西新宿三丁目西地区再開発

>>1261 ＬM西新宿地権者さん
増床禁止も問題だけど、それって、これまでの80%程度の床還元率が維持される前提の話でしょ

ここ3年で工事費が激上がりしてるので、事業費が3割以上は上がる状況になってることの方が深刻ですよ。

保留床の床単価が坪383万のままで、事業費が33%上がって2640億になったら、再開発マンションの全てが保留床になり、地権者の権利床はゼロ（ゼロ%還元）になっちゃうからね。

覚悟決めてさっさと進めてほしいですね。
今の市況なら下限坪７００ー８００は硬いでしょう。高層プレミアムで坪１０００。あまり知られてませんけど、ここからの眺望は都内随一ですからね。

>>1268 口コミ知りたいさん
デベロッパーの再開発担当者は土地仕入れ担当だから、彼らは再開発を地上げと取り違えている状態に近いよ
いかに安く、そして多く保留床を再開発組合からゲットするかしか頭の中では考えてないと見て間違いない
でなければ、こんな30年以上の月日はかからんでしょ

>>1270 通りがかりさん
準備組合から従前資産評価額（仮の概算額）を示された書類には総事業費2,640億円で、工事費は1,776億円です。おっしゃるように建築費は上がってるので総事業費はもっと膨らむでしょう。

当然デべ購入の保留床単価を上げなければ事業は成立しないです。当然、分譲単価もアップします。

>>1266 匿名さん　
坪2640万との評価の根拠が理解できない。
甲州街道の路線価から換算した公示地価は920万なので、適正評価は1,100万～1,200万辺りかと。

解体はいつ頃から始まるん？

>>1275 口コミ知りたいさん

そんなものは地権者の同意が取れて権利変換計画承認後だから、早くても2年以上先になるだろう。

たしか3200戸全体の専有面積は68905坪で保留床単価が坪383万で、保留床75％、権利床25％だとの文書が3年くらい前に準備組合の事務局から出て以来、いまだに3200戸の価格表や事業費や保留床単価の見直し後の数値ってできたてないようだけど、そこまで情報を隠す再開発ってなかなかないと思うんだけど、なんでなんだろう

はー、さっさと進めて欲しい
坪８００のタワマンできたら
税収年間４０億～５０億増えるんだから
行政もさっさと推進しろ

>>1277 匿名さん
私が関わった２つの再開発も価格表なんか最後まで出てこなかったですよ。

>>1279 マンション掲示板さん
差し支えなければ、どこの再開発が教えて頂けませんか
ヒントだけでも、、

>>1277 匿名さん
そんな見直し情報は権利変換に向けての地権者との交渉の段階にならないと出せるわけがないです。
一旦地権者にそれらの情報を通知したら、今後それより悪い条件は提示できないです。用地交渉のいろはです。どの再開発もそうです。ましてや今は工事費アップでどの再開発も資金計画が合わなくなっています。

>>1279 マンション掲示板さん
私が関わった事例では部屋を選択するときに地権者用の各室価格表が交付されました。

ここはまた延期なんですかね…

>>1283 匿名さん

昨年春に本組合が設立されて、それなりに進捗していると思います。

>>1284 購入経験者さん
普通は組合設立後1年で権利変換ですが、建設してくれるゼネコンが決まらないので、このまま時間だけが経過していくのかもしれません。
総事業費1977億円の62.63階建てのツインタワーを前田建設1社ではやりきれないでしょうし、、、

シミケンが入り込んでるんじゃないの?

>>1286 検討板ユーザーさん
そのための事務局長さんのはずなんですが、イマイチ機能してないようですよね

>>1286 検討板ユーザーさん
大手ゼネコンでは資金計画が成り立たないと思う。

>>1288 購入経験者さん
というか、まずはゼネコンを決めて事業費がいくら増えるかを試算し、事業費と同じ割合で保留床単価を上げれるかどうかかをデベロッパーに確認することからなんしゃないすか

>>1289 マンコミュファンさん
正論ですが、その様なことが理事会メンバーにできるとは思えないです。
デべの意を受けたコンサルの快刀乱麻になる予感がしています。

>>1246 ＬM西新宿地権者さん
地権者の増床は組合所有の保留床の転売なので、都市再開発法108条に則り、原則公募による処分と定められているので、地権者の増床は法律により認められないと、新しいコンサルが理事会で解説してるよ！

>>1291 マンション掲示板さん
その様な解釈は飛躍しすぎです。それが事実であれば理事会メンバーの情弱に付け込んだデべとコンサルの悪だくみかと？

これまでその様な権利変換計画作成の経験はないと知人の再開発コンサルも言っていますし、都もその様な指導はしていないはずです。私の経験した桜丘や麻布台ヒルズでもそんなことはなかったです。

だだ、補助金が入る事業なので一部の地権者の利益誘導にならないよう増床制限をかけることはあるでしょう。いずれにしても現在進行中の都内再開発事業は工事費上昇で事業全体がアップアップしているのは間違いないです。

デべはその資金計画を成立させるためにも増床制限をして可能な限り保留床を確保したいのかもしれません。だって参加組合員が4社もいるのですから各社の割り当てを確保する必要があります。

野村不動産株式会社、住友商事株式会社、東京建物株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社の4社です。

>>1292 ＬM西新宿地権者さん
区役所や東京都が地権者の増床を認めないんだとの説明は、コンサルが地権者を丸め込む典型トークです。
行政は認可権者として再開発組合の事業担保を求めているだけなので、増床契約書に万一の際の資金手当や地権者へのペナルティを決めておけばいいだけの話かと思います。
渋谷区の建替えでも区役所の担当者が2戸取得できないとか増床は現行面積の1.1倍上限と言ってるとの話があり、直接担当者に確認に行ったところ、そんなこと言ってないとの一言で解決しました。
所詮、地権者の増床はデベロッパーへの保留床処分金同様に、組合の資金調達のひとつの手段に過ぎないので、増床と保留床の床単価は原則同一ですし、増床制限は保留床を独り占めしたいデベの希望に過ぎないんですよね。

>>1294 検討板ユーザーさん
地権者の方々に。

増床制限の意味と目的について詳しくでてます。
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

>>1295 職人さん
https://sengakujihumanrights.com/182%e6%a5%ad%e8%80%85%e3%81%8c%e8%a8%...

>>1296 職人さん
要約するとこんな感じですかね。

地権者の増床負担金は保留床売却金と同様に、組合の資金調達手段のひとつなので、原則として増床と保留床の床単価は同じになる。

再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。

また、増床制限は地権者が権利変換前に権利を外部に売るとき、買い手から権利変換先が狭まるとの理由で買い叩かれるデメリットがある。

[再開発は地権者が資金を出して参加組合員（デベロッパー）なしでも都市再開発法上問題なく、地権者が率先して検討する必要はない。]
↓
解釈がずれています。地権者が資金を出しての再開発は実現性の面であり得ません。また参加組合員がいない再開発事業は区から相手にされませんので都市計画審議会の審議対象外です。
保留床処分の確実性が担保されて初めて審議対象になります。

おっしゃる通り。地権者だけじゃ何もできない。買い叩くも何も、デベに開発してもらわないと腐った土地と建物のまま。

>>1298 職人さん
私もそのように聞いています。

>>1300 マンコミュファンさん
素人が適当な法律解釈をしてても意味がないので、弁護士にちゃんと意見書の形で説明してもらった方がええんちゃう

結局、竣工するのはいつになったんですか？自分が生きてる間に完成するかな…

>>1302 マンション検討中さん

俺は諦めて、笹塚のパークタワーに転居する予定。。。。強欲地権者を野村が御するのは無理。。。。

おそらく、今言われている内容での管理変換はないです。変な転売ヤーが来ないようにです。
さらに別の条件が出てくると思います。

増床制限ルールをつくる前に、まず建設してくれるゼネコンを早く決めろ！
もう組合設立から1年たっとるぞ

京王新線の新駅ができるって話はとっくの昔に無くなったのでしょうか？

>>1304 マンション検討中さん
転売ヤーって、再開発組合に銀行からカネを借りさせて、すべて地権者のリスクで再開発事業を進めさせ、いつでもトンズラできる位置から、生暖かく再開発組合を遠巻きに様子を伺い、先に一般分譲で売り先と売値を決めてから、激安の保留床を買い戻そうとする会社のことですか？

>>1307 マンコミュファンさん

違うよ。
転売ヤーとは
再開発に寄生して
何の価値も生み出さず
上澄みだけ掻っ攫おうとしている
社会の○○。

元々の善良な地権者は、大してお金持ってないから増床したくても出来ない。そこまで厳しくする必要ないんだよね。

>>1309 マンション掲示板さん
そうだよね
増床制限、増床制限って、一体、なんでそこまでこだわるのか不思議
組合は増床負担金と保留床処分金で建築費等の事業費を調達するだけの話だよねー

>>1309 マンション掲示板さん

じゃあ、ゴ○ク○転売ヤー対策で
増床はガチガチに制限していいね。

本来受益者であるべき地権者は増床しないんだから。

>>1311 検討板ユーザーさん
アホカ！
例えばソフトバンクが地権者でいて、デべの保留床単価より5%高い床単価で増床負担金を出すので、参加組合員なしの再開発を提案してきたら、そっちの方がいいんだから増床制限はコ〇ク〇参加組合員の希望に過ぎんのよ

>>1311 検討板ユーザーさん
あなたのような考えはデベロッパーにとって神様の様な都合の良い意見です。増床する地権者もしない地権者もいろいろいます。

再開発マンションに入居すると、戸建て地権者は新たな高額の管理費等支払いが発生します。マンション居住者も従前の管理費等よりは確実に高くなります。
再開発では地権者の生活再建を図るために、増床等で小さな区分を資産運用に取得してその収益を支払いにあてるという形も見受けられます。増床制限をするのはその様な救済方法をシャットアウトし、デベロッパーのみの利益擁護につながります！

>>1311 検討板ユーザーさん
転売屋の地権者も存在すると思いますがそんなのは一部です。
あなたはその対策のために増床制限があると理解しているようですが勘違いしています。
そのようにコンサルが説明しているのなら由々しき問題です。

増床制限はあくまでもデベロッパーの利益確保のためです。

>>1314 職人さん
ちゃんと弁護士から意見書をもらって、都市再開発法に照らして、地権者の増床を制限する必要があるのかないのか、
確認すればええんとちゃう
そしたら、コンサルがデベロッパーへの利益誘導でやってる法律解釈が地権者にとってマイナスだとわかるかもしれへんよ

従前面積の1.2倍の増床制限だと元100平米なら220平米の部屋までOK?
それとも120平米の部屋までOK?　どっちなんでしょう？ 前者なら問題なさそうですが。

>>1315 eマンションさん

地権者の増床を制限する法的根拠はありません。あくまでも理事会で決めて地権者の合意を取る流れです。弁護士の意見書なんて何の役にも立ちませんし、費用が掛かるだけです。
地権者の2/3の合意ですべてが決まります。

>>1316 匿名さん
割り算です。100㎡×1.2=120㎡

>>1318 職人さん
後者でしたか…　それはひどい制限ですね。

>>1319 匿名さん

増床は全然興味ありませんそれより早く進めて！

>>1313 職人さん
価値のつかないボロ戸建てが２億の区分に化けるんだから
それ売って生活再建できるぞｗｗ

>>1321 マンション検討中さん
その判断もあると思います。
事例⇒
・竣工後、いったん居住してから売却する。売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から自宅売却時の3,000万特例を利用する。残余金で生活再建。

・再開発に参加しないで組合評価額で買取してもらい、売却資金の一部で中古マンションを購入して引っ越す。売却益から5,000万の特別控除制度を利用する。残余金で生活再建。

増床制限は1.5～2倍ぐらいが普通じゃないの？

以外とそんな単純ではないです。

>>1323 匿名さん
判断能力の低下した高齢役員を誘導して、保留床単価を安くして還元率を70%に抑え、増床制限を現状面積かつ従前評価の1.5倍までとのルールを作らせることができれば、マンション地権者は日当たりのない低層階のあてがい部屋に押し込めますよ！
腕のいいコンサルならそれぐらいの誘導ができないと再開発のコンサルは名乗れないと思うな

デベロッパーの意向を受けたコンサルが組合理事会を誘導しますが、そんな甘い条件を出すわけがないですよ。

増床制限を設けない方が再開発が早く進みそうですね

>>1327 匿名さん
地権者を徹底的に分断する必要があるので、どうしても時間がかかってしまうのが再開発なのかもしれません

転売ヤーは黙れよｗ
なんの価値も生み出さないパラサイトがｗ

>>1325 eマンションさん
工事費高騰を理由に、とある再開発事業で還元率70％、増床は現状までのルールが提示されました。
確かに、そんな条件になると地権者は低層階に行かざるをえませんね。

ということは、ゴネればゴネるほど阻害している方は損するのですかね。

>>1331 通りがかりさん

そうとは限りません。コンサルの言いなりになっているとデベロッパーの思うツボです。両社は利益相反関係にあるので着地点を見つける必要があります。

増床ルールの決定は過半数賛成の普通決議で決まります。デベロッパーは過半数取れそうと判断したら強行するかもしれません。

>>1317 職人さん
1317です、数値誤り訂正します。普通決議で過半数の合意で決まります。

>>1332 職人さん
そうすね
再開発はマンション建替えのように総会の一括決議による80%同意のハードルがなく、組合設立時の任意同意の66.7%ハードルだけなので、できるだけ地権者を争わせて分断した方がいいと考えるデベロッパー担当者が多いみたいね

>>1332 職人さん

間違い。　両社⇒地権者とデベロッパーの意味

>>1335 職人さん
てか、保留床が安いから増床が増えるわけであって、増床されたくなかったら保留床単価を高くすればよいだけでしょ
増床制限なんて発想は、保留床を安くして、それを全部取ろうとしてる発想から出てくる夢物語に過ぎんのよ

他の再開発見てても、保留床と権利床に２割ぐらい差をつけてるとこ多いですよね。
ここはどうなんでしょう。

>>1337 マンション掲示板さん
撤退したコンサルは従前評価に開発利益を加味する方針にして、保留床と権利床を同じ床単価にしたいと個人面談で言ってたけどね
新しいコンサルがその方針を踏襲するかどうかは、まだアナウンスがないのでわからんわ

通常はコンサルは従前評価に開発利益を加味することはありません。前のコンサルは開発利益を加味する評価をする特徴があると聞いています。

期待しない方がよろしいかと。

>>1339 職人さん
従前資産評価に容積率緩和に伴う土地価格上昇といった開発利益を加味するか否かは地権者が決めることなんでしょ
なんでコンサルが地権者に加味しないようにさせるんだっけ？

>>1340 マンション掲示板さん

コンサルは準備組合から業務委託料を受けています。準備組合の運用資金はデベロッパーからの貸付金です。

行きつく先は分かりますね？　　　世の中の常です。

なぜコンサル変わったのか

>>1342 匿名さん
10年以上携わってきた事業コンサルが再開発組合設立と同時に撤退するケースはかなり稀なことみたいね。
やんごとなき大人のご事情があるのかもしれんな。
知らんけど。

やっぱりマンションのデザインめっちゃダサいよね
まだまだ仮のデザインだろうと信じてるけど、ここままだとしたら悪寒が走る

野村のタワーて傑作が無いからね。
最近のもベイサイドタワーの劣化コピーみたいなものだったし。
三井に譲って欲しい。

この地区の北側にある広大な駐車場、東京都の土地らしいですが代々木警察署になるらしいですね。警察署なんて誰ひとり望んでないし要らないので、公園にするとか商業を誘致するとか、有意義に使って欲しかったです。。。

>>1346 マンション検討中さん

治安が良いメリットは、要らないですかね。

>>1347 口コミ知りたいさん

この辺りの治安なんてもともといいですよ。むしろ公園や有益な施設ができたほうが、付近のマンション価格が上がり、メリットが大きいです。あと、パトカーのサイレンで夜中もうるさくなりそうですね。

最新のスケジュールはどこで見れますか？結局、竣工予定年は延びたんですかね？

もう、再開発する必要ないやろうね。
タワマンの件は、あきらめな。　

>>1346 マンション検討中さん

現代々木署（本町１丁目）の建て替えが完了したら、再度　移転するはず。　代々木署が新宿区にできること自体が、異例。

>>1350 口コミ知りたいさん

まだそんなに揉めてるんですか…？

>>1351 口コミ知りたいさん

渋谷区に代々木署の建て替え場所が見つかってなくて見つかる見込みもないんですよね。再度移転するのが相当先になりそうか、曖昧なまま移転無しになりそうで怖いです。

>>1352 マンコミュファンさん
そりゃ、事業費が5割前後増えてる状況で、保留床単価も5割上げなきゃいけない状況で、先に西麻布や赤坂みたいな従前評価の1.2倍の増床制限を先に地権者につくらせようとすれば、揉めるにきまっとるでしょ。

地権者が陽当りなしの低層階あてがい部屋しかとれないルールを先に決めちゃったら、デベロッパーがいくら安い保留床単価を提示しても、保留床の面積は変わらんから、安い保留床単価になるにきまっとるやろ。

まあ、腕のいいコンサルはそれをやり遂げるのが仕事なんだけどね。
それができれば、頭なぜられて、また次の案件がまわってくると、、

部外者ですが、将来この辺りのタワマンを狙っているので、この事業の進捗が知りたいです。東京都のホームページには詳細な図面が掲載されていますが、予定通り進んでいるのでしょうか？

>>1356 通りがかりさん
再開発組合が設立されたけど、デベロッパーの意向（自分達で売却できる部屋確保を狙って）を
忖度したコンサルが理事会を言いくるめようとしているので実際には進んでいません。

>>1338 マンション掲示板さん
開発利益なしの従前評価に変わり、ゼネコンが決まらないのに事業協力者に立替金を返済してしまうなんて、ここの役員連中はどうかしてるね。
立替金返して、地権者が数十億の借金抱え込んだら、足元見られて劣悪な条件で再開発するしかなくなるんじゃないかな

>>1357 マンション住民さん
結局、新しいコンサルは地権者に価格表を公表する前に増床制限ルールを決めて、保留床単価が安くても地権者が増床できないようにすることばかりに専念してるようですね。
新しいコンサルって、都市設計連合の誰なんでしたっけ?

外観って今のCGで決定ですか？どこのデザインか分かりませんが、新宿パークタワーに負けないようなかっこいいマンションにして欲しいですねぇ

全方位良い眺望取れる立地なので、DW主体のカッチョ良いマンソンが良いですね。
でも野村だからあまり期待は出来ないなぁ。

>>1361 匿名さん

設計事務所はどこなんですかね？今のCGのデザインがダサすぎて泣けますよね。外資系のデザイナーとか入れてバチバチにかっこよくして欲しいです。今のデザインだと隣の新宿パークタワーの資産価値まで下がってしまいそうです。

豊洲や晴海に建ってそうなダサいデザイン

>>1364 さん

まだ仮なんですね。流石にこのデザインのまま建ったらやばいだろうと思っていたので安心しました…。デザインというか平面図を立体にしただけのようなパースでホントにイヤでした。最終的にどんなデザインになるか楽しみです。

>>1366 匿名さん

マネージメントの良し悪しと、建築デザインの良し悪しって関係ないようで関係してる気がしてます

>>1366 匿名さん
昨年2月の再開発組合設立からこれまで、事業コンサルに逃げられ、新しいコンサルに変えた以外に、なにをやってるのか全く見えないんだが、どうなってんだろうか