西新宿三丁目西地区再開発

デベに優先的にでもなく、どこの再開発も同じようなルールだと思いますよ。地権者は一部屋だけ買い増しできる。でも、その半分は従前資産いれてね。おそらくこれです。
もしデベの利益誘導だとかがあるとしたら、デベしか権利変換しないような区画が、あからさまに安かったりとか。

再開発経験者の書込人が2名いるようです。
276は私ではありません。
詳細に記載しているのが私なので区別して書き込みます。

そもそも地権者だけでは再開発はなりたたず、
デベロッパとの共存が重要です。
地権者利益だけを考えて動きすぎると、
得られるものも得られなくなりますよ。

あと再開発は公共性を伴い補助金もでますから、
地権者権利を主張しすぎても行政理解は得られません。
只でさえ数千万の利益を棚ぼたで得るような立場ですから。

再開発される土地建物に居住所有していた権利、
再開発推進の努力、それは地権者として当然報われるべきですが、限度がありますよね。

>>283 いち部外者さん
ご指摘の通りですね
デべ利益と地権者利益のバランスです
容積率が現行の倍以上に増えるので膨大な開発利益が発生するのでその開発利益をデべと地権者がシェアする仕組みが再開発
デべが取得する保留床価格が分譲価格の７~８割の水準となるのが利益シェアの妥当な水準だと思われます

地権者も5年前なら70平米5500万で取得できたけど、多分8000万位になるんじゃないかな。分譲価格は11000万が妥当

>>285 匿名さん
北参道パークコートは坪800前後だから現状相場はもう少し上がってるよ
分譲15000万、卸値12000万が再開発組合の役員が持つ目線なんじゃない

この事業の都市計画申請はいつごろになりそうですか。

都計も、すでに当初の４年遅れですからね。そろそろ申請しないと。
値上がり基調で権利変換もどんどん平米数が狭くなっていく。
ゴネてる場合じゃないよ。今決めればまだコロナ克服後の都心回帰の
ジャンプ前に床をゲットできる。その最後のチャンスなのに。

卸値1億じゃ住める地権者はほとんどいませんね。　

>>289 匿名さん
デベへの卸値は1億としても地権者床の価格は6000万とする二重価格にする方法もあるので要は還元率で何%になるかで判断すりゃいいだけの話
一人一人の地権者は自分の権利がいくらで評価されて、何平米のタワマン部屋が取れるかが分かればそれで判断可能です
ただし有償でさらに面積を増やす場合はデベと同じ卸値になるのは事業収支上当然かと

>>290 匿名さん
還元率をポイントにした書き込みが目立ちますが、還元率と増床ルールが地権者の権利を守るための両輪です。

デべは最大利益を目指して地権者の還元率縮小と地権者の増床に歯止めをかけようとします。ましてや、ここはデべが4社も絡んでいるので事業の採算性確保を名目に地権者の取得する床に制限を加えることで参加組合員として保留床を極限まで取得しようとするでしょう。

どの再開発事業でも本組合設立後に増床ルール決めていくとの方針を謳いますが、設立後は再開発の仕組みが分かっていない地権者の白紙委任状取得で事務局＝デべの方針に負けてしまいます。ちなみに西麻布再開発ではデべはケンコーポレーション・野村不動産でしたが、なんと増床ルールは1.2倍です。こんな地権者をコケにした再開発は聞いたことが有りません。

ここの再開発もその様な悲惨な展開にならないことを祈ります。

あまりプレゼントを多くすると、税務署に指摘されるのでは？
新宿区の補助金の関係で、贈与税の対象になってしまうのは、信義にも反するし。

1・2倍とはひどい。　そんなルールだったら土地付き戸建持ってる地権者でも
お金を足して70平米ギリギリ取得出来る程度じゃないかな。
やっぱり築古RC区分の地権者はタワマンオーナーにはなれないね。
3年ぐらいの家賃保障は出るのかな？

>>286 匿名さん
北参道は三井のパークコート、駅1分、施工はスーゼネの清水建設、
山手線内側でここより全然格上ですよ。　西新宿のタワマンだと
そこまでいきませんね。　今解体始めたばかりの五丁目の三井タワマン(熊谷組)の
値付けくらいになると思います。　現在、新築の白金スカイが650、
パークハウス西新宿60の中古が480程度の成約だから、
ここはまあ良くて600で予想。

>>292 匿名さん
再開発の仕組みで贈与税とか税務署の指摘の意味が理解できません。

再開発の補助金は対象施設と補助率が法律で定められています。調査設計計画費、土地整備費、共同施設整備費、補償費など、再開発ビルの整備に要する費用の一部について新宿区1/3、国が1/3の助成を行うものです。総額では200億円を軽く超える金額です。下記をご覧ください。

http://www.urca.or.jp/coordinator/05biz_approach.html

>>293 匿名さん
戸建ての場合は所有土地の従前資産評価額によって取得できる権利床面積が決まるので、一般的にはマンションに居住している方よりも有利になると思います。

現に居住している方は権利変換前後に立退きするようになり、引越ししてから新建物竣工後に入居するまでの賃料を含めた必要経費が補償費として本組合から支給されます。その2/3は国・新宿区の補助金で賄われます。

>>294 匿名さん
そうなんですよ。これだけの大規模再開発なのに施工会社が准大手とはーーー。
売れ行きにも影響すると思います。清水、大林、鹿島ならブランド価値が高まるのにね。
もしかすると格上げを狙ってスーパーゼネコンとの共同企業体になるかも？

>>293 匿名さん
1.2倍は厳しいですね。是非1.2倍とする理由を文書で回答してもらってください。
ただ、六本木ヒルズの時のように還元率で200%前後までいい条件が出ていれば、従前評価の1.2倍は従前面積の2.4倍を意味するので、増床制限と還元率は両輪とする考え方が妥当です。
しかし、ケンコーポは賃貸仲介が本業なのにちゃっかり参加組合員（保留床を割安に買える特権を持つ事業者）になってるのが驚きです。

>>295 再開発経験者さん
いや、書いた意味が全く違うんだけどな。
補助で施行される事業において、地権者への優遇が過ぎると信義に反し、
適正な倍率を超える分は過剰なプレゼントは、認可上、税制上、問題だと。

そんなURLを誘導するようなレベルなので、もういいや

>>298 匿名さん
下記のようになっていたのは後で問題にならなかったのでしょうか?

「ケンコーポは賃貸仲介が本業なのにちゃっかり参加組合員（保留床を割安に買える特権を持つ事業者）になってるのが驚きです。」

これね。https://www.ryutsuu.biz/store/m091042.html
多分六本木通りに面する金谷ホテルの大口地権者だったから様々なことが可能になったのではと思います。

再開発は組合の名のもとに様々なブラックな手法も可能です。
三井はこんな手法もやっています。

先の話になりますが、登記などは自分で司法書士さんに頼んで法的手続きするのでしょうか?

>>302 匿名さん
再開発組合が選定した司法書士事務所が一括して地権者から所有権登記を行うと思います。
まとまって処理するので地権者が支払う報酬が割安になるのではないかな。

>>302 匿名さん
こんなスレに質問しないほうがいいですよ。
直接、準備組合に聞いて正確な答えを得たほうがマシです。

>>304 匿名さん
準備組合に問い合わせると住所や名前を聞かれてうざいからだろう。

>>301 再開発経験者さん
有力地権者なので、仲介不動産屋ではあるものの、他の弱小地権者を差し置いて自ら参加組合員に割り入ったということなのかな
えらいオイシイ話やね

>>306 通りがかりさん
登記簿を見たわけではありませんが、知人が金谷ホテルのシェアハウスに住んでいて家主がケンと聞いたことが有るのでその様に推測しました。
また、ケン本社は六本木通りの金谷ホテルの相向かいです。

>>307 再開発経験者さん
ケンの本社はたしかに向かいだね
単純な疑問だけどケンコーポにとって地権者として権利床プラス増床するのと参加組合員になって保留床を取得するのと何が違うんだろ
時価より安く床を取得することができるという意味では同じことだと思うんだけど

>>308 通りがかりさん
理由は明白です。地権者が取得できる部屋は基本的に従前資産区分1室に対して従後資産区分1室になります。多数の従前資産戸数を所有していても所詮所有できる戸数には限度があります。

一方、参加組合員になれば野村と連携して大量の保有床が原価で手に入ります。
ちなみにここは住宅の予定戸数：約500戸（地権者住戸含む）ですから、どうしたら利益の最大化が図れるか明白です。

参加組合員はジョイントベンチャーだから、割当された施工費も出すんですよね？
儲かるよね。

>>309 再開発経験者さん
従前資産区分1室に対して従後資産区分1室との制限を決めてるのは再開発組合なんでしょ
ケンは大口地権者なんだから従前資産の3倍まで増床できるルールにすれば、わざわざ参加組合員にならなくても充分、床取得できるよね
賃貸不動産業者が参加組合員になれる前例を作ると資金力のある地権者がみんな参加組合員になりたいと言い出して収集つかなくなるんじゃない

>>311 マンコミュファンさん
理屈ではそうですが、現実世界はそうはいきません。
ケンの専有割合は知りませんが、おっしゃるように仮に3倍の増床ルールを設定すると、資金力ある地権者はもれなく増床して床を取得することでしょう。（その様な3倍増床ルールは現実にはあり得ませんが---）

その結果、他の参加組合員（野村）が取得する予定の保留床が少なくなり、完売戸数減少により利益が減るので了解を得られないでしょう。また事業全体の収支計算にも影響が出てきます。これらの背景から西麻布再開発では増床ルールが厳しくなったのではと推測しています。

また、参加組合員になるには工事施工～竣工～販売完了まで数千億を支障なく調達できる資金調達力と推進協議会運営能力⇒準備組合運営能力⇒都市計画申請⇒本組合設立⇒権利者との従前資産評価交渉・賃借人との立退き補償交渉、行政との工事協議・補助金協議が必要になるので、再開発事業に精通したマンパワーを事務局に提供する必要があります。

いくら大手であっても賃貸業者では対応ができないでしょうから、大手デベロッパーでなければ参加組合員にはなれっこありません。ケンの場合は珍しいケースだと受け取っています。むしろケンの企業力を賛美・評価する出来事だと感じます。

西麻布の場合、もともと路線価が高いから、従前従後の爆アゲが無いのは当たり前だろ

>>313 匿名さん
意味不明？

↑
そんなことも分からないのかよ
マジか

>>314
匿名さん
元の路線価が高ければ従前資産価格は高くなるという事を言っているのでは。

>>316 周辺住民さん
金谷ホテルの現行路線価は坪954万で容積率600%
裏地の坪400程度の安い土地値の地権者を巻き込んでトータルで900%くらいの容積緩和を受けてるね
そして事業費は824億円
ケンコーポは組合からホテル床や住宅床を保留床として坪単価いくらで買うことができる特権を得ているのかだな
400万/坪→激安
500万/坪→安い
600万/坪→やや安
700万/坪→ちょい安
800万/坪→ちょうど
900万/坪→やや高
地権者として増床したいのは坪700万/坪くらいまでかなー

>>317 検討板ユーザーさん
情報ありがとうございます。

まるで1980年代末の昭和の地上げが現在の再開発事業とオーバーラップしてきます。
立退きを迫る地上げ屋が再開発を迫る大手デべというところかな。
歴史を顧みれば地上げの流れに乗った地権者が勝ち組になっています。

地権者が権変したあと入居してくると、すぐわかる。身なりや仕草だけで。
実力で購入して入居した人との品の差が。
EVの中のボタンの押し方から挙動まで、緩慢で品がなく、イラっとくる。

見方を変えればボロだった頃の意識のまま自然に振る舞う地権者を
こっちは大枚叩いたんだから、もっと選ばれたセレブっぽくしてくれよ
気分が壊れるじゃないかと白い目で見る新参、て図式

六本木ヒルズだって地権者代表は金魚屋だった
人種が気に入らないなら新規入植しなきゃいい話

>>321 匿名さん
ヒルズB棟も当初は地権者が結構いたからすごかったよ
原住民vs新規入植者の構図はある意味しょうがないね
大きくとらえると南北アメリカ大陸がそうであるように多様性を受け入れていくことが再開発では大切だね

ちょっと詳しくなっただけでこんなスレでマウント取ってる元地権者が、恒例。
本質がわかってないことは、実力ある側の人が読めばすぐ判る。

>>323 匿名さん
コメントカッコいいーー
本質教えてーー

地権者が収容された六本木ヒルズB棟があれだけ安っぽい室内仕様になったのは、地権者代表の意向が働いたからなんですかねぇ
C棟も内見して比較したけどB棟は何これって感じですよね

>>325 匿名さん
まぁおそらく豪華さよりも広さを求められたから、仕様を落とすことで従後資産の評価をおとして、より広く権利変換させたんでしょう。

>>326 匿名さん
地権者です。
地権者としては豪華さより広さ求めます。
組合様へ
地権者仕様もお願いします。
聞き入れて頂ければ組合設立に賛成します。

>>324 匿名でーす

↑
これこそ土着民の品質です

>>328 匿名さん土着民と言われても構いません。

もはや麻布六本木スレだなここ

>>327 匿名さん
そのお願いは従前資産評価額と増床ルール次第です。

何しろ参加組合員が4社もいるのですから。事務局（4社の参加組合員法人からの出向社員で構成）は極力、権利床を縮小しようとするし（従前資産額の圧縮）、地権者が取得する保留床面積に歯止めを設けようとするはずです。

戸建て、1棟物の地権者は追加資金なしである程度の従後建物の床面積を確保できるでしょうが、区分建物の所有者は従前面積を確保できなかったり、状況によっては追加資金が求められたりして悩むことでしょう。

>>321 匿名さん
原金さんですよね
https://www.news-postseven.com/archives/20130613_193294.html?DETAIL

>本質がわかってない
>実力ある側の人

壊す前の物件、新築の条件も出てない
いわば検討者とすら言えない門外漢がここまで書ける神経が凄い笑
実力ってローン払える属性なり現金？
地主が承諾しなきゃ建物自体建てられないのに本質（笑）を説くとは。正に釈迦に説法

>>333 匿名さん
お前、バカだろ

若葉か＝若バカ（笑）

西新宿60、空き家がすごいですね。
1,000軒なくて賃貸募集150軒って………
金余りで売買は上がる一方だけど、貸すつもりなら長期空き家覚悟しないとってことか。怖

>>336 匿名さん
本気で言ってますか？
同じ部屋が複数掲載されているだけで、実際に募集している部屋は遥かに少ないですよ。20、30くらいでは？

そこまで少ない？

>>338 匿名さん

いずれにしても150もないということ
150てスーモだと思うけど、見たら直ぐわかるよ
同じ部屋が沢山出てるじゃん

＞地権者が権変したあと入居してくると、すぐわかる。身なりや仕草だけで。
＞実力で購入して入居した人との品の差が。
＞EVの中のボタンの押し方から挙動まで、緩慢で品がなく、イラっとくる。

＞正に釈迦に説法

どっか他エリアの地権者として一度再開発を経験しただけで、釈迦。

西新宿三丁目で賃貸暮らしなんだけど、22年度から立ち退き開始ってチラシは見たことあるけど不動産屋側からのアナウンスは一切ない…
こっちから聞いてみたら
｢詳しい時期は未定です、でも立ち退きは来年春からかもしれません｣
｢立ち退きによる保証は一切ありません｣
って言われた…それが普通なの？

>>341 匿名さん
定借なんでは？

>>341 匿名さん
賃貸斡旋業者に尋ねても当事業の進捗情報は全く分からないでしょう。
定期借家契約では立退補償はありません。
普通賃貸借契約の場合は国の一定基準に則って、引越費用・契約仲介料・礼金・一定期間の家賃差額分が支給されます。差入れた敷金は多分全額返還となるでしょう。

>>343 再開発経験者さん
「普通賃貸借契約」とは2年ごとの契約のことでしょうか？

>>344 匿名さん
定期借家契約と契約書に書いてどこにもなければ、普通借ですよ。

>>345 匿名さん
普通借なら再開発後に戻ってくることもできるよ

>>346 匿名さん
でも家賃は今の賃料ではなくて、相場とは言わないけど、そこそこお高くなりますよ。

>>341 匿名さん
本組合が立ち上がり事業計画の熟度が高まれば、事前に組合の担当者からコンタクトがあるはずです。

>>348 再開発経験者さん

おそらく権利者への説明会案内ですね。それが権利変換の２年前くらいにされますね。

>>312 再開発経験者（地権者）さん
地権者の代表の組合役員が地権者の増床を制限する一方で一地権者のケンに参加組合員の特権を与えて利益誘導しているようにも見えますがそんなことしても大丈夫なんすかね

>>35都でも資金だしているのですから悪質な場合は都に調べてもらうわけにはいきませんか?こんな状態で組合できますか?

>>350 再開発経験者（地権者）
再開発事業を推進する節目の過程（都市計画申請、本組合申請など）では、準備組合、本組合がデベロッパーの意向を踏まえた計画案を臨時総会を開いて議案として地権者に示し、2/3以上の賛成数を確保して決定していきます。

ですから、議案に反対であっても上記の特別決議で排除されてしまいます。
仮に正当に開催された総会で正当な手法で決議された計画案について、苦情を都に持ち込んでも、一顧だにされないでしょう。

再開発事業を推進するデベロッパーとして三井、三菱、住友、東急、野村、森ビル等がありますが、それぞれ地権者に対する対応（従前資産の評価手法、増床ルール）が異なります。一般的に上場企業は開発利益を出すことを優先しているので地権者には厳しくなるようです。

動き出した線路上の機関車を1地権者が止めることは全く不可能です。蟷螂之斧に過ぎません。
むしろ地権者としては、自分の老朽化が進んだ資産が価値が増殖した新たな資産に生まれ変わるまたとないチャンスと捉える前向きなスピリットも大事かと思います。

なかなか良い動きが地権者から出てきました。今の状況はデベの一人勝ちです。

↑　地権者発想の　暇な弁護士　の仕事探しでない事を望みます。

おいおい、PH初台ザレジすっ高値買う予定だからここコケたら死ぬんだが。しっかりしてくれよ野村。

ライオンズマンション管理組合
がんばれ
地権者　　がんばれ
デベとコンサルタントに負けるな！

>>357 名無しさん
やめてくれよ…。
これから俺が坪500超で初台買うんだぞ。
しかも行灯ありのナロースパン。
五年前はパークコート坪370で買えた立地なのに…。

再開発潰れたら俺も死んじゃう。

大丈夫ですよ。再開発潰れないですよ。都決定も済んでますのでね。
安心して何なり買って下さい。

仮にライオンズマンションが５００世帯でも区分所有の　再開発組合設立のカウントは全体でわずか　1権利です。５００では、ありません。
戸建１０坪の所有者も　1権利です。
つまり５００世帯でも　1権利、弱小地権者でも　1権利です。

>>354 名無しさん

文章読んだけど、この人たちは何で反対しているの？
デベが取得する保留床の値段と地権者が権利返還で取得する床の単価は同じだから、デベが安く取得するってことは、地権者も安く取得出来るわけで。もし、デベの取得価格高くしたら、ライオンズの地権者は狭小ワンルームにしかならなくなってしまうのでは？

こんな文章まで出して、、
デベと仲良くした方が得するよ
地権者は個別でデベにすり寄ろう

反対するには理由があるんだよ。
土地１坪に対してマンション床何坪もらえるか　の権利変換率が過去　日本でも予測ですが　最悪では？
現在でも最悪では？
約1.13（北棟中層住宅）からですが、限りなく１に近い。
土地１坪と低層階の上階マンション１坪と交換か？
聞いたことない　権利者不平等モデル

>>354 名無しさん
再開発施設全体の保留床単価はいくらなんでしょうか？
この立地なら分譲想定坪700万円、保留床坪525万円くらいがいい線なんじゃない。
その辺りまで保留床単価を上げてもらうか、それがダメなら面積制限なしで増床OKとするしかないね。
理事長や組合役員は地権者利益に反することを分かってやってたら、かなりヤバい気はするな

>>364　マンション掲示板さん

組合設立前ですので公開されていません。

これ？

追加

更に追加

有意義なご意見をお願いします

こういう内部的な書類は公開しないほうがいいですよ。住民の態度からデベロッパーに見放され、かなり進んでいた再開発が頓挫した事例もありますから。再開発を成功させたいならやめたほうがいいですよ。

>>368 通りがかりさん

その戸建が再開発が無いとして値付けするなら、1億9,500万なんて高値は付かないよ。

三田小山と同じですね。
地権者は細切れ土地や区分を所有しているだけなのに、
大規模再開発に伴う付加価値の大部分を自分達が取得
できる、すべきと勘違いする。

そもそも行政の補助金や容積率緩和が公共の利益に
基づき提供されることを理解していない。

再開発地域は細切れのボロ戸建や築古マンションなど
到底建て替えも不可能なシロモノを、防災とか地域価値向上やらの公共理由で緩和措置をうける。
持ち出しゼロで権利変換で新築タワマンを入手し、
更に再開発後の資産価値向上含めて、
実質数千万から数億を濡れ手で利益を得るわけ。

そもそも十二分の特権が得られているところ
更にデベの利益よこせとか、強欲にも程がある。

再開発にともなう付加価値創造を地権者が独立自力で行うならまだしも、デベやコンサル、ゼネコンがその努力を担ってるわけ。

細切れ寄せ集めの権利所有者に過ぎない地権者が、
どこか纏まった大地主と同等の利益を得られると
勘違いすることから、再開発が破綻する

>>372 マンション掲示板さん
そういう人は元々の自分の物件の資産価値が分かってないんだと思いますよ。今のこの資産が、再開発によってこのくらいの価値増えますと。デベは、８割の地権者が納得してもらえば十分なので、最大２割の、もっとくれの意見は無視です。

うちの再開発は住民が(ほんの一部を除いた)感謝しかなかったです。結果、賛成多数でスムーズに決まり、みんなが協力的。デベさんからの還元率も悪くなかったですよ。

>>374 匿名さん
私のとこの再開発も個人的には感謝しかなかったですが、他人の意見はほぼ聞こえてきませんでした。ご商売でもそこでしてたのですか？珍しいですね。

老朽化したマンションだったので、ご近所の皆さんも、入居時から一緒でした。お友達もたくさんいました。なのでみんなで協力して盛り上げました。結果、良かったです。

ライオンズは文句言うなら、外れてもらって、自分達で建て替えしてもらえば良いのでは？

>>369 通りがかりさん
保留床売却金2177億円＋権利変換対象従前評価465億円=2642億円（従後資産評価）
床単価=2642億円÷68905坪=383.4万円/坪
資料は床単価=保留床=権利床としているので、まずは保留床500万円/坪、権利床
183万円/坪にしてくれと事務局に頼んでみれば

ライオンズマンションは再開発をこれ以上遅らせるつもりなのか

ライオンズって、一部借地権のやつ？銀行のローン付けも難しいマンションだよ。資産価値低いやつ。