゃった事案…。今や一応住んではいるみたいだけど、はたから見たら完全廃墟の集まり。自力じゃ無理なご高齢になられ、本当にこれで良かったの？と聞いてみたいよ。

>>291 再開発経験者さん
西麻布再開発のように増床制限を従前評価の1.2倍と低く抑えるなら保留床単価は坪450万、三田小山町再開発のように2戸まで取得OKとして増床メリットが得られるのなら保留床単価は坪400万でも地権者の8割の合意はとれるとみた
いずれにしても、地権者に保留床単価の高さでメリット還元するか、増床メリットで還元するかは、地権者の意向をよく見極めて決めるしかないね

いずれにしろ組合立ち上がらないと議論出来ないのにな

定款や保留床契約をやり直すと時間かかるから、プラスでどう修正するのか説明会でも開いてアナウンスして組合設立同意書を集めればなんとかなるっしょ
都市計画決定から2年以上経過してんだからさっさと組合設立しなきゃね
反対派といがみ合ってても時間が経過するだけだから、着地点を探らなきゃ！

反対派って再開発自体に反対なの？それとも還元率が不満なの？いずれにせよ再開発は運気もあるから、着地点見つかるといいですね。

そりゃ、高齢なんで人生の最後は生まれ育った家でこのまま迎えたいとか、子供と一緒に暮らせなくなるとか、単に組合役員がむかつくとか、非賛成の理由は様々です
単に金銭的な条件だけじゃないところが再開発のむつかしいところなんすよ
坪400万きる保留床単価は低すぎるとは思うけどね
坪600万以上では分譲できるだろうから

非賛成が、どれほど周りに迷惑かけてるかも考えて！

運気逃さないように頑張ってください。別の再開発経験者ですが、再開発は悪いものではありませんよ。うちも本当に良かったです。

坪400でも、こちらは引っ越し補償もらい引っ越し、何もせずただ竣工を待つだけです。デベさんが坪600で売ろうが何もしないんだから手数料と思えばいいのでは？嫌なら竣工してから売却すれば利益出ますよ。

>>489 匿名さん
全くその通りです　再開発でどれだけのメリットが地権者にもたらされるのか冷静に考えるべき
約5万坪の保留床を坪400万で仕入れて坪600万で分譲して1000億円程度の利益が見込めなければ、こんな面倒な開発に事業協力する意味がなくなるよ

ところで建物名はどうなるんでしょうか
住所は西新宿ですが、場所はほぼ渋谷区ですし、南に代々木公園を望む場所ですから、プラウドタワー代々木西参道あたりが妥当な気もしますがどうでしょう

さすがに素直に西新宿という名前つけると思います。西新宿はそんなにダサいイメージはないですし。千駄ヶ谷にあるのに千駄ヶ谷の名前をつけてもらえない坪800万のマンションもありますけどね。

プラウドタワーズ新宿でしょ。

地元の方のブログ記事です。北側の空き地（東京都所有）が、住人移転に利用されるようです。

http://georgeeast.blog60.fc2.com/

再開発反対派の方々のなかにはいくら経済的条件をよくしても、生まれ育った街が変わることへの不安やノスタルジーの要因から再開発は断固反対という人がいらっしゃいますからね。
しかし最初は反対派だった人たちも再開発後のマンションに入居すれば、再開発して本当に良かったと、心から言ってます。こんなに気持ち良い暮らしができるようになるのなら、もっと早くすればよかった、と。

頑固に反対してる奴らには一回都心のタワマン賃貸で住まわせたら良いんだよ。
吹きさらしのボロとは全然違う暮らし体感したら戻れなくなるでしょう。

>>497 匿名さん
なかなか３分の２集まらないのかなぁ。

>>498 匿名さん

>>498 匿名さん
等積還元コミットなしで2/3はハードル高いと思うよ
権利床:保留床=2:8だから保留床単価を5%上げれば権利床の面積は約20%増えるから、ほぼ全地権者の等積還元できるでしょ
準備組合の理事会が地権者の代表として事業協力者に要望すればなんとかなるんじゃない!
さっさと合意形成すすめましょ

権利床の見直し早くしてください。

坪100で買ったボロが坪600になるんだから面積1/5になったとしても御の字だろ。どんだけ強欲なんだよ。

強欲さんw
粘り損しますよ

>>502 評判気になるさん
恒大の破綻処理が始まる前に組合設立して粘り損にならないようにしないとね
保留床が坪400万以下で安いなら増床してメリットを得ることもできるので融資制度も活用して弾力的に考えればいいんだよ
コンサルがそのあたりをうまく説明して合意形成を年末までにはまとめて欲しいね

反対派強欲地権者は指標が単一(○○の一つ覚え)なんですよ！

現状で同意書は何％取れているの？

>>505 匿名さん
そんなことをここで聞くなよ！　普通の地権者は誰も知らないよ。
準備組合側は年度内設立を目指しているのだろうがーーー。

>>505 匿名さん
同意書の人数が足りないと聞いています。

>>507 先日、モデル変換提示されましたが、組合が成立してからでないともっと細かな計算ができずさん
早く同意してください。

早く同意してください。
どれだけ迷惑をかけているか
考えて下さい！

まず同意参加して準組設立させないと
延期してまた長年放置か、そこだけ区域外にして再設定されるだけ。

あ、本組めざしてるのか

>>511 匿名さん
あと、2ヶ月で再開発組合設立ですね。
2000年当時のアベノハルカスを38メートル上回る日本一の77階オフィスビルが計画に含まれてた頃が懐かしいね。
スレタイにはその名残がまだありますけど、、
https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E8%A5%BF%E6%96%B0%E5%AE%BF%E4%B8%89%E...

暴利をむさぼる野村不動産か？

地権者には再開発マンションの床面積の17%しか与えず、残りの83%を野村不動産等が所有する。

わずか17%を土地所有者１５６名と区分所有者等　約５４０名がチマチマ分かち合う。

野村不動産は現代の悪代官でないと思うが？

代官
早く土地を　土地をよこせ！

出た！強欲バカ
まだ床面積云々言ってるのか

ホントに迷惑です老害地権者

>>514 匿名さん
８３%取ろうがいいじゃない。デベは８３%分の保留床価格で購入してくれるんだから。悔しかったら、デベが勘弁してくれって言うくらい増床してやれよ。

>>516　マンション掲示板さん

野村の営業さんは、素晴らし方ばかりと思っていましたが、このような方もおられるんですね。

反論にもなっていませんよ。

もう少し参考になる反論または建設的な意見言って下さいね。


>>517　匿名さん

ご存知の通り、再開発は補助金も入り公共事業の性質もあり野村の取分が多すぎる事を言っており、増し床に1.2倍とか1.3倍の制限を掛けようとしています。

つまり地権者が現状　買いすすめるのは不可能なんですよ。

もう少し事実を把握してから言って下さいね。

事業を進めるのが一番建設的ですねw
同意お願いします！勘違い地権者様

>>516 マンション掲示板さん
迷惑な老害地権者とは穏やかじゃないですねぇ
増床を従前評価の1.2倍上限と制限して、極端に安い保留床単価でデベが全体専有面積の83%を取ろうとしてることに異をとなえているので、一考の余地はあるかと

>>520 評判気になるさん
1.2倍なんですか？それは酷い。しんじられません。

再開発事業で増床1.2倍は普通かと

>>522 eマンションさん
いいえ、森ビル再開発では従前資産16.5㎡の地権者が60㎡の１LDKを取得できました。もちろん4,000万以上の増床負担金が発生しますが。

そこは地権者サイドに立つ非上場会社の森ビルと利益最優先の上場会社のデベロッパーとの立場の違いですね。

>>523 地権者さん
三田小山町西も、一部屋なら広さ無制限で増し床可能ですよ。

>>523 地権者さん
本来、再開発は地権者が組合をつくって進めるプロジェクトで、地権者だけでは工事費等の事業費を調達できないので、参加組合員を必要としているだけで、地権者が有償の増床で保留床を購入して資金負担してしまえば、極論だと、参加組合員は必要なくなります。
なので、地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。
森ビルは再開発の経験値も豊富で、そのあたりの原理原則をよく理解されているのだと思います。

皆様の多数の貴重なご意見ありがとうございます。
もっと沢山の情報下さい。
再開発でも事業者またはコンサルタントにより、考え方　手法がかなり違うって事でしょうか？

ダメだこりゃ都合の良い部分を切り取り発言しているw
頭でっかちばかりで大変だ
事務局さん頑張って！

>>522 eマンションさん
普通は増床2倍まででしょ
1.2倍しかさせないなんて聞いたことないよ
どこの再開発でどこが事業協力者のとこ？

>>526 匿名さん
はいそうです！
352の書き込みを見てください。

>>517 匿名さん
ズレています。デべが増床してくれないのが問題になっているんですよ！

>>528 評判気になるさん
さかのぼって291の書き込みを見てください。

>>531 地権者さん
とりあえず、その書き込みだと西麻布が1.2倍なんですかね。ここが1.2倍という情報はどちらにありますか？

>>532 匿名さん
野村は1.2倍だと困りますね。

>>525 匿名さん
「地権者が増床で取得する保留床を先回りして1.2倍までなどと制限することは、参加組合員の意向を受けた事務局による地権者への背信行為になるのではないでしょうか。」
↓
論理的にはそうですが、現実実態は参加組合員（デベロッパー）＝事務局構成員（デベロッパーからの出向社員）＝佐藤コンサル　となっています。

>>532 匿名さん
私もこのエリアが1.2倍という情報は聞いたことはありません。

しかし、保留床83％というデべの取り分から、地権者の増床が制限されるだろうという危険性は十分あり得ます。それらの背景や進行中の西麻布地区再開発（参加組合員は野村不動産・ケンコーポレーション）の事例から1.2倍という数値が出てきたのかもしれません。

83%という数値は本当なら相当強欲なレベルですが、組合設立時の目標なのではないでしょうか。
準備組合理事会はそれを容認して総会で承認されて同意書集めがされてるわけですから、理事会の意見も聞いてみる必要がありますね。
1.2倍の増床制限はなぜこのタイミングでとの話ですし野村不動産以外のプロジェクトではあり得ない話のようなので真偽の確認が必要かと

西麻布の1.２倍とかいう情報も眉唾の話では？

本組合設立同意は野村、東建、住商、不燃公社を参加組合員と決めて再開発検討を本格的に進める意思決定です。
その際、還元率90%未満、全体の83%保留床、増床制限は1.2倍上限といった付帯条件がついていることに地権者の1/3以上がNOと反応しています。
地権者は参加組合員を変更すべきとは言ってないようなので、付帯条件を改善すれば本組合設立が可能になるだけのことではないでしょうか。
（事実認識に誤りがあれば具体的にご指摘お願いします）

>>538 匿名さん
増床制限って、1.2倍以外にも決まりはあるのでは？私の再開発は、３つ、４つあり、人によって倍近くまで増床したてけど、私は目一杯やって、1.2倍くらいでした。

>>539 匿名さん
増床制限の真の目的は保留床面積を増やすため
それをごまかすために増床制限を決めることが一般的だとコンサルがデベの意向を受けて言ってるだけですよ
増床単価（=保留床単価）が安いと思えば増床すればよし、高いと思えば増床しない自由が地権者の当然の権利と言えるでしょう
他の再開発でもし1.2倍の増床制限事例があれば地権者の皆さんでそうした制限を再開発組合で決めた経緯をヒアリングしてみればよく事情が分かると思います

過去レス読んだが、欲と欲のぶつかり合い。
それ以上でも以下でもない。

もし自分が地権者なら、１００%還元されないと納得できないかな。もちろん低層階の条件の悪い部屋でだけど。でも、元が借地権とかなら話は別よ。

参加組合員　4社の内　主催は野村さんだと思いますが、増し床だけをみても西麻布の再開発？と同様　地権者に対して　なぜ条件が悪いのですか？

>>543 通りがかり
驚いたよ。ここまでの書き込み内容を全く理解していない！

参加組合員4社の保留床取り分（参加組合員の保留床確保）＝将来の販売利益　を確保するため。

もう少しで2/3みたいですね
強欲バカ地権者に負けるな！

>>545 検討板ユーザーさん

3分の２では、またまだ道のりは遠そうですね。

>>546 匿名さん
そうですね。区は概ね80％以上でないと組合設立を認めないでしょうね。

>>546 匿名さん
そもそもデベが再開発マンションの83%とる前提の提案書で組合設立しようとしてることに無理があるというか、地権者を軽視してるというか、そんなんで最後まで押し切れると思ってんのって感じ
地権者全員が人のいいなんでも応じるお爺さんお婆さんだと甘く見られてる気がして、感じ悪いね

こりゃ、また２０年先になりそうだな。

欲深さは、罪。

>>549 匿名さん

そして強欲地権者は消えて行くのであった

>>549 匿名さん
保留床83%、増床1.2倍ともにデベの希望
現実になるかどうかは地権者が総会で決めること
本組合ができてからが本番です

地権者が反対してるんなら、都も本組認可しなくていいよ。
初台は、そういう土地柄ということで。

他の大規模再開発地を、デベさん、探しましょ！
買い取った場所は、中規模の虫食いでとっととやっちゃって。
持ってるだけだと負だよ。

LM地権者勘違いしすぎ
あの薄暗い甲州街道沿いに
後20年お住まいなさい

中途半端な入れ知恵されて
計画延長バカすぎる

>>553 マンション検討中さん
LM西新宿は何を入れ知恵されてこんなことになったんですか？

>>553 マンション検討中さん
そうは言っても、地権者としては、1権利でしかありませんので、影響は無いですよ。

>>555 匿名さん
そうですよね
再開発って1建物1議決権だから200戸のマンションも10坪の木造戸建も議決権は1票
60%しか本組合同意が取れないのは木造戸建権利者への条件内容が悪いだけの理由なんちゃうの

>>556 匿名さん

RCに比べて、木造の方が建物評価が低く成りがちなので、従前資産の評価で言えば木造地権者の方が不満は多いなると思います。

>>557 匿名さん
そうです。路線価では中の区画道路の価格は甲州街道、水道通りに比べて半分以下のため還元率を伸ばすのは困難が伴うでしょう。
同意率60％というのも、このあたりがネックになっているのではないかとーーー。

上物の価値は木造の方が低いのは当然だし、
大きな道路より小径のほうが地価が低いのは当然。
それを、大通り沿いのビルと同等にしろと要求しているのが現状とか？

この計画、無くなっていいと思う・・・

>>559 匿名さん
小径は4メートル道路だから容積率160%、大通り沿いは容積率480%とかで、路線価はちょうどその差を反映して3倍くらいの差がついてるのでそれ相応
問題は建物床面積での返還率が80%以下なことでしょう
戸建てから共同住宅に押し込まれ、面積も減らされるとなればふつう嫌がりそうだけどね
それをなだめすかして合意書とるのがコンサルの役目といったとこなんかな

>>541 匿名さん
増床制限1.2倍、全体の83%を保留床、権利者返還率は80%以下。
誰が欲張りなのか、よく考えてみましょう。

>>561 匿名さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
計画を遅らせるな！
迷惑を考えなさい。

>>562　匿名さん
貪欲な野村　前建周辺の人達よ
条件を見直せ！
10年経っても80%の同意は取れないぞ
それか　もう手を引け
現状で十分な暮らしができている
あんた達の負けだ！

>>563 匿名さん

コメントが矛盾してるぞw
貧困強欲地権者w

>>563 匿名さん
増床とれるように貯金頑張ってね
強欲さんへのアドバイスあげるね
補填金借金返済に充てないようにw

保留床の割合で反対している人は、最近入ってきた投資目的の賃貸オーナーでしょ？　変なビラが届きます。
元々の地元民としては、どうなるか分からず困ってます。

>>558 再開発地権者さん
中筋の路線価は確かに低いけど、戸建地権者は相応の土地面積を持っているので従前資産評価はそれなりに積みあがると思います。
それに対して区分地権者は土地持分が少ないので、土地分の評価が積みあがりません。
世の中うまくバランスがとれているものです。

>>562 マンション検討中さん
強欲様
もういい加減にして下さい。
保留床を83%も取ろうとする案にこだわって計画を遅らせるな！
70-90%の還元率で転出せざるを得なくなる権利者の迷惑を考えなさい。

↑　小僧さん　何故そんなに必死なんですか。
地権者はバカではないので、満足する案がでれば賛成すると思いますよ。
再開発マンションの83%のデベのぶんどりは　私は聞いた事ないですね。
ネットで調べても出てきませんね。
たぶん　クズの案だからじゃないですか。
あまり弱小地権者に　クズの案を強要するのは大手デベさんの評判を下げると思いますがね。

>>569 匿名さん

83%厨
事業規模考えようね

>>534 地権者さん
結局、デベやゼネコン出向者が事務局やって、準備組合理事会が提案してるように装い、増床1.2倍上限、保留床比率83%の計画で権利者を踏み台にした再開発を強引に進めてるとの理解でOK？

マンション業界の秘密
タワマンから戸建へ　夕刊フジより
https://news.infoseek.co.jp/article/fuji_AQWALRMNSRJLRD5I2DKNUTUERY/

>>572 通りがかりさん
S氏の予測はここ10年以上はずれぱなし！　
業界でも異端者扱い。否定的な記事が欲しいマスコミにだけ受けている。

いつも下がる下がると言い続けていればいつかは当たる、そんなものは予測ではない

>>569 匿名さん
83%は、普通に計算した結果の数字だと思いますよ。ただ、もう少し増し床できるようにしてあげるべきだと思います。１.５倍とか、２倍とか。

>>571 匿名さん
概ねそのとおりで、デべはリターンを求めるので当たり前のことです。
ここは参加組合員が多いのでその様な要素が他と比べて強いのではないかと---。

再開発はエリアや中心となるデべによって進め方は様々で定番はありません。
個別の要素・事情は多々ありますが、地権者もこの再開発構想を総合的に判断することが重要です。
「角を矯めて牛を殺す」（牛の曲がった角を直そうと手を加えているうちに牛を殺してしまう）のたとえに陥ってはいけません。

これまで再開発事業に関わった経験者・地権者として述べるなら、この様な事業エリアの地権者となった方は自分の運と先祖の功績に感謝すべきだと思います。

戸建地権者は自分で賃貸併用住宅建てて回した方が自分の好き勝手出来るし金銭的にも得なくらいなんですが、街全体のこと考えて賛成してくれてるんです。それなのにマンション区分や賃貸オーナーの人が取り分少ないとデベに文句言ってるのが問題です。

>>576 名無しさん
ところで分譲想定の坪単価はいくらなんでしょうか？
そこが一番大事なポイントでしょ

>>577 匿名さん
今の市況だと坪単価650万か？

>>578 /さん
雑居ビルに囲まれた14階建てのパークホームズ初台の上層階で650くらいだったかと
ここから一番近い新築タワマンのパークコート北参道は坪800超で値上げが議論されてるようだから今の市況ならここは700とかもありうるかもね
（総事業費-補助金）/（総専有面積×83%）で保留床単価が計算できるから、それを0.8で割り戻したら再開発で想定してる分譲単価はわかるけどね

コンサルは当然低い金額の分譲平均坪単価５００万が精一杯と主張。
坪６００万程度は可能と思いますが確固とした証明ができていない。

1.2倍とか数字だけ一人歩きしているけど、例えば現況の延べ床面積までは権利床単価で買い増しできるとかって無いの？

当地区の地権者の皆様へ

区分所有者が反対とか　言われますが違うのですよ。

この計画は最初のコンサルとデベから１０年以上遅れています。

ここで1年ぐらい遅れても、地権者が喜こべる権利を獲得しませんか？

私は12月に地権者（小さな土地所有）としてライオンズさんの会合に参加させて頂きました。

皆様真剣に研究されています。
ライオンズさんだけの利益など全く考えておられません。

保留床価格の値上げ、評価方法の見直し、土地所有者も利益が向上する策を検討されています。

組合とかコンサルはライオンズさんと土地所有者の結合を心配して分断させる手法を使っています。

ライオンズさんには再開発に詳しい弁護士さんもいます。
地権者で再開発に詳しいコンサルさんもいます。

安心して下さい。

ライオンズさんは敵でなく、より良い条件の交渉してくれる味方なんです。

よろしくお願い致します。

>>582 匿名さん
ライオンズさんとは、借地権が絡んでいるマンションですか？あそこは元々、住宅ローンを付けるのも中々難しいマンションなんですよね。地区内でも、どうしても再開発をしたい人が多いとこだと思います。

>>583　匿名さん
すみません。私は部外者ですので権利関係とかは、良くわかりません。

>>582 匿名さん

ライオンズも多くの方が反対しているわけではなく、声の大きな少人数の方が活動していると聞いているのですが、何名くらいの会合なんでしょうか？本当にマンションの皆さんから支持されている会なのでしょうか？

LMからの怪文書しかり
この再開発バカばっかり

反対派は結局損するよ
すでにリスト化されてだろうし

嗅ぎ付けた詐欺師
沸いて出るコンサル
洗脳された地権者
勘違い強欲地権者
・・・者
再開発って大変だ

ライオンズマンション管理組合再開発見直し係という団体はこの再開発には一切関係なし関わると大変になりますよ

ライオンズマンションで地域の皆さんに手紙などを出している反対派はごく一部で居住ではなくすべて区分所有の投資家です

>>589 検討板ユーザーさん

ライオンズマンションの過半数以上は賛成でもう同意書も出しているという話です

>>588　検討板ユ‐ザ‐様

"LM再開発見直し係という団体は　この再開発には一切関係なし"とありますが何故関係ないのでしょうか？

区分所有者の権利者の有志の集まりですが。
"また関わると大変になりますよ"とありますが　関わるとどのようになるのでしょうか？

具体的に説明して下さい。

>>589　検討板ユ‐ザ‐様

"反対派はごく一部で居住でなく　すべて区分所有"　
とありますが
居住されてる方も結構おられますが　"すべて"　と言うには　どこからの情報でしょうか？
情報源を教えて下さい。
教えられないなら　ウソの情報を流さないで下さい。

>>591 匿名さん
権利者全員に配られた街作りニーュスや地域内の看板を見てくださいあれが答えだと私は理解しました

>>590　検討板ユ‐ザ‐様

"LMの過半数は賛成で、もう同意書は出しているという話です"　とありますが　どこから聞かれた情報でしょうか？

全体的な同意率は誰でも知る事ができます。
マンション毎の同意率を知るには準備組合しかあり得ませんが！

準備組合は個人情報の漏洩をしているのでしょうか？

来月　区役所の再開発担当課に行きますので準備組合の個人情報の管理について問いただします。

一方着工も決まってないのに、このスレに集まる方は組合、野村、前健　地権者と一部の興味ある方だと思います。
地権者は上記のような発言、書き込みはしません。　興味ある方も詳しい情報は知りません。

そうすると組合関係者か野村か前健の方々と推定できます。

このような社員がいる会社で建物を計画し、権利者対応をし分譲販売がされるのは非常に残念な気がしますが、他の地権者様は　いかがですか？

>>593　検討板ユ‐ザ‐様
私はまちづくりニュースを毎回細かく見ています。
残念ながら読んだ記憶がありませんので何号かご存知ですので教えて下さい。
地域内の看板はまちづくりニュースと同じ物ですがね。

>>594 匿名さん
ネガティブ活動お疲れ様です！
計画遅らせないで

>>587 マンコミュファンさん
事業計画で83%を保留床に
1.2倍上限の地権者の増床制限
割安な保留床単価がいつのまにか前提に
気付かず提案してる高齢イエスマン地権者理事会
再開発を裏で操る事務局って大変だ

>>586 匿名さん

再開発事務局（ゼネコン、デベ出向者）主導の『権利者30%追出で保留床を83%とする計画』だとLM再開発見直し係に気付かれ、必死にもみ消ししようとする方々のコメントが痛々しいですねー

怪文書とやらを読みましたが、他の再開発では60%以下の保留床比率がここでは83%計画になってて問題だ、このままだと権利者の皆さんが損をしますよ、との注意喚起文書でした。。。

もみ消しでなく、ちゃんと公正透明で権利者の皆さんが残れる計画に見直されることを心よりお祈りしております
今なら、まだ間に合います！

>>598 匿名さん
毎日長文のネガティブ活動お疲れ様！
完全に洗脳されてますね
計画遅らせないで！

知り合いが築45年の25平米ほどの投資用マンション持っているのですが、権利変換されても部屋もてるんですか？　坪単価的に床面積が新築のワンルームに満たない気がしており。こう言った話を聞けるほど近しい間柄ではないので、ここの方々に伺ってみたく。