西新宿三丁目西地区再開発

>>1464 口コミ知りたいさん
再開発組合の合意を取り付ける時にはっきりさせなくては、本組合総会の多数決でデべ寄りのコンサルにいいようにされてしまいます。

過小床基準で増床する場合は生活再建の趣旨から当然権利床価格であるべき。
それとの整合性と生活再建という趣旨からは権利床価格であるべきという考え方ができる。
一方事業全体で判断すると、参加組合員が取得する保留床の一部譲渡だから保留床価格ともいえる。

立場によって解釈が異なるが、すくなくとも西麻布再開発では地権者は野村とケンにいいようにされたのは間違いない。

>>1466 購入経験者さん
1466です。コンサルは増床と特定分譲をデべに有利に解釈して、地権者を誘導しようとするので注意が必要です。

増床とは選択した同一区画が権利床面積に達しない場合を指し、特定分譲とは全く別の区画を選択した場合を指します。特定分譲の場合には保留床価格が適用されるでしょう。

>>1467 購入経験者さん

で、君の立場は?

>>1468 マンション検討中さん
そういう、あんたはどんな立場なん？

とりあえず、現状面積以上の増床を「特定分譲」と定義して、特別な理由がないと増床させない、やり手のコンサルのやり口事例とは、これですかね。

白金高輪のケースとは違うのね。

>>1469 匿名さん

うむ、もうこれでいいやん。業者以外誰も困らない。

>>1470 匿名さん
生活改善のためとか更なる生活改善のためとか屁理屈にもほどがあるね　笑

1.1倍出せば、ワンルーム地権者でも最上階とれるチャンスがあるってこと？

>>1468 マンション検討中さん

当然地権者ですよ。

当然君はデべ関係者なのね、あっちに行ってらっしゃい！

>>1473 マンション検討中さん
増床ルールで取得できる面積に制限がかかるので現実的には不可能です。

>>1474 購入経験者さん

地権者と言ってもイナゴ転売業者でしょ。

ワイは非地権者周辺民。

新宿区にたっかい住民税払ってる身分なので、君よりは口出しする権利はあるょ。

再開発の早期成就を願う、ワイら周辺民にとって、デベの邪魔をして再開発を遅らせる増床（特定分譲）狙いのワンルームイナゴ業者は完全に敵。

>>1475 購入経験者さん
そうなんですか？これこそが増床ルールに見えますが。この内容なら、売りに出てるライオンズ買っても、利益取れそうな気がします。

>>1477 名無しさん
麻布台ヒルズ再開発では、30平米マンション地権者がちゃんと保留床単価で増床して180平米とか自由に取得できる増床ルールだったらしいよ。
保留床単価や還元率が適正だと思えば権利床もらって終わりでいいし、
保留床単価や還元率が低いと思えば、増床でデベに過剰に渡る開発利益を取り戻せばいいだけでしょ。
弁護士に聞いてみな！

>>1478 eマンションさん
ここも1.1倍出せば自由に取得できるんでしょ。1.1倍ってのがあれだけけども。

権利床坪２００
保留床坪１０００くらいかな？

>>1480 マンコミュファンさん

権利床価格と保留床価格に差は無いのでは？

>>1481 名無しさん
そうなんですか?
権利床→従前の権利
保留床→再開発後の価値上昇を考慮した金額

となると、５倍くらい価値が違って然るべきかと。

>>1482 評判気になるさん

全然違うよw
どこで聞いてきたのw

>>1483 マンコミュファンさん
えっ、そうなんですか？

普通に考えたら５倍くらい価値が違って当然じゃないですか?
なぜならば、このあたりって再開発しないと建て替えすら難しい木密地域だから。

>>1484 eマンションさん

権利床→従前の権利じゃないよw

保留床も何か違うね。
少し悪意を感じるな。

>>1482 評判気になるさん
こいついつもの荒らす奴か。真面目に反応して損したわ。

>>1481 名無しさん
そうだよ、今は従前評価と補助金控除後事業費から算出される原価床単価を保留床としてるから、保留床単価=権利床単価=383万/坪の激安単価ですよ
この保留床単価のまま、事業費5割増になったら、権利床はなくなっちゃうけどね、、、

>>1488 名無しさん

成程。保留床単価を坪８００万位に引き上げた上で、
従前の床面積まではその半額、坪４００位で増床可

従前以上の床面積がほしい分に関しては、特定分譲扱いとし、保留床単価８００万円で床面積を分譲する。

落とし所はこんなところですね。

>>1488 名無しさん
なぜ事業費を５割あげたいの？
全く理屈が通らないよ。
せいぜい２割。

>>1490 名無しさん
工事費はこの3年で5-7割上がってるから事業費は5割以上アップするよ
なので保留床単価も5割以上引上げが必須だと思う
増床単価は過小床基準まで権利床、現状面積まで原価床単価、それ以上が保留床単価でしょ
生活再建に必要な増床は優遇しないと合意形成に支障をきたすからね

>>1491 匿名さん

おっしゃる通りですね。
転売ワンルーム業者の企みも潰せて一石二鳥かと。

>>1491 匿名さん
なんですぐバレる嘘つくかねえ。この４、５年で３割くらいしか上がってないんだが。３年じゃ２割くらいかな。嘘ついて何のメリットがあんの？

>>1491 匿名さん

まず根本的な知識が足らないね。

>>1494 マンコミュファンさん
まずは1000億のタワマン受けてくれるゼネコン見つけないとはじまらんな。

もう組合設立して1年半だし、、、

>>1495 名無しさん

え、ゼネコンまだ決まってないの…？

>>1495 名無しさん

この規模であれば普通ですね。

>>1497 検討板ユーザーさん

あ、そうなんですね。いつ頃決まるのが普通なんですか？

設計って東京都のホームページに掲載されているので確定ですか？それとも、ここからまださらに変更があるのですか？

>>1498 マンコミュファンさん
間違ってないと思いますけど、組合設立されてから実施設計に入ります。基本設計を元に、ゼネコンから独自の工法など建築費を含め提案を受けるわけですが、前田建設以外はここからほぼゼロから設計するわけで、そりゃ時間かかりますよ。

>>1500 通りがかりさん

ゼネコンがゼロから設計ってのはないと思いますが？あくまでも設計は設計事務所が行うもので、ゼネコンはそれを元に施工図を書いて施工するのが仕事なので。

>>1501 マンション掲示板さん


等価交換は何%になるんですか？
20という記載もありましたが。

>>1502 マンション掲示板さん

その質問に答えるには、１０往復以上かかりそうだね。何%の意味も分からないしね。

最近何か再開発の進捗ありましたか？

予定通り進んでいるって聞いてますよ。

下記の意見に同意！https://x.com/osapco1/status/1801607379924172901?s=46&t=JkBQOAW4BO33Cr...

>>1506 通りがかりさん

最近のマンションのデザインは、都市計画決定時の案と公式HP等がオープンした際は大きく違うことがありますよね。声を上げれば届くかな？

>>1507 検討板ユーザーさん

ぜひ声を上げてください。
豊海も最初はこんな感じだったみたいですよ。
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/06/29/01.htm...

延期にはなりましたが販売時に発表されたデザインは素晴らしいものでした。
https://mansiontrend.com/?p=8245

>>1508 口コミ知りたいさん

設計事務所とは別に、外国人デザイナーが入って欲しいですね。日本の設計事務所だけでは良いデザインは難しいでしょうね

赤坂七丁目 2 番地区も野村でしたよね。デザイン良いかんじ。
https://www.decn.co.jp/?p=161225

>>1510 匿名さん
いやぁ、野村にしては頑張ったね、、レベル。やはり三井には遠く及ばない。。。

>>1510 匿名さん

最近の大規模マンションの流行りって、角がカーブを描いた圧迫感が軽減されたデザインと、大きな庇を持った強い日差しを遮りビル風を減らすデザインかなと思います。新宿のビル群に合うのはどっちでしょうね。

>>1512 検討板ユーザーさん

丹下健三デザインの都庁の近く、そしてパークハイアット東京の目の前にあるマンションなので、調和のとれた負けないようなデザインにして欲しいですね。丹下事務所にデザイン監修して欲しいです。

>>1508 口コミ知りたいさん

こんなにイメージパースの精度が悪い再開発もめずらしいね。

>>1511 マンション検討中さん
3200戸もつくるのに、なんで現状面積以上の増床禁止なの？