右京龍也
[更新日時] 2024-09-12 20:36:55
計画されている超高層ビル
東オフィス棟 - 338m、77階
北住宅棟 - 245m、66階
南住宅棟 - 245m、66階
西住宅棟 - 190m、48階
(仮称)西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発事業
https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000244613.pdf
計画名 西新宿三丁目西地区市街地再開発事業
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目8~19番(住居表示)
最寄駅 京王「初台」駅
建築主 西新宿三丁目西地区市街地再開発組合(予定)
設 計 基本設計:梓設計
施 工 ―
地区名 A-1地区(北棟+南棟) A-2地区 A-3地区
用 途 住宅、店舗、事務所、生活支援施設、
構 造 H-RC造、一部S造 RC造、一部S造 RC造、一部S造
階 数 地上65階、地下2階 地上10階、地下1階 地上9階、地下0階
着 工 2022年度予定(解体含む)
竣 工 2029年度予定
備 考 ◆事業推進協力者………野村不動産、住友商事、東京建物、首都圏不燃建築公社
◆事業協力者……………前田建設工業
◆事業コンサルタント…佐藤不動産鑑定コンサルティング、上野計画事務所、梓設計、環境管理センター
◆事業スケジュール
・2018年度:都市計画決定
・2020年度:組合設立
・2021年度:権利変換計画認可
・2022年度:着工(解体含む)
・2029年度:完成
[スムラボ 関連記事]
西新宿の超高層ビル街区において、新たに誕生するでかいマンションについて【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81578/
西新宿三丁目西地区の再開発 (でかいマンションの続き: 専有面積、動線、現地確認など)【トミー】
https://www.sumu-lab.com/archives/81863/
【URLを追記しました。2019.1.8 管理担当】
【物件概要を追記しました。2019.4.11 管理担当】
[スレ作成日時]2011-04-18 18:15:05
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区西新宿3丁目 |
交通 |
京王「初台」駅
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種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
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西新宿三丁目西地区第一種市街地再開発口コミ掲示板・評判
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1320
匿名さん
>>1319 匿名さん
増床は全然興味ありませんそれより早く進めて!
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1321
マンション検討中さん
>>1313 職人さん
価値のつかないボロ戸建てが2億の区分に化けるんだから
それ売って生活再建できるぞww
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1322
職人さん
>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。
事例⇒
・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。
・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。
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1323
匿名さん
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1324
マンション検討中さん
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1325
eマンションさん
>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ!
腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな
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1326
職人さん
デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。
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1327
匿名さん
-
1328
匿名さん
>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません
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1329
マンション検討中さん
転売ヤーは黙れよw
なんの価値も生み出さないパラサイトがw
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1330
職人さん
>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70%、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。
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1331
通りがかりさん
ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。
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1332
職人さん
>>1331 通りがかりさん
そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。
増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。
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1333
職人さん
>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。
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1334
eマンションさん
>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね
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1335
職人さん
>>1332 職人さん
間違い。 両社⇒地権者とデベロッパーの意味
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1336
マンション検討中さん
>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ
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1337
マンション掲示板さん
他の再開発見てても、保留床と権利床に2割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。
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1338
マンション掲示板さん
>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ
-
1339
職人さん
通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。
期待しない方がよろしいかと。
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1340
マンション掲示板さん
>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ?
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1341
職人さん
>>1340 マンション掲示板さん
コンサルは準備組合から業務委託料を受けています。準備組合の運用資金はデベロッパーからの貸付金です。
行きつく先は分かりますね? 世の中の常です。
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1342
匿名さん
-
1343
匿名さん
>>1342 匿名さん
10年以上携わってきた事業コンサルが再開発組合設立と同時に撤退するケースはかなり稀なことみたいね。
やんごとなき大人のご事情があるのかもしれんな。
知らんけど。
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1344
匿名さん
やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る
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1345
評判気になるさん
野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。
三井に譲って欲しい。
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1346
マンション検討中さん
この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。
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1347
口コミ知りたいさん
>>1346 マンション検討中さん
治安が良いメリットは、要らないですかね。
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1348
マンション掲示板さん
>>1347 口コミ知りたいさん
この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。
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1349
マンコミュファンさん
最新のスケジュールはどこで見れますか?結局、竣工予定年は延びたんですかね?
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1350
口コミ知りたいさん
もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。
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1351
口コミ知りたいさん
>>1346 マンション検討中さん
現代々木署(本町1丁目)の建て替えが完了したら、再度 移転するはず。 代々木署が新宿区にできること自体が、異例。
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1352
マンコミュファンさん
>>1350 口コミ知りたいさん
まだそんなに揉めてるんですか…?
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1353
マンコミュファンさん
>>1351 口コミ知りたいさん
渋谷区に代々木署の建て替え場所が見つかってなくて見つかる見込みもないんですよね。再度移転するのが相当先になりそうか、曖昧なまま移転無しになりそうで怖いです。
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1354
匿名さん
>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。
地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。
まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。
それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、
-
-
1356
通りがかりさん
部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか?
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1357
マンション住民さん
>>1356 通りがかりさん
再開発組合が設立されたけど、デベロッパーの意向(自分達で売却できる部屋確保を狙って)を
忖度したコンサルが理事会を言いくるめようとしているので実際には進んでいません。
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1358
マンション検討中さん
>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。
立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな
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1359
マンコミュファンさん
>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。
新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ?
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1360
マンション掲示板さん
外観って今のCGで決定ですか?どこのデザインか分かりませんが、新宿パークタワーに負けないようなかっこいいマンションにして欲しいですねぇ
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1361
匿名さん
全方位良い眺望取れる立地なので、DW主体のカッチョ良いマンソンが良いですね。
でも野村だからあまり期待は出来ないなぁ。
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1362
eマンションさん
>>1361 匿名さん
設計事務所はどこなんですかね?今のCGのデザインがダサすぎて泣けますよね。外資系のデザイナーとか入れてバチバチにかっこよくして欲しいです。今のデザインだと隣の新宿パークタワーの資産価値まで下がってしまいそうです。
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1363
マンション検討中さん
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1364
評判気になるさん
>>1362 eマンションさん
野村のHPが立ちが上がるまでは、まだ仮のデザインですからね。
ここのところ曲線を用いたデザインが増えていますけど、新宿付近のデザインってシンプルというか色味も地味ですよね。
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1365
マンコミュファンさん
>>1364 さん
まだ仮なんですね。流石にこのデザインのまま建ったらやばいだろうと思っていたので安心しました…。デザインというか平面図を立体にしただけのようなパースでホントにイヤでした。最終的にどんなデザインになるか楽しみです。
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1367
eマンションさん
>>1366 匿名さん
マネージメントの良し悪しと、建築デザインの良し悪しって関係ないようで関係してる気がしてます
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1368
通りがかりさん
>>1366 匿名さん
昨年2月の再開発組合設立からこれまで、事業コンサルに逃げられ、新しいコンサルに変えた以外に、なにをやってるのか全く見えないんだが、どうなってんだろうか
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1370
通りがかりさん
隣町初台です
オペラシティ越えのビルが4本も
本当に建てられるんですか?
始めたとして完成いつ?
興味深々です
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1371
匿名さん
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1372
マンコミュファンさん
>>1371 匿名さん
前田建設が事業協力者で頑張ってくれてるので必ず62階と63階のツインタワーマンションを作ってくれるものと地権者は前田建設を心の底から信じてますので、よろしくお願いします!
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1373
マンション掲示板さん
今さらだけど、タワマンだけじゃなくてホテル、オフィス、立派な商業施設や文化施設をつくって欲しかったな。隣のパークハイアット東京は、数ある東京のホテルの中でもベスト3には入る最高級ホテルだし、立地的にはホテルやオフィスの立地なんだよな。あとはオペラシティに隣接していて文化的な需要もかなりある。
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1374
マンコミュファンさん
>>1373 マンション掲示板さん
もともと30年前、三菱、旭化成がやってた頃はそんな感じの計画だったと記憶してます、、、
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1376
名無しさん
ワンルームとか小さい部屋が多すぎる。計画の見直しした方が良いよ。
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1377
評判気になるさん
>>1374 マンコミュファンさん
30年前から再開発検討やってたんですね…。何十年もやってると、計画がどんどん時代にそぐわなくなってきて難しいですね。新宿駅大ターミナル構想や新しい西新宿の都市計画、インバウンド増加や外国人からのオフィスや文化施設需要の増加など、一周回ってその当時の計画が魅力的に思えます。(当時の計画を見てみたいです)
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1378
マンション掲示板さん
>>1375 職人さん
代々木公園側のビューは日本でも最高峰になりそうだし、都庁側のシティビューも素晴らしそう。円安や職人不足による工事費増加を考えると、中層から高層の坪単価は800じゃおさまらないと思う
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1379
マンコミュファンさん
>>1378 マンション掲示板さん
そんな感じだよな
新しいコンサルは増床制限ルールばかりやってないで、まずは分譲単価のアップに応じて保留床の単価引上げをやんなきゃいけないんとちゃうやろか、、
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1380
マンション検討中さん
>>1379 マンコミュファンさん
わい地権者だとしたら、増床制限の緩和一択。
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1381
地権者
>>1379 マンコミュファンさん
都市設計連合は中立的なコンサルであるべきという精神を捨てて、野村に忖度して増床制限ルールを押し進めているようだ。
安い保留床単価で地権者の還元率を低くして、更に増床制限で地権者を絶望させて転出させようとしている。
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1383
検討板ユーザーさん
ここの竣工とリニアの開通はどっちが早いですかね笑?わたしは部外者ですが、両方の完成を見ずに死んでてもおかしくないです笑
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1384
マンション掲示板さん
>>1382 職人さん
そうだよ、早く価格表作って地権者に見せて部屋を選ばせたらいいんだよ
なんで価格表を地権者に見せる前に増床制限なんだよ
いくらデベの操り人形の理事長とはいえ、早く価格表を作ってくれとコンサルに頼むことくらいはできるだろうに
ゼネコンが決まんないから、わざと地権者を怒らせて、再開発が進まない理由を地権者のせいにして、逃げようとしてんじやないかと邪推したくなるね
再開発組合が出来て1年半近く経つのに、今まで一度も地権者に価格表を見せないって前代未聞じゃない!
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1385
匿名さん
>>1384 マンション掲示板さん
価格表は普通はまだ見せるタイミングではないですね。正確なものも出来てないかもしれません。今の段階だと、例えば、20皆南向き中住戸であれば、◯◯万、あなたの部屋なら、、、みたいな段階ですね。
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1386
通りがかりさん
わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。いざこざをやりたいのはどっちかを考えたら・・・。
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1387
通りがかりさん
どうせなら西側の関東交通局のバスターミナルも含めて再開発すれば、山手通りに面してさらに計画が良くなりそうだと思っているのですが、初期の頃にはそういう案もあったんですかね?
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1388
評判気になるさん
>>1384 マンション掲示板さん
さっさと増床制限受け入れろ。
社会の害悪になってるぞ
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1389
匿名さん
>>1381 地権者さん
マエケンとレンゴウの組合せは気をつけた方がいいと思うよ
工事費の高騰がきっかけで返還率が50%を下回り合意形成不能になった千葉の団地で大きなトラブルになった件を思い出さずにはいられないよ
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1390
検討板ユーザーさん
>>1381 地権者さん
外部オーナーは金儲け目的のけしからん連中で生活再建の必要がないんだから増床は禁止すべきとの論調で理事会役員を丸め込んでるんじゃないかな
3200戸もあるのに増床禁止が議論されるなんて、不適切にもほどがあるコンサルだね
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1392
通りがかりさん
部外者ですが、何パーセントくらいの地権者が反対されてるんですか?着工が遅れてるところをみると、けっこうな割合なんですか?
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1393
検討板ユーザーさん
>>1392 通りがかりさん
反対が多いのは還元率が低いからで、着工が遅れてるのは前田建設が逃げ腰だからじゃねえの
てか、長年やってたコンサルがいなくなったのが問題な気がするが、、、
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1394
マンション掲示板さん
>>1388 評判気になるさん
確かに増床は組合所有の保留床の転売だから特別な理由がなければ認められないし、再開発は地権者の生活再建目的の事業なら外部オーナーは増床禁止やむなしだね。
外部オーナーが増床することは社会の害悪だと東京都の再開発担当者がみなしているなら、外部オーナーは増床しちゃダメだよな。
新しいコンサルはいいこと言うね!
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1395
匿名さん
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1397
eマンションさん
>>1393 検討板ユーザーさん
長年やってたコンサルがいなくなったのって何が原因なんですかあ?倒産したとか?
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1398
口コミ知りたいさん
>>1395 匿名さん
準備組合の理事会は内部オーナーで固めてるから、内部オーナーには増床は権利床と一体の区画を取得することなので、権利床とみなしてもらえて権利床単価で増床できるルールを新しいコンサルが提案したって本当なん?
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1399
匿名さん
内部オーナーを増床優遇なんて理屈は無理です。せめて、部屋選ぶ優先権を与えるくらいです。
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1400
評判気になるさん
>>1399 匿名さん
内部オーナーの理事長や役員を優遇して、地権者を内部オーナーと外部オーナーで争うように仕向けて分断する手口は再開発では定番なんじゃないの!
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1402
名無しさん
>>1400 評判気になるさん
地権者は4組合でやってるけど、そんか再開発はないんだが。理事者優遇は知らん。
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1403
匿名さん
わざわざ、いざこざをデベロッパーはやりたくないでしょうね。
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1404
eマンションさん
このあたりはスーパーがプチマルエツしかないから、ここが工事中の数年間はスーパー難民になりそうです。
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1405
地権者
>>1394 マンション掲示板さん
ワハハ デべ関係者の書き込みがもろ分り!
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1406
匿名さん
>>1394
増し床が害悪と 東京都の再開発担当がみなしているなら→ と言うが
→→→→→→→→→
東京都の再開発担当はみなしていませんがね
オイ! いい加減な事言うな!
強欲でケチなNか? すでに再開発担当に確認しているがね
都は増し床にしろ特定分譲でも
実現性があって組合が決めたのであれば認めるというスタンスだったぜ 笑
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1407
名無しさん
>>1406 匿名さん
Q.なぜ、増床したいと考える地権者がいるのか?
A.保留床単価が安いから
Q.なぜ、新しいコンサルは、増床制限で地権者の増床を妨害するのか?
A.保留床単価を上げることなく、安いままにしたいから
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1409
名無しさん
地権者ですが、少しでも権利を入れたら、一部屋までは無制限に増床出来るようにして欲しいです。最低でも、半分入れたら残りを増床出来るようにお願いします。
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1411
eマンションさん
>>1397 eマンションさん
前のコンサルは再開発は地権者が増床で資金を出して、参加組合員(デベロッパー)なしでもやってもいいので、そもそも地権者が増床制限を作らんでもいいんだとのホントのことを地権者に教えたからじゃないのかな
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1412
匿名さん
前のコンサルの佐藤不動産鑑定は地権者に寄り添っていました。
たとえば 評価基準日において時価評価を行い事業的に開発利益が発生すれば地権者に還元する事もある と言われました。
地価上昇局面で補助金も投入されると、一般的に開発利益の出ない再開発はない。
理事にも開発利益を知らせない 説明しない 開発利益は違法と説明するデベとは大違いです。
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1415
eマンションさん
いま、再開発区域内のラ◯オ◯ズマンションが中古で売りに出されてますが、これを買ったら地権者になれて、再開発後に新築の部屋をもらえるのでしょうか?絶対に儲かる気がするのですが、そんなに甘くないですか?
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1416
通りがかりさん
>>1415 eマンションさん
成就したら1.5倍は硬いね
成就したらね
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1417
マンコミュファンさん
>>1415 eマンションさん
経験から言って、8割くらいの広さにしか権利変換できません。分譲時に坪600マンを超える相場なら、マイナスにはならないんじゃないかな。
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1418
マンコミュファンさん
再開発のスケジュールが不確定だと再開発が完了するまでの期間の金利(その現金を他の資産に投資した方が儲かる)を考えると、割高に思えますがどうなんでしょうね。
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1419
マンコミュファンさん
>>1403 匿名さん
であれば、コンサルに、外部オーナーと内部オーナーが対立したり、転出希望者と権利変換希望者が憎しみ合うよう仕向けるのをやめさせればいいと思うけどな。
内部オーナーだけ増床可能とか、転出者は開発利益還元なしって、ホント呆れるんだけど、、、
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1420
マンション検討中さん
>>1409 名無しさん
それって、森ビルの再開発なら当然だよ
あと、三井三菱の三田小山町とか
そもそもデベロッパーの保留床確保のために地権者が保留床単価で増床することが禁止されるなんて、誰が決めようとしてんの?
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1421
匿名さん
いや、地権者が保留床単価で増床できる保証なんて、どこかにあるの?
再開発法では、等価交換としか記されてないが。
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1422
評判気になるさん
築40年超のボロと
最新鋭の高級大規模最高層タワーマンだと
同じ土地に建ってても
10倍くらい価値が違うよな。
それを8割も還元してくれるんだから
デベに感謝こそすれど、敵対する理由は全く無いわな。
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1423
口コミ知りたいさん
>>1422 評判気になるさん
そう?それだと住んでる高齢者の人だと、全く興味がそそられない話じゃない?
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1424
マンション掲示板さん
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1425
通りがかりさん
>>1422 評判気になるさん
10倍とか言ってる人、あたま悪そう
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1426
匿名さん
なんでここの一番小さい部屋は25m2なんだろ。資産価値下がるじゃん。最低40m2とかにした方が資産価値高いのに。
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1427
検討板ユーザーさん
>>1426 匿名さん
過小床基準を最低にするために25㎡なんだと思うよ
他の再開発では、40㎡とか33㎡にしてるから、まぁ、そんな感じなのかなと思う
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1428
口コミ知りたいさん
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1429
匿名さん
西新宿三丁目再開発で新しいコンサルがやろうとしてることは、こういうことなんじゃない!
Q なぜ、再開発組合ができて1年半も経つのに、ゼネコンも決めず、価格表を地権者に見せる前に、先に増床制限を決めようとしてるのか。
A 増床制限で地権者は中上層階の部屋を取れないようにしておけば、保留床単価を安くしても、もはや地権者に増床されて保留床が減る心配がないから。
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1430
eマンションさん
>>1429 匿名さん
準備組合から組合する時に、増床制限の内容は決まめてないといけないんじゃなかったっけな?どうだったかな?
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1431
検討板ユーザーさん
>>1430 eマンションさん
普通は準備組合で価格表も見せるし、仮の増床制限も示して、地権者が気付いて怒れば譲るのか定番の段取りだと思うよ
ここは、あんまりわかってないのか、本当に確信犯でやってるのかのどっちかだね
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1432
名無しさん
>>1431 検討板ユーザーさん
とある再開発は、最後の最後まで、価格表は見せてくれなかったよ。
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1433
通りがかりさん
竣工まであと10年とか15年とかかかるとしたら、いくら良い部屋に権利変換されるとはいえ、人生の重要な時間を再開発のゴタゴタに費やすのは無駄に思えてくる。自分は関係者じゃないけど、今の土地で安寧に暮らしたいって気持ちも分かる
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1434
匿名さん
>>1433 通りがかりさん
1993年にまちづくり協議会が設立されてから21年もやってるんだね。2031年竣工なら28年かぁ。当時40歳だった人も完成する頃には68歳になってると思うと複雑な気分…
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1435
匿名さん
>>1434 匿名さん
当時は70階超のオフィスビル中心の計画で、三菱や旭化成が頑張ってたけど、合意形成が進まず一旦頓挫。
事業協力者を入れ替えてここまできたけど、事業費3000億を引き受けるゼネコンが見つからず迷走。
とりあえず、新しいコンサルは、いろいろ理屈をつけて、地権者を低層階に押し込むルール作りに奔走。
といった感じじゃないすかね
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1436
マンコミュファンさん
>>1421 匿名さん
あんた本気でそう言ってんの?
再開発での資金調達は地権者からの増床負担金と参加組合員(デベロッパー)からの保留床処分金だよ
もっと言えば、地権者の増床負担金で事業費が賄いきれないから参加組合員の保留床処分金で賄うわけでしょ
寝言は寝てから言ってくださいね。
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1437
匿名さん
今はどこの再開発も苦労してるみたいね。建築費が高いから、地権者が納得いく権利変換計画に出来ないみたいね。
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1438
匿名さん
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1439
マンション掲示板さん
>>1438 匿名さん
再開発に振り回される地権者もなかなか辛いですね
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1440
通りがかりさん
振り回されるて。
デベにおんぶに抱っこしてりゃ勝手に1億儲かるんだぞ。
全く辛くないしむしろ幸運だろ。
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1441
口コミ知りたいさん
>>1440 通りがかりさん
スラム街を再開発でピカピカの街に作り替えて価値を上げるのは誰なのか冷静に考えればわかることだと思うがね
評価が安いとか、デベの買値が安いとか、増床を禁止するなとか、どの口が言ってんのかと言いたいね
地権者は黙って、トラックの荷台に乗ってれば、ラッキーするんだから、グズグズ文句を言ってんじゃねーよって感じかな
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1442
eマンションさん
>>1441 口コミ知りたいさん
増床する権利はある程度は地権者に認められるべきだと思うよ。あとは特になんもないね。
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1443
匿名さん
>>1440口コミしりたいさん
どこがスラム街なんかな?
具体的に言ってみな
地権者は真面目に ここで生活をしている。
新しいマンションなんか要らないんだわ。
野村等は地権者のためでもなく、再開発の名前を借りた 自分達の儲け仕事なんだわ。
デベはこの再開発でいくら儲かるか 言ってみな。
どうしても再開発がやりたいなら それなりの数字持ってきな?
評価が安い
デベの買値が安い
増し床を禁止するな→地権者が満足する回答
を持ってきな
過去組合設立に同意したのは わずか70数%
権利変換計画認可には行政は地権者全員(540名)の90%以上
まあ数字的な改善が見られない限り あと10年でも無理か
外野が わかったような事言うなよ
ク△の付いた顔洗って出直しな!
このく△がき く△デヘ
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1445
匿名さん
>>1444マンション掲示板さん
回答になってないぜ
いくら儲かるのですか? が質問だわ
計算もできないのか このウスのろ
1500億円ですか?2000億円ですか?
これが商道徳上の適正利益ですか?
計算してから 板に書き込みな
小学校卒業してるんだろう
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1447
匿名さん
>>1446マンション掲示板さん
計算もできねぇパカか?
一人前に人に指図すんな このウスのろ
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1448
匿名さん
>>1444マンション掲示板さん
1億円儲かる とあるが根拠出してくれるかな?
実需で再開発マンションで生活する 投資で売却も考えていない。
わずかな区分所有しかない状況で どうして1億円儲かるんだ。
オメェ 説明してみろや!
アットホムでも売物件あるが、買いなよ。
買う金ないか?
1億円儲かるんだろう
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1450
匿名さん
>>1450 マンション掲示板さん
狭小区分所有の地権者だが お前はなんだ。
立場明らかにして みろや。
できねぇか笑
デべか?
外野ならエラソに言うな。
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1452
匿名さん
こりや荒らしさん、煽るの下手過ぎん?頭がわるいのがよく分かる。恥ずかしいやつだな。
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1453
評判気になるさん
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1454
マンション検討中さん
>>1450 匿名さん
デベロッパーが安い保留床の買値で再開発を進めようとするのは、コンペがないのでやむを得ない面もあるな
なので、組合役員は過剰にデベロッパーに流れる開発利益を地権者が取り返せるように、デベと同じ床単価で地権者が増床できるようにしておくだけでいいんだよ
コンサルや鑑定士に誘導されて、地権者の現状面積以上の増床を禁止するなんて、地権者の恨みを買うだけでいいことないと思うけどね
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1455
匿名さん
この間で地権者をイナゴとか雑魚とか パカとか言っていた ク△兄ちゃん なりすましでも活躍されてたけど 削除されてまっせ。
この板は議論する部分なんで、2度と来ない方がよろしいんじゃないですかね。
社会でも会社でも相手にされず、こんな板で
ウサ晴らしているようじゃ 余りにも可哀想すぎますわ。
人をぱかにしたような 荒らしはやめなはれ。 アンタの為に言ってます。
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1456
検討板ユーザーさん
>>1441 口コミ知りたいさん
スラム街とはひどい言いようですね
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1457
匿名さん
地権者による増床の可否を巡り、熱いコメントが交わされてますが、ひとつ伺います。
2年前の説明会で弁護士が「地権者の増床負担金はデベへの保留床処分金同様に再開発組合の資金調達手段の一つだ」だとコメントしていた気がします。
だとすると、最近、他の再開発で多発してる権利変換後の工事代金アップによる事業費増加分の負担は、デベロッパーだけでなく、増床する地権者もその負担を負うことになるのでしょうか?
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1458
匿名さん
>>1457 匿名さん
当然でしょう。
地権者は再開発組合の組合員。お客様でなく再開発の当事者ですから。
デベが主導するとはいえ地権者も主体ですよ。
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1459
eマンションさん
>>1457 匿名さん
考え方としてはその通りです。
実際には、増加しても地権者に負担させることは無いようにすると、別の再開発で聞いたことはあります。
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1460
匿名さん
>>1459 eマンションさん
ありがとうございます。
再開発組合が増床負担金や保留床処分金で建築費等の事業費を調達する仕組みから考えると、増床する地権者はデベロッパーと同じ立ち位置でリスクをとる必要があるが、事前の協議でそのリスクを抑えることもできるということなんですね。
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1461
匿名さん
増床や特定分譲について質問です。
新しいコンサルは、「増床」は権利床と一体の区画を追加負担金を支払い買い増す床なので権利床だと説明しているようですが、前のコンサルは「増床」は組合の資金調達手段になるので保留床だと説明していました。
ということは、「増床」は定義や考え方によって、権利床とも言えるし、保留床とも言えるので、腕のいいデベ寄りのコンサルは地権者が現状面積以上の増床ができないようにするために、「増床」という用語の定義をデベに都合よく定義して、高齢の理事会役員を誘導しそうな気がするのですが、どうなんでしょうか?
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1462
eマンションさん
>>1461 匿名さん
増床したいのは儲け狙いの業者だけなので、特に気にする必要はないかと思います。高齢者の方々の為にも一刻も早く再開発を成就させ、快適なタワマンライフをお送りいただきたいですね。
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1463
マンション検討中さん
>>1461 匿名さん
権利床でも保留床でもどっちでもいいですけど、多くの再開発では、権利床価格は保留床の8割とかに設定したりすると思います。そして、増床したいなら、権利床価格ではなく、保留床価格ですよ。となることが多い気がします。
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1464
口コミ知りたいさん
>>1462 eマンションさん
ありがとうございます。
残りの人生に限りのある高齢者の足元につけ込み、安い保留床単価と現状面積以上の増床禁止を受け入れれば再開発が進めてやるといった状況のようですね。
で、増床は権利床なのか保留床なのか、そのどちらでもあるのか、いずれなのかでしょうか?
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1465
名無しさん
>>1458 匿名さん
デベが主導してるとはいえ、再開発の事業主体は地権者だということは、権利変換後の増加事業費の負担は、増床するしないに関わらず、地権者負担が原則なんですね。
ということは、デベロッパーを参加組合員に選定する際に、「権利変換後の事業費増加分は保留床の床単価の引上げにより、参加組合員が負担する」と取り決めておく必要があるんですね。
で、ここの再開発では、昨年2月の参加組合員選定時に、そうした取り決めをして、地権者に負担をつけ回しされないようガードしてるんでしょうかね。
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1466
購入経験者さん
>>1464 口コミ知りたいさん
再開発組合の合意を取り付ける時にはっきりさせなくては、本組合総会の多数決でデべ寄りのコンサルにいいようにされてしまいます。
過小床基準で増床する場合は生活再建の趣旨から当然権利床価格であるべき。
それとの整合性と生活再建という趣旨からは権利床価格であるべきという考え方ができる。
一方事業全体で判断すると、参加組合員が取得する保留床の一部譲渡だから保留床価格ともいえる。
立場によって解釈が異なるが、すくなくとも西麻布再開発では地権者は野村とケンにいいようにされたのは間違いない。
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1467
購入経験者さん
>>1466 購入経験者さん
1466です。コンサルは増床と特定分譲をデべに有利に解釈して、地権者を誘導しようとするので注意が必要です。
増床とは選択した同一区画が権利床面積に達しない場合を指し、特定分譲とは全く別の区画を選択した場合を指します。特定分譲の場合には保留床価格が適用されるでしょう。
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1468
マンション検討中さん
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1469
匿名さん
>>1468 マンション検討中さん
そういう、あんたはどんな立場なん?
とりあえず、現状面積以上の増床を「特定分譲」と定義して、特別な理由がないと増床させない、やり手のコンサルのやり口事例とは、これですかね。
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1470
匿名さん
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1471
マンション検討中さん
>>1469 匿名さん
うむ、もうこれでいいやん。業者以外誰も困らない。
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1472
通りがかりさん
>>1470 匿名さん
生活改善のためとか更なる生活改善のためとか屁理屈にもほどがあるね 笑
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1473
マンション検討中さん
1.1倍出せば、ワンルーム地権者でも最上階とれるチャンスがあるってこと?
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1474
購入経験者さん
>>1468 マンション検討中さん
当然地権者ですよ。
当然君はデべ関係者なのね、あっちに行ってらっしゃい!
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1475
購入経験者さん
>>1473 マンション検討中さん
増床ルールで取得できる面積に制限がかかるので現実的には不可能です。
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1476
検討板ユーザーさん
>>1474 購入経験者さん
地権者と言ってもイナゴ転売業者でしょ。
ワイは非地権者周辺民。
新宿区にたっかい住民税払ってる身分なので、君よりは口出しする権利はあるょ。
再開発の早期成就を願う、ワイら周辺民にとって、デベの邪魔をして再開発を遅らせる増床(特定分譲)狙いのワンルームイナゴ業者は完全に敵。
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1477
名無しさん
>>1475 購入経験者さん
そうなんですか?これこそが増床ルールに見えますが。この内容なら、売りに出てるライオンズ買っても、利益取れそうな気がします。
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1478
eマンションさん
>>1477 名無しさん
麻布台ヒルズ再開発では、30平米マンション地権者がちゃんと保留床単価で増床して180平米とか自由に取得できる増床ルールだったらしいよ。
保留床単価や還元率が適正だと思えば権利床もらって終わりでいいし、
保留床単価や還元率が低いと思えば、増床でデベに過剰に渡る開発利益を取り戻せばいいだけでしょ。
弁護士に聞いてみな!
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1479
匿名さん
>>1478 eマンションさん
ここも1.1倍出せば自由に取得できるんでしょ。1.1倍ってのがあれだけけども。
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1480
マンコミュファンさん
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1481
名無しさん
>>1480 マンコミュファンさん
権利床価格と保留床価格に差は無いのでは?
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1482
評判気になるさん
>>1481 名無しさん
そうなんですか?
権利床→従前の権利
保留床→再開発後の価値上昇を考慮した金額
となると、5倍くらい価値が違って然るべきかと。
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1483
マンコミュファンさん
>>1482 評判気になるさん
全然違うよw
どこで聞いてきたのw
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1484
eマンションさん
>>1483 マンコミュファンさん
えっ、そうなんですか?
普通に考えたら5倍くらい価値が違って当然じゃないですか?
なぜならば、このあたりって再開発しないと建て替えすら難しい木密地域だから。
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1485
マンコミュファンさん
>>1484 eマンションさん
権利床→従前の権利じゃないよw
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1486
マンコミュファンさん
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1487
マンション掲示板さん
>>1482 評判気になるさん
こいついつもの荒らす奴か。真面目に反応して損したわ。
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1488
名無しさん
>>1481 名無しさん
そうだよ、今は従前評価と補助金控除後事業費から算出される原価床単価を保留床としてるから、保留床単価=権利床単価=383万/坪の激安単価ですよ
この保留床単価のまま、事業費5割増になったら、権利床はなくなっちゃうけどね、、、
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1489
マンション検討中さん
>>1488 名無しさん
成程。保留床単価を坪800万位に引き上げた上で、
従前の床面積まではその半額、坪400位で増床可
従前以上の床面積がほしい分に関しては、特定分譲扱いとし、保留床単価800万円で床面積を分譲する。
落とし所はこんなところですね。
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1490
名無しさん
>>1488 名無しさん
なぜ事業費を5割あげたいの?
全く理屈が通らないよ。
せいぜい2割。
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1491
匿名さん
>>1490 名無しさん
工事費はこの3年で5-7割上がってるから事業費は5割以上アップするよ
なので保留床単価も5割以上引上げが必須だと思う
増床単価は過小床基準まで権利床、現状面積まで原価床単価、それ以上が保留床単価でしょ
生活再建に必要な増床は優遇しないと合意形成に支障をきたすからね
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1492
マンコミュファンさん
>>1491 匿名さん
おっしゃる通りですね。
転売ワンルーム業者の企みも潰せて一石二鳥かと。
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1493
マンション検討中さん
>>1491 匿名さん
なんですぐバレる嘘つくかねえ。この4、5年で3割くらいしか上がってないんだが。3年じゃ2割くらいかな。嘘ついて何のメリットがあんの?
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1494
マンコミュファンさん
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1495
名無しさん
>>1494 マンコミュファンさん
まずは1000億のタワマン受けてくれるゼネコン見つけないとはじまらんな。
もう組合設立して1年半だし、、、
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1496
マンコミュファンさん
>>1495 名無しさん
え、ゼネコンまだ決まってないの…?
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1497
検討板ユーザーさん
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1498
マンコミュファンさん
>>1497 検討板ユーザーさん
あ、そうなんですね。いつ頃決まるのが普通なんですか?
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1499
通りがかりさん
設計って東京都のホームページに掲載されているので確定ですか?それとも、ここからまださらに変更があるのですか?
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1500
通りがかりさん
>>1498 マンコミュファンさん
間違ってないと思いますけど、組合設立されてから実施設計に入ります。基本設計を元に、ゼネコンから独自の工法など建築費を含め提案を受けるわけですが、前田建設以外はここからほぼゼロから設計するわけで、そりゃ時間かかりますよ。
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1501
マンション掲示板さん
>>1500 通りがかりさん
ゼネコンがゼロから設計ってのはないと思いますが?あくまでも設計は設計事務所が行うもので、ゼネコンはそれを元に施工図を書いて施工するのが仕事なので。
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1502
マンション掲示板さん
>>1501 マンション掲示板さん
等価交換は何%になるんですか?
20という記載もありましたが。
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1503
名無しさん
>>1502 マンション掲示板さん
その質問に答えるには、10往復以上かかりそうだね。何%の意味も分からないしね。
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1504
マンコミュファンさん
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1505
名無しさん
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1506
通りがかりさん
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1507
検討板ユーザーさん
>>1506 通りがかりさん
最近のマンションのデザインは、都市計画決定時の案と公式HP等がオープンした際は大きく違うことがありますよね。声を上げれば届くかな?
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1508
口コミ知りたいさん
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1509
検討板ユーザーさん
>>1508 口コミ知りたいさん
設計事務所とは別に、外国人デザイナーが入って欲しいですね。日本の設計事務所だけでは良いデザインは難しいでしょうね
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1510
匿名さん
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1511
マンション検討中さん
>>1510 匿名さん
いやぁ、野村にしては頑張ったね、、レベル。やはり三井には遠く及ばない。。。
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1512
検討板ユーザーさん
>>1510 匿名さん
最近の大規模マンションの流行りって、角がカーブを描いた圧迫感が軽減されたデザインと、大きな庇を持った強い日差しを遮りビル風を減らすデザインかなと思います。新宿のビル群に合うのはどっちでしょうね。
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1513
通りがかりさん
>>1512 検討板ユーザーさん
丹下健三デザインの都庁の近く、そしてパークハイアット東京の目の前にあるマンションなので、調和のとれた負けないようなデザインにして欲しいですね。丹下事務所にデザイン監修して欲しいです。
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1514
検討板ユーザーさん
>>1508 口コミ知りたいさん
こんなにイメージパースの精度が悪い再開発もめずらしいね。
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1515
口コミ知りたいさん
>>1511 マンション検討中さん
3200戸もつくるのに、なんで現状面積以上の増床禁止なの?
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1516
通りがかりさん
あそこ延期延期でいつ完成するか、地権者ごねて立ち退き料を吊り上げ中なんだろうねぇ
もう何年も続いてるけど地権者も人生有限何だから早く売って早めに良い暮らししたほうがいいのにね。
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1517
検討板ユーザーさん
>>1516 通りがかりさん
地権者同士で揉めてる場合じゃないぞ
特定業務代行募集して、誰も手を挙げてくれなかったら、どうなるか想像してる?
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1518
名無しさん
ライオンズマンション西新宿、旧法借地権だけど7000万円。これやっぱり旨みないんかな?
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1519
マンション掲示板さん
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