西新宿三丁目西地区再開発

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有意義なご意見をお願いします

こういう内部的な書類は公開しないほうがいいですよ。住民の態度からデベロッパーに見放され、かなり進んでいた再開発が頓挫した事例もありますから。再開発を成功させたいならやめたほうがいいですよ。

>>368 通りがかりさん

その戸建が再開発が無いとして値付けするなら、1億9,500万なんて高値は付かないよ。

三田小山と同じですね。
地権者は細切れ土地や区分を所有しているだけなのに、
大規模再開発に伴う付加価値の大部分を自分達が取得
できる、すべきと勘違いする。

そもそも行政の補助金や容積率緩和が公共の利益に
基づき提供されることを理解していない。

再開発地域は細切れのボロ戸建や築古マンションなど
到底建て替えも不可能なシロモノを、防災とか地域価値向上やらの公共理由で緩和措置をうける。
持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、
更に再開発後の資産価値向上含めて、
実質数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ。

そもそも十二分の特権が得られているところ
更にデベの利益よこせとか、強欲にも程がある。

再開発にともなう付加価値創造を地権者が独立自力で行うならまだしも、デベやコンサル、ゼネコンがその努力を担ってるわけ。

細切れ寄せ集めの権利所有者に過ぎない地権者が、
どこか纏まった大地主と同等の利益を得られると
勘違いすることから、再開発が破綻する

>>372 マンション掲示板さん
そういう人は元々の自分の物件の資産価値が分かってないんだと思いますよ。今のこの資産が、再開発によってこのくらいの価値増えますと。デベは、８割の地権者が納得してもらえば十分なので、最大２割の、もっとくれの意見は無視です。

うちの再開発は住民が(ほんの一部を除いた)感謝しかなかったです。結果、賛成多数でスムーズに決まり、みんなが協力的。デベさんからの還元率も悪くなかったですよ。

>>374 匿名さん
私のとこの再開発も個人的には感謝しかなかったですが、他人の意見はほぼ聞こえてきませんでした。ご商売でもそこでしてたのですか？珍しいですね。

老朽化したマンションだったので、ご近所の皆さんも、入居時から一緒でした。お友達もたくさんいました。なのでみんなで協力して盛り上げました。結果、良かったです。

ライオンズは文句言うなら、外れてもらって、自分達で建て替えしてもらえば良いのでは？

>>369 通りがかりさん
保留床売却金2177億円＋権利変換対象従前評価465億円=2642億円（従後資産評価）
床単価=2642億円÷68905坪=383.4万円/坪
資料は床単価=保留床=権利床としているので、まずは保留床500万円/坪、権利床
183万円/坪にしてくれと事務局に頼んでみれば

ライオンズマンションは再開発をこれ以上遅らせるつもりなのか

ライオンズって、一部借地権のやつ？銀行のローン付けも難しいマンションだよ。資産価値低いやつ。

ライオンズマンション西新宿
ワンルーム7000万( ﾟДﾟ)ｳﾏｰ
どーなってんだ

そんな地権者関連の内部資料までネットで公開するとは---。
まるで算盤の「ご破算で願いましては」ですね。　　驚きました！！

ここが行ったり来たりで中々立ち上がらない理由が
わかりますね。ネットにこういうデリケートな資料を
平気でアップするような地権者がいる時点でお察し。
モンスター地権者がいる再開発は入居後も揉めます。

>>370 通りがかりさん
地権者に公開されてる資料なので問題ないでしょ
むしろ問題なのは参加組合員の意向を反映した地権者利益に反する内容の可能性があることがあるんじゃないかとの点でしょ
保留床単価が安いかもしれないことについて事務局は地権者に説明する必要があるんじゃないですか

>>372
当地区の多くの方は平均３０坪以上の土地を所有し、私道も北?南方向は車両が通行でき、私は不便を全く感じていない。

私達が提供する土地がなければデベは都心部でこれだけまとまった土地を確保もできなければ、従前資産４５０億とあるが２倍以上で買取しなければならない筈である。

"付加価値の大部分"とあるが、大部分請求してる訳でなく対等の関係である。

行政の補助金は約6%程度で権利変換、設計料等コンサルタント費用に多くは消える。

容積率緩和はデベ、組合が要望するものである。容積率緩和しても再開発マンションの権利変換率は、地権者にはわずか1.数倍である。
容積率の緩和の恩恵はデベに限られる。

"持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、さらに数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ"
とありますが、最近の再開発をご存知ないみたいですね。

一般的に容積率を十分使ってる古家で現況と同じ再開発マンションの床面積が取れた再開発があれば教えて下さい。

多くは古家より狭い床面積でがまんするか、増床しての購入です。

売却して社会環境がよければ数千万の利益が取れるかもしれませんが、数億円の利益を得た事例がありましたら教えて下さい。

いつ、どこの再開発で買取価格が幾らで売却価格がいくらでしたのでしょうか？

この後の反論は明日にしますので、まずここ迄の回答を下さい。

ここは大変だ。長年かかるわけですね。納得。デベさんに見捨てられないように頑張って下さい。

事業計画案をアップしても細かい内容に意見できる人は、
>>378　職人さん
ぐらいで、他の人は"これ以上　遅らせるつもりなのか"とか"内部資料をネットで公開するか"とか　

ここに集まる人達は分析,評価もできない低レベルのお集まりなんですかね。

なぜ公開されて困るのですか？

地権者の為の再開発とうたっていますし、補助金も入る公共工事に近い性格があります。

後ろめたいとか、余り儲けている事を他社に知られたくないとか　他の再開発と比較されると困る事情等　デベ、コンサル村　の発想なんですかね。

まあ地権者に賛同が得られる再開発ができるなら大賛成ですわ。

慈善事業じゃないんだから当たり前じゃん…。

地権者大暴れで草。価値の創造全くしてない癖にやけに偉そうだな。ボロ家が日本一の高さのタワマンになるんだから有りがたく思えよ。

>>378 職人さん
資料に権利床＝保留床なんてありました？
それは横暴ですね。最近では、普通、２割とか差をつけるのに。

>>389 匿名さん
素人地権者が専門家のコンサルや事務局に口出しすべきでない
デベロッパーに見捨てられたらどう責任を取るんだ
今までも説明を聞いていたのになぜ今、騒ぐんだ
再開発のスケジュールを遅らせるんじゃない
秘密情報を漏らすのは違反行為
もっといい条件を出せとはハシタナイ
ただで新築のタワーマンションに建て替わるのに贅沢言うな

こんな感じでしょうか

https://friday.kodansha.co.jp/article/185690

２０２１年6月１４日
大規模な再開発が行われている東京　小金井市に野村不動産が分譲する駅直結の超高級ツインタワーをめぐって大騒動が起きている。

>>391　通りがかりさん
キミは保留床単価ぐらい準組から聞いているのかい？

聞いていないなら、何も知らず　わからずハイ　ハイのイエスマンかい？

第１回の提案書はどこの組合でも最悪の条件で地権者の反応を見るんだよ。

反応が良ければ、その最悪条件でまとめようとするし、悪ければ何回か条件を見直す作業になるんだよ。

今の条件が良いと言える部分を具体的に書いてくれるかい？

デベなんか６社前後あるよね。

野村の何処が良いのかい？

野村は売り上げで何番目のデベかい？

地権者に最悪の条件提示のデベロッパー変えること可能?

>>393 通りがかりさん
分譲単価が坪500万円なら保留床単価坪383万円は妥当な線かと
分譲想定を坪600万円で見るのは現時点では強気すぎかと見ています

>>392 通りがかりさん
小金井市の野村不動産の高級ツインタワーの施工不良の情報ありがとうございます。
一つ二つではなくかなりひどいですね。
野村不動産やめるべきです。

>>394 匿名さん
都市計画承認までされているのに、野村が辞めたりデべの変更ができるわけない。
バカもほどほどに---。

>>394 匿名さん
都市計画決定から組合設立のプロセスは準備組合の役員が発起人会を作って、保留床を買い受ける参加組合員を決め、定款や諸規定を定めるタイミング。
地権者の3/4が支持する従前評価、権利床価格表、保留床単価が提示されれば同意書に署名捺印して事務局に提出。
原案は発起人がつくるわけだから、この人たちの責任が重大な局面だと思います。

教えて下さい。

デベって、やはり三井　住友不動産じゃないですか？
この地区は、住友商事ですが？

野村　住友商事は　２流デベの集合ですか？

ゼネコンと言えば　竹中　大林　清水　大成ですが
この地区は前田建設工業

前建に超高層の実績あるのですかね？

失礼ながら　2流デベと２流ゼネコンによる　超高層ツインタワーですかね。

399ですが鹿島忘れていました

組合設立に同意する前に、良く考えて下さい。

土地の評価は、近隣と較べて　安くないか？

マンションの床は何階の何坪の部屋にお金を持ち出しせずに入居できるのか？

事務局は説明をあいまいにして、満足する回答が得られないとか　ないですか？

仮住まいが4年から５年　高齢者には負担です。

>>368 通りがかりさん
木造戸建ての土地単価110万円/㎡、建物再建築単価25万円/平米と資料にありますが、甲州街道沿いのRC建物のライオンズ西新宿の土地単価と再建築単価はいくらになってるかわかります？

>>401 匿名さん

金に替えて老人ホームに入居すれば？

>>402 評判気になるさん

323万

>>404 マンコミュファンさん
道路付けの悪い戸建ての土地評価が110万で甲州街道沿いのライオンズが323万ならそんなもんでしょ
木造建物再建築単価25万円/㎡に対してRC建物再建築単価は35万円/㎡くらいですか？

>>405 職人さん

30万

>>402　評判気になるさん

現在組合設立前ですので1つの目安程度で具体的にはこれぐらいです。

秘密事項なんとか　かんとかの皆様は批判ちょ?だい。

>>405 職人さん

容積160%が110万。容積600%なら400万くらい出して欲しいですよ。さらに一部借地権とかでしょ。住民のもっとくれの気持ちは分からんでもない。

407ですが、写真は、水道橋のマンションです。間違ってしまいました。
ライオンズマンションは、標準地2番のm2当り　323万です。

裏地の木造戸建てが土地単価110万、建物単価25万、表地のマンションが土地単価323万、建物単価30万については、地権者間の配分の観点からはいい線でしょ
あとは保留床単価が分譲想定単価からみて納得感があるかどうか
分譲想定単価と保留床単価を組合役員にきいてみたらいいと思います
知らなかったり、回答できなかったら解任検討ですね

>>410　販売関係者さん

いつもありがとうございます

>>411 匿名さん
保留床面積が多く権利床面積が少ないので、保留床単価を5％上げるだけで、権利床単価は20％ぐらい下がると思います。
保留床単価400万円/坪、権利床単価321万円/坪くらいが妥結点でしょうかね
平均権利床単価が321万円なら再開発マンションの低層階は単価260万くらいの値付けになりますからライオンズの皆さんも100％変換率になりご満足いただけるのではないかと思います。

>>412　職人さん

素晴らしいです。
ありがとうございます。
後で計算してみます。

>>412 職人さん
ライオンズの人でも権利変換や買い増し基準によって、権利床価格が高くなるより保留床が安い方がいい人もいるかもしれません。小さい地権者で、大きく買い増ししたい人は特に。

>>414 匿名さん
権利床面積の倍以上増床する予定の地権者にとっては保留床が安ければ安いほどメリットはあります。
組合役員の大半がそうであれば保留床を高くしようとしない可能性はあり得ます。

>>409 匿名さん
勘違いされていると思います。
確かに標準地②はライオンズマンションが所在しますが、実際のコンサルの土地評価では▲12％減価されて88％の284万㎡になっています。
画地の奥の方は商業地域ではなく住居地域のため減価要因となっているとのことです。

>>398 評判気になるさん
原案は発起人がつくるわけだから⇒そんなのはあくまでも建前でしかありません。
発起人・役員等はあくまでも飾りで、黒子の指示で動いてるにすぎません。

>>412 職人さん
取得できる権利床面積は従前資産評価額÷保留床単価で計算されています。
事務局は権利床も保留床も同じ単価を設定していると思われます。

407の掲載写真のように南棟低層階保留床単価は103万/㎡です。
権利床面積もこの数値で算出されています。

>>418 匿名さん
ちょっと質問ですが、十二社通りのビルがいくつか再開発エリアから外れてますが理由はなんだったのですか？

そもそもメリットも何もないです。注目されている時点でお任せしといたほうがいいですよ。結果メリットしかないです。と経験者です。

>>421 匿名さん

貴方の日本語わかりません。
解説お願い致します。

もし年内に組合設立されましたら、すぐ組合役員の選挙がありますので、デベの案でなく権利者に取ってプラスになるように選挙に立候補しませんか？

権利変換も数の力で見直しさせませんか？

少しぐらい遅れても良いじゃないですか。もう当初の計画から相当遅れていますので。

いろいろご意見お持ちの方　役員に立候補ですよ。

組合が設立されるとデベとの契約は覚え書き程度なのか正式契約かは私はわかりません。

しかし今までの事務手続き料が5億未満程度であれば違約金払っても野村から三井とかに乗り換えた方が安心感がある場合もあるような気がします。

失礼ながら60階以上建築した事ない前田建設工業より竹中とか大林の方が安定間があるような気がします。（個人の感想です）

>>424 匿名さん
都市計画承認済みでのデべの乗換えは現実的ではないでしょうし、信義則に反します。

また、大手施行のタワーマンションと準大手のタワーマンションとでは、その後の資産価値が雲泥の差です。1例です。六本木1丁目でウエリス六本木（前田建設施工）が6,780万＠559万坪で空室で売り出されています。周辺のタワーマンションは＠750万～＠800万以上はするのに---。

保留床を売り切るためにも建物の付加価値を上げるためにも、前田と大手ゼネコンのJVしか考えられない。

>>420 口コミ知りたいさん
推測ですが、自分の土地・建物が再開発ビルに権利変換されることに抵抗があったのでしょう。
権利変換すれば自分の単独所有土地が持分所有になり、ほとんどの資産が償却資産となり、別途管理費等も発生します。立地条件がよくて将来の運営見込みがたち、建て替えの資金力がある方は参加しないでしよう。

>>412　職人さん
いつも鋭い分析ありがとうございます。

411ですが、このような試算でよろしいですか？

平均床単価は　３８３万坪
権利者取得床　１２１４０坪　17.6%
事業者取得床　５６８１４坪　82.4%

仮に住宅分譲想定価格　坪５００万として　販売経費20%として　
　　　従後床価格　坪４００万
想定有効率　75%として　容積対象床当たり　坪　３００万
に対して効用比（容積対象床当たりの価格比を85%）として
坪２５５万って意味でしょうか？

>>427 匿名さん

分譲想定坪500程度なのですか？近隣のパークホームズ初台ザレジデンスを坪500超で購入予定なのですが危険でしょうか。

>>427 匿名さん
分譲単価坪560万円想定だと保留床単価はその75%で坪420万円

保留床面積は保留床処分金÷保留床単価なので2177億円÷420万円=51833坪

権利床面積は総専有面積-保留床面積なので68905坪-51833坪=17072坪

権利床単価は権利変換対象従前評価÷権利床面積なので465億円÷17072坪=272万円/坪
です

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが
計算ありがとうございます。

初歩的な質問ですが分譲単価の80%でなく75%が保留床単価と理解した方が良いのですね。

>>428　匿名さん

すみません。その件申し訳ありませんが、わかりませんので、どなた様か回答お願い致します

>>430 匿名さん
75?80%ですね
なのでどちらでもいいと思います

>>431　口コミ知りたいさん

ご回答ありがとうございました

>>429　口コミ知りたいさん

427ですが保留床単価を坪４４０万にわずか２０万アップしただけで権利者単価が２７２万から239万にかなり安く落ちました。
皆様が言われるように保留床単価を上げて貰う事が一番だと、理解できました。かなり馬鹿ですので、失礼しました。

>>433 匿名さん
三井のパークホームズ初台が坪530万のようですから、75.から80%.は398から424万/坪です。
参加組合員の意向ばかりで動いている事務局やコンサルが地権者のために一肌脱ぐタイミングが来ましたね。

>>434　匿名さん
433ですが
感謝です。
ありがとうございます

>>416 どこからの情報？

>>433 匿名さん
確かに保留床価格と地権者床価格に差を設ける場合には、その考え方で権利変換を行えば地権者はより多くの権利床面積が確保できるでしょう。

一方、増床を希望する地権者にとっては不利益になりますし、保留床の大部分を取得するデべの売出価格・採算にも影響を与えます。その影響を少なくするために地権者に対する補償総額の上積みを押さえてバランスを取ることにもなるでしょう。今後精査される補償額が伸びなければ、単純に権利床単価を下げても権利床面積は増えてきませんし、結果として還元率も伸びてきません。また、その影響は転出する地権者補償額にも及びます。

再開発事業は膨らませた風船と同じです。どこかを押せば別の部分が膨らみ、特定の方に利益が偏れば不利益を受ける方が出てきます。表裏一体のものですから全体のバランスを考慮して事業を進めていくことが求められます。むずかしいパズルです。

保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり、全体が膨らむので権利床も増えて補償費予算も増えるので地権者にはメリットがあります。
現状の従前資産額の倍以上増床する予定の地権者に限り条件悪化になります。

>>438 職人さん

面白がって、出来もしないこと外野から言うのやめたら？すごく印象悪いよ。補償費がいまから増えるわけないし、再開発遅らせた場合に地権者にどれだけ不利益があるとか考えたことある？

>>438 職人さん
「保留床単価が上がれば、従後資産評価額が上がり」とありますが、裏返せば参加組合員が取得して再販する物件の原価が上がって確保利益が少なくなります。

参加組合員もこれまでに相当の資金と人員と時間を費やしており、上場企業としての相応の利益確保も求められます。正にこちらが立てばあちらが立たずを地で行く人間模様です。

いずれにしても、古くからお住まいの方は早く進めてほしいと思っている事でしょう。

７月３０日現在の組合設立の同意率は戸建および区分建物　75%の方に説明して　人数で約43%　面積で約38%　らしい。
準組さん　条件見直さないと66%以上の同意難しいんじゃないの？
早めに検討しなよ！

強欲地権者が多そうですね。いい向きの角全部占拠された某小石川とカ白金みたいになってしまうのでしょうか。

>>441 匿名さん
明らかにコンサルの腕が悪いな
モデル権利変換を都市計画認可前に地権者にちゃんと説明してたんでしょうか？

コンサルは斯界ではトップレベルの佐藤不動産鑑定コンサルタントです。
コンサルも保留床処分に係る全体収支や従前資産の評価では、当然構成デべの野村不動産の意向をくみながら作成しているはずです。
都市計画決定は2019年3月付けで、モデル権利変換提示は昨年末頃ではないかと。

>>444 評判気になるさん
昨年あたりから推定従前資産額を大幅に上回った価格で区分が売り出されています。
ＬM西新宿数件が＠420万/坪～＠480万/坪です。だれがそんな価格で買うのか？？？

>>445 評判気になるさん
買い手は再開発なので100%還元だろうと安易に考えて買ってるのでは
分譲単価は坪500万円を超えてくるだろうとの読みで

>>444 評判気になるさん
地権者です。
モデル変換提示はいまだされていませんが。

>>446 匿名さん
分譲単価坪500万円超であっても、購入物件は低利回りで且つ坪単価の差額が少なすぎて購入者のリスクが高すぎます。

>>447 匿名さん
区分所有者の一部に評価について反対者がいるようです。
準備組合とコンタクトを取ってみてください。

分譲単価坪600は行くでしょ。
日本一の高さのタワマンだからね。

>>450 匿名さん
高さ日本一に加えて、三井の西新宿五丁目再開発に比べて延床1㎡あたりの事業費が2割以上高く内部仕様も最高級だろうから分譲価格は相当伸びる余地はあるかも
御苑や代々木公園ビューは特に人気だろうし

>>445 評判気になるさん
坪単価そんなに高額は事実でしょうか？
そんなに高く買ってくれるところがあるならすぐにでも売りたい。

新築の三井初台が坪500弱なのに築古の大京ブランドが480で売れるの？投資目的って事？

>>453 マンション検討中さん
再開発でマンションは返還率100%だと思い込んでる人がいれば、その人が今の築50年のボロを新築単価で買ってくれるかもしれないとの仮定の話ですよ

>>447 匿名さん
本当ですか？
モデルは既に提示されているし、嘘は良くないよ。それか反対している人？

ライオンズは従前資産の評価を上げる交渉のために売りに出しているだけで、売れないでしょ。取引事例作りでもない限りは坪250くらいかと。

>>452 匿名さん
事実です。レインズに掲載されていますよ。
①19.39㎡2,500万＠426万　②36.26㎡4,880万＠445万
③46.73㎡5,480万＠389万　④48.25㎡7,000万＠480万　
でもこれは現所有者が手数料欲しさの業者にのせられて付けた価格です。

買手は投資家が対象ですが、彼らも資金、期間のリスクと竣工後の転売利益を考えて判断するので売れるわけがありません。

>>457 再開発経験者（地権者）さん

へー、３５０くらいなら買いかな。
買付入れようかな。

>>458 匿名さん
所有者には従前資産額が伝えられていますが、多分通常取引価格を多少上回る程度でしょう。
業者からもっと高く売れますよとの耳障りの良い甘言を受けた所有者は、そこまでの値下げに納得しないでしょうし、業者も所有者を説得できないでしょう。

>>458 匿名さん
そうだね、今の段階なら300から350万がいいとこだろうね
まずは再開発組合が設立されないとはじまらんからね

>>424 匿名さん
昨日この様な「清水・前田建設共同企業体（清水建設、前田建設工業ＪＶ）」の事例を見つけました。これが前例になりそうで安心しました。

http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/08/post-6b61ac.ht...

>>454 マンション検討中さん
築重ねたぼろ建築でも甲州沿の土地の値段はすごい値上がりですよ。ぼろと言わず土地の値段考えてみて。

>>455 マンション検討中さん
まちづくりニュース8月号に4月の臨時総会で本組合の定款と事業計画が承認され12月にかけて組合設立同意書回収することと、75%の地権者にモデル権利変換提示を完了したことが書いてありますね。
順調に進んでいるようです。

>>460 検討板ユーザーさん
現在の状況だと組合設立ですが、地権者に反対者が多すぎて無理そうです。

>>463 eマンションさん
説明は順調に７５％進んでいても、提示された側の納得できない反対者は私の周囲はほとんどですよ。
私も数日前にやっと説明して頂けました。
あまりの低さに、反対者の方が多くて組合の成立できないのではないかと言われています。
「どうしてこんなに提示低いの?」と質問？
その回答は「組合が成立しないともっと細かな計算ができないので
とりあえず早めに組合成立賛成して頂ければ計算し増えるかもしれない。」
いったん賛成してしまえば
提示されたままの不利な床面積で完了してしまいます。
反対地権者頑張りましょう。

都庁勤務の貧乏侍です。ここを購入できれば、通勤は、新宿公園を横切って、楽になります。開発が早く進むことを祈ってます。

>>466 マンション検討中さん
デベロッパー側の計算のし直し→再提示がが必要です。
デベさん利益追求ばかり考えないでと言いたいところですが
互いの納得いくように計算し直してください。
早く新居に住むことができるように私も願っている一人です。
他の反対の地権者さん方も早く新居に住みたいよね。