西新宿三丁目西地区再開発

何にしても再開発はいいと思う。高いと思うけど　　水害も整備されると思う。武蔵小杉は川崎市の水門閉めなかったための人災ですよ　水門閉めた場合の想定公表してますがほとんど水害なしでした。　

坪500くらいというのは平均してということだと思いますが、低層階と上層階とではかなり値段の開きがあるということでしょうか？

三井が勝ちどきに穴掘って直結マンション作るように、ここも屋根付きの初台直結歩道を作って欲しい！

坪500は無いと予想。350でお願いしたい。

>>170 マンション検討中さん
プラウドが坪400なのに
ここが坪350になるわけないでしょ。

>>161 匿名さん
西新宿はかつて浄水場が置かれていたことからもわかるように高台ですよ。ここから山手通りを南に向かって下がっていく地形です。ここが浸水するなら代々木あたりは水没しています。

ちなみにどこのプラウドが坪400ですか？

>>173 マンション検討中さん

とっくに完売ですが、プラウド渋谷本町です。
初台徒歩8分で、坪400ですから。

プラウド渋谷本町はアドレスが渋谷区ですが
新宿区アドレスとの地価の違いって、同じ初台駅でどのくらいあるのでしょうか？
ご存知の方がいましたらご教授お願いします。

大規模だから375ですかね？

笹塚と中野の境目は多少ありますが、ここは変わらないと思います。渋谷本町は中々特異なアドレスなので、、
単純に駅近の方がいいと思います。ただプラウドは西新宿5丁目と2駅10分内ですが。

なるほど、ありがとうございます。都内ってアドレスが少し違うだけでだいぶ違うことが多いいので・・参考になりました！

先日再開発に関した集会があったようですが、参加された方どのような内容だったかまたどのような進行状況だったでしょうか？教えていただけませんでしょうか？

期待している方も多いようなので、参考となる情報とアップデートします。ただ、この西新宿３丁目の再開発は、すでに１５年近く議論されて一向に前に進まないので、実現するのか怪しいと思っています。（西新宿５丁目に先を越されるとは思ってもいませんでした。）ただ立地的には、以下のように最高だと思います。

①車を使った移動が最高に便利。甲州街道、山手通りに加え、複数の高速道路入り口が近いこと。例）初台南から東名や湾岸線（羽田やお台場）、初台から中央道、中野長者橋から東北道、常磐道（江北経由）や関越道（東京外環道経由）、新宿もしくは代々木ICから三宅坂（都心）方面　など 。ついでに、メルセデスベンツとBMWの新宿店は非常に近いところにあります。
②徒歩１０分内の東京オペラシティーでの各種コンサート、演劇鑑賞
③代々木公園、新宿公園が自転車で楽々アクセスできる。 明治神宮の初詣は楽勝。
④オペラシティー、新宿パークタワー、初台、幡ヶ谷やふどう通りの商店街等の商業施設が豊富。パークハイアット、京王プラザ、ヒルトン、小田急サザン等のホテルでの晴れの日の食事も便利。ただ、３０００戸の巨大なマンションなので、恐らく多くの店舗、生活施設が内部に併設されるはず。
⑤京王新線初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の学校に通うのは便利）又、山手通りは渋谷駅へのバス便が多い。又、タクシーワンメーターの南口バスタから全国各地にバス移動が可能。
⑥武蔵野台地の坂上にあり新宿駅や幡ヶ谷方面への移動に坂がなくて快適。水害の可能性はゼロ、地盤が強く、地震の揺れも小さい。　
⑦新宿駅グランドセントラル構想（小田急百貨店、明治安田生命、京王百貨店、ヨドバシカメラ、東口ルミネエスト等の跡地再開発）が現実化すれば、西新宿全体がさらに魅力的なエリアになる可能性大

近隣のオフィス（NTT東日本,カシオ、ロッテ、東京都庁の職員をはじめ）に勤務している人にとっては、職住近接ということで検討候補の一つになるでしょうね。

>>180

長々書いてるところ失礼だけど、ここは都市計画決定されてるから進んでるんでしょ？
コロナ不況が深刻になれば止まるかもだけど。

>>180 近隣住民さん

都市計画決定済みですから、確認してからの解説がいいかもしれませんね。

>>182 名無しさん
近隣住民であって地権者ではないみたいだから、ほぼ無関係な人の情報ですよね。ここ進んでますよ。

再開発進んでいるのに、古いマンション購入したいと不動産会社から売却の募集が来ています。

いつから販売でしょうか

>>185 マンション検討中さん
７年後くらいじゃないですか？

50階位で坪400位かな

>>187 マンション検討中さん
３５０から６００くらいではないでしょうか。

50階位は600位でしょうか？

>>156 マンション検討中さん
飛行機の新航路がここの真上です。今コロナでだいぶ静かだけど、二重窓じゃ無いととてもうるさいです。50階だと結構影響が大きいと思います。

飛行機の新航路がマンションの上というのは決まっているのでしょうか？いつから航路として上を飛ぶのでしょうか？わかる方教えてください。

>>191 口コミ知りたいさん
ん？？すでに飛んでますよ？
場所的に二重窓は確実でしょう。うちの上も飛んでますが、二重なので全く聞こえません。目黒のタワマンはうるさいと聞きますがどうなんでしょうね

今の新築価格高騰が続いたとしたら、坪単価500万なら即買いだな。あんまり安くしても投資目的の人が増えて部屋の倍率上がって抽選で漏れるから嫌だ。電車使いも車使いも交通利便性に関してはいいと思う。

新宿あたりの高度でマンションなら二重窓でなくても大丈夫でしょう。
ココは大通りに面してるから、車対策の方が重要で二重窓になるとは思いますけど。

戸建てだと屋根から音が入って来ちゃうかもしれませんね。

>>193 マンション検討中さん

同感です。坪500からなら即買、平均600はいくのではないかと思う、

2020年度に再開発組合設立予定となってるからそろそろ情報公開されますかね

オフィスビルは不要ですね。

来年、着工だと売り出しの時期は3棟が一年づつずれると
すれば2024?2025あたりか。
あと3年。下がっているといいですね。

2022年着工で1棟目の完成は2025年頃ですか？

>>200 職人さん

２４から２５年着工で29年竣工です

>>194 通りがかりさん

ここの近所のマンション最上階ですが全く室内は飛行機の音きになりません。　
ちなみに二重サッシではありません。　
普通にT2とかT3かと

>>190 購入経験者さん
真上ではないかと

子に土地を残しても相続納税で手放すことになるし、
開発の話が出るような良い土地だけに固定資産税が上がり苦しいから、
等価交換で金に換えられるチャンスと捉える人もいるわけで。
特に、ちゃんと接道していない新築不可物件の人には、再開発大賛成ウェルカム。

私も新しいマンションは相続面倒なのでお金にしたいと思っています。しかしその金額がどうなるか?あと1年くらい待たないと金額はっきりしないのかな？

地権者が500人でその構成が戸建所有者・借地権者・底地権者・区分所有者・1棟所有者おまけに借家人が入り乱れていて、まさにカオス状態。マンパワーがいくらあっても切りがなさそう。仕事とはいえ、こんな困難な交渉は誰もやりたくはないでしょうね。

そんな中で都市計画決定を得たのだから、デべから派遣された準備組合の職員はすごいと思います。これを見ている職員さん、えらいです。きっと本社からの圧力が半端じゃなかったと思います。

>>211 再開発経験者さん
211の投稿者さんへ返信ありがとうございます。
私の書き方が悪くて誤解されていますので訂正させてください。

「受ける階数を低層階になおかつ水回りなどの仕様を高額にならないものにした場合」という意味です。

建築全体を低層階にという事ではありません。
高層タワーで軒数多い方が利益出るのは当然ですが現在計画中は高層タワーで軒数多いのに変換される床面積少なくなるのでは疑問です。

デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。
現在の持ち分の建築物がどこに位置するかの違いもあるでしょうが
現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
32.6平米の場合42.3平米受けられる計算です。

今日は再開発準備組合の総会ですね。
今後はコロナウイルスおさまったとしても総会・セミナーなどはズームでやってくれるとありがたいです。
納得して賛成するためには紙面では分かりにくいです。
ズーム会議考えてください。

等価交換は、面積で100％ではなく、金額で100％ですが、
古い家屋は価値ほぼゼロなので、土地（または地上権）を売った金だけで
新たに土地所有権とピカピカの新築戸を買うと、昔と違ってこの頃は
マンション価格の高騰で、かなり狭くなってしまうのでは？
売るのを渋っているうちに、そうなった人もいます。
が、金額（資産価値）としては、損も得もないです。

>>212職人さん　　デベロッパーの利益分が多く権利者にはかなり不利な変換率と聞いています。現在のマンションの延べ床面積の130%は受けられると聞いています。
⇒
それは全くありえません！！！　
私が経験した再開発事業の中で区分の変換率が100％を大幅に超えた事例はごくごく限られた特殊事例（行政が行う区画整理事業との共同連携の場合など）でしかありません。100％を超えれば地権者に配慮した再開発だと言われます。渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を超えていました。

また地権者に与えられる従後資産（完成後の建物）の床単価は一律なので、計画区域内に立地する複数のマンションの還元率はその区分建物の立地する土地価格によって違ってきます。

事例
　A区分マンション25㎡　従前資産評価2,500万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,500万÷＠100万＝25㎡
従後資産面積25㎡÷従前資産面積25㎡×100＝還元率100％

　B区分マンション25㎡　従前資産評価2,000万　権利変換での従後資産坪単価＠100万/㎡⇒従後資産で与えられる床面積は2,000万÷＠100万＝20㎡
従後資産面積20㎡÷従前資産面積２５㎡×100＝還元率80％

いずれにしても130%という非現実的な数字が独り歩きすることになれば、地権者も勘違いして方向性を見誤りますし、事業自体が迷走して結果的には地権者の利益にならないと思います。本日準備組合総会開催とのことですが、どんな意見が出たのか誰かアップしてください。

一部訂正
渋谷桜が丘再開発（東急）でのワンルームマンションや虎ノ門・麻布台再開発（森ビル）のニューライフ麻布台では区分所有者の還元率は100%を数％超えていました。

>>214 再開発経験者さん
C区分マンション25平米従前資産評価3250万円なんでしょ
C区分マンションが国道沿いかつ敷地が広かったりして土地評価が高ければ十分あり得る話
ちなみに六本木ヒルズは200%還元当たり前の世界ですよ。